武汉中御广场物业服务采购

竞争性谈判文件

项目编号：2025JH-武汉汉江-0020

竞谈人：武汉汉江资产运营有限公司

二?二五年十二月

目 录

第一部分 竞谈公告

第二部分 采购项目技术和商务要求

第三部分 物业服务供应商须知

第四部分 合同主要条款

第五部分 竞谈文件格式

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第一部分 公 告

根据新兴际华投资有限公司（以下简称“际华投资”）所属武汉汉江资产运营有限公司生产经营需要，际华投资对武汉汉江资产运营有限公司武汉中御广场物业服务以谈判方式组织采购，本项目的潜在参与人应在际华集团采购平台获取文件，并在*开通会员可解锁*14时（北京时间）前递交响应文件。

一、项目概述?

（一）项目名称：武汉中御广场物业服务单位采购项目

（二）项目编号：2025JH-武汉汉江-0020?

（三）采购地点：武汉市

（四）项目基本情况概述：

4.1本项目建筑物类型：商业用房、办公用房

4.2本项目坐落地址：湖北省武汉市?口区解放大道578号

4.3物业服务范围：中御广场1-20层、A区地下室（不含地下室保洁、停车秩序维护、车位管理及亮化灯光管理）及中御广场用地红线范围内的室外广场区域。

4.4本项目面积：本公司自持部分的物业为1-5层裙楼商业总面积23044.75 平方米，6-20层塔楼办公物业总面积为 21095.41 平方米，可计收物业服务费建筑面积： 44140.16平方米。A区地下室建筑面积为11748.97平方米，计入服务范围，不作为物业费计收面积。

（六）服务期限：自*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*。合同期满后，经采购人考核合格，在双方自愿的基础上，可续签合同，续签期限不超过原合同期限。

（七）本项目最高控制限价为人民币248万元/年，投标人报价超过限价的视为投标无效。?

二、物业服务供应商资格要求?

（一）基本资格条件?

1.参与人在中华人民共和国境内依法注册，具有独立法人资格。若为分支机构投标，须提供总公司授权资料。

2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。

3.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。

4.参加本次采购活动前未被“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）列入失信黑名单、重大税收违法案件当事人名单（重大税收违法失信主体）或政府采购严重违法失信行为” 记录名单。

5.参与人须为非外资(含港澳台)独资或入股。

（二）特定资格条件?

1.具备物业服务企业一级（或以上）资质；

2.近三年至少具有一个类似项目业绩。

3.必须为际华集团电子化采购平台（http://www.jihuacaigou.com）注册物业服务供应商，非注册企业需经际华投资所属企业推荐、注册审核合格后，方可参与。

（三）其他要求?

1.本项目不接受联合体投标。?

2.两家或两家以上单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同物业服务供应商，只能有一家申请加入物业服务供应商库。

? 三、采购文件获取?

（一）凡有意参与的物业服务供应商，请先在际华集团电子化采购平台（http://www.jihuacaigou.com)进行注册登记报名。注册报名的所有资料必须真实合法有效，一经查实提供虚假资料，则取消其报名资格。

（二）文件获取方式：本次谈判不提供纸质文件，有意的单位须自行通过际华集团电子化采购平台下载电子版文件。

（三）时间：*开通会员可解锁*14:00前。

（四）凡有意参加的潜在参与人需随时关注际华集团电子化采购平台关于本项目的澄清或补充通知。

? 四、响应文件提交截止时间、谈判安排和地点?

（一）响应文件提交截止时间：*开通会员可解锁*14:00（北京时间）。?

（二）谈判时间：*开通会员可解锁*14:00（北京时间）

（三）谈判地点：武汉汉江资产运营有限公司视频会议室?

（四）响应文件应包括但不限于以下内容：资格证明文件、商务文件、技术文件。具体格式及要求详见采购文件第五部分 “响应文件格式”。

五、评审标准及方法?

（一）评审标准：本次谈判采用综合评分法，满分100 分。

（二）评审方法：谈判小组将对物业服务供应商的响应文件进行综合评审，按照得分由高到低的顺序排列，推荐排名1-3名物业服务供应商为成交候选人。若出现得分相同的情况，则以最终报价低者优先；若最终报价也相同，则由谈判小组投票决定。

六、其他事项?

（一）公告期限：本公告期限为自发布之日起 3 个工作日。

（二）质疑与投诉：物业服务供应商认为采购文件、采购过程和成交结果使自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起 7 个工作日内，以书面形式向采购人提出质疑。采购人应当在收到质疑函之日起 7 个工作日内作出答复。物业服务供应商对质疑答复不满意或者采购人未在规定的时间内作出答复的，可以在答复期满后 15 个工作日内向采购监督管理部门投诉。?

采购人名称：武汉汉江资产运营有限公司

地址：湖北省武汉市?口区解放大道578号中御广场24层　　　　

1.联系人：万经理

联系方式：*开通会员可解锁*

2.监督人信息

监督人：陈经理

电话：*开通会员可解锁*　?

（三）发布媒介：本项目采购公告将在际华电子化采购平台发布，请物业服务供应商密切关注相关信息。?

