康养旅居项目 | 规划思路及三种开发模式

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↑ 点击上方 “科盈规划设计” 关注我们 康养旅居的特点在于它是康养旅游与房地产的无缝嫁接，具有较高的功能复合性、可运营性和投资价值，难点在于高品质的康养功能导入和产业运营。东滩智库参与过很多康养小镇的前期策划，大多项目都卡在落地运营环节，赚快钱的时代少有人愿意扎根精细运营。伴随房地产市场的深度调整，银发浪潮带动的康养旅居项目重新获得追捧，但要项目成功落地仍需克服难点、系统谋划。 1 养老市场客群的三种类型 康养旅居产业的核心市场基础，来源于养老客群的实际消费需求。当前国内养老市场的划分方式较为多样，行业尚未形成统一的分型标准。从规划设计实操角度，回归使用者真实需求本源，可按照身体自理能力，将核心客群划分为以下三类，不同客群的诉求，直接指导项目空间布局、配套设施与服务体系的规划配置。

1、活力自理型客群

身体状况良好，日常生活完全可以自理。该群体是康养旅居项目的主力消费人群，偏向季节性旅居、休闲度假。在规划层面，更加看重区域生态环境、户外游憩场地、社群社交空间，对文体活动、休闲商业的需求旺盛，对重度医疗护理配套需求不强，规划中应重点布局步道、活动广场、文化活动室等公共开放空间。

2、半照护型客群

大多伴随慢性基础疾病，日常起居基本能够独立完成，但需要定期健康监测、康复理疗等基础康养服务，对医疗配套有一定的依赖。规划设计上，既要满足日常居住旅居体验，还要就近布局体检、康复理疗站点，适老化细节如无障碍坡道、扶手、应急呼叫系统需要落地，兼顾旅居休闲与基础健康管理双重功能。

3、照护依赖型客群

身体机能衰退，行动多有不便，无法完全独立生活，需要持续性护理照料、医疗保障。这类客群很少选择纯度假式旅居产品，对项目医疗资源依赖性极强。规划层面要优先考量临近医疗机构的区位条件，重点配置护理用房、康复病房，强化无障碍全系统设计，居住空间以照护功能为核心，旅居休闲属性退居次要位置。

2 康养旅居项目的功能打造 康养旅居社区，是将健康养生理念贯穿于项目开发全流程，通过环境塑造、健康建筑设计、配套体系搭建、养生服务供给多个维度，构建起完整的健康生活场景。

项目普遍采用“地产载体建设+康养配套落地+全周期康养服务输出”的开发模式，项目能否取得成效，核心在于实现医疗、养老、旅游三类业态相互联动、深度融合。

结合实操项目服务实践，项目推进可落实三项发展策略：

第一，面向全国范围挖掘客群。仅依靠本地市场很难支撑项目规模，应当借力区域已有的旅游品牌效应，引进国内外优质医养产业资源，面向全国吸引对品质有要求的医养消费群体。

第二，构建医养特色目的地。打造差异化的医养服务内容，将过路型旅游游客转化为项目稳定的医养旅居客群，留住高端消费人群，建设医、养、旅一体化发展的特色目的地。

第三，营建活力康养小镇。遵循产城融合理念，让产业发展赋能片区整体建设。围绕活力型康养人群的实际需求筛选适配产业，塑造富有烟火气、文化感的小镇生活氛围。

1、深耕细分康复赛道，建设专业化康复产业集群

小而精的专科康复服务，是国内康复行业未来主要发展趋势。

国内康复产业尚处在发展初期，多数机构追求大而全的综合康复医院模式，难以分层满足不同人群的康复诉求。

以中风病症作为参考，国外中风患者致残率大约30%，而国内中风患者致残率达到75%以上，很大程度源于专业化康复干预环节的缺失。

康养旅居项目应当找准细分康复赛道，集聚多方资源打造专业化康复产业集群。充分挖掘属地在医学教学、临床诊疗、科研创新方面的现有基础，导入肿瘤康复、慢病调理、心理疏导、认知、言语吞咽训练等各类专科康复机构，把康复集群纳入片区整体医疗服务体系当中。

