石林宾馆综合改造提升咨询与设计项目（项目编号：2*开通会员可解锁*015）竞争性磋商文件

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石林宾馆综合改造提升咨询与设计项目竞争性磋商公告

项目编号：2*开通会员可解锁*015

项目概况：

石林宾馆综合改造提升咨询与设计项目（项目编号：2*开通会员可解锁*015）的磋商响应人应

在 2026 年 1 月 16 日 16：00 至 2026 年 1 月 23 日 23：59（节假日除外），使用微信扫码后，

在公众号公告中“点击报名”，按要求登记供应商信息，或到石林彝族自治县巴江俪岛 2 期 J-6

（云南均浙工程咨询有限公司石林项目部）登记供应商信息，并向公众号运维平台公司支付

500 元信息咨询服务费后获取竞争性磋商文件。

磋商会议开始时间（即磋商响应文件递交截止时间）为 2026 年 1 月 27 日 9：30。

磋商响应文件的递交分为邮件递交及现场递交两种方式（任选其一）。详见《竞争性磋

商文件》第二章“磋商响应人须知”“23.磋商程序”。

1.采购条件

1.1. 参照《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》（财库〔2014〕214 号）及有关法

律法规的规定，石林宾馆综合改造提升咨询与设计项目经审核批准开展采购工作。

1.2. 云南均浙工程咨询有限公司受云南石林旅游集团有限公司的委托，对该项目组织竞争

性磋商，欢迎具有能力完成本项目的磋商响应人参加。

2.项目概况及基本需求

2.1.

项目地点：石林景区石林湖畔，土地面积 24738.63 平方米，现有 18 栋建筑（总建

筑面积 8909.28 平方米）。

2.2.

项目背景：石林宾馆地处游客进出景区的主要动线节点，建筑保存状况较好，历史

意义突出。根据《石林风景名胜区总体规划》，该区域不可继续用于住宿接待。为

提升景区综合服务能力，拟将其改造为具备游览、休憩、文化体验与消费服务等功

能的文旅服务综合体。

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2.3.

预算金额：

2.3.1. 本项目采购预算总价（即最终报价限额）为 65 万元，其中商业咨询部分预算 40

万元，改造方案设计部分预算 25 万元。供应商报价应为完成本项目全部服务内

容的包干总价，包含但不限于调研费、踏勘费、资料搜集费、专家咨询费、成

果编制费、打印装订费、税费、差旅费等所有费用；

2.3.2. 报价须按“商业咨询部分”“改造方案设计部分”分别列项，且两部分报价均

不得超过单项预算，否则按无效响应处理。

2.4.

本项目服务内容为石林宾馆改造提升方案编制，涵盖商业咨询和改造方案设计两大

部分，基本要求如下：

2.4.1. 商业咨询部分

2.4.1.1. 开展市场调研：系统调研同类文旅服务综合体项目发展现状、文旅市场

消费趋势、石林景区游客需求特征等，重点调研石林景区年度游客量、

客源结构、消费能力、停留时长等核心数据。同时借鉴国内同类景区闲

置资产盘活利用成功案例，明确本项目与竞品的差异化定位，形成详实

的市场调研分析报告。

2.4.1.2. 商业策划研究：基于市场调研结果，明确项目改造方向，完成商业策划、

功能布局规划、业态组合设计、产品体系构建、商业模式设计、运营模

式规划及产业升级路径研究。

2.4.1.3. 投资测算与可行性分析：对项目改造及后续运营的投资成本、收益预期

等进行测算，投资测算需细化至建筑改造工程费、装饰装修费、景观工

程费、运营筹备费等核心科目；收益预期需结合景区游客流量测算项目

运营期（至少 5 年）的收入、利润、投资回收期等关键指标。全面分析

项目技术可行性、经济可行性及社会可行性，重点论证项目与《石林风

景名胜区总体规划》的符合性、世界遗产地保护要求的满足性，最终形

成完整的商业咨询专项报告。

2.4.2. 改造方案设计部分

2.4.2.1. 设计依据：按照《世界文化遗产保护公约》《风景名胜区条例》《石林

风景名胜区总体规划》及国家、地方相关规划设计规范标准要求，依据

商业咨询成果开展设计工作。

2.4.2.2. 设计标准：参照修建性详细规划的编制要求完成整体改造方案设计。

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2.4.2.3. 设计内容：包括但不限于场地整体布局设计、游客及内部动线组织设计、