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第二部分 采购项目技术和商务要求

一、服务内容与技术要求

物业服务内容和标准

服务项	服务内容	服务标准
客户服务	接待服务	一、接听客户电话时，必须在响三声内拿起电话，使用敬语“您好”，接待人员应及时答复客户的咨询、求助、投诉、报事报修等事项，无法及时给出准确答复时，需留下客户联系方式，在15分钟内准确回复客户，相关部门当天内处理好客户问题；二、物品借用：1、做好物品借用登记手续；2、确认归还时间；3、归还时，检查物品是否完好并做好归还记录。三、失物招领：1、将失物放置于指定区域并做好登记手续；2、企业管家在客户群里发布失物信息；3、客户领取时做好相关记录。
	迁入迁出服务	1、迁入和迁?前：告知业主/物业使用人准备相关资料，所有业主/物业使用人100%知悉；2、迁入和迁?中：安排专人进行现场管理和协调，确保符合迁入迁出要求；3、60分钟办理完毕。
	客诉/报修受理服务	1、设置24小时报修服务热线。2、接到报修需求后，工程人员需15分钟内响应；紧急问题30分钟内处理完成，一般问题60分钟内处理完成；重大问题72小时内解决（非物业职责内问题需拿出解决方案，与业主/物业使用人充分沟通后协助其解决）。3、报修回访满意度≥90%
	装修服务	1、装修受理：提前告知业主/物业使用人办理装修所需资料，确保装修资料齐全；2、审图：图纸需包含水、电、消防系统图、平面图，装修材料型号规格符合电气、给排水、消防设计规范，工程主管在3个工作日内完成审图；发现不合格问题，需立即联系业主/物业使用人，沟通并达成一致；3、装修入场：装修人员持证进入，装修材料进出检查登记，材料搬运按照指定动线及货梯进入，不得在上下班、午休时间进入；4、巡查：秩序、工程、客服每班巡查1次并做好记录，发现有违规违章或违反协议行为的，应予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应及时上报相关部门；（秩序巡查装修安全事宜、工程巡查装修图纸符合性、客服巡查装修规范事宜）5、垃圾清运：装修垃圾应实行袋装并在临时垃圾池堆放，按照指定动线定期清运，货梯进出，不得在上下班、午休时间搬运，确保施工区域无垃圾堆放，杜绝安全隐患，不影响园区环境；6、装修投诉受理：勒令装修公司立即按照装修协议要求进行整改；若装修符合管理要求，则向邻里做好解释工作；7、验收:工程人员按装修申请内容及设计图纸核查验收，对发现与设计不符的要求整改，确保符合相关规范。
	空置商铺管理	1、工程巡查：每月1次，确保设备设施完好（巡查内容和标准：水井阀门常闭，电井电源断开，设施完好，墙体无渗水、无开裂）；2、客服巡查：每月1次，对空置商铺进行开窗通风、散热、防止墙面、天花发霉（恶劣天气前需增加1次巡查频次）；3、所有检查问题项限期整改，整改合格率100%；
	租户管理	1、出租前：提醒承租人准备好租房备案资料，所有承租人100%知悉；2、出租办理：资料齐全的，备案手续15分钟办结；与所有租户交底，双方对原始配套设施数量进行移交，告知其遵守《商品房屋租赁管理办法》、《武汉市房屋租赁管理办法》的相关规定；3、装修管理要求参照装修服务要求执行。
客户关系维护	客户满意度管理	1、每年应开展自我评价1次，对物业服务进行全面客观的评价，形成年度物业服务报告；2、每半年对业主/物业使用人开展整体满意度测评，对业主/物业使用人提出意见制定整改措施及计划，1月内完成整改，整改满意完成率100%；
	文化宣传管理	1、工作通知：一般通知提前3天，紧急通知提前半天告知；
	客户问候与关怀	1.客户关怀：乔迁、开业当日，准备相应贺礼（对联、绿植等）上门表示祝贺；
出入口管理		1.建立健全门岗管理制度；2.设专人24小时值班；3.应对可疑人员进行登记，广告推销等非工作人员禁止进入；4.应对出入物品进行管理，物品搬运安排在非工作时段内进行，并实行查验放行。发现有可疑危险品时，应予以扣留，并上报主管部门；5.节假日前及时发布安全提示，提醒所有业主/物业使用人关好门窗、水、电；6.疫情防控期间100%落实出入人员登记、消毒等安全防范措施；7.对装修及其它临时施工人员100%实行出入证管理。
巡逻管理		1.按指定的时间和路线进行巡逻每两小时巡逻1次，发现异常情况（通道堵塞、可疑人员等），应立即通知有关部门并在现场按照公司标准采取相应措施，必要时启动应急预案；2.楼梯间等室内公共区域，每班每四小时巡查1次。巡逻中发现异常情况（楼道堵塞、可疑人员等），应立即通知有关部门并在现场按照公司标准采取相应措施，必要时启动应急预案；巡逻中发现业主/物业使用人存在违反公共秩序的行为，应及时制止并当天整改，整改合格率100%；3.商铺入户检查、安全宣传每月20日前完成1次，要求商铺自查，并完成安全隐患整改，整改合格率100%；4.接到中控室报警时，5分钟内到达现场，按照公司标准采取相应措施，必要时启动应急预案；5.消防安全巡逻详见消防安全管理；6.电梯安全巡逻详见电梯安全管理；7.装修安全巡逻详见装修安全管理；8.车场安全巡逻详见车场安全管理；9.空置商铺安全巡逻详见空置商铺安全巡逻；
监控室管理		1.设置监控室并安排专人24小时值班，每班1人，值班期间全程关注监控画面，发现问题时，需在15分钟内赶到现场，当场处理完成；2.监控室收到报警信号后，秩序员在15分钟内赶到现场当场处理完成，不能当场处理的应立即通知上级并启动应急预案；3.物资配备完好率100%（含消防、钥匙、安全疏散图、应急预案等资料）3.视频资料至少保留30日备查（以硬盘内容大小为主），视频图像清晰，显示时间应与标准时间相符；业主/物业使用人调取监控时，需提供公安机关证明；
安全生产	消防安全管理	1.预案：编制灭火和应急疏散预案，内容全面有效；2.培训与演练：1) 建立与消防救援队联勤联动机制，培训演练每月15日前组织完成1次；2) 开展灭火和应急疏散演练，6月、11月各组织1次；3) 演练发现的问题项限期整改，整改合格率100%；3.宣传：开展消防宣传（温馨提示、火灾事故案例及法规宣传等），每半年首月完成1次；4.检查：1）委托具有合格资质的消防维保单位按照《消防维保合同》，遵循GB-25201-2010《建筑消防设施的维护管理标准》要求进行消防维保，每月30日前出具相应的维保记录，保障消防设施正常运行；2）每班对消防设施巡查，巡查发现建筑消防设施存在问题和故障的，应立即通知维修人员进行维修，限期整改；3）控制室值班人员每日巡查报警主机，消除并处理各类报警、故障信息，对火灾探测器定期进行模拟实验，每两年进行1次全面清洗，及时更换失效器件，确保设施正常运行；4）每周对消防泵房巡查2次，查看消防水系统压力情况，每月对消防泵和喷淋泵启动试验1次，每年保养1次；5）每月对室内消火栓进行巡查1次，检查消防水带、消防卷盘、消防水枪无缺失、破损；6）每月检查消防水池等储水设施水量达到规定水位，冬季对室外管道及设施采取防冻措施；7）每月对正压送风和排烟系统进行检查，与控制室报警系统的联动情况，风机运行及风阀是否正常；8）每月对灭火器进行巡查1次，对不符合标准（压力指针未指向绿区）的灭火器进行更新或充压；9）每半年对疏散指示牌（灯）放点测试1次，放电时间不足半小时的及时进行维修或更换；10）每百年检查防火卷帘门，楼宇内常闭防火门处于常闭状态，可随时定向开启；11）气体灭火装置每季度第1个月进行信号测试1次，灭火装置每年检测1次；12）发现问题限期整改，整改合格率100%；5.检测：按照《消防法》规定，每年委托具有合格资质的消防检测公司，对建筑消防设施设备进行联动测试并出具合格的建筑消防设施设备检测报告；问题项及时整改，确保设施完好率100%；6.组织：1）建立志愿消防队、微型消防站，明确各级、各岗位消防安全责任人、职责，消控室值班人员需持证上岗，每年考核1次；2）接到火灾报警后，应在5分钟内赶到现场，按照应急预案处理并上报公司，必要时拨打119；7.档案：消防档案，消防安全制度、消防设施设备操作规程、消防安全责任书，检测报告，巡查、维修、保养记录，消防应急演练预案、培训及演练记录存档留存。
	电梯安全管理	1.预案：编制电梯困人、扶梯意外应急救援预案，内容全面有效；2.培训与演练：开展电梯困人紧急救援专项培训和应急演练，培训演练每年年检前1次，所有人员培训合格；3.宣传：开展电梯安全宣传（温馨提示、电梯事故案例及法规宣传），每季度更换1次；4.检查：1）对电梯轿厢内及机房内设备运行情况进行检查，每天1次，确保设备运行正常；2）对垂直电梯紧急报警装置进行检查，每天1次（抽查），确保使用正常，通讯正常；对手扶电梯急停开关进行检查，每天1次（抽查），确保正常；3）制订电梯日常维护保养计划，保证电梯至少每15天进行1次日常维护保养，确保电梯运行正常；4）发现问题限期整改，整改合格率100%；5.检测：1）委托第三方具有A级资质的维保单位，按照TSG 08和武汉市特种设备相关要求进行检测，每年1次。2）发现问题限期整改，整改合格率100%；6.组织：1）明确电梯安全应急处置组织机构及其职责，建立健全电梯安全管理制度和操作规程，内容全面有效；2）电梯管理人员须持电梯管理员证，每月考核1次；电梯维保单位需依法取得电梯A级资质，电梯维保人员须取得电梯操作证；3）每50台电梯配备1人，不足50台电梯的至少配备1人；按照TSG 08的要求张贴特种设备使用标志，确保符合TSG 08要求（特种设备管理规则）；4）设置24小时应急救援电话，发生电梯困人等紧急事件时，人员应在10分钟内到达现场进行安抚，专业维修人员应在30分钟内到达现场开展解救工作；7.档案：电梯使用登记证、电梯年检合格标识及检验报告、电梯维保记录 、电梯维保合同 、电梯安全管理员证、应急演练预案、培训及演练记录存档。
