一、功能及要求：

1.项目名称：长沙市公安局芙蓉分局物业服务采购项目

2.采购内容：为芙蓉分局机关及下属单位共计17个独立院落统一采购物业及配套服务，拟为配备保洁、保安人员一批，具体详见服务要求。

3.采购最高限价：单年最高限价*开通会员可解锁*元/年，二年最高限价5287789.54元。（以最终财评审定金额为准）

4.服务期限：二年，合同一年一签

5.服务区域：服务分局机关及下属单位16个独立院落，即芙蓉分局机关及其管辖范围内的14个派出所、1个机关二院、1个治安三大队，分别为分局机关一院二院、东岸派出所、定王台派出所、朝阳街派出所、东湖派出所、东屯渡派出所、火星派出所、韭菜园派出所、马坡岭派出所、马王堆派出所、蓉园派出所、五里牌派出所、湘湖派出所、荷花园派出所、文艺路派出所、治安三队。

各派出所建筑面积、占地面积明细表：

序号	名 称	坐落位置	占地面积（㎡）	房屋面积（㎡）	绿化面积（㎡）
1	分局机关	晚报大道369号	14678.06	19813.8	1225.2
2	机关二院	芙蓉区泉坝路芙蓉分局机关二院	5000	5000
3	东岸派出所	芙蓉区人民东路	3333.35	3682.12	230
4	定王台派出所	芙蓉区东门捷径巷4号	2265.8	2266
5	朝阳街派出所	五一东村1号	1154.92	4553	42.2
6	东湖派出所	芙蓉区白竹坡路736号	4317	4317	193.6
7	东屯渡派出所	古曲中路与荷花路交叉口东北角	1598	1691.71	121.6
8	火星派出所	火星镇月桂路火星5片20栋	1787.47	1998	28
9	韭菜园派出所	桐荫里60号	847	1395.27
10	马坡岭派出所	马坡岭街道双杨路马坡岭派出所	1784	3658.88	127
11	马王堆派出所	古汉路97号	2989.96	2567.83	209
12	蓉园派出所	韶山北路4号	1037.8	1274.84
13	五里牌派出所	车站中路287号	658.2	2008
14	湘湖派出所	车站北路232号	1487.5	3585.12	340
15	荷花园派出所	荷花路59号	3200	3200
16	文艺路派出所	黄坭坑巷21号	1933	1933
17	治安三队	定王台街道都正街96号	910	910
	合计		48982.06	63854.57	2516.6

二、相关标准：

本次物业服务包含综合管理、公共区域的卫生保洁、绿化养护、日常维修及公共设施维护，以及公共区域的安全保卫服务。

一、卫生保洁服务

1、服务内容：

（1）办公楼（含执法办案区）及公共区域的卫生清扫、会议室以及根据工作需要警务保障科指定的办公室清洁服务；

（2）门窗、玻璃、地面、扶手的清洗保洁；

（3）地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作；

（4）交办特定区域的清洁服务。

（5）除机关一院外，其余每个独立院落按需至少配置保洁人员一名。

2、服务标准：

（1）每天必须在上午8点前、中午14点30分、晚上18：00前完成办公楼及公共区域的卫生清扫和垃圾清运工作，做到场地整洁，清理后的垃圾桶无异味；

（2）每日应指派专人在工作时间内巡查公共区域的卫生保洁情况，对产生的各种垃圾及时清除，切实搞好循环保洁工作；

（3）屋面平顶无堆积杂物，墙面无灰尘蛛网；

（4）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（5）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（6）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼阁、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁二次，随时保洁，定期冲洗消毒，使其光亮整洁；

（7）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；分局机关公共区域灯具每年需定期清洗二次。

（8）会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（9）区域内道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；定时从垃圾箱清出的垃圾，都要集中送到垃圾站处理，现场严禁堆放垃圾。垃圾日产日清，房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（10）由警务保障科根据工作需求指定办公室的卫生要在上班前和下班后进行打扫，保持卫生整洁；

（11）每日绿化带及草坪，水塘的枯枝落叶及时清理；

（12）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（13）遇文明创建等重大活动开展时，乙方加派人手配合甲方搞好保洁工作，甲方不再支付额外费用；

（14）楼栋内的灭蚊蝇，定期消毒、杀菌；

（15）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、内庭花园等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；

（16）清洁楼道、走廊的吊顶、壁面、灯具、栏杆、指示牌、梯级面、垃圾桶体；

（17）要随时保持楼栋内地面、院内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；

（18）及时清扫、收集垃圾，做到垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站；

（19）公共卫生间要有专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍，并根据工作需要，按警务保障科要求做好卫生间洗手液、卫生球、清洁剂等物品补充工作。

（20）根据甲方要求对各类功能用房进行日常保洁工作。

二、动力设施及设备的维保服务

1、服务内容

（1）供电照明系统的日常小修与保养；

（2）供水系统日常维护、保养、小修；

（3）公共设施防锈处理；

（4）其他日常检修与维护（含桌椅门锁及公共设施）；

（5）配电间的巡查；

（6）电梯维护、保养的监管工作。

（7）设施设备的维修材料由由业主单位负责。

2、服务标准：

基本要求：制定设备安全支行岗位责任制、定期巡回检修、维护保养、运行记录、管理、维修档案等管理制度并严格执行；设备及机房环境整洁，无杂物，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备运行要求；对易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对各种突发设施设备故障有应急预案；配备所需专业技术人员，严格执行操作规范；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（1）供电照明系统：定期对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修全班制度，及时排除故障，分局机关各类零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（2）供水系统：加强日常检查巡视，确保给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、维修、清洁；及时发现并解决故障，分局机关零星维修合格率100%，水电小修不过夜，做好节约用水工作；

（3）电梯维保：电梯的维保应由具备专业资质维修保养单位人员进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行。电梯维保费用、年检费用由采购人负责，费用不包含在招标金额内。

