招标公示//江苏省徐州市铜山区铜山街道枫林天下小区物业服务项目方案征集招标公告

项目所在地区：江苏省/徐州市/铜山区

一、采购条件

本铜山区铜山街道枫林天下小区物业服务项目已由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为其他资金：500.00000000万元，采购人为徐州市铜山区铜山街道枫林天下第一届物业管理委员会。本项日已具备招标条件，现招标方式为其他。

二、项目概况与采购范围

规模：小区总建筑面积：36.9万平方米、建设用地面积：25.2万平方米。容积率：一期1.15、二期1.29。收费面积：高层住宅234868平方米、叠加别墅11814平方米、联排别墅44077平方米、商业物业约7000平方米、开发商会所约2500平方米、车库约38000平方米；住户数量：共计2471户；楼栋与设施：20栋高层、28个高层单元、56部电梯，3个车库；车位情况：地面车位约1100个，地下车位约800个：现行物业费标准(物业+公共能耗):高层1.58元/平方米(其中物业1.3元/平方米、公共能耗0.28元/平方米)、叠加别墅2.6元/平方米(其中物业2.5元/平方米、公共能耗0.1元/平方米)、联排别墅2.9元/平方米(其中物业2.8元/平方米、公共能耗0.1元/平方米)、商业物业3.0元/平方米(其中物业3.0元/平方米、公共能耗0元/平方米)。征集内容：为进一步提升铜山区铜山街道枫林天下小区物业服务质量，优化小区居住环境与管理水平，满足全体业主对高品质物业服务的需求，现面向社会公开征集该小区物业服务项目方案，应征物业服务企业需结合本小区业态特点与实际需求，围绕以下内容编制完整方案，要求内容详实、逻辑清晰、可操作性强，充分体现专业性与针对性，严格遵循2025年国家及地方最新物业服务规范。

范围：本采购项目划分为1个标段，本次招标为其中的：

铜山区铜山街道枫林天下小区物业服务项目

三、投标人资格要求

铜山区铜山街道枫林天下小区物业服务项目：

具有独立法人资格，持有有效的营业执照，经营范围包含物业服务相关业务具备相应的物业服务资质(按现行国家及地方相关规定执行拥有类似年限：小区(含高层、别墅)物业服务经验，提供相关业绩证明(合同复印件等)拥有专业的服务团队及完善的管理制度，具备实施本项日的技术能力和资金实力。

本项目不允许联合体投标。

四、采购文件的获取

获取时间：*开通会员可解锁*17时00分到*开通会员可解锁*17时00分

五、投标文件的递交

递交截止时间：*开通会员可解锁*17时00分

六、文件开启时间及地点

文件开启时间：*开通会员可解锁*17时00分

七、其他

一、小区基本概况

小区总建筑面积：36.9万平方米、建设用地面积：25.2万平方米。容积率：一期1.15、二期1.29。

收费面积：高层住宅234868平方米、叠加别墅11814平方米、联排别墅44077平方米、商业物业约7000平方米、开发商会所约2500平方米、车库约38000平方米；

住户数量：共计2471户；

楼栋与设施：20栋高层、28个高层单元、56部电梯，3个车库；

车位情况：地面车位约1100个，地下车位约800个；

现行物业费标准(物业+公共能耗):高层1.58元/平方米(其中物业1.3元/平方米、公共能耗0.28元/平方米)、叠加别墅2.6元/平方米(其中物业2.5元/平方米、公共能耗0.1元/平方米)、联排别墅2.9元/平方米(其中物业2.8元/平方米、公共能耗0.1元/平方米)、商业物业3.0元/平方米(其中物业3.0元/平方米、公共能耗0元/平方米)。

二、方案核心征集内容

应征物业服务企业需结合本小区业态特点与实际需求，围绕以下内容编制完整方案，要求内容详实、逻辑清晰、可操作性强，充分体现专业性与针对性，严格遵循2025年国家及地方最新物业服务规范：

(一)信托制和包干制建议和方案

结合小区规模、业态结构及业主需求，分别对信托制、包干制两种物业服务模式进行可行性分析并制定专项方案，明确两种模式的适用场景、优劣势对比及适配建议：

信托制物业服务方案：明确“业主出资、物业受托、专业服务、账目公开”的核心机制，详细说明资金管理模式(物业费作为信托财产的专户管理、使用流程)、物业服务企业的受托职责与权限、业主的监督权利与方式、服务标准与信托报酬核算、风险承担机制及纠纷解决途径；需包含账目公开的具休形式(如月度/季度财务公示、业主审计权限)、信托财产的保值增值建议(如公共收益管理);