单体建筑改造设计（含空间功能重构、立面风貌保护与提升）、景观环

境设计（含绿化、小品、标识系统等）。单体建筑改造设计需明确历史

风貌保护范围，对建筑外立面、结构形式、特色构件（如门窗、梁柱）

的改造需遵循“修旧如旧”和最小干预原则；景观环境设计需结合石林

喀斯特地貌特征，避免破坏原生自然景观，标识系统设计需体现历史文

化特色与景区整体风格统一，充分衔接建筑历史价值保护与文旅服务功

能实现。

2.4.2.4. 成果要求：形成完整的改造方案设计成果，包括设计说明书、总平面图、

功能分区图、动线分析图、单体建筑改造示意图、景观设计效果图、建

筑改造意向图、立面改造效果图、重点空间改造方案图、景观节点效果

图等相关图纸资料，图纸需满足后续编制施工图设计的基础要求，明确

主要技术参数（如建筑层高、荷载、消防疏散通道设置等）。

2.5.

技术要求

2.5.1. 成果质量要求

2.5.1.1. 商业咨询专项报告需满足：有详尽的市场调研分析，有清晰、准确的商

业定位、有可落地的商业规划，能够指导本项目确定改造方向，提出项

目商业招商及运营实施方案。

2.5.1.2. 改造方案设计成果需满足：参照修建性详细规划编制规范，图纸技术参

数（建筑层高、荷载、消防疏散通道、结构安全等）精准无误，能直接

作为后续施工图设计的基础依据，确保成果具备科学性、系统性、可行

性和前瞻性，有效指导项目施工及运营落地。

2.5.2. 衔接要求

2.5.2.1. 商业咨询成果需明确界定项目核心功能分区、业态组合比例、目标客群

需求、运营模式关键节点等核心内容，为改造方案设计提供具体、可落

地的技术参数和功能指标（如各业态空间面积要求、人流动线承载标准、

文化展示场景落地形式等）。

2.5.2.2. 改造方案设计需 100%落实商业咨询确定的功能定位和业态要求，建筑改

造、景观设计、动线规划等需与商业运营逻辑深度匹配，确保历史建筑

保护与文旅服务功能实现无冲突，且需在设计成果中单独列明与商业咨

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询成果的衔接对应说明，明确各项设计内容的依据来源。

2.5.2.3. 若商业咨询与改造方案设计存在衔接偏差，供应商需在 5 个工作日内完

成优化调整，确保两部分成果逻辑一致、数据互通、落地可行。

2.5.3. 成果形式要求

2.5.3.1. 纸质成果：商业咨询专项报告、改造方案设计成果各提供 5 套，采用胶

装装订（封面标注项目名称、成果类型、编制单位），商业咨询专项报

告页面尺寸为 A4 规格、改造方案设计页面尺寸为 A3 规格，图文清晰、

无缺页、无模糊，重要数据及图纸需加盖供应商公章确认。

2.5.3.2. 电子成果：提供 1 套完整电子版，包含：①PDF 格式（可直接打印使用，

带公章）；②可编辑的 CAD 图纸（图层清晰、标注规范）；③SU 模型文

件（含材质贴图、尺寸标注，可直接编辑调整）；④PPT 汇报文件（内

容涵盖核心结论、设计思路、效果展示，不少于 30 页）；⑤其他原始设

计文件（含调研问卷、数据统计表格、设计草图等）。

2.5.3.3. 知识产权与保密：所有成果的知识产权归采购人独家所有，供应商不得

擅自将成果用于本项目以外的其他用途、对外泄露或转让给第三方；若

发现供应商违规使用或泄露成果，需向采购人支付合同总价 30%的违约

金，造成采购人经济损失的（含后续商业损失），需另行全额赔偿。

2.6.

商务要求：

2.6.1. 服务期限：自合同签订之日起 60 日历天内，供应商须完成本项目商业咨询专项

报告及改造方案设计成果终稿的全部编制工作，并按要求提交完整成果。因供

应商自身原因导致成果提交延期的，每逾期 1 天，按本项目总价的 0.5‰向采

购人支付违约金（违约金总额不超过本项目总价的 20%）；逾期超过 15 天的，

采购人有权单方面解除合同，供应商只收取所投入工作部分的费用，并赔偿采

购人因此造成的实际损失（包括但不限于项目延误损失、另行委托服务的额外

支出等）。

2.6.2. 服务地点：包括石林宾馆项目现场、采购人指定办公地点；供应商需自行承担

现场踏勘的交通、安全等相关费用，踏勘期间需遵守石林景区管理规定，不得

破坏景区环境及建筑现状。

2.7.