	高空坠物安全管理	1.预案：编制“高空坠物”应急处置预案，内容全面有效；2.培训与演练：实施“高空坠物”应急处置培训与演练，培训演练每年不少于1次，所有人员培训合格；3.宣传：宣传栏及楼栋开展“高空坠物”安全宣传（温馨提示、高空坠物处罚案例及法规宣传），每季度更换1次；4.检查：①监控设备管控，日常专项巡查，每天1次；②所有检查问题项限期整改，整改合格率100%；5.组织：明确“高空坠物”事件应急处置组织机构及其职责，每月考核1次；6.档案：应急预案、培训及演练记录、日常专项巡查记录，事件的处置资料，如监控记录、出警记录等存档。
	其他安全管理	预案：1.停水、跑水应急处置预案；2.触电急救预案；3.停电处置预案；4.燃气泄漏处置预案；5.工伤事故处置预案；6.危化品泄露处置；7.中毒处置应急预案；8.交通事故处置应急预案；9.车辆物品被盗处置预案；10.公共卫生事件处置应急预案11.食物中毒、突发急病处置预案；12.打架斗殴、盗窃、抢劫、寻衅滋事、非法聚集、车辆冲岗、自杀、反恐、儿童走失、人员踩踏，防台防讯、地震处置预案。演练：以上预案每年演练不少于2次，确保所有人员培训合格；
楼内保洁	大堂保洁	1.地面：（大堂保洁首层大厅配备工具车/工具包1套、标准楼层配备工具车/工具包1套、VIP楼层合计配备工具车/工具包1套）每日清洁2次(上午8点前完成，下午6:00后二次清理），其他时间段循环保洁1次/小时，无垃圾、无尘、无渍水、无锈迹、胶迹、油污；2.墙面及附属物2米以下部位每周清洁1次，2米以上部位每月清洁1次，干净、无尘、无胶迹、无水迹、无悬挂物；3.玻璃：每周清洁2次，干净、无尘、无渍、无胶迹；4.大门及人行电子闸门每日清洁2次，每周不锈钢油上光1次，无尘、无渍、无手印，金属表面光亮，透明物体面光亮如新；5.大门及电梯等待区域设置地垫，周一至周日每日更换并及时清洗；6.顶面及灯具除尘每季度1次，无尘、无蛛网。7.雨雪天，放置防滑提示牌，铺设防滑地垫（依据天气即时处理）
	楼层、梯间保洁	1.过道地面：每日清洁1次，循环保洁1次/3小时；2.楼梯台阶：每日清洁1次，循环保洁1次/3小时；3.扶手：每日清洁1次，循环保洁1次/半天；4.栏杆、窗台、防火门、消火栓门、指示牌：每周清洁1次；5.天花板、公共灯具：每季度清洁1次；6.楼道墙面、开关面板及踢脚线：每月清洁1次；7.消防管线：每季度清洁1次；8.其他共用部位门窗玻璃：每月清洁1次；9.清洁要求：无垃圾、无牛皮癣、无尘、无渍水、无锈迹、无胶迹、油污；
	顶层屋面保洁	1.天台、明沟：每月清洁1次，汛期前全面清洁1次；2.上人屋面：每周清洁1次；3.清洁要求：无垃圾、无渍水、无胶迹、油污；
	电梯轿厢保洁	1.地面：(上午8点前完成1次，下午5:00后共二次清理）每日循环清洁1次/2小时;2.四壁：(上午8点前完成1次，下午5:00后共二次清理）每日循环清洁1次/2小时；3.灯饰及轿厢顶部：每周清洁1次；4.电梯面壁、层门：每周清洁2次，每周不锈钢油上光1次；5.轿厢地毯更换:2次/周；6.清洁要求：无垃圾、无尘、无渍水、无锈迹、无胶迹、无油污；
	电梯前室	1.地面：每日清洁2次(上午8点前完成，下午5:00 后二次清理），其他时间段循环保洁，无垃圾、无尘、无渍水、无锈迹、胶迹、油污；2.墙面及附属物2米以下部位每周清洁1次，2米以上部位每月清洁1次，干净、无尘、无胶迹、无水迹、无悬挂物；3.玻璃：每周清洁2次，干净、无尘、无渍、无胶迹；4.电梯层门每日清洁1次，每周不锈钢油上光1次，无尘、无渍、无手印、表面光亮；
	公共卫生间保洁	1.蹲便器/座便器、小便池、纸篓、镜子、台面、地面(上午8点前完成1次，中午1点前完成1次， 下午6:00后共三次清理）；2.隔板、门、墙面清洁1次/周，出风口、灯具、天面清洁1次/月；3.纸篓内垃圾袋超出2/3及时更换；4.卫生间作业期间，需摆放工作/防滑提示牌后方可开始作业；5.清洁要求：无垃圾、无尘、无锈迹、无水迹、尿迹、胶迹、油污、无异味及异物；
	主次干道保洁	1.道路：每日清扫2次（夏季8点前完成、其他季节8：30前完成，下午15时至16:30二次检查清理)；2.主干道清洗：每季度清洗1次；3.雨后应及时清扫主路、干路积水；主干道有积雪时应及时清扫，主要人行出入口铺设防滑垫；4.清洁要求：无垃圾、无渍水、无油污，道路无积水，无积雪；
	园区设施保洁	1.道路灯、庭院灯、草坪灯、标志、宣传牌、景观：2米以下每周清洁1次，2米以上每月清洁1次；2.清洁要求：无垃圾、无渍水、无尘、无胶迹、无油污，无高空杂物悬挂；
	其他项目	1.工具间：地面干净，摆放整齐有序；每日2次清洁；2.外立面玻璃幕墙清洗工作：无；
垃圾收集与处理		1.垃圾实行可回收和不可回收分类管理，垃圾分类标志设置合理；2.按写字楼楼层设置生活垃圾收集点；裙楼定时集中将生活垃圾送至室外垃圾集中堆放点；3.垃圾清理：楼层生活垃圾，每日上午8点前、中午14时前、下午17时至19时通过货梯运送到生活垃圾集中点； 商业生活垃圾：每日8点前、下午17:00前运送到生活垃圾集中点； 公共区域垃圾：每日8点前及16：30至17:00运送到生活垃圾集中点；4.生活垃圾清运:日产日清（以环卫部门清运时间为准），垃圾转运点周围地面无散落垃圾，每日垃圾清运完后冲洗1次,无痰渍、无异味、无烟灰、油污、水迹、灰尘、保持干净、光洁、垃圾不能超过2/3；5.垃圾中转站每日清洁2次,依据转运时间集中清洁；6.垃圾桶、果皮箱:每日清洁2次（上午7点前完成，下午17时至19时二次清理），桶、箱外有污迹时及时清理；每周全面清洗1次；垃圾桶翻盖覆盖率100%；7.建筑垃圾:设置临时垃圾池，集中存放，定期外运；周围地面无散落建筑垃圾。
PCO消杀及消毒		1.在每年5月至9月蚊、蝇、蟑螂孳生季节每周消杀1次,提前3日告知；2.老鼠每季度消杀2次；投放药物应预先提前3日告知，投药位置设置明显标志；3.每月对主出入口其他重点区域进行重点2次消毒，消毒前预先提前一日在楼内进行公告；4.当发生新冠疫情或重大卫生事故时，参照当地卫生防疫部门规定执行消毒等措施；5.消杀记录详实，存档；6.消杀及消毒标准：无蚊蝇、蟑螂、鼠迹
异味处理		1.适用范围：大堂、电梯轿厢、卫生间、楼梯间、明沟暗渠、地漏口等区域；2.措施：大堂、公共卫生间摆放绿植或清香剂，公共卫生间在清理完毕后，在男卫间小便池投放香精球，少于1/5更换；楼梯间等其他区域查找异味产生来源、无异常后，每日喷洒空气清新剂1次；专人检查天台、裙楼平台、地下室的明沟暗渠、地漏口等处排水情况，如有堵塞应及时疏通；检查污/雨水井有无垃圾杂物，并及时疏通清理消杀；确保其不产生异味；3.记录详实，存档
油烟排放管理		1.每天1次对公共区域进行巡视，对产生油烟超标行为进行记录上报，由客服中心督促整改；2.倡导维护园区环境；空气中没有异味；
消尘		1.每日清扫路面，保障路面干净整洁；2.定期对地面进行冲洗，详见主次干道、车库车棚清洁标准；
环境事务应急预案		大风：事前1.检查楼内门窗等；2.检查各种指示牌、广告牌等；即时清理杂物，保障主干道路及人行通道畅通；做好温馨提示；事后1.白天组织保洁员工进行清扫工作，确保园区内通道无同行障碍物；加固悬挂物件,确保无安全隐患。检查门窗,确保门窗处于闭合状态。暴雨：事前1.查看各类水管畅通情况，保障管道排水畅通；保洁领班应巡查各岗位保洁员的工作及各处设施的排水情况；保洁领班应派专人检查天台、裙楼平台的明沟暗渠、地漏口等处排水情况，如有堵塞应及时疏通；检查污/雨水井有无垃圾杂物，并及时疏通清理；防滑地垫及时铺设事后1.保洁员应及时清扫各责任区地面上所有垃圾纸屑、树叶、泥土、石子及其它杂物；2.发生坍塌或由大量泥土、泥沙冲至路面绿地时，保洁员应协助绿化工及时清运、打扫现场；3.保洁员应查看各责任区污/雨水井、管道排水是否畅通，如发生堵塞外溢应及时报告给主管处理。高温：事前1.查看各屋顶路面情况,对人、机械设备进行高温预防；准备充足避暑物品（药片、水剂），室外各工种每天上午10：30分前完成工作,下午2：30分-3:00后开始工作；事后1.每日高温时对设施设备进行遮阴处理；检查楼顶的防水隔热层是否运行正常,若运行不正常,及时通知专业人员进行排查、检修；冰冻：事前1.使用亚麻棉包好管道设施，对不耐阴冷植物进行保温处理；根据天气预报，将易冻水管等提前做好保暖措施；做好园区内各种水管及植物的防冻害；防滑地垫及时铺设事后1.使用食用盐化冰、用铁铲及时清理主干道及人行道；保障主管道及人行道正常通行,确保出行安全