包干制物业服务方案：明确“定费包干、自负盈亏”的核心机制，详细说明物业费定价依据、成本核算范围(含公共能耗)、利润获取方式、服务标准与成本控制措施：需包含成本超支或盈利超预期的处理规则、业主对服务质量的监督机制、物业费调整的触发条件与流程；

模式对比与适配建议：从资金透明度、服务质量保障、风险承担、业主参与度、管理效率等维度对比两种模式的优劣势，结合本小区实际情况提出明确的适配建议，并说明建议的核心依据与实施保障措施。

(二)服务人员配置方案

明确各岗位(如项目经理、客服、安保、保洁、工程维修、绿化养护等)人员数量、资质要求、岗位职责、排班制度及人员管理机制，需结合小区规模、业态类型(高层、别墅、商业、会所)合理配置，保障服务覆盖无死角。

(三)物业费一费制或者分项核算清单

物业费+公共能耗，提供物业服务收费建议(价格不得超过现价),需详细核算成本与利润：

成本构成清单：包括人员薪酬福利、公共设施设备运行维护费、公共能耗费(水电、电梯运行等)、保洁耗材费、绿化养护费、安保器材费、办公费、法定税费等各项成本的具体金额、核算依据及占比；

利润核算：明确预期利润率、利润金额及测算标准，需结合小区现行收费标准及市场行情，确保收费合理、利润透明。

地面停车位不建议收取车辆管理费，地下停车位管理费标准需要说明。

针对于业主室内维修需求，或免费提供服务，或制定增值服务年包，业主按需支付。

(四)物业服务企业小区投资额(实帐)

提供针对本小区的具体投资计划说明：

投资金额：分项目列明投资金额、资金来源、每年计划、落实保障措施；

实帐承诺：提供资金使用计划、账目管理规范及后续审计保障措施，确保投资真实、资金专款专用。

(五)智慧物业建设，推动数字化服务应用

聚焦现代化管理手段，重点包含：

软件APP建设：明确APP功能模块(如业主报修、费用缴纳、信息推送、访客预约、邻里互动、投诉反馈等)、开发及维护方式、用户操作指引；

智能化设备设施配置：包括智能门禁系统、视频监控系统、电梯智能监控、水电能耗智能计量、公共区域智能照明等设备的选型、安装计划、维护机制及升级方案。

(六)小区停车管理方案

结合小区地面约1100个、地下约800个车位的实际情况，制定科学合理的管理方案：

车位分配：明确业主车位登记、租赁、临时访客车位管理规则；

通行管理：规划车辆进出路线、设置智能车牌识别系统、制定高峰期车辆疏导措施：

秩序维护：严禁乱停乱放、占用消防通道等行为的管控措施，明确违规处理方式：

车位维护：制定车位地面、标识、配套设施的定期维护计划。

(七)小区游乐、休闲、体育设施设置及更新方案

针对小区现有游乐、休闲、体育设施情况，制定方案：

设施现状排查：列明现有设施种类、位置、完好程度；

设置优化：结合业主需求，规划新增、更新设施(如儿童游乐器材、老年健身器材、休闲座椅、景观小品、体育设施等)的位置、选型、数量；

更新计划：明确现有破损设施的维修、更换时间表，制定设施定期巡检、保养及更新换代机制(含资金保障)。

(八)小区一期和二期消控室合并可行性及方案

可行性分析：从地理位置、设备兼容性、管理效率、成本控制、应急响应能力等方面，分析消控室合并的可行性，明确结论及支撑依据；

合并方案：若可行，需详细说明合并后的选址、设备迁移与升级、人员调配、管理制度优化、应急联动机制、施工计划及成本预算；若不可行，需提出消控室优化管理的替代方案。

(九)电动车管理方案

严格落实“不上楼、不停一层大厅”的管理要求，方案需包含：

停放管理：规划专门的两轮电动车停放区域(含充电区)今明确区域划分标识设置、容量配置、增加车棚；

管控措施：安排人员巡查、利用监控系统监管，严禁电动车进入电梯及大厅；

充电安全：配置符合标准的智能充电设备，制定充电管理规则，落实防火、防爆、防过载等安全措施；

宣传引导：制定业主宣传教育计划，提高业主安全意识，引导自觉遵守管理规定。

(十)物业服务细化标准(参考DB11/T751-2025住宅物业服务标准)