验收标准

2.7.1. 验收依据：竞争性磋商文件、供应商响应文件、双方签订的采购合同、国家及

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地方相关法律法规和技术标准、采购人组织的专家评审意见。商业咨询报告和

改造方案设计成果需通过石林县规委会或采购人组织的专家评审。

2.7.2. 商业咨询专项报告验收

2.7.2.1. 内容完整性：需全面覆盖市场调研、商业策划、投资测算、可行性分析

等本项目要求的全部核心模块，无重大缺项漏项；

2.7.2.2. 数据有效性：核心基础数据（含游客量、客源结构、消费特征、同类项

目运营数据等）真实可靠，具备合理的数据来源支撑，能满足项目决策

参考需求；

2.7.2.3. 分析与结论：需结合石林景区发展实际及项目定位开展针对性分析，逻

辑清晰、重点突出，所提商业定位、业态组合、运营模式及投资可行性

结论须具备落地适配性，能为项目后续推进提供有效指导；

2.7.2.4. 整体适配性：报告需充分契合《石林风景名胜区总体规划》及世界遗产

地保护相关要求，符合石林文旅发展定位。

2.7.3. 改造方案设计成果验收

2.7.3.1. 完整性与规范性：图纸需包含总平面图、功能分区图、动线分析图、单

体建筑改造相关图纸、景观设计效果图等核心文件，图纸编制符合行业

规范，技术参数标注清晰、准确；

2.7.3.2. 需求匹配性：严格落实商业咨询成果确定的功能定位、业态布局及运营

要求，实现历史建筑风貌保护与文旅服务功能的有机统一，设计风格贴

合石林景区整体调性；

2.7.3.3. 落地指导性：方案须具备实际落地可行性，且经济适用。能为后续施工

图设计、项目施工及报批工作提供明确、有效的技术支撑。

2.7.4. 其他验收内容：采购人可根据项目实际推进需求、景区发展规划调整及专家评

审意见，对上述验收要点细化补充具体要求，供应商需配合按要求完善成果。

2.7.5. 验收程序：供应商提交最终成果后，采购人组织验收（含专家评审时间），验

收合格的，出具验收合格证明；验收不合格的，供应商需根据采购人提出的整

改意见在 10 个工作日内完成整改并重新提交验收，若二次整改仍不合格，采购

人有权解除合同，供应商需向采购人支付合同总价 20%的违约金，并承担由此

造成的全部损失。整改费用由供应商自行承担，逾期未整改合格，采购人有权

解除合同并追究供应商违约责任。

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2.8.

售后服务及其他要求

2.8.1. 售后服务：供应商应当确保成果验收合格后提供不少于 6 个月的免费后续咨询

服务，包括但不限于对方案内容的解释、根据项目推进需要的方案优化建议、

配合采购人向文旅、住建、自然资源、风景名胜区管理等部门进行方案报批，

提供必要的技术交底、答疑等工作。若因方案编制缺陷导致报批未通过，供应

商需无偿负责修改完善，直至通过审批。

2.8.2. 现场工作要求：供应商在方案编制过程中，需遵守石林风景名胜区相关管理规

定，配合采购人及相关部门的检查、调研工作，合理安排现场踏勘等工作，确

保工作合规有序推进。

2.8.3. 项目团队要求：供应商需建立完善的项目团队，明确项目负责人及各专业负责

人，项目负责人具有类似项目负责人经验，项目团队核心成员需签订劳动合同，

人员需稳定，未经采购人书面同意，不得擅自更换项目团队核心成员。

2.8.4. 保密要求：供应商在服务过程中获取的采购人商业秘密和项目相关资料，包括

但不限于项目土地权属资料、建筑现状测绘数据、财务测算数据、内部决策文

件等，需承担保密责任，不得向第三方泄露或用于本项目以外的其他用途，保

密期限至项目结束后 3 年。

2.8.5. 费用约定：本项目相关的一切费用（包括但不限于调研费、踏勘费、设计费、

成果制作费、税费等）均包含在供应商报价内，采购人不再另行支付其他费用。

2.9.

采购方式：竞争性磋商。

3.磋商响应人资格要求

3.1.

具有独立承担民事责任的能力。提供“统一社会信用代码”营业执照或事业单位法

人（或单位负责人）证书或其他有效的经营许可备案登记证书。

3.2.