（4）项目维保服务范围及内容，包括但不限于：1.公共部位建筑工程及设备设施维修维护包括公共部位建筑工程及给排水系统、公共照明系统等设备设施的维修维护，含单次单品500元内维修维护材料费。2.电梯维修保养。

三、绿化服务

1、服务内容：

（1）负责分局区域范围内的树木、花草、绿地等的日常维护、修整（不含补栽补种）；

（2）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻、病虫害防治；

（3）定期除草并清运；

（4）绿植摆放服务：根据甲方现场需求进行绿植的摆放，更新等服务（所需费用由中标公司负责）。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常；

（2）定期进行病虫害防治，每年定期用药，根据危险性害虫的情况，用不同的药物进行扑灭，以防病虫扩散、蔓延，保证植物茁壮生长；保证病虫维修程度主干小于1%、叶部小于5%，完好率达95%；

（3）合理修剪，根据不同树种的适合进行抹牙、抽枝条、修剪、整形；修剪合理，疏密得当，整齐美观，及时修剪无枯枝死杈；

（4）绿地管理和养护措施落实，无黄土裸露无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率达98%，草坪纯度达95%；

（5）在植物生长季节要不间断的进行除草，应除小、除早、除了，保证绿地内无杂草。

（6）施肥，每年施肥2次以上，保证植物生长需要。

（7）白蚁防治：特殊病虫害防治费用由采购人承担，不计入物业服务成本；

四、会务接待服务

1、服务内容

（1）会议服务每天提前15分钟上班到岗，上岗时统一着装、配戴工号牌，时刻做好接待会议准备。

（2）负责会议的保洁、包括地面、门窗桌椅、植物及部分室内设施。

（3）负责会议开始前的茶水、会议用品、桌椅、照明、空调设施的准备。

（4）负责会议期间的茶水等服务等，保证随时服务需求。

（5）负责会议结束后的清场工作。

（6）完成领导交办的其他任务。

（7）遇方重大接待活动时，需加派人员配合会务接待工作，甲方不再支付额外费用。

2、服务标准

（1）每天的工作由会议负责人员根据局领导实际情况进行安排。

（2）会议前提前15分钟将会议室的门及部分灯打开，将开水器的烧水阀打开。会议室内的热水瓶装满水，保证当会议开始时有足够的开水。

（3）检查灯、空调温度是否舒适，桌椅、设备、会议物资是否到位，卫生是否清洁，发现异常无法处理及时向主管领导报告。

（4）会务员进场后，服务员应举止大方得体。每隔20-25分钟会议室加茶水，直至会议结束（如有特殊情况可自己把握）。

（5）会议结束后，会议接待员应简单将会议室收拾一遍，包括桌椅、会议用品（铭牌、临时增加的椅子、白板等）放回仓库。如果桌面及地面较脏，通知保洁到现场清洁，清洁后会议接待员检查一道，并将灯、空调、窗户关好，以便迎接下一个会议，

（6）每天下班前，会议接待员还应对自己管辖的区域的会议室检查一遍门、窗、空调、灯、设备是否关好才能离开。

（7）完成领导交办的其他任务。

五、保安服务

1、服务内容：

(1)负责长沙市公安局芙蓉分局机关一院内的防火、防盗、防破坏工作。

(2)重点部位（如甲方的机房及装备库房等）的安全保卫工作；

(3)按照甲方的要求和规定负责门卫出入人员、车辆和进出物资的登记管理，以及院落的巡视，发现异常果断采取措施，防止事态扩大。

(4)在工作时间内依法保护业主方工作人员、来访办事群众，应当负责区域内的财产和人身安全，引导群众，维护工作秩序，营造安全、卫生的工作环境。

(5)院内巡逻及信访接待的安保工作。

(6)院内消防工作：应建立健全消防管理制度及消防责任制；定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；定期进行消防宣传和消防演习。

(7)设有保安人员的派出所应按要求负责落实门卫登记管理制度等相关规定。

2、服务标准:

①.门卫岗位职责：

a.坚守岗位，履行门卫职责，确保综合大楼、院落安全，防止各类治安案件发生。大门门卫值班严格执行24小时值班制度。

b.大门保安对进入大门的外来车辆进行登记（按行驶证），并核实车辆牌照和行驶证信息是否相符，引导外来车辆停放到指定位置，拒不服从保安指引，乱停乱放的车辆，保安应拒绝该车进入或将该车辆锁住，接受甲方处理。

c.维护大门出入口秩序，严禁大门口停放各类车辆，摆摊设点，保证甲方大门出入畅通。

d.门卫值班室严禁非工作人员进入，晚班值班时间必须保持高度警惕，不得睡觉，溜班离岗。

e.做好与其他执勤点的配合工作。

②综合楼办公楼1楼、人境大厅执勤人员职责：

a. 综合楼1楼执勤人员对进入甲方外来人员，履行检查职责，进行登记，核实身份证信息，登记来访时间、访问对象、方可进入，外来人员拒绝登记的，保安人员有权阻止进入综合大楼。

b. 综合楼1楼大厅执勤点值班人员，坚守岗位，24小时值班，主要负责楼内安保巡逻及来访人员鉴别工作；

c. 综合楼值班人员对进入综合大楼的各种器材物品和大型包裹进行安全检查和登记，对外来人员运出综合大楼的非随身物品，必须持相关部门开具的证明单或有甲方工作人员随同方可放行。

d.非工作时间，严禁外来人员进入综合大楼，夜间对进入院落可疑人员，值勤人员有权阻止其入内。

e. 人境大厅执勤人员需配合人境大厅的各项工作，熟悉人境业务，接待好来办事的群众，执勤时间按甲方要求执行。

f. 做好与其他执勤点的配合工作。

③.车坪管理员：

分局内停车场要求设置8小时专人值守，确保停车区域车辆停放有序，对外来车辆要求指挥停泊在车位上，大楼前坪不得有外来车辆停放，确保人员、车辆、财产安全和正常的工作环境。

