政府采购合同编号：　　CSCG-GK-2*开通会员可解锁*-1　　 采购方式：　　公开招标　　　 合同类型：服务类 采购人（甲方）:　　长沙市特殊教育学校　　　 采购人地址：　　长沙市岳麓区南园路2号　　　 供应商（乙方）:　　长沙育天物业管理有限公司　　　 供应商地址：　　湖南省长沙市岳麓区湘岳路10号联晟大厦601房　　　

合同标的：两校区物业管理服务。

金额明细：详见附件《分项报价表》。

备注：甲方不承担因市财政资金下达延迟原因造成资金支付不能按时到位的责任，资金支付最终以市财政审批、支付局支付进度为准，乙方不得因此索赔，不得以此为由停止相应服务。

（一）日常管理服务

1、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

2、日常服务完成率不低于 97%。

3、物业管理档案完整率不低于 97%。

4、日常对于师生反馈的问题立行立改，无法立行立改的需在3个工作日内答复。

5、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

6、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 95%以上，并每季度更新。

7、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 85%。

8、对物业其它人员进行分类专业培训。

9、满足校方提出其他的合理需求。

（二）校舍及设施维护服务

1、维护维修服务标准

（1）设施设备运行正常，管理期间无重大设备事故发生；

（2）水、电等设备运行维修人员操作技能熟练；严格执行设施设备操作规程及保养规范；

（3）工程运行人员实行24小时值班制度；机房出入及钥匙管理有严格规定；

（4）共用设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，字迹工整；

（5）设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求；

（6）设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响；

（7）设施设备标志齐全、规范，责任人明确。

2、供电设备维护保养

（1）配合学校高压设备年检工作；妥善保管操作用具，高压操作用具完好并定期送检；

（2）严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施；

3、给排水系统维修保养

（1）建立供水、用水管理制度，积极协助校方安排合理的用水和节水计划；

（2）定期巡查，设备、管道工作正常，标识清晰正确，无跑冒滴漏；

（3）限水、停水按规定时间提前通知；

（4）保证排水系统通畅；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、浸泡事件发生；

（5）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；制定事故应急处理方案并严格执行。

4、学校公共区域的其他维修和养护

（1）校区建筑的巡查、记录、维护、小修，包括避雷系统、墙面及屋檐、地板砖、天花、房屋渗漏（结构性原因引起的除外）维修、墙面修补等。

（2）校区道路和亭台楼阁的巡查、记录、维护、小修。

（3）负责学校相关设施设备的报修及一般故障排除。

（4）校区所有照明灯具、应急灯及配件、开关、插座的巡查、记录、维护、小修。

（5）校区所有木制品（含门、窗、桌椅、床、床板、衣柜、电视柜、沙发、文件柜、资料柜、茶几、讲台、黑板、会议台、阅览台、值班台等）的巡查、记录、维护、小修。

（6）校区所有玻璃制品（含门窗玻璃、家具玻璃等）的巡查、记录、维护、小修。

（7）校区所有门锁系统（含锁芯、门锁电池、门把、门扣、插销等）的巡查、记录、维护、小修。

（8）校区公共区域金属制品（含校区围栏、运动场围网和铁椅、铁门、灯杆、储水罐、铝合金、护栏等）的巡查、记录、维护、小修。

（9）公共卫生间、洗手间、淋浴间（排气扇、大小便器、冲水阀、开关、龙头、镜子、水管、大小便隔位板、洗手盆、水箱、花洒、下水道疏通等）的巡查、记录、维护、小修。

（10）校区地漏、楼梯扶手、室内外栏杆、旗杆、消防箱、指示牌等的巡查、记录、维护、小修。

（11）负责物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。

（12）维修工作标准

（三）校园环境保洁服务

1、日常保洁

范围：所有教学区域（含教室）、公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外课桌椅、休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁二次，随时保洁，每周周末彻底冲洗消毒一次，使其光亮整洁；

（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（6）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（7）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；学生宿舍内的所有垃圾，包括定时从垃圾箱里清出的垃圾，都要集中送到垃圾站处理，现场严禁堆放垃圾。垃圾日产日清，房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（8）领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；

（9）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

（10）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（11）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；

（12）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、内庭花园等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；

（13）要注意清洁楼道、走廊的吊顶、壁面、灯具、栏杆、指示牌、梯级面、垃圾桶体；

（14）要随时保持学生宿舍区内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁。

2、垃圾收集及外运要求：

要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，负责所以楼内公共区域、外围公共区域、绿化区域内的垃圾收集与清运，并集中运至垃圾中转站且定期做好垃圾外运工作，垃圾中转站设在物业范围内。

