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“观序尚府”

概况及招标情况说明

第一章

总则

观序尚府项目，由杭州滨齐房地产开发有限公司开发，座落于杭州市滨江区

浦沿街道，东至明德路，南至生地街，西至浦沿单元 BJO40301-05(2)地块，北至

浦沿单元 BJO40301-05(3)地块。本项目总用地面积 26008.00 ㎡，总建筑面积

100948.18 ㎡。项目主体由 10 幢高层组成。总居住户数 526 户，项目预计交付时

间为 2028 年 10 月 。

本公司根据《物业管理条例》

、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。

一、观序尚府项目规划建设基本情况

（一）总用地面积： 26008.00 ㎡。

（二）总建筑面积： 100948.18 ㎡。

（三）地上建筑面积：65020.00 ㎡

1、地上计容建筑面积 72840.40 ㎡。其中：高层住宅：64465.50 ㎡，配套用

房建筑面积 554.50 ㎡（物业办公用房 203.36 ㎡，物业经营用房 271.14 ㎡，垃圾

房 80.00 ㎡）

。

2、地上不计容面积 2765.18m²。其中婴幼儿照护服务用房 210.00 ㎡，社区服

务用房 473.40 ㎡，养老服务用房 320.00 ㎡，公共文化设施用房 63.12 ㎡，公共

体育设施用房 78.9 ㎡，快充专变、公变 656.90 ㎡，开闭所 80.00 ㎡，公厕 77.86

㎡，小区门厅 200.00 ㎡，开放式风雨连廊 605.00 ㎡。

（四）架空平台下方停车空间面积（不计容）：14463.00m²。其中：非机动车库

863.00m²，非机动车库 13600.00 m²。

（五）地下总建筑面积： 18700.00 ㎡。

（六）车位情况：

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1、机动车停车位 714 个，其中：架空平台下方停车位 335 个（包含访客车