房屋及设施设备管理	房屋结构	1.工程人员每季度对梁、板、柱等结构构件季度巡视1次，确保无裂痕，无沉降；2.借助专业仪器对外观出现变形、开裂、沉降等进行观测，发现结构异常，及时告知产权业主，同时采取必要的防护措施；
	建筑部件	1.每周对楼梯、扶手、公共门窗、坡道等共有部分检查1次，确保楼梯、扶手、公共门窗无破损，破裂；坡道无断裂，沉降；2.每周对幕墙玻璃、屋檐、阳台、雨罩、门窗玻璃等检查1次，发现玻璃自爆及时进行安全防护，组织相关专业公司进行维修更换；3.每年汛前和强降雨前对检查屋面防水和落水管等建筑部件进行1次检查，确保屋面排水设施畅通；4.发现房屋外墙面砖、涂料抹灰层等装饰材料脱落，及时做好安全防护措施并上报产权业主。
	附属构筑物	1.每月巡视写字楼、裙楼商户标志、标识、标号2次，清晰无破损，无脱落；2.每周巡查外围道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠、雨污水井等1次，确保道路、场地、阶梯及扶手、侧石无裂痕，无沉陷，无积水；管井、沟渠、雨污水井等无满渍，无堵塞，畅通；3.每周巡查1次裙楼广告、电招，广告位内容出现破损、商铺电招破损及时通知责任主体单位维护；4.危险部位：燃气中压箱、设置安全防范警示标志，每天检查1次，确保无缺失，倾倒。
	防雷装置	1.每季度对防雷装置检查1次。发现锈蚀、变形、断裂等异常情况及时处理，确保无锈蚀，变形，断裂。2.房屋防雷装置每2年检测1次，确保性能符合GB/T 21431的要求。
	公共照明	1.每天工程人员巡检楼内照明、楼外照明、应急照明(除人为控制外）1次。楼内灯具一般故障2小时内修复，复杂线路故障1日内修复，楼内照明灯具完好率100%；2.路灯开启时间：夏季：19：30-5：30 冬季：17：30-7：00（根据季节变化及天气情况适时调整开启时间）；3.路灯、楼道灯完好率应不低于100％；
	日常维修	1.受理业主/物业使用人报修后，需5分钟内响应；紧急问题15分钟内处理完成，一般问题30分钟内处理完成；无法在30分钟内处理的告知原因，并协调资源在24小时内处理完成；重大问题72小时内解决（非物业职责内问题需拿出解决方案，与业主/物业使用人充分沟通后协助其解决），客户满意率100％；2.公共设施门、窗、雨棚每周巡查1次，发现损坏及时维修；对存在安全隐患的进行围挡，有计划组织维修。
设施设备管理	二次供水	1.依法取得卫生许可证，建立二次供水设施管理制度，二次供水水质符合GB 5749的规定；2.水箱间、水泵房每班巡视4次；水泵、管道、阀门每月检查养护2次，确保水泵运行正常，压力稳定；设备运行无异味，无异响；管网压力无波动，无泄漏，无锈蚀；阀门操作机构灵活无卡塞，挂运行状态标识；3.水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁，钥匙由专人保管；储水设施溢水口、泄水口保持通畅，设置防虫防鼠设施，确保水箱无锈蚀，无溢水，无缺水，溢水口保持畅通；4.委托有合格资质的公司（设备操作人员和清洗消毒人员需取得健康证明，并接受卫生知识培训）每季度对二次供水箱设施清洗1次，水质检测每月1次，并出据水质检测报告，确保生活饮用水符合GB 5749卫生标准；5.每班对楼层内水管井进行巡查1次，确认无渗漏情况，发现问题及时处理；6.入冬前对暴露管道进行防冻处理，确保管道无冻裂；7.建立用水台帐，每月定期抄表，对损耗进行分析，对数据异常应及时调查原因；8.发现问题限期整改，整改合格率100%。
	供配电设备管理	1.建立总配电室管理制度，明确总配电室安全责任人和管理人；2.高压值班电工对设备运行状况每2小时记录1次设备运行数据，对主要运行参数进行查抄，确保供配电设备运行安全可靠； 3.一般维修电工每月对楼宇内电井房巡查2次，确保无杂物，无异味，各种指示灯完好，防火封堵完好； 4.每年6月和12月对设备计划停电检修，高低压配电柜、变压器每年检修除尘2次，按照GB/T 1689 23的要求对低压配电设备、绝缘工具进行检验检测，保证高低压配电柜、变压器安全运行可靠，符合GB/T 1689 23标准；5.配电室安全标志设置规范，安全防护用品配备齐全且在6个月有效检测期间内，通风照明良好； 6.每月对商铺用电情况进行检查，测试线路负荷分配情况，对经常出现用电故障的商户对线路进行安全检测，解决用电故障问题；7.每2年请供电局专业单位对主要供电设备：高压柜、变压器进行安全检测，确保符合GB/T 1689 23标准；8.发现问题限期整改，整改合格率100%。
	安防设施设备管理	1.视频监控：监控系统设施设备每天检查1次，每季度维护保养1次，确保电源/线路的电流正常稳定/无松脱/破损、扭曲、断裂现象，标识清晰；录像机/监视器表面清洁无灰尘、画面无黑屏、视频录像保存期限大于30天；矩阵及键盘：标志清晰、信号指示正常、键盘切换操作灵敏无误；摄像机及护罩安装牢固、角度合理、无灰尘杂物、画面清晰稳定、防雨措施完好，云台转动控制灵活；2.发现问题限期整改，整改合格率100%。
	排水排污设施管理	1.对雨水井、污水井、雨水口等排水设施每月检查1次，发现问题及时清理、疏通；汛前加强检查、清理和疏通，保证排水设施通畅； 2.每月对餐饮类商铺废水管网进行检查，每季度安排专业疏通单位进行1次管网维护，防止堵塞； 3.值班高配电工每周对地下室、电梯排水泵检查1次，雷雨季节加强巡查频次，发现设备故障及时通知工程主管计划维修，确保设备处于自动运行状态；4.按需配备的排污泵、挡水板、沙袋、雨具、照明工具、备用发电机等防汛器材，每月检查1次设备完好，缺失和损坏的及时配置，保证突发事件应急有效；5.排水泵汛期每班巡检1次，确认集水井一主一备设备完好，排水泵运行无异响，浮球阀动作灵敏可靠，控制箱内无异味，温度、电压、电流处于正常范围内；6.隔油池每两月清理1次，排水管网每3个月疏通1次，化粪池每年清掏1次，发现异常及时疏通，保障管道通畅，无异味，无外溢。7.发现问题限期整改，整改合格率100%。
	中央空调管理	每年安排中央空调系统检测与检修
	设备机房管理	1.建立设备机房管理制度，明确设备机房安全责任人和管理人，内容全面有效；2.设备机房门保持完好并加锁，设施设备标志、标牌齐全，挂牌管理；3.设备房设《外来人员进入记录》，需由项目经理陪同，设备房值班人员认真填写来访人员相关信息；4.重点设备机房每班巡视4次，机房内无杂物，入口等位置设置挡鼠板，在明显易取处设置消防器材，确认实际运行状态于摸拟运行图一致； 5.公共电、水管井、风面房每月巡查2次，清理卫生，杜绝乱拉网线和占用管井行为；6.按公司品质管理建立设备资料台帐，制定年度、月度、周保养计划，按计划开展设备维修维护保养工作，确保设备正常运行；7.发现问题限期整改，整改合格率100%。
节能管理		1.每天工程人员在每天22：00对楼内公区走道、卫生间照明灯具、换气系统人为管控，杜绝长明灯；2.供冷暖季，中央空调第天提前1小时开机，提前1小对关机，充分达到供冷、供暖最佳效果；3.工作日时间段，工程人员对卫生间2次用水设施进行检查，发现设施坏及时维修，杜绝长流水：4.设备房禁止常明灯，巡查设备房完及时关灯；5.每月底统计各相关设备用能耗数据，进行对比分析，有效控制成本；
工程应急预案		水管爆裂：1.建立突发性水管破裂应急处理预案，每月组织工程人员学习《突发爆管应急处理方法》培训学习，每季度开展1次应急爆管处置演练，所有人员培训合格；2.工程部办公室张贴给排水、消防管网阀门点位平面图，现场主要阀门做标识；3.每季度对管网主要阀门做开闭试验、阀杆转动无卡涩并涂抹润滑油，对跑冒滴漏的阀门进行及时维修；4.爆管发生时立即启动应急预案，通知维保单位进行处理，由企业管家发布停水、停供冷/暖空调通知，做好业主/物业使用人安抚工作；5.故障修复后由客服中心发出恢复通知。停电：1.建立突发停电应急处理预案，每月组织工程人员学习《突发停电应急处理方法》培训学习，每季度开展1次应急停电处置演练，所有人员培训合格；2.当发生停电时，根据停电原因（外部停电或内部设备故障），告知客户停电原因及恢复时间，对重要客户采取临时供电措施；同时组织人员对设施设备故障进行抢修；3.故障修复后由客服中心发出恢复通知。燃气泄漏：1.建立突发燃气泄漏应急处理预案，每月组织项目全员学习《突发燃气泄漏应急处理方法》培训学习，每季度开展1次燃气泄漏检检测，所有人员培训合格；2.当发生燃气泄漏时，立即启动突发燃气泄漏应急预案，客服中心发布停气通知，告知业主不可开启自用燃气管道阀门；协助燃气公司和消防队进行紧急处理，发现人员昏迷时，应立即将昏迷人员转移至空气流通的地方并采取急救措施，同时通知120，保障业主的生命财产安全；3.故障修复后由客服中心发出用气通知。