分领域制定量化、可考核的服务标准，包括但不限于：

客服服务：接待响应时间、投诉处理时限、信息推送频率、业主满意度目标；

安保服务：巡逻频次、监控值守要求、应急处置流程、外来人员/车辆登记管理标准：

保洁服务：公共区域清扫频率、垃圾清运时限、消毒消杀标准、环境卫生验收要求；

工程维修：报修响应时间、维修完成时限、设施巡检周期、维修合格率：

绿化养护：绿植浇灌、修剪、施肥、病虫害防治频率及标准，绿化存活率目标：

消防和电梯：运维方案和日常维护内容、保险保障措施：

商业及会所服务：针对商业物业、开发商会所的专项服务标准(如环境维护、设施保障、活动配合等)。

(十一)小区现存毁绿、违建和未来的处置方案和计划

针对小区内现存的毁绿、违建问题，制定系统的处置与长效管控方案：

现状排查：明确排查范围与方式，梳理毁绿(如侵占绿地、破坏植被、私自硬化绿地等)、违建(如私搭乱建、擅自改建阳台/露台、占用公共空问等)的具体位置、规模、类型及责任人信息，形成详细排查台账；

分类处置措施：根据问题严重程度与类型，制定针对性处置措施，包括毁绿区域的恢复方案(植物选型、补种时间)、违建的劝导拆除流程(含法律依据、沟通机制)、违规行为的处罚办法；

分阶段实施计划：明确各阶段工作任务(排查、劝导、处置、恢复)、责任分工、完成时限，优先处置影响公共安全、破坏小区整体环境的突出问题；

长效管控机制：建立日常巡查排查制度(明确巡查人员、频次),完善业主公约相关条款，加强宣传引导，畅通业主监督渠道，预防新增毁绿、违建行为

(十二)小区投资改造项目实施方案

针对以下指定改造项目，制定详细实施计划(包含但不限于2;

1、一期模拟监控更新成数字监控：明确设备选型、更换范围、施工周期、技术标准、成本预算及后续维护机制；

2、高层室内公共区域墙面破损重新粉刷：排查破损范围、制定粉刷工艺标准、选择环保材料、安排施工时序(避免影响业主生活)、成本预算；

3、绿化恢复和提升：排查绿化枯萎、缺失区域，制定补植方案(植物选型、种植时间)、养护计划及成本预算；

4、灭火器更新：排查现有灭火器有效期、完好程度，制定更换清单、选型标准(符合消防规范)、更换时间及成本预算；

5、一期增加北门：分析选址可行性、制定施工方案、明确建设标准、施工周期、安全保障措施及成本预算；

6、小区2个水系清淤：制定清淤时间表、施工流程、淤泥处理方式、水质改善措施及成本预算；

7、道路的修缮：排查道路破损(裂缝、坑洼等)情况，制定修缮方案、施工标准、交通疏导措施、施工周期及成本预算。

8、园区亮化提升及别墅区壁灯改造：①园区亮化提升：规划亮化重点区域(小区入口、主干道、景观水系、游乐区等),明确LED灯具选型、安装位置、亮度参数及智能控制方式，附施工计划与成本预算；②别墅区壁灯改造：结合别墅建筑风格确定改造样式与材质，制定更换流程、施工周期、成本预算及后期维护机制，兼顾节能与用电安全。

三、应征单位资格要求

具有独立法人资格，持有有效的营业执照，经营范围包含物业服务相关业务：具备相应的物业服务资质(按现行国家及地方相关规定执行);

拥有类似年限小区(含高层、别墅)物业服务经验，提供相关业绩证明(合同复印件等);

拥有专业的服务团队及完善的管理制度，具备实施本项目的技术能力和资金实力。

四、方案提交要求

(一)提交材料

单位资质文件：营业执照、资质证书、法定代表人身份证明、授权委托书(若委托提交、包含联系方式)、等复印件(加盖公章);

(二)提交方式及截止时间

提交方式：采用现场提交方式，外包装注明“枫林天下小区物业服务项目方案征集-应征单位名称”;

截止时间：*开通会员可解锁*(以收到材料时间为准，逾期不予受理)。

注:邮件发送(项目名称+单位名称+联系电话)获取登记表。

联系人：赵 琳 185-1840-8518

E-mail：zhaobiao7978@126.com

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