三、物业服务人员要求及其他约定事项

1、对物业日常管理人员人数要求：

在满足项目服务要求基础上，必须确保分局物业管理服务团队在开展日常工作时定岗定人，具体人员数量及要求详见附表；

分局派出所（队）物业管理服务团队在开展日常工作时定岗定人，具体人员数量及要求详见附表；

各岗位服务人员，不允许出现空缺空岗的情况，服务人员在实施服务过程中有不能胜任本岗位的，采购人可要求更换；

2、供应商提供的本项目非重点服务岗位服务人员，在合同签订时、入场前一并向采购人提供其花名册，以及保密审查相关资料。供应商要保持非重点服务岗位服务人员的相对稳定性，年度调换率不得高于30%，如需变动或调整须报采购人书面同意后，提前三个工作日到岗试用，更换人员的资质、学历等不能低于原有人员，且需提供更换人员的身份信息及保密审查相关资料报采购人。

3.供应商应对服务团队重点服务岗位的28人保持基本固定，如有变动需征得采购人书面同意，并且年流动率不得超过40%，采购人将对此开展不定期检查，如发现重点服务岗位人员与报备情况不符，按每少1人或1人不符，扣罚当月物业费的1%，以此类推，同时纳入当月绩效考核。

4、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

5、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

6、对物业管理企业工作人员流动及必要的社保和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业管理企业必须负责为其员工缴纳社会养老、医疗、工伤、失业等社会保险费用，同时保证用工的合法，相关费用由物业公司自行承担，且因物业管理企业管理不当，用工不当造成的不良后果或损失由物业管理企业自行承担后果。中标人应当负责本项目全部人员的社会保险和意外伤害保险的购买和手续办理，如在本项目实施过程中出现包括但不限于中标方造成的人身、财产损害，安全事故、意外事件等，均由中标人承担相关责任和费用，不得以任何理由向采购人提出索赔要求。

7、若物业管理企业未为其员工缴纳社会养老、医疗、工伤、失业等社会保险费用，引起劳动纠纷，采购单位将有权解除合同关系，由此带来的一切损失由中标人承担且采购人不承担任何违约责任。

8、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗的要求：统一着装；机电工程人员具有相应的资格证书，其它主管人员需持相应的资格证上岗；其费用由物业公司自行承担。

9、物业公司无对外收费权。

10、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

11、物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理用房，日常休息。

12、对物业人员的安排、调度和管理等地方的人员留用问题均须服从采购人的安排，如由此产生的一切纠纷问题由中标人自行承担一切责任。

13、中标人应当有详尽的应急预案及应对措施，至少包含上访等群体事件，重大活动秩序维护，疫情防控、公共安全类，自然灾害类等应急处理措施，消防应急预案；经采购人审核过后并备案。中标人应当开展包括但不限于消防演练等各项应急演练，具体演练时间应当报采购人批准，每年不少于2次。

三、技术规格：

本次物业服务包含综合管理、公共区域的卫生保洁、绿化养护、日常维修及公共设施维护，以及公共区域的安全保卫服务。

一、卫生保洁服务

1、服务内容：

（1）办公楼（含执法办案区）及公共区域的卫生清扫、会议室以及根据工作需要警务保障科指定的办公室清洁服务；

（2）门窗、玻璃、地面、扶手的清洗保洁；

（3）地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作；

（4）交办特定区域的清洁服务。

（5）除机关一院外，其余每个独立院落按需至少配置保洁人员一名。

2、服务标准：

（1）每天必须在上午8点前、中午14点30分、晚上18：00前完成办公楼及公共区域的卫生清扫和垃圾清运工作，做到场地整洁，清理后的垃圾桶无异味；

（2）每日应指派专人在工作时间内巡查公共区域的卫生保洁情况，对产生的各种垃圾及时清除，切实搞好循环保洁工作；

（3）屋面平顶无堆积杂物，墙面无灰尘蛛网；

（4）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（5）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（6）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼阁、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁二次，随时保洁，定期冲洗消毒，使其光亮整洁；

（7）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；分局机关公共区域灯具每年需定期清洗二次。

（8）会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（9）区域内道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；定时从垃圾箱清出的垃圾，都要集中送到垃圾站处理，现场严禁堆放垃圾。垃圾日产日清，房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（10）由警务保障科根据工作需求指定办公室的卫生要在上班前和下班后进行打扫，保持卫生整洁；

（11）每日绿化带及草坪，水塘的枯枝落叶及时清理；

（12）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（13）遇文明创建等重大活动开展时，乙方加派人手配合甲方搞好保洁工作，甲方不再支付额外费用；

（14）楼栋内的灭蚊蝇，定期消毒、杀菌；

（15）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、内庭花园等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；

（16）清洁楼道、走廊的吊顶、壁面、灯具、栏杆、指示牌、梯级面、垃圾桶体；

（17）要随时保持楼栋内地面、院内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；

（18）及时清扫、收集垃圾，做到垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站；

（19）公共卫生间要有专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍，并根据工作需要，按警务保障科要求做好卫生间洗手液、卫生球、清洁剂等物品补充工作。

（20）根据甲方要求对各类功能用房进行日常保洁工作。

二、动力设施及设备的维保服务

1、服务内容

（1）供电照明系统的日常小修与保养；

（2）供水系统日常维护、保养、小修；

（3）公共设施防锈处理；

（4）其他日常检修与维护（含桌椅门锁及公共设施）；

（5）配电间的巡查；

（6）电梯维护、保养的监管工作。

（7）设施设备的维修材料由由业主单位负责。

2、服务标准：

基本要求：制定设备安全支行岗位责任制、定期巡回检修、维护保养、运行记录、管理、维修档案等管理制度并严格执行；设备及机房环境整洁，无杂物，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备运行要求；对易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对各种突发设施设备故障有应急预案；配备所需专业技术人员，严格执行操作规范；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（1）供电照明系统：定期对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修全班制度，及时排除故障，分局机关各类零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（2）供水系统：加强日常检查巡视，确保给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、维修、清洁；及时发现并解决故障，分局机关零星维修合格率100%，水电小修不过夜，做好节约用水工作；