可重点布局的细分康复方向包含：老年病康复（肿瘤、帕金森、阿尔茨海默症、糖尿病等）；骨科及运动损伤康复（截肢、骨折术后、颈椎体态矫正等）；心血管术后康复（心梗术后、心脏搭桥术后调理等）；神经类康复（脑损伤后遗症、偏瘫、脊髓损伤等）；精神心理康复（精神类疾病、神经官能症调理等）。

2、依依托本土禀赋资源，营建旅居疗养示范片区山地、森林、湖泊、滨水、田园这类优质生态本底，是康养旅居项目重要的发展根基。

以滨湖类项目举例，充分释放湖泊生态价值，开展岸线整治、水环境优化等生态工程，沿水岸布局养老居住、养生度假等产品，打造集合生态康养、休闲度假、滨湖观光于一体的疗养示范区，依托优质生态条件，夯实康养产品的品质基础。

康养旅居开发过程中，完善多元生活配套十分关键，客群更加看重生命质量与生活幸福感，对开发主体的跨行业资源整合、综合运营能力提出较高要求，以此匹配旅居人群多层次生活诉求。可以从自然禀赋、人文底蕴、居住产品、硬件配套、主题活动、软性服务六大维度补齐项目内容，塑造项目康养核心吸引力。策划文化农事、体育运动等多元体验活动，满足旅居群体休闲解压、身心调养的需求。秉持健康关怀的服务宗旨，提供精细化贴心服务，营造邻里互动的社区氛围，提升居住群体的体验感。

3、强化区域资源联动，打造沉浸式康养旅游样板区

康养旅居项目建设，不能只局限于地块内部资源开发，还要联动周边各类资源，拓展康养人群的活动边界。

一方面激活地块自身价值，盘活小镇旅游动能。依托山水生态、历史文化资源，植入医疗康养、农事体验、运动健身、文化研学等体验业态，策划赛事与主题活动，搭建完整的健康旅游生态，开发具备留存游客能力的特色产品。

另一方面推进跨片区协同，助力区域旅游提质升级。和周边项目形成错位互补，开发深度体验类康养旅游产品。在康复理疗、高端体检等医疗服务基础上，拓展健康餐饮、康养文创消费、静心疗养等内容，提供预防保健、康复干预、休闲养生、健康提升等全链条康养旅游服务，融入区域整体旅游发展格局。

3 康养旅居项目的核心载体

康养旅居项目的落地建设，离不开高品质的居住配套作为基础支撑。旅居社区是整个康养旅居体系最核心的空间载体，现阶段主要分为养老旅居社区与康复旅居社区两大开发类型。

1、养老旅居社区

养老旅居社区属于一站式综合型高端养老产品，项目建设的核心初衷，是让长者在养老生活中保持身心愉悦、维持年轻积极的生活状态。

项目整体遵循人性化、品牌化、国际化的建设理念，全面覆盖旅居长者居住起居、膳食保障、健康医疗、生活服务等全维度需求，配套建设自理、助护、专护等不同层级的居住空间与服务体系，全方位保障老年人身体健康与精神情感需求，切实提升老年群体的居住品质与幸福体验。

从建设内容来看，主要包含面向活力自理型老人的产权式养老住宅、租赁式养老公寓，以及完善的养老服务配套设施。

（1）适老化居住环境

室内空间配套护理床位、一键呼叫系统、智能灯光等适老设备；室外从景观组团布局、绿植品种选择、园区交通动线、道路坡度设计、地面铺装材质等细节，全方位落实适老化设计标准。