二、物业服务履约评价

物业服务履约情况评价表

考核内容：		物业服务质量定期评价考核	考核对象：
考核人：			考核日期：	年 月 日， 第 季度第 次考核
序号	考核测评指标		标准分	评分标准	得分X
1	服务人员着工装、戴号牌。举止文明、言语得体、服务热情、周到、耐心，工作中不得与客户及其他人员发生争吵。工作时间无缺岗、串岗、娱乐、聊天、睡觉现象，不从事任何与工作无关的事情。		2	不符合扣0.5分/次
2	加强员工培训，提高员工业务技能熟练。		2	不符合扣1分
3	岗位工作区域整洁，无垃圾、杂物和易燃易爆品。		2	不符合扣0.2分/处
4	大宗物品和贵重物品出入检查和登记。		6	不符合扣0.5分/次
5	楼宇内消防设施、楼道、楼梯、墙面、门窗桌椅、垃圾桶、卫生间、开水房等干净整洁无异味，地面无污渍、无积灰、无果皮废纸等杂物，无乱堆乱放、无乱贴乱画。公共卫生间无恶臭、无堵塞，洗手台和水池干净。		10	不符合扣0.5分/处
6	外围道路、边沟、树穴、电杆、标志牌、公告栏、垃圾桶、垃圾箱、运动场等场地设施干净整洁，无污渍、无乱堆乱放、无乱倒垃圾、无乱挂等		10	不符合扣0.5分/处
7	及时开展车行道路日常清扫、冲洗、洒水、道路干净、整洁，雨雪天道路无积水、少结冰。		4	不符合扣0.5分/处
8	定期对室外与屋顶排水沟等进行清理疏通，无污水、无臭味、无积水，排水通畅。 垃圾、杂物做到日产、日清、日出，环境卫生好。		4	不符合扣0.5分/处
9	有防火、防盗、防骗等安全宣传与防范措施，有安全巡查制度与记录，无重大安全事故。		4	不符合扣0.5分/次
10	有24小时报修电话、报修点。		8	不符合扣0.5分/次
11	水电管理有专人值班，定期对有关水电设备设施进行巡检。		4	不符合扣0.5分/次
12	水网、电网及水电相关设施运行正常，水电供应正常，二次供水清洁干净，排水系统通畅。停水停电轮修有通知，有预案，无因商场原因的大面积停水停电现象。		10	不符合扣0.5分/次
13	电梯管理：建立健全电梯安全管理制度，制定电梯管理操作规程，明确电梯安全责任人和管理人；电梯的维修、保养和检测按照湖北省相关管理办法执；		6	不符合扣0.5分/次
14	消防控制中心24小时值班。保证区域内灭火器材、消火栓、应急灯、防火门、正压送风阀等消防设施设备的完好。突发火灾的应急方案，消防疏散照明设施、疏散指示标识完好，紧急疏散通道畅通。		5	不符合扣0.5分/次
15	制定中央空调系统应急处理预案并上墙，室内清洁、地面无水。督促维保单位按时按量完成中央空调维保工作。		5	不符合扣0.5分/次
16	维修及时，围墙、道路、广场、花坛、路灯、标志牌、公告栏等公共设施完好。		8	不符合扣0.5分/处
17	水电设施完好，运行正常，上下水通畅。		4	不符合扣0.5分/次
18	按甲方整改通知及时完成整改		6	不及时扣1分/次
总计			100	/

说明：

本表用于甲方对乙方在中御广场物业服务中的履约情况进行评价。

总分100分，本季度评分分值X与下季度甲方费用支付比例关系如下：

X≥95分，甲方支付季度费用的100%；

90≤X＜95分，甲方支付季度费用的95%；

80≤X＜90分，甲方支付季度费用的90%；

X＜80分，本季度费用暂停支付，待物业服务质量提升后随下季度费用支付。

第三部分 物业服务供应商须知

一、响应文件编制

（一）注意事项

物业服务供应商应仔细阅读响应文件，在完全了解全部内容后，依法真实编制响应文件。如果没有按照响应文件要求提交全部响应文件或者资料，没有对响应文件实质性响应，可能导致竞谈无效。

（二）响应文件的语言及计量单位

1.响应文件和来往信函均以中文书写。

2.响应文件中所使用的计量单位，除响应文件中有特殊要求外，均采用国家法定计量单位。

（三）响应文件组成（包括3部分：价格部分、商务技术部分、资格证明部分）

1.价格部分

1.1报价一览表（附件1）

1.2物业服务支出（成本）构成明细报价表（附件2）

2.商务技术部分

2.1投标函（附件3）

2.2服务方案（附件4）

2.3物业服务企业相关项目业绩表（附件5）

2.4物业管理谈判承诺书（附件6）

3.资格证明部分

3.1工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证（三证合一）（附件7）

3.2法定代表人资格证明书（附件8）

3.3法定代表人授权委托书（附件9）

3.4参加本次采购活动前未被“信用中国”网站（www.creditchina.gov.

cn）列入失信黑名单、重大税收违法案件当事人名单（重大税收违法失信主体）查询截图（附件10）

3.5关联关系企业不参与采购活动承诺（附件11）

3.6物业服务企业资质证书或其他证明文件。（附件12）

3.7物业服务供应商认为需要加以说明的其他内容（附件13）

（四）响应文件的格式规定和签署

响应文件必须工整、规范、统一、清晰，标注页码， 物业服务供应商应当按照响应文件规定的统一格式填写响应文件，响应文件开始部分应当有目录，以及方便评标委员会评审使用的项目索引等。 物业服务供应商名称应当填写全称，同时加盖单位公章。 仅需提供响应文件签字盖章的PDF格式扫描件，文件名格式：“项目编号-物业服务供应商名称-文件名称”。 响应文件必须由法定代表人或授权代表签署。 响应文件不得随意涂改和增删。如有修改错漏之处，必须由法定代表人或授权代表签字、盖章。 响应文件因字迹潦草或表述不清以及复印件不清所引起的后果由物业服务供应商自行负责。

（五）响应文件有效期

响应文件自谈判截止时间起90天内保持有效。 在谈判及履约过程中，物业服务供应商发生合并、分立、破产等重大变化时，应当及时书面告知采购人。

（六）报价

报价按照《报价一览表》（附件1）格式要求填报。

本次竞争性谈判采用2轮竞争报价，首轮报价由投标人线上报价并将纸质版《相应文件》递交谈判现场，第2轮报价为最终报价。

二、响应文件递交

参与人按谈判要求填制《响应文件》，并将《响应文件》扫描上传至际华集团电子化采购平台（格式见《响应文件》），同时在线报价。

三、谈判

按采购文件规定的时间（响应文件递交时间为*开通会员可解锁*14:00）由采购人现场开标，各物业服务供应商需到现场谈判。

（一）谈判小组组成要求

谈判小组由采购人代表和有关专家组成，负责对响应文件进行评审和与物业服务供应商进行谈判。

（二）评审原则

1.评审工作严格遵守公平、公正、择优的原则；

2.对所有响应响应文件实质性要求的物业服务供应商一视同仁。

（三）评审方法

本项目采用谈判方式评审，根据物业服务供应商资质、报价筛选出符合甲方采购要求的物业服务供应商。

完成初步筛选工作后，甲方组织评审专家根据本项目采购及配送特点要求物业服务供应商进行实际配送价格谈判，谈判结束后要求物业服务供应商按照统一的标准作最终报价递交甲方。评审小组根据评审标准，报价从高到低，推荐成交候选人顺序。谈判轮次及标准具体按照甲方谈判流程进行。

