金牛国宾招商首座项目

原创 成都小严说房 成都小严说房

招商在金牛国宾板块拿下的约30亩住宅用地，是国宾片区近年更新中颇具代表性的中小体量改善地块。从项目总平规划图纸来看，项目整体布局、楼栋排布、出入口设置，都贴合国宾板块低密改善的定位，也契合成都主城置业群体对居住舒适度的需求，下面结合总平图做详细解读。 地块总占地约30亩，全部规划为小高层产品，没有高层楼栋，一共9栋住宅，分别为1#、8#、9#是16层小高层，2#、3#、4#、5#、6#、7#为17层小高层。16-17层属于典型的小高层，对比市面上25层以上的高层，梯户比、公摊、居住密度都会更友好。全部采用纯板式小高层布局，没有高低配，不存在洋房和高层混搭带来的社区割裂问题，整个小区业主的居住体验相对统一，这也是该地块最大的亮点之一。 从出入口规划来看，社区主大门设置在地块西北侧，临近北侧市政道路。大门位置相对独立，直接面向外部道路，人流车流可以直接从主入口进出，不需要绕行小区侧面，归家动线顺畅。同时主入口和1#、8#楼栋距离适中，既方便业主进出，也能一定程度减少沿街道路噪音对住宅内部的干扰。9栋住宅沿着地块轮廓错落排布，不是死板的一字排开，楼栋之间形成围合式的中庭空间。这种错落布局有两个明显好处：第一，拉大楼栋之间的楼间距，保障每一户的采光与通风；第二，在地块内部留出集中的景观绿地，打造社区中央园林，给业主提供休闲活动空间。 地块位于金牛国宾核心板块，国宾本身拥有金牛宾馆、成熟的城市界面，板块定位偏向改善居住，周边配套经过多年发展已经成型。30亩的规模属于不大不小的精致社区，相比百亩大盘，小社区的优势在于人员规模可控，后期物业更容易精细化管理；短板是社区内部的配套会相对有限，大型的活动场地、超大园林很难实现，更多依靠板块外部的城市配套。 产品层面，16/17层小高层，在主城土地越来越稀缺的背景下，这类低密产品供给逐年减少。这类地块的户型大概率会定位改善，主打大面宽、通透的板式户型，瞄准国宾本地置换、主城改善客户。但也要客观看到项目的短板，地块规模偏小，楼栋排布虽然错落，但单块土地有限，中庭景观的尺度很难做到超大盘的震撼感。同时西北侧主大门临近市政道路，靠近大门的1#、8#低楼层，会存在一定的道路噪音影响，选房的时候需要重点关注。 放到整个金牛国宾楼市来看，招商这个30亩小高层地块，是板块改善产品的补充。在成都新房普遍高层化的当下，纯小高层社区，对追求居住密度、居住纯粹度的改善买家吸引力很强。项目依靠国宾板块的城市底蕴，加上招商开发商的品牌加持，后期入市会成为国宾片区改善市场一个有力竞争者。当然最终产品力，还需要等户型、装标、售价落地之后再综合评判。

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