（2）多样化健康饮食服务

结合不同人群饮食习惯、口味偏好定制膳食方案；依据老年群体身体健康状况差异化配餐，并设置独立待客用餐空间，满足日常就餐与亲友交流的情感需求。

（3）全方位养老配套服务

整合生活照料、健康管理、文化娱乐等一站式服务体系，配置生活管家、健康管家、文娱管家，为居住人群提供精细化、专属化的管家式配套服务。

（4）多元化文娱生活体系

配套书法、绘画、舞蹈、摄影、太极、健身等常态化文娱活动；同时开设老年讲堂、公益志愿、老年赋能等特色内容，助力长者实现自我价值，丰富精神文化生活。

2、康复旅居社区

康复旅居社区秉持人性化设计、专业化服务的建设原则，打通康养服务落地的最后一环，实现康复服务与居住生活的无缝衔接。

社区依托专业化康复中心载体建设，涵盖肿瘤康复、骨科康复、慢病调理等专项康复业态，并联动城市公立医疗资源，形成完整的医疗康复支撑体系。项目引入前沿的社区康复理念，组建专业运营团队，打造市场化运营型康复社区，重点为术后恢复、慢性病调理人群提供系统化、针对性的康复服务。

建设内容主要包含康复公寓及社区康复护理配套中心。项目运营成效主要取决于三点核心要素：一是人性化细节设计，通过合理设置扶手高度、道路坡度、防滑路面、便捷开关等细节，体现适老适残的人文关怀；二是专业化康复服务，提供专业理疗、上门护理、居家康复指导、心理疏导等一站式康复服务；三是互助型社群营造，通过常态化社群活动、开放交流空间，构建互帮互助、温暖融洽的社区氛围。

康养小镇的三种开发模式

康养小镇通常以特色健康产业IP为核心牵引，整合度假、养生、居住、休闲等多元功能，形成复合型康养度假综合体。田园生态、滨海资源、山地环境、医疗康养、文体运动、民俗文化等，均可作为小镇核心发展IP。结合资源禀赋差异与核心发展导向，康养小镇主要分为资源驱动型、服务驱动型、文化驱动型三类开发模式。

　以当地独有的自然资源，发展森林养生、滨海休闲、山地疗养、温泉疗愈等产品线，打造功能复合型度假区。

1、目标客群：以“生态康养”为目，追求深度生态游憩体验的人群

　资源驱动型项目通常设置于大城市近郊或邻近地区，凭借其得天独厚的资源形成久负盛名的康养度假目的地，成为区域性的旅游度假集散中心，通常依托服务完备的成熟景区广泛吸引消费级的大众旅游人群和企业级的商务人群，特别对以追求远离尘嚣、回归自然的保健养生客群和银发养老客群有较强的吸引力。

2、功能业态：基于两大核心康养需求，延展四类功能

　生态资源往往具有天然的健康属性，例如海拔1000～2000m高度为高山气候疗养地，森林资源富含丰富的负氧离子，温泉富含矿物质，对改善体质、恢复体力有较好的作用。基于环境对身体的健康促进往往需要一定时间段的停留，因此围绕老年人群的候鸟式养老度假和亚健康人群的康养型疗愈度假成为资源驱动型度假项目的核心需求。

　　随着食、住、行、游、娱、购等全方位旅游服务的不断完善，富氧野趣的生态环境和高品质的康养度假产品又衍生出新的度假功能：

①科普教育，依托丰富的物种多样性，以“自然乐园”等形式开展寓教于乐的儿童教育/生态研学活动；

②高端商务，以奖励员工度假、举办年会、和开展商务活动、内部培训为目的，吸引商务高端人群集聚；

③会议论坛，依托生态优势争取重大会议的承办和接待工作并考虑成为永久会址；

④户外运动，依托山体地势、湖泊海洋开展有益身心的户外健身活动。

3、开发模式：以“旅游景区+高端养生度假聚落”的形式组合开发

一方面对生态资源进行保护性、精益化开发，最大限度的保留其原本的基底和结构，因地制宜的进行资源旅游度假价值的开发与利用，以打造景区的形式快速对外形成品牌效应，先期服务于大众休闲游客的生态观光和生态游憩需求，以门票销售和周边体验式服务为主。另一方面结合景区特色（森林、温泉、湖泊、高山等），重点利用生态环境良好的地段，与酒店运营商、旅游度假地产公司合作，打造高端养生度假聚落，包括打造度假酒店（例如野奢酒店、温泉酒店、会议酒店等）、养老/养生别墅、度假公寓、养生会所等一系列以改善身心健康，实现保健、养生、养老为主要目的康养旅游度假产品及配套。