须同时具备建设行政主管部门颁发的工程设计建筑行业（建筑工程）丙级及以上资

质（资质证书在有效期内，含按规定换领的相应乙级及以上资质），以及风景园林

设计乙级资质；

3.3.

商业咨询能力：具备开展文旅相关商业策划、市场调研、可行性分析等专项咨询服

务的专业能力；至少提供一项类似文旅项目商业咨询服务业绩证明（证明材料为合

同，需清晰体现项目名称、服务内容、合同签订时间、甲乙双方信息）。

3.4.

方案设计能力：至少提供一项类似文旅或乡村振兴规划设计业绩证明（证明材料需

清晰地体现项目名称、服务内容、合同签订时间、甲乙双方信息）。

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3.5.

联合体专项要求：

3.5.1. 本项目接受联合体参与磋商（联合体成员数量不得超过 2 家），联合体各方应

分别具备以下对应专业能力之一，且需明确 1 家单位作为联合体牵头方。

3.5.2. 联合体各方应签订合法有效的《联合体协议书》，明确约定各方拟承担的工作

范围、责任分工、权利义务、牵头方及各方的授权代表、争议解决方式等核心

内容，并将《联合体协议书》连同磋商响应文件一并提交。

3.5.3. 联合体各方均应具备承担本项目对应工作的相应能力，由同一专业的单位组成

的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级；不同专业单位组成的联合

体，各方资质需分别满足对应专业能力要求。

3.5.4. 联合体牵头方负责代表联合体参与本项目磋商、签订合同、履行合同义务等全

部事宜，牵头方的行为对所有联合体成员具有约束力；联合体各方对本项目承

担连带责任，若其中一方存在违约行为，采购人有权向牵头方或任何一方主张

全部权利。

3.5.5. 联合体各方不得再以自己名义单独或加入其他联合体参与本项目磋商，否则相

关磋商响应文件均按无效处理。

3.5.6. 联合体成员资质、业绩等证明材料需分别提交，由牵头方统一整理纳入磋商响

应文件。

3.6.

项目团队要求：

3.6.1. 供应商（若为联合体，由联合体牵头方统一组建）需建立完善的项目团队，明

确项目负责人 1 名、商业咨询专业负责人 1 名、设计专业负责人 1 名及其他核

心成员（如市场调研专员、建筑设计师、景观设计师等），提供项目团队成员

名单、岗位职责说明及相关证明材料。

3.6.2. 项目负责人资格要求：

3.6.2.1. 具备文旅管理、城乡规划、建筑学、工程管理、风景园林、历史建筑保

护工程、文化遗产保护、市场营销等相关专业学历证明。

3.6.2.2. 曾担任过类似文旅项目商业咨询或旅游服务设施规划设计项目的项目负

责人（提供书面承诺函，明确承诺该人员的项目负责人身份、项目名称、

服务周期及核心工作内容，同时承担承诺不实的相关法律责任）。

3.6.2.3. 为供应商（或联合体成员单位）正式在册员工，须提供社会保险缴纳证

明（以社保主管部门出具的缴费明细或缴费凭证为准，证明材料需清晰

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体现参保单位名称、参保人员姓名、参保时段及缴费状态；若为联合体