3、公共卫生间的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

4、公共区域的垃圾桶的保洁：

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

（四）校园绿化服务

1、服务内容：负责校园内所有绿化的维护、保养、保洁、灾害预防工作。

2、服务标准：

（1）建立规范校区绿化品种明细、照片底样等台账，悬挂植物名称、品种牌。

（2）定期定量施肥及喷洒防虫害药水，保障植物的健康生长。

（3）定期定量修剪和维护，采取事先防护措施，严格杜绝因暴雨、冰雪、狂风等恶劣天气造成过长的树枝承载过重、断裂，从而危害人员、财产安全现象的发生。如因物业管理公司未采取定期修剪、维护、事先防护措施等因素造成的人员伤亡、财产损失，物业管理公司负有全部责任。并委托第三方评估机构对损失额度进行评估，评估结果需得到长沙市教育局、长沙市特殊教育学校的认可后方可执行。

（4）建立检查机制，定期巡视绿化生长情况、危害情况、隐患情况，并做好台账记录。

（五）学生宿舍管理及日常生活服务

1、按时到岗，坚守岗位，规范交接班，认真履行职责，不得迟到、早退、脱岗、空岗，工作时间内不做与工作无关的任何事情，严格遵守学校规章制度，认真履行生活老师的岗位职责。

2、配合老师全面细致搞好早晨接待、户外活动、游戏、大小便、饮水、睡眠、离校等工作，保证学生安全。

3、教育督促学生遵守学校各项规章制度，严格按照学校作息时间作息，把学生的作息时间规范化、细化，督促学生按时起床、按时就餐、就寝、及时清点学生人数。

4、认真督促学生做好寝室卫生及自己所负责的责任区卫生，卫生不留死角。

5、关心爱护每一位学生。对生病的学生要做到主动关心，对患重病的学生要及时送往医院就诊（对生病期间的学生要细心照顾并提醒按时吃药），第一时间向部门领导或教育处或学校领导汇报；发现存有的安全隐患，第一时间向部门领导报告。

6、认真做好学生安全工作。上班时多观察，多巡视，及时发现存有安全隐患第一时间向学校后勤报告。对学生的违规行为应及时制止，并将情况向相关老师通报。

7、认真及时做好工作记录，做好交接班工作，交接工作做到清楚、明确、具体。

8、做好宿舍消毒等卫生工作，培养住宿生自主管理能力，帮助学生养成良好的生活习惯。

任职要求:

1、年龄60周岁以下，高中及以上学历，身体健康，形象端庄素朴；

2、对残疾孩子有一定的了解，关心孩子，有爱心、耐心、细心、责任心；

3、身心健康，品行优良，敬业爱岗，有较强的团队精神、合作意识。

（六）特殊岗位服务

1、特教学校保育员服务

（1）做好学前班日常保育及辅课工作。

（2）培养学生的自理能力，指导学生养成良好的生活习惯。

（3）配合老师全面细致搞好早晨接待、户外活动、游戏、大小便、饮水、睡眠、离校等工作，保证学生安全。

（4）保管好教室内设施设备及消毒工作，负责教室日常保洁。

（5）指导学生就餐及收餐，教育学生养成良好的饮食习惯。

（6）熟悉并掌握本班传染病及易感学生，杜绝传染病的蔓延，在医生的指导下负责检疫、消毒、清洗工作。

（7）根据学校需求，做好其他工作。

任职要求:

（1）年龄60周岁以下，高中及以上学历，身体健康，形象端庄素朴；

（2）对残疾孩子有一定的了解，关心孩子，有爱心、耐心、细心、责任心；

（3）身心健康，品行优良，敬业爱岗，有较强的团队精神、合作意识。

2、资源管理服务（望城校区）

（1）建立功能室财产管理帐目，有严格的管理制度，并认真执行。

（2）熟悉各年级教学进度，根据教师上课需用器材，提前做好准备，保证上课使用。课结束后，要清点器材数量，发现短缺或损坏及时处理。

（3）经常打扫器材室，保持室内整洁。器材存放要得当、有序、搬运方便。并备有灭火器材。

（4）经常检查固定器械，发现损坏要及时维修，防止伤害事故的发生。

（5）加强对防腐器材的防腐安置，应经常检查或更换存放位置。

（6）定期清点器材，做到帐物相符，对损坏、低值易耗的器材，填写单据，上报注销，根据器材的损坏程度提出维修和购置计划。

3、水疗馆管理兼救生服务（望城校区）

需要持有《救生员》证上岗，负责水疗馆泳池救生工作。

（1）每天早上7时30分清理打扫池边及周围区域卫生。

（2）保持池中水的纯净度，做好水样监测，出现问题应及时与工程技术人员保持联系。

（3）及时检查池中池边的设备设施、警示牌、须知牌有无异常，绝对保证完好率。

（4）学生进场后不能离开水疗馆泳池，提示好注意事项，严禁吸烟、进食、跳水、嬉笑打闹等不安全因素的存在。

（5）有很强的安全意识及责任感，保持高度警惕，反应灵敏，随时做好应急准备。

（6）熟练掌握业务技能，提高救护能力，绝对保证师生的安全。

（7）每月30日负责保养、检查泵房，机房的设备及操作器具的完好情况、确保正常运转。

（8）下班前10分钟做好所有设备设施、门窗的关闭检查，看有无安全隐患。

（9）完成领导交办的其他工作。

4、图书馆管理服务

（1）所有图书编号登记入册，做好图书馆设施管理。

（2）负责图书的整理、记录工作，做到每天课间不定时监督，上午放学小整理，次日课前大整理。

（3）认真督促读者遵守借还和阅览规则，并自觉遵守馆内相关制度。

（4）负责图书馆卫生工作。

（5）做好咖啡书吧杂志收发工作。

5、特殊课程辅导服务

（1）负责蔬菜基地全面管理工作，包含选种、排期种植、菜地改土、施肥、浇水、防虫害等。

（2）负责动物饲养，做到按时喂养、定时清洁，饲养区域无异味，无污物。

（2）协助老师做好辅课工作。

人员要求：

项目经理需具有全国物业管理经理证书，三年以上学校物业工作经验；助理 一年以上物业相关工作经验；

维修工具有 2 年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；

绿化工需具有 2 年及以上绿化养护工作经验。

生活老师具有 2 年及以上相关工作经验。

保育员具有保育员证书或具有 3 年及以上相关工作经验。

水疗馆管理兼救生员需要持有救生员证上岗,具有相关工作经验。

由学校提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、扫把、 抹布等），以及日常保洁用品、工程维修材料、绿化肥料、药品和工具等。

1、在收到学校的开荒保洁、玻璃清洗等工作任务后，物业将第一时间组织 技术全面的熟手技师进行严格操作（按6-8元/平米/人，具体费用标准双方可协 商）；针对学校的活动会场布置及会务接待工作，物业将选派形象良好、普通话 标准、具有一定亲和力的会务接待人员参加（所产生的人员费用另计）；因实际 工作需要搬运教具、桌椅等任务，物业在收到学校的派工单后将及时做好人员的 协调安排，按时完成任务（按加班费另计）。

2、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负 责全额赔偿。

3、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例 安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承 担。

4、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人 员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用 由物业公司自行承担。物业公司应建立和掌控劳务合同、个人资料、个人心理状 况、高危工作期间安全防护措施的统计与收集工作，如因物业公司员工存在或发 生盗窃、人身意外、网上追逃嫌犯、心理疾病等事件造成的损失，由物业公司承 担全部责任及赔偿。

5、对物业管理公司工作人员素质的要求：年龄 60 岁以下，身体健康，相貌 端正，无违法违纪记录。

6、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装， 经理、电工等岗位需要持证上岗，其费用由物业公司自行承担。

7、物业公司无对外收费权。

8、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物 业公司根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理。

9、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发 生；所有工作必须有台账记录。

10、物业管理用房的提供情况：采购人提供物业人员物业及生活用房 1 间。

11、物业管理饮食安排情况：餐饮自理。

12、由学校提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、扫把、 抹布等），以及日常保洁用品、工程维修材料、绿化肥料、药品和工具等。

13、学校安排的突击性工作任务服从学校安排。

14、 人员异动必须提前向学校提交申请，经审核批准方可执行。

第1次分期支付金额为1066600.00元,所占总合同金额百分之25,说明:完成合同约定物业管理任务，每季度第一个月的 15 号支付上一个季度的服务费用。 第2次分期支付金额为1066600.00元,所占总合同金额百分之25,说明:完成合同约定物业管理任务，每季度第一个月的 15 号支付上一个季度的服务费用。 第3次分期支付金额为1066600.00元,所占总合同金额百分之25,说明:完成合同约定物业管理任务，每季度第一个月的 15 号支付上一个季度的服务费用。 第4次分期支付金额为1066605.02元,所占总合同金额百分之25,说明:完成合同约定物业管理任务，每季度第一个月的 15 号支付上一个季度的服务费用。,该期为履约验收期