位 4 个）

，地面车位 11 个（包含出租车位 1 个、访客车位 10 个）

，地下停车位 368

个。

2、非机动车停车位 817 辆（含电动车位 440 辆）

，其中：架空平台下方非机

动车位 284 辆（含电动车位 152 辆）

，地上非机动车位 188 个（含公共自行车车

位 21 辆）

，地下非机动车位 345 个（含电动车 288 辆）

。

（七）公共设施及公用设备

1、绿地率： 35.00% ，容积率： 2.50 ，建筑密度：22.00% 。

2、总配体量：总户数 526 户。

3、建筑层数：5#楼、8#楼为 14 层，1#楼、3#楼为 15 层，2#楼、4#楼为 17

层，6#楼、7#楼位 22 层，9#楼、10#楼位 24 层。

4、主要设施设备

（1）生活给水系统

住宅为二次增压供水，有 1 个生活水泵房，分高区、中区、低区，共有

3 套

变频泵，功率分别是低区 5.5kw*3（二用一备），中区 11kw*3（二用一备），高区

5.5kw*3（二用一备）

，生活水箱有效容积 100m³，分为独立使用的

2 格。

地块配套用房：市政直供水。

（2）生活排水、排污系统、雨水系统

生活污水与雨水分流；室内粪便污水与洗浴废水分流；住宅厨房排水设置单

独排水。地块污水化粪池有 1 只，排水泵总功率 260.1kw。

（3）管材

生活给水管材料： 薄壁不锈钢管和 PPR 管，地下室生活给水采用内不锈钢管，

泵房和立管采用不锈钢管，公称压力为 1.6 MPa；户内冷水管采用 PPR 管，公称

压力为 S5。户内热水管采用 PPR 管，公称压力为 S3.2 。

污、废水管，卫生间立管、支管采用 HDPE 静音管，电熔连接。厨房立管采用

UPVC 塑料排水管，电熔连接。阳台/设备平台管采用 UPVC 塑料排水管，粘接。雨

水管非干挂内采用 PVC-U 承压雨水排水管，粘接；干挂内采用镀锌钢管。

（4）供配电系统

电源等级：地下室消防设备、应急照明、排污泵、消控中心、5G 机房等用电

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为 一

级负荷；二类住宅建筑的消防负荷、应急照明、走道照明、客梯等用电、

生活泵、地下室照明为 二 级负荷。其余设备用电为 三

级负荷。排烟、送排风

机功率 582.9kw 。配电房为公变和快充专变，供电电压等级为 10kv，开闭所 1

座， 0.4kv 用户变电站 6 座，快充 1 座。

（5）照明系统

园区内路灯由物业公司管理维护，照明总功率 40 kw；电梯灯、楼道灯总功

率 130 kw；上下单元大堂照明总功率 40 kw；地下室照明灯总功率 115kw（不包

含会所）

。

（6） 设置 防雷接地系统。

（7） 设置 消防电气。

火灾自动报警系统：在所有公共区域、配套用房及地下车库设火灾自动报警

系统；采用集中报警系统。消防控制室设于

7#楼地下一层，直通室外

。

喷淋泵 2 个，功率 30kw （一用一备）

；消火栓稳压泵

2 个，功率 4.0kw （一

用一备）

，消火栓水泵 2 个，功率 90kw（一用一备）

。

（8）弱电系统

电话通信：住宅电话按

/ 门/户考虑；小区数据网可与 INTERNET 网等信息

网联网。通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业服务机构可为用户提供社

会、经济等多媒体信息。每套住宅内设 8~12 个信息点。

保安监控系统与消控室 在同一位置 ，智能化系统包括：计算机网络系统、

综合布线、综合管路系统、视频安防监控系统、周界报警系统、电子巡更系统、

出入口控制系统、停车场管理系统、背景音乐系统、电梯五方通话系统、电梯梯

控系统、可视对讲系统、物业办公网络、机房工程及 UPS 配电等，合计功率约为 50

kw。

9、高层电梯 20 台、配套管理用房 2 台、会所 1 台，扶梯 2 台（靠近 5#-6#楼

间 G 层通往地面）

，功率 12kw/台，每台载重为 1150kg，速度 1.75 m/s。园区电梯

轿厢内有空调，总功率约为 325kw。

10、高层住宅为 精装修 。

11、地面景观水系容积： 约 350m³。

12、会所室内恒温游泳池 1 个 ，会所泳池及健身房供业主免费使用。泳池

容量 198 m³，水面面积约 136 ㎡，循环泵功率 2.3kW*4（两用两备） ；空调、

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除湿、新风设备总功率 294.3kw，照明、送排风总功率 80 kw，空气源机组总功