（四）评审细则表

序号		评标项目		分值	评标要点及说明
价格报价（60分）
1		价格		60分	本招标工程的基准价计算规定如下（以元为单位，精确到分）： （1）有效投标报价=经评审小组审查，通过符合性与完整性评审的报价。 （2）以满足招标文件要求的各投标方最低报价为评标基准价，其价格分为满分。 （3）按照以下方法计算： 各投标方报价得分=（评标基准价÷最终报价）×60分计算
商务技术评审（30分）
2		技术部分		30分	物业服务方案（含管理服务理念、项目管理机构运营方法及管理制度、人员配置、物业管理服务方案、物业维修及管理应急措施等），由谈判小组根据物业服务供应商提供的响应文件及谈判情况进行打分。
3		商务部分		10分	同类项目业绩（提供3份近3年类似项目业绩合同复印件），每提供一份业绩得4分，最高得满分，不提供不得分。
资格证明认证
1	一般性资格审查		/		营业执照或事业单位法人证书满足文件要求
2			/		法定代表人资格证明书
3			/		法定代表人授权委托书
4			/		物业服务供应商承诺声明及未被信用中国网站列入失信黑名单、重大税收违法案件当事人名单查询截图
5			/		关联企业不参与采购活动承诺
7			/		资质证书等
备注：报价、商务技术评审、资格性审查如有一项不满足条件或未提供，将按废标处理。

（五）谈判程序：?

1.初步评审：谈判小组将对物业服务供应商的资格、响应文件的完整性、响应程度等进行初步审查，不符合要求的投标文件将被视为无效投标。

2.谈判环节：按照物业服务供应商递交投标文件的顺序，依次与通过初步评审的物业服务供应商进行谈判。谈判内容包括但不限于价格、技术方案、售后服务等。

物业服务供应商应派授权代表参加谈判，授权代表需携带有效身份证件。谈判过程中，物业服务供应商应按照谈判小组的要求进行陈述和答疑，可根据谈判情况对响应文件进行补充、修改，但需以书面形式提交，并由法定代表人或其授权代表签字确认。?

3.最终报价：谈判结束后，物业服务供应商须在规定时间内提交最终报价。谈判小组将根据物业服务供应商的最终报价、技术方案、商务条件等进行综合评审，确定成交物业服务供应商。

四、确定成交物业服务供应商

（一）确定成交物业服务供应商

1.谈判结束后3个工作日内，甲方在际华电子化采购平台上公示成交结果，公示期为3个工作日。

2.预成交物业服务供应商有正当理由放弃（无正当理由放弃的，计入采购人黑名单），或者因不可抗力不能履行合同，或者被查实存在影响评标结果等违法情形、不符合中标条件的，采购人可以按照评审排序结果依次确定其他预成交物业服务供应商为成交物业服务供应商，也可以宣布本次采购行为无效，并重新采购。

（二）成交通知

采购人在确定中标物业服务供应商后3个工作日内，中标单位发出《成交通知书》。 《成交通知书》是签订合同草案的依据。若合同草案未获批准，采购人有权取消合同草案。《成交通知书》及签订的合同草案不能作为各包中标物业服务供应商启动生产或备货的依据，应待采购人下达订货通知后根据订货通知再启动生产备货，否则，由此造成的后果由成交物业服务供应商自行承担。

五、合同签订

1.合同签订：成交物业服务供应商应在成交通知书发出之日起5日内与采购人签订合同。合同签订后，双方应严格履行合同约定的权利和义务。?

第四部分 合同主要条款

中御广场 物业服务合同

甲方（业主方）： 武汉汉江资产运营有限公司

甲方代表： 职务：

身份证号：

联系电话：

通讯地址： 武汉市?口区解放大道578号中御广场24层

邮政编码： 430000

乙方（物业服务人）:

统一社会信用代码：

委托代理人：

联系电话：

通信地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对中御广场1-20层、A区地下室（不含地下室保洁、停车秩序维护、车位管理及亮化灯光管理）及红线范围内室外广场区域提供物业服务事宜，订立本合同。

第一章 物业服务区域情况

第一条 物业基本情况

物业名称: 中御广场

物业服务范围：1-20层、A区地下室（不含地下室保洁、停车秩序维护、车位管理及亮化灯光管理）及红线范围内室外广场区域

物业类型: 办公楼、商业裙楼、地下车库

坐落位置: ?口 区（县、市） 宝丰 街道（乡镇） 葛洲坝 社区（村） 解放大道578 号

可计收物业服务费建筑面积： 44140.16?

第二章 物业服务事项内容

第二条 乙方提供的物业服务内容包括：

（一）物业公共空间的日常养护和管理，详见附件一；

（二）物业公用设施的日常运行、养护和管理，详见附件一；

（三）物业公共空间和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水主管道（不含商铺内商户自主安装管道）的疏通；

（四）公共秩序维护、安全防范等事项的管理；

（五）商场水电气费用代收代缴及管理，确由专业经营单位直接收取的除外；

（六）装饰装修管理服务；

（七）物业档案资料管理；

（八）法律、法规规定应由乙方提供的其他服务事项；

（九）其他服务事项： 。

第三条 乙方可以将下列第 （一、三、四） 项专业服务业务委托依法设立的第三方专业性服务企业提供服务，并督促其按相关标准提供服务：

（一）保洁服务；

（二）公共秩序维护服务；

（三）电梯的日常检查、维护；

（四）消防设施的日常检查、维护与检测；

（五）其他： 。

乙方不得将本物业管理区域内的全部物业服务事项一并委托给他人。

第三章 物业的查验和交接

第四条 甲乙双方应当对公共空间、公用设施进行查验，签订物业验收协议，明确物业验收基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项。

第四章 物业服务标准和服务费用

第五条 乙方提供的物业服务应达到附件三约定的服务标准及收费标准。乙方为本物业服务区域提供服务，收取物业服务费，收费选择包干制。

物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润，主要用于以下开支：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业公共空间和公用设施的日常运行、维护费用；

3.物业公共区域清洁卫生费用；

4.物业公共区域绿化养护费用；

5.物业公共区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业公共空间和公用设施及公众责任保险费用；

9.法定税费；

10. / 。

实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由单方要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目；如因政策调整、物价指数上涨等不可归责于乙方的原因导致物业服务成本发生显著变化的，甲乙双方应当依法协商调整服务费标准。

第六条 物业服务费由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

[办 公 楼]： 元/月?平方米；

[商业物业]： 元/月?平方米；

[其 他]： / 元/月?平方米。

费用调整方式： / 。

第十一条 甲方按[季度]支付物业服务费，每次交费的具体时间为 首月的15日之内 。

[办 公 楼]：面积为 21095.41 平方米，月度物业费为 元；

[商业物业]：面积为 23044.75 平方米，月度物业费为 元；

物业费合计为 元/月，年度费用为 元（大写： ）

发票取得：乙方应向甲方开具经甲方认可的合法有效的增值税发票。

乙方应按如下信息向甲方开具增值税专用发票：

名称：武汉汉江资产运营有限公司

纳税人识别号：9142 0104 5550 2659 7X

地址：武汉市?口区解放大道578号中御广场

电话号码：*开通会员可解锁*

开户行及账号：建行崇仁支行 4200 1226 4440 5300 2065

若按转账方式付款，乙方账号信息如下，甲方向以下账户付款，即完成本合同约定的付款义务。

名称：

开户行：

账号：

第七条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、网络等有关费用应当由最终用户（主要为商户）承担；甲方自用的由甲方承担；乙方使用的由乙方承担；物业公共空间及公用设施的用水、用电费用等均含在物业服务费用中，由乙方负责缴纳，并保证各设施设备正常运行；

乙方不得与电信、互联网、广播电视等业务经营者签署排他性、垄断性协议，或者以其他方式实施排他性、垄断性行为。

乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯等专业经营单位委托代收费用的，不得向商户收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制物业使用人购买或使用。

