观察丨贵州康养旅居项目调研报告

贵商视讯

近期，贵州省康养产业商会联合中铁文旅集团贵阳公司组成调研组，对毕节、六盘水、遵义的多个旅居康养项目开展深度调研。本次选取样本覆盖景区气候避暑大盘、城市高端国企康养、中医温泉医养专项、乡镇社群精细化旅居、溪谷泉水生态康养五大赛道，围绕项目基础概况、目标客群、产品业态、运营模式、盈利架构、核心优势、现存短板逐一剖析，梳理可借鉴经验与风险规避。

项目一：景区气候避暑大盘

1.基础基本面

1）区位：百里杜鹃景区，依托70%森林覆盖率、夏季19℃恒温、高负氧离子花海资源，景区型避暑康养大盘。

2）开发规模：总建面约80万㎡，8000套旅居房源，目前房源基本售罄，存量尾盘6000余套全域共享。

3）开发主体：民营房企开发，政府全域统筹旅居产业，无国资运营。

2.市场客群数据

1）核心客源：川渝占比70%，其次湖南、广东、湖北省外候鸟老人；少量北上广退休置业群体。

2）居住周期：传统6-9月纯避暑短期旅居，近年逐步延伸至春秋赏花、冬季温泉越冬，停留时长从2个月拉长至4-6个月。

3）成交数据：百里杜鹃全域旅居地产累计销售14600套，该项目为头部标杆项目，年均网签2000套左右。

3.产品与配套业态

地产产品35-75㎡精装小户型为主，低总价避暑房，配套少量洋房；主打低门槛置业，首付低、适合投资+自住两用。康养核心配套

1）自然资源配套：四季花海景区、区域温泉中心（项目共享）、2000个房车露营基地；

2）生活配套：社区商业街、业主食堂、乡镇卫生院、农产品集市；

3）文旅康养配套：研学基地、山地徒步线路、四季赛事（摄影、徒步、花海节）、康养旅游环线；

4）康养服务：基础血压检测、季节性中医义诊。

4.运营模式

1）核心逻辑：以景区流量带动房产销售，房产交付后轻资产基础物业运营；

2）淡旺季平衡打法：春赏花、夏避暑、秋田园农耕体验、冬温泉雾凇，四季活动填充淡季；推出跨省康养旅游线路联动黄果树、西江，拉长停留周期；

3）社群运营：房车营地积分体系、邻里集市、季节性文艺活动，无标准化管家服务体系；

4）资产增值服务：业主房屋托管出租（夏季短租），托管分成模式。

5.盈利结构

1）核心收入：住宅销售（占85%）；

2）辅助收入：物业服务费、房屋托管佣金、商业街租金、温泉门票、文旅活动运营；

3）短板：康养增值服务几乎无盈利，无付费医养项目。

6.优势

1）稀缺季节性IP资源：依托国家级景区，天然流量自带获客，省外引流能力极强；

2）四季均衡运营思路，打破避暑地产“只有夏天有人”的痛点；

3）低门槛小户型精准匹配川渝刚需候鸟客，走量速度快；

4）政府产业政策加持，全域统一宣传，不用单独投放广告。

项目二：城市高端国企康养

1.基础基本面

1）区位：六盘水市区高端板块，城市纯别墅高端康养社区。

2）运营主体：六盘水市属国企自持运营，资金、医疗、市政资源倾斜力度大。

3）产品形态：纯高端别墅社区，独栋/叠拼别墅，高赠送，单户最大赠送840㎡，定位高端改善康养、高端养老度假。

2.市场客群数据

1）核心客群：本地高净值人群、昆明、重庆企业家、退休干部；

2）客群分层：纯自住长期康养（全年居住）、季节性避暑度假、商务圈层社交；

3）价格门槛：总价高，排除刚需候鸟老人，主打高端改善，客户购买力强、付费意愿高。

3.产品与配套业态

地产产品全系别墅产品，无障碍适老化全社区设计（无高差坡道、轮椅通行），下沉庭院、私属观景台，精装高端奢装标准。康养配套（国企重投入）

1）景观生态：10万方原生森林氧吧、叠水溪流、四季名贵乔木景观系统；

2）高端社交康养配套：下沉水岸会所、户外Lounge、私属会客厅、观景露台、室内健身房；

3）城市公共资源联动：国企联动市三甲医院，定期专家坐诊、绿色就医通道；联动冬季滑雪、温泉疗养项目。

4.运营模式

1）开发运营一体化：国企自有资金，不追求快速走量，侧重长期资产持有运营；

2）“高端居住+圈层康养”双主线，弱化低价候鸟避暑，主打全年定居康养；