（3）电梯维保：电梯的维保应由具备专业资质维修保养单位人员进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行。电梯维保费用、年检费用由采购人负责，费用不包含在招标金额内。

（4）项目维保服务范围及内容，包括但不限于：1.公共部位建筑工程及设备设施维修维护包括公共部位建筑工程及给排水系统、公共照明系统等设备设施的维修维护，含单次单品500元内维修维护材料费。2.电梯维修保养。

三、绿化服务

1、服务内容：

（1）负责分局区域范围内的树木、花草、绿地等的日常维护、修整（不含补栽补种）；

（2）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻、病虫害防治；

（3）定期除草并清运；

（4）绿植摆放服务：根据甲方现场需求进行绿植的摆放，更新等服务（所需费用由中标公司负责）。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常；

（2）定期进行病虫害防治，每年定期用药，根据危险性害虫的情况，用不同的药物进行扑灭，以防病虫扩散、蔓延，保证植物茁壮生长；保证病虫维修程度主干小于1%、叶部小于5%，完好率达95%；

（3）合理修剪，根据不同树种的适合进行抹牙、抽枝条、修剪、整形；修剪合理，疏密得当，整齐美观，及时修剪无枯枝死杈；

（4）绿地管理和养护措施落实，无黄土裸露无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率达98%，草坪纯度达95%；

（5）在植物生长季节要不间断的进行除草，应除小、除早、除了，保证绿地内无杂草。

（6）施肥，每年施肥2次以上，保证植物生长需要。

（7）白蚁防治：特殊病虫害防治费用由采购人承担，不计入物业服务成本；

四、会务接待服务

1、服务内容

（1）会议服务每天提前15分钟上班到岗，上岗时统一着装、配戴工号牌，时刻做好接待会议准备。

（2）负责会议的保洁、包括地面、门窗桌椅、植物及部分室内设施。

（3）负责会议开始前的茶水、会议用品、桌椅、照明、空调设施的准备。

（4）负责会议期间的茶水等服务等，保证随时服务需求。

（5）负责会议结束后的清场工作。

（6）完成领导交办的其他任务。

（7）遇方重大接待活动时，需加派人员配合会务接待工作，甲方不再支付额外费用。

2、服务标准

（1）每天的工作由会议负责人员根据局领导实际情况进行安排。

（2）会议前提前15分钟将会议室的门及部分灯打开，将开水器的烧水阀打开。会议室内的热水瓶装满水，保证当会议开始时有足够的开水。

（3）检查灯、空调温度是否舒适，桌椅、设备、会议物资是否到位，卫生是否清洁，发现异常无法处理及时向主管领导报告。

（4）会务员进场后，服务员应举止大方得体。每隔20-25分钟会议室加茶水，直至会议结束（如有特殊情况可自己把握）。

（5）会议结束后，会议接待员应简单将会议室收拾一遍，包括桌椅、会议用品（铭牌、临时增加的椅子、白板等）放回仓库。如果桌面及地面较脏，通知保洁到现场清洁，清洁后会议接待员检查一道，并将灯、空调、窗户关好，以便迎接下一个会议，

（6）每天下班前，会议接待员还应对自己管辖的区域的会议室检查一遍门、窗、空调、灯、设备是否关好才能离开。

（7）完成领导交办的其他任务。

五、保安服务

1、服务内容：

(1)负责长沙市公安局芙蓉分局机关一院内的防火、防盗、防破坏工作。

(2)重点部位（如甲方的机房及装备库房等）的安全保卫工作；

(3)按照甲方的要求和规定负责门卫出入人员、车辆和进出物资的登记管理，以及院落的巡视，发现异常果断采取措施，防止事态扩大。

(4)在工作时间内依法保护业主方工作人员、来访办事群众，应当负责区域内的财产和人身安全，引导群众，维护工作秩序，营造安全、卫生的工作环境。

(5)院内巡逻及信访接待的安保工作。

(6)院内消防工作：应建立健全消防管理制度及消防责任制；定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；定期进行消防宣传和消防演习。

(7)设有保安人员的派出所应按要求负责落实门卫登记管理制度等相关规定。

2、服务标准:

①.门卫岗位职责：

a.坚守岗位，履行门卫职责，确保综合大楼、院落安全，防止各类治安案件发生。大门门卫值班严格执行24小时值班制度。

b.大门保安对进入大门的外来车辆进行登记（按行驶证），并核实车辆牌照和行驶证信息是否相符，引导外来车辆停放到指定位置，拒不服从保安指引，乱停乱放的车辆，保安应拒绝该车进入或将该车辆锁住，接受甲方处理。

c.维护大门出入口秩序，严禁大门口停放各类车辆，摆摊设点，保证甲方大门出入畅通。

d.门卫值班室严禁非工作人员进入，晚班值班时间必须保持高度警惕，不得睡觉，溜班离岗。

e.做好与其他执勤点的配合工作。

②综合楼办公楼1楼、人境大厅执勤人员职责：

a. 综合楼1楼执勤人员对进入甲方外来人员，履行检查职责，进行登记，核实身份证信息，登记来访时间、访问对象、方可进入，外来人员拒绝登记的，保安人员有权阻止进入综合大楼。

b. 综合楼1楼大厅执勤点值班人员，坚守岗位，24小时值班，主要负责楼内安保巡逻及来访人员鉴别工作；

c. 综合楼值班人员对进入综合大楼的各种器材物品和大型包裹进行安全检查和登记，对外来人员运出综合大楼的非随身物品，必须持相关部门开具的证明单或有甲方工作人员随同方可放行。

d.非工作时间，严禁外来人员进入综合大楼，夜间对进入院落可疑人员，值勤人员有权阻止其入内。

e. 人境大厅执勤人员需配合人境大厅的各项工作，熟悉人境业务，接待好来办事的群众，执勤时间按甲方要求执行。

f. 做好与其他执勤点的配合工作。

③.车坪管理员：

分局内停车场要求设置8小时专人值守，确保停车区域车辆停放有序，对外来车辆要求指挥停泊在车位上，大楼前坪不得有外来车辆停放，确保人员、车辆、财产安全和正常的工作环境。