第八条 物业装饰装修前，乙方与商户签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项。除约定收取[装修保证金]、[装修垃圾清运费]（具体金额由物业公司与租户商议，视租户租赁面积、装修范围确定）外，物业不收取租户其他费用。装修垃圾由乙方清理时费用由物业使用人与乙方协商；由物业使用人自行清理，乙方不收取装修垃圾清运费。如收取装修保证金的，未造成公共空间和公用设施设备、承重结构损坏、违反管理规约及装饰装修服务协议的，乙方应当在完工后 30 日内将装修保证金全额退还商户。

第九条 甲方出售或出租其物业时，应当将本合同以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。

第十条 本合同服务期限内，乙方不得擅自更换项目经理，确需更换的，应及时告知甲方。乙方不得擅自减少其他物业服务人员，因采用新技术、新方法确需增加或减少其他物业服务人员的，应当事先向甲方书面说明理由并征得同意。

第五章 中大修费用的约定条款

第十一条 中大修费用及公共收益的约定条款，如下：

1、小修及中大修的划分：

1）小修：单次维修费用小于1000元；

2）中大修：单次维修费用大于1000元；

2、小修由乙方从物业费中支出相关费用进行维修；

3、自协议约定的生效日期起，已发生的中御广场中大修待修问题，经过甲乙双方确认后，由甲方承担维修及更换费用。

第六章 物业保修与维修服务

第十二条 本物业服务区域内公共空间及公用设施维修、养护费用:

（一）保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位承担保修责任；

（二）保修期满后发生的房屋公共空间、公用设施的维修、更新和改造，需动用建筑专项维修资金的，按照武汉市有关专项维修资金管理规定执行。

第十三条 物业服务区域内出现公共空间或公用设施发生突发性损坏，不及时维修、更新和改造将危害人身、建筑安全或严重影响商场正常营业等紧急情况的，乙方应第一时间向甲方汇报，并采取应急措施。甲方接到乙方汇报后，应当即时商定解决方案并采取应急措施。

消防设施、雨水管网、污水管网等公用设施经过物业使用人专有部分的，相关物业使用人有看护责任，属非人为损坏的，相关物业使用人应及时向乙方报告，由乙方负责处理；属人为损坏的，相关物业使用人应承担责任。

第十四条 本物业服务区域内对公共空间和公用设施单次购买相关物品或者维修费用在 1000 元以下的为日常维护，由乙方承担，乙方不得将属于单次购买或者单次维修的项目合并实施；日常维护范围外的公共空间、公用设施的维修、更新和改造费用由甲方承担，费用从小区公共收益或建筑专项维修资金中支出。

确因甲方或物业使用人隐蔽工程施工（如水电管线铺设、墙体内部结构改造等）、防水施工（卫生间、厨房等区域防水处理）不符合规范，导致出现渗水、邻里纠纷、公共设施损坏等问题的，由施工行为责任主体承担维修费用。

第十五条 甲方或乙方组织实施单项维修、应急维修工程的，应依法选择确定有相应资质或能力的施工单位，并在施工合同中约定施工质量要求及保修期限、履约保证等权利、义务。不得在组织编制年度日常小额维修、单项维修、应急维修等项目实施方案中弄虚作假，或与施工单位串通虚报维修项目、虚增维修工作量、虚增维修经费。

第七章 权利与义务

第十六条 甲方权利

（一）对本物业服务区域内的物业服务事项有知情权和监督权；

（二）审定和认可乙方制订的物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划；

（三）监督、检查乙方各项方案和计划的实施，并每年对乙方按照本合同约定履行物业服务情况进行评价；

（四）监督委托乙方实施的建筑专项维修资金使用情况；

（五）监督乙方对物业公共空间、公用设施的经营情况；

（六） / ；

（七）法律、法规规定的其他权利。

第十七条 甲方义务

（一）在乙方入驻 30 日前，无偿提供符合使用要求的物业服务用房；

（二）向乙方移交本合同物业服务区域内相关的资料；

（三）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的与物业服务活动相关的遗留问题，不因此影响乙方工作；

（四）配合乙方做好物业服务区域内的物业服务工作，不得干涉乙方依法、依本合同约定开展物业服务活动及企业内部管理事务；

（五）甲方应按照本合同约定交纳物业服务费用。

（六） / ；

（七）法律、法规规定的其他义务。

第十八条 乙方权利

（一）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动；

（二）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向甲方收取物业服务费（物业服务资金）等相关费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；

（三）对甲方（物业使用人）违反本合同和《管理规约》的行为，采取劝阻、制止和向甲方、有关部门报告等方式，协助纠正物业使用人违约行为；

（四） / ；

（五）法律、法规规定的其他权利。

第十九条 乙方义务

（一）根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务内容和标准提供物业服务；

（二）选聘专业性服务企业承担物业服务区域内的专项服务项目时，应当将委托事项及受托企业的信息在物业服务区域内公示，并向甲方备案；

乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；

乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任；

（三）妥善保管和正确使用物业档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主及商户的经营资料信息保密；

（四）及时向甲方通告本物业服务区域内有关物业管理的重大事项，受理甲方及物业使用人的建议、意见和投诉，定期公布相关信息，接受甲方、物业使用人、的监督，不断提高物业服务质量和管理水平；

（五）商户（物业使用人）进驻需要装饰装修房屋的，应当事先告知商户（物业使用人）相关注意事项并与商户（物业使用人）签订装饰装修管理服务协议；

（六）不得擅自占用本物业服务区域内的公共空间、公用设施或改变用途，确需临时占用、挖掘道路、场地的，经甲方和有利害关系的业主同意后依法依约实施；

（七）本合同解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定，及时与甲方办理资金、资料、资产移交和项目退出手续，将所有工作人员、生产设施设备撤离本物业服务区域。

（八） / ；

（九）及时发现物业管理区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，依法向有关主管部门报告并协助处理；

（十）法律、法规规定的其他义务。

第八章 服务质量履约评价

第二十条 乙方应按照合同约定的内容提供物业服务，并接受甲方及行业主管部门、街道（社区）的监督。

第九章 服务期限与合同终止

第二十一条 本物业服务合同期限为 2 年，自 2025 年 1 月 1 日起至 2026 年 12 月 31 日止。

乙方实际提供物业服务的起始时间与前款约定的时间不一致的，以乙方实际提供物业服务的起始时间为准。

第二十二条 合同终止情形：

（一）合同期限届满后，甲、乙双方中任何一方决定不再续约；

（二）服务合同期限内，经双方协商一致决定解除本合同；

服务合同终止的，乙方应当配合新物业服务人做好退出和交接工作，不得以物业服务的债权债务纠纷未解决、业主欠缴物业费、物业权属存在争议等为由拒绝退出。

第二十三条 退出和移交手续按以下程序办理：

（一）经协商，决定解除合同的，决定作出后3日内，应当将解除合同决定在物业服务区域内公告；

（二）经协商，决定解除合同的，决定作出后30日内，乙方应当做好公共空间及公用设施设备档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与甲方平等协商，签订退管协议；

第二十四条 甲、乙双方中任何一方决定在合同期限届满后不再续约的，均应当在本合同期满60日前书面通知对方。

第二十五条 合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在本合同期满60日前书面通知乙方；乙方自接到续约通知7日内回复甲方。

乙方同意续签合同的，双方应当在合同期限届满前 30 日内签订新的《物业服务合同》。

乙方不同意续签合同的，应当在合同期限届满前 60 日内在物业服务区域内进行公告，并做好公共空间及公用设施档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与甲方平等协商，签订退管协议。

第二十六条 本合同终止后，甲、乙双方应当共同做好交接工作，包括物业服务费用预收及欠款的清算、外包合同及经营收益合同的履行交接、物业公共空间及公用设施的运行查验、相关档案资料的移交等，甲、乙双方应当相互配合，共同做好物业服务的交接和善后工作。

第十章 违约责任

第二十七条 乙方不履行本合同的约定，致使不能提供和达到本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。但甲方不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费。

第二十八条 甲方违反本合同的约定，致使乙方未完成本合同约定物业服务内容的、未达到物业服务标准的，乙方不承担违约责任；造成乙方损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十九条 甲方违反本合同约定拖欠或拒绝交纳物业服务费用，且经乙方催告后仍不按时足额交纳的，每日应当按欠费金额 1 ‰缴纳违约金。

甲方（物业使用人）违反本合同的约定，实施妨害物业服务及侵权行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等相应的民事责任。

第三十条 乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的, 甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施，并每日按 季度物业费用1‰ 的标准向甲方支付违约金；前述行为给甲方造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。

第三十一条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第三十二条 合同其他相关违约责任的约定：

1. / ;

2. / ;