率 74 kw。

经营方式

物业公司经营

。

13、景观照明（庭院灯、草坪灯、照树灯等）功率约 50kw。

二、

“观序尚府”的物业配套设施设备保修期限

物业保修期限：根据国务院第 279 号令《建设工程质量管理条例》的规定执行。

1、电梯： 24 个月

2、主体土建：设计文件规定的该工程合理使用年限

3、主体水电： 24 个月

4、供水系统： 24 个月

5、监控系统： 24 个月

6、消防系统： 24 个月

7、绿化： 24 个月

8、配套市政： 24 个月

保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据

国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方

工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业四方认同签章之日起即为保修期的

起始日期。

三、物业管理内容

（一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；

（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；

（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；

（四）清洁卫生；

（五）公共绿化的维护和管理；

（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；

（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环

保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；

（八）对装修活动进行监督的管理；

（九）商业网点的管理；

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（十）社区文化活动；

（十一）档案资料管理；

（十二）法律政策及合同规定的其它事项。

四、物业管理资金来源和物业管理用房

（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市滨江区住房和城市建设局；

（二）物业管理用房及物业经营用房：

招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后

1 个

月内，建设单位按照物业建设工程许可证载明的地上总建筑面积

7‰的比例配置物

管用房（其中

3‰的物业管理办公和活动用房及 4‰的物业商业用房）移交给中标

单位。

（三）物业服务费标准：

1、高层住宅物业服务费每平方米

4.1

元/月（公共高能耗费用另计）

。

2、地下车位、架空层平台下方车位物业服务费 100 元/个/月（地下子母车

位物业服务费 150 元/个/月）

；

3、地面停车费用按照《杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》收取。

小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与

物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工但尚未出售或交付的物业，由开

发建设单位按照物业服务费 100％的标准交纳。物业买受人未居住的空置物业由物

业管理公司管理，业主按照物业管理相关规定的标准交纳。

（四）本物业项目采取以下第

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种物业经营模式：

1、酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付

给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主

享有或者承担的物业服务计费方式。每月管理酬金人民币

／

元。

2、包干制：业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物

业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

（五）其它有偿服务项目：

受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，

由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。

五、管理投标企业资质条件

1、合法从事物业服务活动的物业服务企业；

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2、不允许联合投标。

六、奖惩措施

（一）

“观序尚府项目”的物业管理服务标准按《杭州市物业管理项目主任（经

理）考核计分内容与标准》及前期物业服务合同（招标单位与中标单位签订）执

行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为

准；

（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按《杭州市物业管理项目主任（经

理）考核计分内容与标准》及前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按

《杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准》进行服务，经考核该

项目管理处扣分至 0 分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体

情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定）

，招标单位有权对中标单位终止委

托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物

业企业；

七、有关说明

（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单

位（杭州滨齐房地产开发有限公司）签订的前期物业管理服务合同对“观序尚府”

实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。

（二）制作标书时，统一按 2028 年 10 月 31 日 为物业管理公司交付时间，

若开发商要求物业管理公司提前进驻将支付相应费用（可以在此招标文件内注明）

；

（三）中标企业应在正式交付前 6 个月进驻，开发建设单位按 70% 标准支付

前期进驻费用。

（四）招标单位经过综合验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业

管理服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合

同生效之日止。业主大会将依照《物业管理条例》选举产生。业主大会成立后视

中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘。

（五）除由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其

余设施，被视为投标物业公司承担费用，如中标，须在承诺期限内予以实施。

（六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当

竞争手段的，一经查实，由滨江区建设局按规定给予处罚，取消本次投标资格，

已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。

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第二章

投标须知

一、投标依据

（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；

（二）杭州市物业管理优秀示范小区评选标准；

（三）政府有关部门批准的“观序尚府”小区规划方案。

二、投标要求

投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基

本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。

三、招标文件解释及答疑

（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单

位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投

标文件和签署合同所需的资料。现场答疑会及勘察现场的时间另定。

（二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后

五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结

束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招

标办核准同意后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。

（三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问

题给予回复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。

第三章

投标文件的编制

一、投标文件的语言

投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体

中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

二、投标文件的组成

（一）投标函；

（二）法定代表人授权委托书；

（三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）

；

（四）接管“观序尚府”的主要物业管理人员名单、简介及职称、职务、专业

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资格资质证书复印件，及附拟派管理处主任相关管理经验的证明材料；

（五）管理方案及内容：

1、符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的小区管理整体设想及策划；2、采取的管理方式、工作计划和物资装备；3、根据“观序尚府”实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管理规

章制度以及管理人员的配备、培训、管理；

4、根据“观序尚府”实际情况，制定物业管理的具体措施，发挥高科技在管理

中的作用，智能化系统的日常运行及维护方案，主要包括：房屋管理、共用

设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、

档案管理等）

；

5、制定争创“杭州市物业管理优秀小区”规划和具体实施方案，制定完成承诺

指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故

发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业管理公司满意率等；

6、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动

计划及制度建设；

7、以“观序尚府”为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措

施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲；

8、有类似小区（大厦）管理经验，案例介绍。

三、投标报价

1、投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价。

2、投标报价应包含下列内容：

A. 报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用。

B. 报价均包含所有的税费和利润。

四、投标文件的份数和书写

（一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使用

A4 纸，并装订

成册，各投标单位应提供

6 份完整的投标文件。

（二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲自

署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。

（三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批

示进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。修改处由投标文件签字人签字

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证明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改的