通过营造特色服务，提供以、农事体验、心灵静修、替代性医疗、运动休闲、高端医美服务等健康体验型服务，打造养生人士旅游度假目的地。

1、目标客群：康复医疗客群、保健养生客群、美容康体客群

大城市周边将成为主战场，该类客群具有较为鲜明的出行目的，易于突破出行距离上的限制，且具备一定的经济基础，易于被功能性、体验性较强的个性化健康服务体验所吸引。

2、功能业态：以目的地思维，解决“医养”和“怡养”两大需求

　对于无明显资源特色的区域，往往通过植入相关特色产业和资源，构建具备核心竞争力的功能，强化康养主题。从大众康养消费需求来看，主要集中在两个方向的养护上：

　　一是集中于以提供“医疗”养护，主要包括基于传统医学、现代医疗和替代性疗法等不涉及重症急症的“泛医疗”服务，以满足旅游度假人群实现康复治疗、养生保健、慢病疗养的需求。通过将优质的健康服务项目（国际医院、慢病康复基地、中国民间医宝街，瑜伽学院、月子中心、中草药养生堂、医美医院等）与度假项目相结合，打造具备高技术含量、独特性、私密性高端“医养”度假基地。

　　二是着力于提供“情致”养护，重点关注鼓励全民健身的“大众体育休闲”和1号文件划过重点的“乡村休闲旅游”上，者前依托地形地貌、自然资源构建满足大众亲子、户外玩家和极限运动发烧友不同水平的运动康体需求的度假项目，例如号称欧洲人家门口的“短时度假乐园”Center Parcs，集聚多种山地、森林运动项目，最适宜短时家庭度假。后者则依托各种特色化的农业种植产业地区，打造“产业+产品+体验”的特色乡村度假目的地，利用独特的自然环境、田园景观、生产经营形态、民俗文化风情、农舍村落等资源，打造主题庄园、乡村俱乐部、农业工厂、影视拍摄基地等度假吸引物。

3、开发模式：塑造核心吸引力，多方携手打造“度假吸引物”

　开发商重点负责打造自身具有核心优势的度假产品，通过战略合作或者并购等形式整和专业运营商，例如健康服务运营商、酒店管理运营商、主题游乐运营商、农业旅游运营商、商业服务运营商，引入高端医院、健康服务机构、运动赛事机构、品牌酒店、儿童乐园、农业嘉年华等“度假吸引物”共同打造能点亮市场，带动度假风潮，行业公认的标杆型项目。

　以区域养生文化底蕴为基础，塑造地区文化品牌，复合文化旅游、养生、会议娱乐、休闲度假等多种功能。

一、资源驱动型

依托区域稀缺性自然生态资源，开发森林康养、山地疗养、滨海度假、温泉疗愈等特色业态，打造功能复合型康养度假目的地。

1、目标客群

核心客群为偏好自然生态、追求沉浸式康养度假体验的消费群体。

此类项目多布局于城市近郊及生态优势区域，凭借优质自然基底形成区域知名康养名片，具备成熟的旅游配套与客流基础。主要吸纳向往自然静养、远离城市喧嚣的养生人群、银发养老人群，同时承接大众观光游客及商务度假客群。