3. / 。

第三十三条 乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：

（一）由于甲方（物业使用人）的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的；

（二）因物业专有部分内专有部位及专有设施设备固有瑕疵所致的一切损害，但因乙方故意或乙方违反本合同义务而直接导致的情况除外；

（三）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设施运行故障造成损失的；

（四）乙方按本合同履行协助做好物业服务区域内的安全防范义务,但发生不可预见、不可避免的治安或刑事案件（包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、自然灾害等）的；

（五）因维修养护本物业服务区域内的公共空间和公用设施需要且事先已告知甲方（物业使用人），暂时停水、停电、停止公用设施使用等非乙方责任造成损失的；

（六）乙方向甲方提出书面建议要求修缮、改造专有或公共空间、公用设施或纠正不良行为，而甲方（物业使用人）未采纳（包括但不限于高空抛物、违章装饰装修、未及时维修或改造等）所致之损害；

（七）属于物业专项维修资金或共有资金列支范围的，因未通过业主大会同意而未维修、更新、改造物业的公共空间、公用设施造成相关后果的；

（八） / 。

第十一章 其他事项

第三十四条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地房产行政主管部门、行业协会、街道办事处、乡镇人民政府以及社区人民调解组织申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下第 (二) 种方式解决：

（一）向物业所在地仲裁委员会申请仲裁；

（二）向物业所在地人民法院提起诉讼。

第三十五条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、设施设备故障、火灾、暖气管或水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，甲、乙双方可按有关规定处理。

第三十六条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可以书面形式签订补充协议。本合同补充协议、附件均为合同有效组成部分，甲、乙双方应签字确认，与本合同具有同等法律效力。

第三十七条 本合同一式四份，经甲、乙双方盖章后生效。甲、乙双方各执两份。本合同约定的时间期限均为自然日。

附件：

物业公共空间及公用设施 物业服务内容及标准 物业服务情况业主评价表

（本页为签署页）

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

授权代表： 法定代表人：

年 月 日

第五部分 响应文件格式

武汉中御广场物业服务采购

响 应 文 件

项目编号：2025JH-武汉汉江-0020

物业服务供应商：（盖单位章）

法定代表人（单位负责人）或其委托代理人：（签字或盖章）

年 月 日

目 录

（物业服务供应商按采购文件组成的顺序进行编制目录）

附件1

报价一览表

物业项目名称			项目编号
物业企业资质			证照编号
拟派项目经理			证书编号
供应商报价 （元/平方米/月）	商业建筑面积		商业服务费
	办公建筑面积		办公服务费
	备注
供应商报价 （元/年）	建筑总面积		物业服务费

注：

1、价格应按“采购文件”中规定的货币单位填写。

2、供应商总报价应按年度项目总建筑面积（办公及商业）的总金额填写。

3、供应商如果需要对报价或其它内容加以说明，可在备注栏填写。

供应商（公章）

法定代表人或授权委托人（签字）： 二? 年 月 日

*明细报价须知：

（1）商业物业服务费报价，按建筑面积每月每平方米不超过【6.8】元人民币元计算；

（2）办公物业服务费报价，按建筑面积每月每平方米不超过【2.5】元人民币元计算；

附件2

物业服务支出（成本）构成明细报价表

本项目物业服务费计费方式采用 包干制 。物业管理服务支出（成本）的构成明细报价表如下表所示：

物业服务支出构成明细报价表

物业服务支出构成测算（单位：元/月）
序 号	项 目	费 用
1	人工费用
2	行政管理费用
3	物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含物业共用部位水、电费）
4	环境清洁卫生费用
5	绿化养护费用
6	公共秩序维护费用
7	管理设备分摊及固定资产折旧费
8	物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9	必要的社区文化、体育活动费用
10	其他
每月合计	元
全年合计	元

附件3

投标函

（采购人名称）：

我方参加贵司组织的（项目编号、项目名称）谈判采购活动。

一、 按照采购文件规定递交电子版采购文件。

二、 我方已完全理解采购文件的全部内容，自愿接受并执行采购文件的全部条款。

三、 本采购文件有效期自开标会开始之日起90日内有效。

四、 我方在参与投标前已仔细研究了采购文件和所有相关资料，同意采购文件的相关条款。

五、 我方声明采购文件及所提供的一切资料均真实有效。由于我方提供资料不实而造成的责任和后果由我方承担。我方同意按照贵司要求，提供与比选有关的数据或信息。

六、 我方承诺不以联合体身份参与该项目，不会对该项目进行分包转包。

七、 我方承诺自愿遵守、执行特渠单位采购管理法规制度及政策规定。

八、 联系方式

联 系 人： 电话： 传真：

地 址： 邮政编码：

开户名称：

开户银行：

银行账号：

物业服务供应商全称：（盖章）

法定代表人（或授权代表）：（签字或盖章）

年 月 日

附件4

物业服务方案

物业服务方案（含管理服务理念、项目管理机构运营方法及管理制度、人员配置、物业管理服务方案、物业维修及管理应急措施等）

附件5

同类项目业绩

序号	项目名称	地点	物业项目总建筑面积 （平方米）	合同年限	备注 （获奖情况等）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

物业服务供应商全称：（盖章）

法定代表人（或授权代表）：（签字）

年 月 日

提示：

1、附合同重要条款页复印件（项目面积、合同年限、甲乙双方签字盖章等）

2、盈亏情况需提交审计部门出具的相关资料或公司财务报表

3、获奖情况需附相关文件资料证明

4、投标人承诺以上在管项目数据均真实有效，并加盖公司公章。

（附同类项目合同复印件

附件6

物业服务采购承诺书

（采购人名称）：

我单位自愿参加贵司组织的（项目名称）、（项目编号）采购活动，承诺声明如下：

1、遵守中华人民共和国、武汉市有关招标投标的法律法规规定，自觉维护物业管理市场秩序。若有违反，同意被废除谈判资格并接受处罚。

2、服从本次采购谈判议程安排，遵守有关会议现场纪律。若有违反，同意被废除投标资格并接受处罚。

3、接受响应文件全部内容，若有违反，同意被废除投标资格并接受处罚。

4、保证提交文件内容无任何虚假、未侵犯他人知识产权。若评标过程中查出有虚假，同意作无效投标文件处理并被没收投标担保。若中标之后查出有虚假，同意废除中标资格并被没收投标担保，承担因侵犯他人知识产权而由此引起的全部法律责任和经济责任。

5、保证按照响应文件及中标通知书规定签订此项目物业管理合同，并按照要求准时进驻物业项目提供物业服务。如有违反，同意接受招标人违约处罚并被没收投标保证，承担相应法律责任。

6、保证中标之后不将以任何方式将物业管理的整体项目转让与第三方。

7、保证按采购文件及合同约定原则处理因采购人原因增加或调整的工作量及其他事宜。

为共同确保服务质量，我公司特向采购人作出上述承诺，并愿意遵照执行。

物业服务供应商全称：（盖章）

法定代表人（或授权代表）：（签字或盖章）

年 月 日

附件7

营业执照

（未显示营业范围的需提供“国家企业信用信息公示系统”网站查询截图，须体现查询网址）

附件8

法定代表人资格证明书

（法定代表人姓名）系（物业服务供应商全称）的法定代表人。

特此证明

物业服务供应商全称：（盖章）

年 月 日

附件9

法定代表人授权委托书

（采购人名称）：

（物业服务供应商全称）法定代表人（姓名、职务）授权（授权代表姓名、职务）为全权代表，参加贵部组织的项目编号为（项目编号）的（项目名称）采购活动，全权处理采购活动中的一切事宜。

物业服务供应商全称：（盖章）

法定代表人：（签字或盖章）

年 月 日

附：

授权代表姓名：

职 务： 电 话：

传 真： 邮 编：

通讯地址：

附件10

信用中国网站截图

（未被“信用中国”网（www.creditchina.gov.cn）列入失信黑名单、重大税收违法案件当事人名单（重大税收违法失信主体）或政府采购严重违法失信行为” 记录名单）

附件11

关联关系企业不参与采购活动承诺

（采购人名称）：

我单位自愿参加贵司组织的（项目名称）、（项目编号）采购活动，承诺声明如下：

与我单位负责人为同一人或存在直接控股或管理关系的不同物业服务供应商，未参加本次采购活动。

如有违背承诺，愿接受贵司做出的任何处理。

特此承诺。

物业服务供应商全称：（盖章）

法定代表人（或授权代表）：（签字或盖章）

年 月 日

附件12

其他证件复印件

资质证书等其他证件

附件13 物业服务供应商认为需要加以说明的其他内容

（全文完）