三、物业服务人员要求及其他约定事项

1、对物业日常管理人员人数要求：

在满足项目服务要求基础上，必须确保分局物业管理服务团队在开展日常工作时定岗定人，具体人员数量及要求详见附表；

分局派出所（队）物业管理服务团队在开展日常工作时定岗定人，具体人员数量及要求详见附表；

各岗位服务人员，不允许出现空缺空岗的情况，服务人员在实施服务过程中有不能胜任本岗位的，采购人可要求更换；

2、供应商提供的本项目非重点服务岗位服务人员，在合同签订时、入场前一并向采购人提供其花名册，以及保密审查相关资料。供应商要保持非重点服务岗位服务人员的相对稳定性，年度调换率不得高于30%，如需变动或调整须报采购人书面同意后，提前三个工作日到岗试用，更换人员的资质、学历等不能低于原有人员，且需提供更换人员的身份信息及保密审查相关资料报采购人。

3.供应商应对服务团队重点服务岗位的28人保持基本固定，如有变动需征得采购人书面同意，并且年流动率不得超过40%，采购人将对此开展不定期检查，如发现重点服务岗位人员与报备情况不符，按每少1人或1人不符，扣罚当月物业费的1%，以此类推，同时纳入当月绩效考核。

4、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

5、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

6、对物业管理企业工作人员流动及必要的社保和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业管理企业必须负责为其员工缴纳社会养老、医疗、工伤、失业等社会保险费用，同时保证用工的合法，相关费用由物业公司自行承担，且因物业管理企业管理不当，用工不当造成的不良后果或损失由物业管理企业自行承担后果。中标人应当负责本项目全部人员的社会保险和意外伤害保险的购买和手续办理，如在本项目实施过程中出现包括但不限于中标方造成的人身、财产损害，安全事故、意外事件等，均由中标人承担相关责任和费用，不得以任何理由向采购人提出索赔要求。

7、若物业管理企业未为其员工缴纳社会养老、医疗、工伤、失业等社会保险费用，引起劳动纠纷，采购单位将有权解除合同关系，由此带来的一切损失由中标人承担且采购人不承担任何违约责任。

8、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗的要求：统一着装；机电工程人员具有相应的资格证书，其它主管人员需持相应的资格证上岗；其费用由物业公司自行承担。

9、物业公司无对外收费权。

10、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

11、物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理用房，日常休息。

12、对物业人员的安排、调度和管理等地方的人员留用问题均须服从采购人的安排，如由此产生的一切纠纷问题由中标人自行承担一切责任。

13、中标人应当有详尽的应急预案及应对措施，至少包含上访等群体事件，重大活动秩序维护，疫情防控、公共安全类，自然灾害类等应急处理措施，消防应急预案；经采购人审核过后并备案。中标人应当开展包括但不限于消防演练等各项应急演练，具体演练时间应当报采购人批准，每年不少于2次。

四、其他要求及说明

1、服务时间及地点：

1.1服务时间：本项目服务周期为二年，合同一年一签。

1.2服务地点：按合同要求。

2、结算方法：

2.1付款人：长沙市公安局芙蓉分局

2.2付款方式：通过国库集中支付，物业管理服务费用按每月转帐支付，物业服务满足采购人要求每月月底支付物业管理服务费，如有出现中标单位违约或者服务能力不能满足采购人要求，支付时间另行商定。第二年度最后一月服务期满后，且服务无质量问题、售后服务纠纷以及其他经济法律纠纷的，按程序申报结算，再无息支付至结算金额100%。

2.3本项目服务周期为二年，合同一年一签，自合同生效之日起，供应商应安排所有人员到位实施本项目。在服务期内，每个年度服务期满后，经采购人考核上年度服务质量评价满足标准要求（即未达到解除合同要求，且一年内月度考核平均分达85分（含）以上），继续续签下一年度合同，考核办法详见附件一、附件二。如未按照合同要求履行，不遵守承诺达不到采购单位要求，采购人有权立即直接解除合同，其一切责任由中标单位负责，不得以任何理由向采购人提出任何索赔要求。

2.4本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，（包括办公设备、环卫保洁所需设备、绿化维护所用设备及相关设施维护器具、服装等）和耗材。以及在服务实施中培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

2.5本项目属于劳动密集型行业，对于非资质需求人员如保洁工作的人员配备，在总体效能、工作量及服务要求不变的情况下，鼓励采用机械化、自动化的新设备和优化组织管理手段提升组织能力和劳动效率但必须达到并满足招标文件规定的服务内容、服务事项、服务标准及文件要求为前提，后续服务过程中经招标人同意，可对相关人员数进行适当的优化并在合同与考核要求中予以明确。

2.6中标供应商拟投入本项目的人员严禁随意更换，确需更换的必须书面报采购人同意，且更换后的人员资质不低于原标准。

3、验收要求

（1）项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由供应商承担，验收报告做为申请付款的凭证之一。

（2）验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为采购人原因造成的，由采购人承担检测费用;否则，由供应商承担。

（3）项目验收不合格，由供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担且采购人不承担任何违约责任。

（4）中标人需进行严格内部管理，保证工作人员服务水平、服务态度。

（5）本项目不安排投标前现场踏勘，投标人如须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

（6）本项目采用费用包干方式建设，投标人根据项目要求及需要，详细列明项目所需的所有费用，应包括完成合同范围的全部工作内容所发生的全部费用——人工、管理、财务、培训、后续服务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