2、功能业态

依托优质生态资源的天然康养属性，适配两类核心康养需求，并延伸四大衍生业态。

高海拔山地、森林氧吧、温泉水系等自然资源，具备天然的身体调理、体能恢复、身心疗愈价值，适配中老年候鸟式旅居养老、亚健康人群短期疗愈度假两大核心需求。

在基础度假功能之上，逐步延伸多元业态：

①生态科普研学：依托丰富自然生态资源，打造自然教育场景，开展亲子研学、生态科普活动；

②高端商务度假：承接企业团建、员工疗养、商务会议、内部培训等高端商务需求；

③会议论坛承办：依托生态环境优势，承接行业峰会、主题论坛，打造特色会议目的地；

④户外康体运动：结合山地、河湖地形，开发各类轻量化、休闲化户外健身运动项目。

3、开发模式：旅游景区+高端康养度假聚落

采用生态保护性开发模式，在保留原生自然基底的前提下，精细化盘活生态旅游价值，以景区化开发快速树立品牌，承接大众观光、生态休闲客流，形成基础运营收益。同时依托优质生态地块，联动酒店、文旅地产运营商，布局野奢酒店、温泉民宿、康养公寓、养生会所、康养别院等高端度假产品，打造集养生、疗养、居住、度假于一体的高端康养聚落。

二、服务驱动型

以特色康养服务为核心竞争力，植入农事体验、静心禅修、运动康养、特色医美、替代疗法等体验型业态，打造以健康服务为核心的康养度假目的地。

1、目标客群

主要覆盖术后康复人群、慢病养生人群、美容康体人群。

项目多布局于大城市周边，客群消费能力强、康养需求明确，愿意为专业化、个性化、体验型的高端康养服务付费，不受出行距离限制。

2、功能业态

以目的地开发思维，重点解决医养康复与休闲怡养两大核心需求。

无顶级自然资源的区域，通过植入特色康养产业与专业服务，构建项目核心竞争力。康养消费主要分为两大板块：

一是医养康复服务：整合中西医康养、慢病调理、术后康复、特色理疗、健康体检等泛医疗服务，落地专科医院、康复基地、医美中心、养生学堂等业态，打造私密性、高品质、专业化的高端康养疗愈基地。

二是休闲怡养服务：结合大众运动休闲与乡村旅居度假两大方向，依托自然地形打造全年龄段户外运动体系，适配家庭度假、运动爱好者、极限运动体验需求；依托田园乡村资源，打造特色农庄、乡村民宿、农业体验、田园休闲等业态，构建沉浸式乡村康养度假场景。

3、开发模式：业态引流+多方协同运营

开发主体聚焦核心康养产品打造，通过战略合作、资源整合的方式，引入专业的健康运营、酒店管理、文旅游乐、农业运营团队，落地高端医疗、运动赛事、主题乐园、农业嘉年华等核心引流业态，共同打造区域标杆型康养度假项目。

三、文化驱动型

深度挖掘区域传统养生文化、民俗人文底蕴，以文化IP为核心赋能项目开发，融合文旅体验、康养休闲、会议旅居、娱乐度假等多元功能，打造特色文化康养小镇。

1、目标客群

以追求精神体验、注重文化质感的消费人群为主，包含文艺爱好者、轻奢旅居人群、文化研学及静心修行人群，偏好沉浸式、互动式的文化体验与精神康养场景。

2、功能业态

以文化场景营造为核心，打造四大沉浸式体验体系：

①特色旅居场景：落地主题民宿、禅修中心、文化主题酒店，打造独具地域特色的食宿旅居体验；

②休闲消费场景：打造主题商业街区，集聚特色餐饮、书吧、休闲业态，完善旅居消费配套；

③文创创意场景：开展文创产品设计、展示、售卖与博览活动，延伸文化产业链条；

④沉浸式体验场景：开设禅修静修、文化演艺、民俗体验、原乡生活体验等互动业态，实现文化深度落地。

3、开发模式：IP塑魂+产品落地+长效运营

以文化挖掘与IP塑造为核心，联合专业规划团队梳理提炼本土文化内核，打造可传播、可落地、可持续的特色文化IP。依托文化IP迭代升级旅居、休闲、康养产品，推动文化与度假业态深度融合，构建门票、体验消费、IP衍生的多元盈利模式。同时通过合资经营、授权运营等模式，引入专业运营团队，实现项目长效稳定运营。

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