成员单位员工，需提供对应联合体成员的社保缴纳证明）。

3.6.2.4. 承诺项目服务期间全程主导工作，每月驻场服务时间不少于 5 个工作日

（提供书面承诺函）。

3.6.3. 专业负责人资格要求：

3.6.3.1. 商业咨询专业负责人：具备经济学、市场营销、旅游管理、工商管理、

资产评估、资产管理等相关专业学历证明；具有类似文旅项目商业咨询

工作经验（提供学历证明、业绩证明材料；社会保险缴纳证明，也可提

供以下材料之一替代：① 退休返聘证明材料（含退休证、返聘协议）；②

与供应商签订的正式劳动合同；③ 供应商出具的在职证明及加盖公章

的人员任职承诺书，承诺该人员在项目服务期内专职履职）。

3.6.3.2. 规划设计专业负责人：具备城乡规划、建筑学、土木工程、风景园林、

文旅规划、历史建筑保护工程、文化遗产保护等相关专业中级及以上职

称；具有类似历史建筑改造或文旅服务设施规划设计工作经验（提供职

称证书、业绩证明材料；社会保险缴纳证明，也可提供以下材料之一替

代：① 退休返聘证明材料（含退休证、返聘协议）；② 与供应商签订

的正式劳动合同；③ 供应商出具的在职证明及加盖公章的人员任职承

诺书，承诺该人员在项目服务期内专职履职）。

3.6.3.3. 项目团队稳定性要求：项目团队核心成员（项目负责人、各专业负责人）

在项目服务期限内不得擅自更换，确因特殊情况（如离职、重大疾病等）

需更换的，需提前 15 个工作日向采购人提交书面申请及拟更换人员的资

质证明材料，拟更换人员资质不得低于原人员资质标准，且需经采购人

书面同意后方可更换；未经采购人书面同意，供应商擅自更换项目团队

核心成员的，须自行承担由此造成的全部责任及一切直接与间接损失。

若该行为对项目进度、质量或交付效果造成不良影响，采购人有权根据

情节严重程度，按每次 1000 元—3000 元的标准追究供应商的违约责任，

相关违约金可在当期应付合同价款中直接抵扣；情节特别严重的，采购

人有权单方面解除本合同，并要求供应商承担由此引发的一切赔偿责任

与后续法律后果。

3.7.

磋商响应人仔细阅读磋商响应函内列明的以下内容，并按格式要求签章响应：

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3.7.1. 具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。

3.7.2. 具有履行合同所必需的设备和专业技术能力。

3.7.3. 具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。

3.7.4. 当前未被相关主管部门取消投标资格；

3.7.5. 没有处于被责令停业、投标资格被暂停或取消、财产被接管、冻结、破产等状

态；

3.7.6. 2022 年 1 月 1 日至今没有骗取成交和严重违约、没有被项目所在地政府或国家

部委禁止市场准入等情形。

3.7.7. 不存在单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同磋商响应人同

时参加本项目磋商响应的情形。

3.8.

参与本次采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（重大违法记录是指

磋商响应人因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较

大数额罚款等行政处罚），提供“参加本项目采购活动前三年内在经营活动中没有

重大违法记录的书面声明”。

3.9.

磋商响应人应在“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）未被列入失信被执

行人记录、重大税收违法案件当事人名单且在中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）

没有政府采购严重违法失信行为记录（被禁止在一定期限内参加政府采购活动但期

限届满的除外），参与本项目的磋商响应人信用查询截止时点：本项目磋商公告发

布之日起至磋商截止时间（查询结果以采购代理机构查询结果为准）。

4.竞争性磋商文件的获取

4.1.

凡有意参加的磋商响应人应在 2026 年 1 月 16 日 16：00 至 2026 年 1 月 23 日 23：59

（节假日除外），使用微信扫码后，在公众号公告中“点击报名”，按要求登记供

应商信息，或到石林彝族自治县巴江俪岛 2 期 J-6（云南均浙工程咨询有限公司石林

项目部）登记供应商信息，并向公众号运维平台公司支付 500 元信息咨询服务费后

获取竞争性磋商文件。

4.2.

采购人不提供邮购竞争性磋商文件服务。

石林宾馆综合改造提升咨询与设计项目（项目编号：2*开通会员可解锁*015）竞争性磋商文件

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5.磋商文件递交

5.1.

递交方式：邮箱递交或现场递交（任选其一）。

5.2.

递交时间：2026 年 1 月 27 日 9：00 至 9：30，逾期递交的磋商响应文件将被拒绝。

现场递交时间以现场签到时间为准。邮件递交时间以邮件到达时间为准。

5.3.

截止 2026 年 1 月 27 日 9：30 或收到所有报名参与磋商活动的响应人递交的响应文

件后，磋商会议开始。

5.4.

详见第二章 磋商响应人须知“23.磋商程序”。

6.发布公告媒介

6.1.

本项目竞争性磋商公告在中国招标投标公共服务平台、云采招阳电子招采交易平台、

本项目报名二维码所属的报名登记公众号同时发布。

6.2.

采购人及招标代理机构对其他未经许可转载的公告不承担任何责任。

7.联系方式

7.1.

采购人：云南石林旅游集团有限公司

7.2.

地址：云南省昆明市石林彝族自治县绿芳路 39 号

7.3.

联系人：刘老师

7.4.

电话：*开通会员可解锁*

7.5.

代理机构：云南均浙工程咨询有限公司

7.6.

公司地址：昆明市盘龙区金星立交桥江东花园西路云南巨和大厦 6 楼 605

7.7.

石林项目部地址：石林彝族自治县巴江俪岛 2 期 J-6

7.8.

联系方式：*开通会员可解锁*

7.9.

邮箱地址：kaneshir_game@163.com