四、交付时间和地点：

1、服务时间及地点：

1.1服务时间：本项目服务周期为二年，合同一年一签。

1.2服务地点：按合同要求。

五、服务标准：

本次物业服务包含综合管理、公共区域的卫生保洁、绿化养护、日常维修及公共设施维护，以及公共区域的安全保卫服务。

一、卫生保洁服务

1、服务内容：

（1）办公楼（含执法办案区）及公共区域的卫生清扫、会议室以及根据工作需要警务保障科指定的办公室清洁服务；

（2）门窗、玻璃、地面、扶手的清洗保洁；

（3）地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作；

（4）交办特定区域的清洁服务。

（5）除机关一院外，其余每个独立院落按需至少配置保洁人员一名。

2、服务标准：

（1）每天必须在上午8点前、中午14点30分、晚上18：00前完成办公楼及公共区域的卫生清扫和垃圾清运工作，做到场地整洁，清理后的垃圾桶无异味；

（2）每日应指派专人在工作时间内巡查公共区域的卫生保洁情况，对产生的各种垃圾及时清除，切实搞好循环保洁工作；

（3）屋面平顶无堆积杂物，墙面无灰尘蛛网；

（4）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（5）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（6）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼阁、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁二次，随时保洁，定期冲洗消毒，使其光亮整洁；

（7）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；分局机关公共区域灯具每年需定期清洗二次。

（8）会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（9）区域内道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；定时从垃圾箱清出的垃圾，都要集中送到垃圾站处理，现场严禁堆放垃圾。垃圾日产日清，房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（10）由警务保障科根据工作需求指定办公室的卫生要在上班前和下班后进行打扫，保持卫生整洁；

（11）每日绿化带及草坪，水塘的枯枝落叶及时清理；

（12）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（13）遇文明创建等重大活动开展时，乙方加派人手配合甲方搞好保洁工作，甲方不再支付额外费用；

（14）楼栋内的灭蚊蝇，定期消毒、杀菌；

（15）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、内庭花园等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；

（16）清洁楼道、走廊的吊顶、壁面、灯具、栏杆、指示牌、梯级面、垃圾桶体；

（17）要随时保持楼栋内地面、院内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；

（18）及时清扫、收集垃圾，做到垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站；

（19）公共卫生间要有专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍，并根据工作需要，按警务保障科要求做好卫生间洗手液、卫生球、清洁剂等物品补充工作。

（20）根据甲方要求对各类功能用房进行日常保洁工作。

二、动力设施及设备的维保服务

1、服务内容

（1）供电照明系统的日常小修与保养；

（2）供水系统日常维护、保养、小修；

（3）公共设施防锈处理；

（4）其他日常检修与维护（含桌椅门锁及公共设施）；

（5）配电间的巡查；

（6）电梯维护、保养的监管工作。

（7）设施设备的维修材料由由业主单位负责。

2、服务标准：

基本要求：制定设备安全支行岗位责任制、定期巡回检修、维护保养、运行记录、管理、维修档案等管理制度并严格执行；设备及机房环境整洁，无杂物，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备运行要求；对易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对各种突发设施设备故障有应急预案；配备所需专业技术人员，严格执行操作规范；设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（1）供电照明系统：定期对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修全班制度，及时排除故障，分局机关各类零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（2）供水系统：加强日常检查巡视，确保给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、维修、清洁；及时发现并解决故障，分局机关零星维修合格率100%，水电小修不过夜，做好节约用水工作；

（3）电梯维保：电梯的维保应由具备专业资质维修保养单位人员进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行。电梯维保费用、年检费用由采购人负责，费用不包含在招标金额内。

（4）项目维保服务范围及内容，包括但不限于：1.公共部位建筑工程及设备设施维修维护包括公共部位建筑工程及给排水系统、公共照明系统等设备设施的维修维护，含单次单品500元内维修维护材料费。2.电梯维修保养。

三、绿化服务

1、服务内容：

（1）负责分局区域范围内的树木、花草、绿地等的日常维护、修整（不含补栽补种）；

（2）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻、病虫害防治；

（3）定期除草并清运；

（4）绿植摆放服务：根据甲方现场需求进行绿植的摆放，更新等服务（所需费用由中标公司负责）。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常；

（2）定期进行病虫害防治，每年定期用药，根据危险性害虫的情况，用不同的药物进行扑灭，以防病虫扩散、蔓延，保证植物茁壮生长；保证病虫维修程度主干小于1%、叶部小于5%，完好率达95%；

（3）合理修剪，根据不同树种的适合进行抹牙、抽枝条、修剪、整形；修剪合理，疏密得当，整齐美观，及时修剪无枯枝死杈；

（4）绿地管理和养护措施落实，无黄土裸露无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率达98%，草坪纯度达95%；

（5）在植物生长季节要不间断的进行除草，应除小、除早、除了，保证绿地内无杂草。

（6）施肥，每年施肥2次以上，保证植物生长需要。

（7）白蚁防治：特殊病虫害防治费用由采购人承担，不计入物业服务成本；

四、会务接待服务

1、服务内容

（1）会议服务每天提前15分钟上班到岗，上岗时统一着装、配戴工号牌，时刻做好接待会议准备。

（2）负责会议的保洁、包括地面、门窗桌椅、植物及部分室内设施。

（3）负责会议开始前的茶水、会议用品、桌椅、照明、空调设施的准备。

（4）负责会议期间的茶水等服务等，保证随时服务需求。

（5）负责会议结束后的清场工作。

（6）完成领导交办的其他任务。

（7）遇方重大接待活动时，需加派人员配合会务接待工作，甲方不再支付额外费用。

2、服务标准

（1）每天的工作由会议负责人员根据局领导实际情况进行安排。

（2）会议前提前15分钟将会议室的门及部分灯打开，将开水器的烧水阀打开。会议室内的热水瓶装满水，保证当会议开始时有足够的开水。

（3）检查灯、空调温度是否舒适，桌椅、设备、会议物资是否到位，卫生是否清洁，发现异常无法处理及时向主管领导报告。

（4）会务员进场后，服务员应举止大方得体。每隔20-25分钟会议室加茶水，直至会议结束（如有特殊情况可自己把握）。

（5）会议结束后，会议接待员应简单将会议室收拾一遍，包括桌椅、会议用品（铭牌、临时增加的椅子、白板等）放回仓库。如果桌面及地面较脏，通知保洁到现场清洁，清洁后会议接待员检查一道，并将灯、空调、窗户关好，以便迎接下一个会议，