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无

详见服务内容。

详见服务内容。

详见服务内容。

根据长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购[2024]5号)的规定，该项目采用简易程序验收。

中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为招标人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。中标人实行物业服务的标准必须达到《全国物业服务示范项目》评分标准 85 分以上，并达到招标文件、委托管理合同设定、有关要求。招标人根据长沙市特殊教育学校第三方人员管理办法定期对各品目物业服务进行考核评比，考核结果优秀或者合格的服务费全额支付，考核结果基本合格的扣除当期服务费的1%-5%（根据考核分数从85分—70分每3分多扣1%），考核结果不合格的扣除当期服务费的10%，并暂缓支付服务费。如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。

双方协商处理。

4、负责提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等），以及日常保洁、工程维修材料、绿化工具等。

5、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起20日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业管理的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

6、因学校举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交乙方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。

4、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理，为员工购买保险，必须实施专业培训与教育。

5、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

6、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

7、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学校及时了解和备案。

8、所配驻的物业服务人员素质需达到服务要求。乙方应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇。

9、开展意见调查，乙方定期发放意见调查表，征求学校的意见，了解对物业管理的需求，确保服务到位。

10、在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

11、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

3、如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经第三方专业机构认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

4、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续二次或半年内三次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

1.如出现服务质量未达标:

（1）日常保洁服务不达标：若物业未按合同约定的频次、标准对校园公共区域（如教学楼走廊、楼梯间、卫生间、操场等）进行清洁，导致卫生状况差，经学校书面通知后[1]个工作日内仍未整改到位，每次应向学校支付违约金[1000]元。若同一区域卫生问题在一个月内累计出现[3]次，学校有权扣除该月保洁服务费用的[20]% 。

（2）设施设备维护不及时：物业未按规定对学校的水电设施、消防设备、电梯等设施设备进行定期维护保养，导致设施设备故障影响正常教学秩序，物业应在接到通知后[规定时间]内修复。若未能按时修复，每延误一天需支付违约金[1000]元。若因设施设备维护不及时引发安全事故，物业承担全部法律责任和经济赔偿责任。

2.如出现人员管理不当

（1）人员配置不足：物业未按合同约定的岗位和人数配备工作人员，每少一人，每月应向学校支付违约金[1000]元，并需在接到学校通知后的[3]个工作日内补足人员。若因人员不足影响服务质量，学校有权进一步追究物业责任。

（2）员工违规行为：物业员工在校园内出现与师生争吵、打架斗殴、违规操作、言行失当等不当行为，每发生一次，物业需向学校支付违约金[1000]元，并对涉事员工进行严肃处理。若该行为给学校或师生造成损失，物业应承担赔偿责任。

3.如出现费用管理违约

（1）违规收费：物业若未经学校书面同意，擅自向师生或学校收取合同约定以外的费用，需全额退还违规收取的费用，并按违规收费金额的[3]倍向学校支付违约金。

（2）费用挪用：若物业将学校支付的服务费用挪作他用，需立即归还挪用款项，并按挪用金额的[20]%向学校支付违约金。若因费用挪用导致服务中断或质量下降，物业需承担相应责任并赔偿学校损失。

4.如出现信息沟通与应急处理违约

（1）信息反馈不及时：物业对于学校提出的问题、意见或建议，未在规定时间内回复或处理进度未及时反馈，每次应向学校支付违约金[1000]元。若因信息沟通不畅导致问题恶化，给学校造成损失的，物业需承担赔偿责任。

（2）应急事件处理不力：在校园发生停水、停电、火灾、自然灾害等应急事件时，物业未按应急预案及时响应、处理，导致学校损失扩大，物业应承担扩大损失部分的赔偿责任，并向学校支付违约金[3000]元。若因应急处理不力造成严重后果，学校有权解除合同。

5.合同解除与额外赔偿

若物业在服务期间年度累计违约次数达到[5]次以上，或因违约行为给学校造成重大损失（如单次损失金额超过[5000]元），学校有权解除物业管理服务合同。物业除需承担上述违约责任外，还需按合同总金额的[10]%向学校支付额外赔偿金，以弥补学校因重新选聘物业等产生的费用及损失。

6.以上提及的乙方发生违约金、损失赔偿等情形，甲方有权从分期支付款项中予以抵扣。

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3、服务期限三年，即*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*，合同一年一签。本次签订合同为第一年，自*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*止。