3）淡旺季平衡：夏季城市避暑，冬季联动全市温泉、冰雪项目，组织业主冬季疗养；

4）政企资源联动：承接单位疗休养、高端商务康养团建，B端客户稳定补充淡季客流。

5.盈利结构

1）核心收入：别墅销售（高端溢价高，单套利润远高于刚需避暑房）；

2）长期持有收入：社区会所运营、物业服务、高端康养管家服务费、商业配套租金、企业疗休养团定制服务费；

3）增值收入：私人健康管理、高端中医理疗、定制文旅路线。

6.优势

1）国企运营核心优势：医疗、市政、政策资源充足，公信力强；

2）高端差异化定位，避开川渝刚需避暑房红海，高净值客群付费能力强，康养增值服务盈利空间大；

3）适老化全社区硬件精细化设计，无障碍、降噪景观、康养社交场景完善；

4）B端政企疗休养订单稳定，有效填补冬季淡季空置问题。

项目三：中医温泉医养专项

1. 基础基本面

1）区位：遵义播州区城区，紧邻高铁站、乌江寨景区，交通通达性极强；2023年底开业，AAA级康养景区 ，遵义市职工疗休养定点基地。

2）业态属性：纯医养驱动型项目，以酒店、中医院、温泉为核心，配套少量康养公寓 。

3）核心差异化：自有中医院，正规医疗机构，可医保报销，中医+民族苗瑶医药+天然温泉三位一体。

2. 市场客群数据

1）核心客群：慢性病康复人群（三高、风湿、肿瘤术后调理）、单位职工疗休养团、短期中医温泉度假客 ；

2）客群特征：有明确健康调理需求，愿意为医疗康养付费，停留周期7天-3个月；

3）B端客源稳定：企事业单位、工会疗休养、康养研学团队占全年客流60%。

3. 产品与配套业态

住宿产品 五星标准酒店客房240间、长期康养旅居公寓、温泉私汤SPA贵宾房，支持日住、包月长租。 核心医养配套（核心竞争力）

1）中医院（持证医疗机构）：传统中医+苗侗瑶民族医药，医保定点；

2）30个功效中药温泉泡池，辨证施浴，对应不同体质调理；

3）完整康养体系：1套肿瘤康复、6大类慢性病调理、9种体质辨证、风湿专项调理；针灸、艾灸、瑶浴、 药膳全套服务；

4）配套：药食同源养生餐厅、康养会务中心、汉唐文化演艺、健康体检设备。

4. 运营模式

1）“医疗打底、温泉赋能、旅居配套”闭环运营，不靠卖房，依靠康养服务、住宿、疗休养团持续现金流 ；

2）医疗差异化打法：持证中医院+医保报销，解决普通旅居项目“康养无资质、客户不信任”痛点；

3）B端渠道为主：对接全省企事业单位工会、康复医院、老年协会，批量输送疗休养客流；

4）全周期调理服务：先体检辨证→定制温泉理疗方案→药膳膳食→周期康养跟踪，形成付费增值链条。

5. 盈利结构

1）核心收入：中医诊疗理疗费、温泉门票、康养公寓长租、酒店客房、企事业单位疗休养团；

2）辅助收入：药膳餐饮、康养会务、民族医药膏方、康养产品零售；

3）无住宅销售依赖，淡季依靠康复疗养人群维持稳定现金流。

6. 优势

1）独家医疗资质壁垒：自有中医院+医保定点，是区别所有避暑地产的核心竞争力，高附加值盈利；

2）温泉+中医深度融合，标准化康养调理体系，客户复购率极高；

3）B端疗休养渠道成熟，不受季节淡旺季限制，全年客流均衡；

4）交通区位优越，承接跨省短期康养客流，不局限本地候鸟老人

。

项目四：乡镇社群精细化旅居

1. 基础基本面

1）区位：桐梓九坝镇（重庆避暑后花园），海拔1300米，夏季均温22℃，距桐梓东站10公里；3000亩原 始林海+1.2万方高山湖泊，生态资源优质。

2）开发定位：刚需平价旅居社区，主打重庆候鸟养老，精细化社群运营。

2. 市场客群数据

1）核心客源：重庆退休老人（占比85%），每年5-10月长期居住，平均停留5-7个月；

2）产品价格：33-69㎡精装小户型，总价19万起，极低置业门槛，投资自住双需求；

3）社区规模：入住业主数千户，夏季小镇涌入12万重庆旅居人口，客群基数庞大。

3. 产品与配套业态

地产产品精装小户型避暑公寓，全适老化基础配置，低总价、低物业费。 康养&社群配套