（6）每天下班前，会议接待员还应对自己管辖的区域的会议室检查一遍门、窗、空调、灯、设备是否关好才能离开。

（7）完成领导交办的其他任务。

五、保安服务

1、服务内容：

(1)负责长沙市公安局芙蓉分局机关一院内的防火、防盗、防破坏工作。

(2)重点部位（如甲方的机房及装备库房等）的安全保卫工作；

(3)按照甲方的要求和规定负责门卫出入人员、车辆和进出物资的登记管理，以及院落的巡视，发现异常果断采取措施，防止事态扩大。

(4)在工作时间内依法保护业主方工作人员、来访办事群众，应当负责区域内的财产和人身安全，引导群众，维护工作秩序，营造安全、卫生的工作环境。

(5)院内巡逻及信访接待的安保工作。

(6)院内消防工作：应建立健全消防管理制度及消防责任制；定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；定期进行消防宣传和消防演习。

(7)设有保安人员的派出所应按要求负责落实门卫登记管理制度等相关规定。

2、服务标准:

①.门卫岗位职责：

a.坚守岗位，履行门卫职责，确保综合大楼、院落安全，防止各类治安案件发生。大门门卫值班严格执行24小时值班制度。

b.大门保安对进入大门的外来车辆进行登记（按行驶证），并核实车辆牌照和行驶证信息是否相符，引导外来车辆停放到指定位置，拒不服从保安指引，乱停乱放的车辆，保安应拒绝该车进入或将该车辆锁住，接受甲方处理。

c.维护大门出入口秩序，严禁大门口停放各类车辆，摆摊设点，保证甲方大门出入畅通。

d.门卫值班室严禁非工作人员进入，晚班值班时间必须保持高度警惕，不得睡觉，溜班离岗。

e.做好与其他执勤点的配合工作。

②综合楼办公楼1楼、人境大厅执勤人员职责：

a. 综合楼1楼执勤人员对进入甲方外来人员，履行检查职责，进行登记，核实身份证信息，登记来访时间、访问对象、方可进入，外来人员拒绝登记的，保安人员有权阻止进入综合大楼。

b. 综合楼1楼大厅执勤点值班人员，坚守岗位，24小时值班，主要负责楼内安保巡逻及来访人员鉴别工作；

c. 综合楼值班人员对进入综合大楼的各种器材物品和大型包裹进行安全检查和登记，对外来人员运出综合大楼的非随身物品，必须持相关部门开具的证明单或有甲方工作人员随同方可放行。

d.非工作时间，严禁外来人员进入综合大楼，夜间对进入院落可疑人员，值勤人员有权阻止其入内。

e. 人境大厅执勤人员需配合人境大厅的各项工作，熟悉人境业务，接待好来办事的群众，执勤时间按甲方要求执行。

f. 做好与其他执勤点的配合工作。

③.车坪管理员：

分局内停车场要求设置8小时专人值守，确保停车区域车辆停放有序，对外来车辆要求指挥停泊在车位上，大楼前坪不得有外来车辆停放，确保人员、车辆、财产安全和正常的工作环境。

三、物业服务人员要求及其他约定事项

1、对物业日常管理人员人数要求：

在满足项目服务要求基础上，必须确保分局物业管理服务团队在开展日常工作时定岗定人，具体人员数量及要求详见附表；

分局派出所（队）物业管理服务团队在开展日常工作时定岗定人，具体人员数量及要求详见附表；

各岗位服务人员，不允许出现空缺空岗的情况，服务人员在实施服务过程中有不能胜任本岗位的，采购人可要求更换；

2、供应商提供的本项目非重点服务岗位服务人员，在合同签订时、入场前一并向采购人提供其花名册，以及保密审查相关资料。供应商要保持非重点服务岗位服务人员的相对稳定性，年度调换率不得高于30%，如需变动或调整须报采购人书面同意后，提前三个工作日到岗试用，更换人员的资质、学历等不能低于原有人员，且需提供更换人员的身份信息及保密审查相关资料报采购人。

3.供应商应对服务团队重点服务岗位的28人保持基本固定，如有变动需征得采购人书面同意，并且年流动率不得超过40%，采购人将对此开展不定期检查，如发现重点服务岗位人员与报备情况不符，按每少1人或1人不符，扣罚当月物业费的1%，以此类推，同时纳入当月绩效考核。

4、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

5、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

6、对物业管理企业工作人员流动及必要的社保和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业管理企业必须负责为其员工缴纳社会养老、医疗、工伤、失业等社会保险费用，同时保证用工的合法，相关费用由物业公司自行承担，且因物业管理企业管理不当，用工不当造成的不良后果或损失由物业管理企业自行承担后果。中标人应当负责本项目全部人员的社会保险和意外伤害保险的购买和手续办理，如在本项目实施过程中出现包括但不限于中标方造成的人身、财产损害，安全事故、意外事件等，均由中标人承担相关责任和费用，不得以任何理由向采购人提出索赔要求。

7、若物业管理企业未为其员工缴纳社会养老、医疗、工伤、失业等社会保险费用，引起劳动纠纷，采购单位将有权解除合同关系，由此带来的一切损失由中标人承担且采购人不承担任何违约责任。

8、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗的要求：统一着装；机电工程人员具有相应的资格证书，其它主管人员需持相应的资格证上岗；其费用由物业公司自行承担。