内容无效。

（四）投标文件叙述应简洁明了。

第四章

投标文件的密封和递交

一、投标文件的密封

（一）投标单位应将投标文件装订成册，正本和全部副本分别装入文件袋，文

件袋的接缝处用薄纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及

法人单位公章。

（二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人

单位公章及法定代表人印章。

（三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。

二、投标截止期

投标单位应于

2026 年 6 月 2 日 9 时 30 分前（开标早上当天）将投标文

件密封送达杭州市滨江区公共资源交易中心，地址：滨江区泰安路

200 号区文化

中心

10 号门 3 楼刷卡，4 楼开标，必须携带成功注册市场主体信息库 CA 锁。

三、投标保证金

本项目无需缴纳投标保证金。

四、投标文件处理

中标单位的投标文件将成为前期物业管理服务合同的有效组成部分。未中标

单位的投标文件予以退回，但不予支付标书制作所需的相关费用。

五、开标相关事项

1、本项目招标人将于投标截止时间的同一时间地点公开举行开标会议，并邀

请所有投标人代表参加开标会议。

2、投标企业应在投标截止时间前完成数字证书投标登记。3、开标会议由招标人主持

（

1）由招标人查验各投标人代表应到会情况；

（

2）由投标人或其集体推选的代表检查投标文件的密封情况。

4、开标现场有下列情形之一的，由监管部门作出不予投标处理：

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（

1）截止开标时间投标人代表迟到或未到的；

（

2）投标文件逾期送达的或未送达指定地点的；

（

3）投标文件未按招标文件要求密封的；

（

4）开标前未完成市场主体信息库登记入库和数字证书投标登记。

第五章

评标、决标

一、评标组织

由招标单位代表在评委库中随机抽取有关专家和开发建设单位代表组成评标

小组，负责评标。

二、评标原则

本着公平竞争，优胜劣汰的原则，由评委对投标单位的标书、企业综合情况

和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业管理公司作为中标单位。

三、评标程序

（一）于

2026 年 6 月 2 日 9:30 分在杭州市滨江区管理协会监督下进行开

标，在保证不泄露的情况下，评标小组对各投标单位的标书进行审核论证。根据

标书分高低确定入围企业参加答辩；

（二）招标单位于

2026 年 6 月 2 日 13:30 分举行答辩会，每个投标单位

限

3 人参加，投标单位法定代表人或其委托代理人及拟任管理处主任必须参加。

法定代表人或其委托代理人因故不能参加的，应经滨江区物业管理协会认可并书

面委托代理人参加。投标单位及招标单位未能准时参加或未参加答辩会的，将视

做放弃此次招投标资格。

（三）答辩会在杭州市滨江区物业管理协会主持下，以抽签方式确定答辩顺

序，评标小组对参加投标单位就标书及“观序尚府”的管理事项进行提问。

（四）根据物业企业日常考核得分（

20%），标书评审（60%），现场答辩（20%）

三项评审内容的平均分累计和附加分组成（附加分满分

6 分，最高不超过 6 分。

投标企业在上一个年度内获得的市级以上创优称号的加分，其中获得一个国家示

范加

3 分，获得一个省示范 2 分，获得一个市优加 1 分；投标单位管理拆迁安置

房、经济适用房项目或管理

2000 年前建成的普通住宅小区项目满两年的加分，其

中：累计管理建筑面积在 20 万平方米以上 40 万以下的加 1 分，累计面积超过 40

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万平方米以上 60 万平方米以下的加 2 分，累计面积超过 60 万平方米以上的加 3

分,累计加分不超过 3 分），总分得分最高者为中标企业。

投标企业管理上述拆迁安置等项目申请加分的，应在投标前（送投标文件时

一并送达）出示物业管理项目所在地的区建设（房管）局物业科出具的项目确认

单，若在开标前未及时出具的不作加分。

四、评标内容的保密

（一）在宣布中标以前，有关招标的资料不得向投标单位或与过程无关的其他

人泄密。

（二）在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标单位

和评标小组其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。

第六章

合同签订

一、中标单位应在接到投标单位发出中标通知书三十天内与招标单位签订前期物

业管理服务合同；招标单位和中标单位不得再行订立背离合同实质性内容的其他

协议。若中标单位借故拖延或拒签合同，招标单位报经滨江区建设局同意后有权

取消其中标资格，并重新组织招标，另选中标单位。招标单位未经市物业招标办

许可无故拖延给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿，并由市物业管理招标办

有关规定予以查处。

二、中标通知书将成为前期物业管理服务合同的组成部分。

三、前期物业管理服务合同以《前期物业服务合同》文本为准。投标文件中的指

标要求及中标单位的标书和答辩过程中承诺将成为合同内容。