1）生态配套：高山湖泊环湖步道、森林公园、露营基地；

2）生活配套：业主食堂、云湖生鲜市集、社区班车接驳镇卫生院；

3）康养硬件：1200㎡健康管理中心、800㎡理疗中心、中西医基础体检设备，贵州康养大学产学研基地；

4）核心软性配套：三大管家体系（行业标杆） 生活管家：房屋维修、保洁、生鲜配送、出行预约； 健康管家：免费年度体检、慢病档案、急救一键呼叫、三甲就医绿色通道； •快乐管家：36个业主兴趣社群（太极、书画、徒步、合唱、模特），全年免费活动室。

4. 运营模式（社群运营范本）

1）前置服务：卖房即绑定全套管家服务，用社群、健康服务作为核心销售卖点；

2）社群常态化运营：4-10月每周固定文艺活动，打造业主归属感，老带新成交占比超40%；

3）健康管理标准化：全员建立电子健康档案，基础康养服务免费，深度理疗增值收费；

4）配套平衡距离短板：社区班车弥补距离镇中心2公里的配套缺陷。

5. 盈利结构

1）核心收入：小户型住宅销售（走量为主，现金流回笼快）；

2）稳定长期收入：物业费、业主食堂、理疗康养增值服务费、社区商铺租金、社群活动衍生消费；

3）增值收入：房屋托管出租（重庆业主夏季托管，项目统一运营短租）。

6. 优势

1）三大管家标准化服务体系，社群运营成熟，业主粘性极强，老带新获客成本极低；

2）精准锁定重庆刚需候鸟客，低总价小户型走量快，去化压力小；

3）健康管理前置植入销售环节，把康养服务转化为房产核心卖点；

4）超大原生湖泊+森林独家生态资源，区别九坝其他竞品小镇。

项目五：溪谷泉水生态康养

1. 基础基本面

1）区位：遵义汇川大娄山腹地，2.3公里天然溪谷、8处天然锶镁矿泉泉眼，弱碱性矿泉水，森林负氧离子 2万+/cm³；渝黔高速直达，重庆1.5小时车程。

2）开发规模：已售900余户，入住800户，中等规模生态康养社区，兼顾置业、长租、短租酒店三重模式。

2. 市场客群数据

1）客源分层：重庆、四川退休候鸟（60%）、贵阳本地改善家庭、外省长线康养客（北上广、新疆）；

2）居住模式多元：买房自住、夏季月租2000-4000元租房、酒店短住200元/天，灵活适配不同需求；

3）核心卖点：天然矿泉水资源，主打泉水康养、慢病调理。

3. 产品与配套业态

地产产品 35-61㎡溪谷精装旅居公寓，低层洋房，户户临溪景观；同步配套60间康养酒店公寓，支持灵活租住。 康养配套（泉水康养差异化）

1）独家自然资源：天然锶镁矿泉溪流，社区直饮山泉水、泉水泡脚康养区；

2）生态康养：2.3公里溪谷康养步道、森林运动公园、农耕体验园；

3）医疗配套：社区康养理疗馆、基础体检、周边镇卫生院绿色通道，无自有中医院；

4）生活配套：业主餐厅、社区商超、书画活动室、户外运动场地。

4. 运营模式

1）三重居住模式并行：产权销售+业主托管出租+自营酒店短租，盘活闲置房源；

2）自然资源深度利用：泉水康养作为核心IP，推出泉水泡脚、山泉食疗、溪谷徒步康养套餐；

3）季节性社群运营：夏季常态化文艺、徒步活动，冬季弱化运营，以房屋托管租赁为主；

4）轻资产物业运营，无重资产医疗配套投入。

5. 盈利结构

1）核心收入：住宅产权销售；

2）租赁增值：酒店短租收入、业主房屋托管佣金；

3）辅助收入：物业费、理疗馆服务费、社区商业租金、泉水康养体验套餐。

6. 优势

1）稀缺天然矿泉溪谷资源，打造独家泉水康养IP，差异化区别普通避暑大盘；

2）租售并举多元居住方案，降低客户决策门槛，投资客接受度高；

3）距离重庆核心客源地车程短，跨省引流优势明显；

4）社区自然景观沉浸式康养，居住舒适度高，业主复购、转介绍多。

本次旅居康养项目调研案例到此结束，后续贵州省康养产业商会将持续总结优秀实践经验，加强行业交流互鉴，以标杆项目为参照对标对表，不断打磨优化康养产品品质，助力贵州旅居康养产业稳步发展。

来源丨贵州省康养产业商会

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