9、物业公司无对外收费权。

10、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

11、物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理用房，日常休息。

12、对物业人员的安排、调度和管理等地方的人员留用问题均须服从采购人的安排，如由此产生的一切纠纷问题由中标人自行承担一切责任。

13、中标人应当有详尽的应急预案及应对措施，至少包含上访等群体事件，重大活动秩序维护，疫情防控、公共安全类，自然灾害类等应急处理措施，消防应急预案；经采购人审核过后并备案。中标人应当开展包括但不限于消防演练等各项应急演练，具体演练时间应当报采购人批准，每年不少于2次。

六、验收标准：

考核要求

附件1：物业（日常维护及保洁部分）考核办法

一、综合管理
序号		内容			服务要求			分值
1		管理处设置			院内设置管理机构（物业公司进行管理，设置管理处）。未设置扣2分。			2
					办公场所整洁有序。杂乱无序扣1分。			1
					配置办公家具、电话等办公设施及办公用品。少一项内容扣0.5分。			1
2		管理人员要求			项目经理有经理或以上物业资格证书，3年以上服务同类物业管理经验。否则扣2分。			2
					主要技术人员具备专业技能，有一定的工作经验。否则扣2分。			2
					管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。否则扣1分。			1
3		员工要求			员工服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。否则扣1分。			1
					熟练技术，服从安排，有较强的服务意识。否则扣2分。			2
4		服务时间			周一至周日每天8小时在办公场所进行业务接待，并提供服务，否则扣1分。			1
5		日常管理与服务			24小时受理业主或使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。否则扣1分。			1
					对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。否则扣1分。			1
					制定零星维修申请、审批、巡规、验收等管理制度。否则扣1分。			1
					建立档案管理制度，建立齐全的物业管理类档案制度，设备管理制度，业主或使用人资料档案。否则扣1分。			1
					建立楼宇巡查制度。否则扣1分。			1
					制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。否则扣2分。			2
					制定管理处内部管理制度和考核制度。否则扣2分。			2
					每年对业主或使用人逬行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。否则扣1分。			1
二、公共区域清洁卫生
序号		内容			服务要求			分值
1		楼内公共区域	地面和墙面		每日清扫一次，8小时巡回保洁。否则扣2分。			2
2			楼梯扶		栏杆、窗台，隔日抹一次，保持干净，无灰尘。否则扣2分。			2
3			消防栓		指示牌等公共设施，每周抹一次，目视无灰尘，无污渍。否则扣2分。			2
4			天花板		公共灯具，每月抹一次，目视无灰尘，无污渍。否则扣2分。			2
5			门，窗等玻璃		5-10月每月擦拭一次，目视整洁、光亮、无灰尘。否则扣2分。			2
6			屋顶		保持清洁、无垃圾。否则扣2分。			2
7			垃圾收集		每日清理二次。否则扣2分。			2
8			电梯轿厢		每日清扫一次，巡回保洁。否则扣2分。			2
9			卫生间		每日清扫二次，巡回保洁。否则扣2分。			2
10			健身房、瑜伽房等		每日清扫一次，巡回保洁。否则扣1分。			1
11		外围共区域	道路、绿地		每日清扫一次，8小时巡回保洁。否则扣1分。			1
12			宣传栏		每周擦抹一次，目视无灰尘。否则扣1分。			1
13			停车场地		每日清扫二次，巡回保洁。否则扣1分。			1
14			篮球场		每日清扫一次，巡回保洁。否则扣1分。			1
三、公共区域绿化日常养护
序号		内容				服务要求		分值
1		草坪		修剪		草坪保持平整，草高不超过12cm。否则扣1分。		1
2				清杂单		每年清除杂单四遍以上，杂草面积不大于5%。否则扣1分。		1
3				灌、排水		常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。否则扣1分。		1
4				施肥		接肥力、草种，生长情况及时施肥，每年二遍以上。否则扣1分。		1
5				病虫害防治		及时做好病虫害防治。否则扣1分。		1
6				其它		草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。否则扣1分。		1
7		树木		修剪		灌木修费每年三次以上，基本做到无枯枝，萌芽技不超过10cm；蓠球，造型植物及时修剪、每年不少于四次，做到枝叶紧密、圆整、无脱节：乔木每年修剪一次以上。否则扣1分。		1
8				中耕除草，松土		做到基本无杂草，土壤疏松。否则扣1分。		1
9				施肥		按植物品种生长状况，土壤条件适时施每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。否则扣1分。		1
10				病虫害防治		防治结合、及时灭治，主要病虫害犮生低于5%。否则扣1分。		1
11				扶正加固		树木基本无倾斜。否则扣1分。		1
12				其它		乔灌木生长良好：花灌木按时开花结果：球、篱生长良好、无缺枝。否则扣1分。		1
13		花坛 花境		布置		一年中有二次以上花卉布置，三季有花。否则扣1分。		1
14				灌、排水		保持有效供水，无积水。否则扣1分。		1
15				补种		缺枝倒伏不超过8%。否则扣1分。		1
16				修剪、施肥		及时清除枯萎的花蒂，黄叶，杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置复合肥一次。否则扣1分。		1
17				病虫害防治		防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。否则扣1分。		1
四、公用部位、公共设备设施日常运行、保养、维修
序号		内容				服务要求		分值
1		房屋结构				每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每月检查一次。否则扣1分。		1
2		门窗				每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。否则扣1分。		1
3		楼内墙面、顶面、地面				墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。否则扣1分。		1
4		围墙				每半个月检查一次，发现损坏立即修复，保持围墙完好。否则扣1分。		1
5		道路、场地等				路面，侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损，无积水。否则扣1分。		1
6		体闲椅、木栈道、凉亭				每周一次对休闲椅，凉亭，等进行巡查发现损坏及时修复，保持原有面貌。否则扣1分。		1
7		供配电系统				配电房有工作制度，操作程序、职责和应急方案并上墙。否则扣2分。		2
						24小时值班，有维修保养和运行记录。否则扣2分。		2
						保证正常供电，维修停电时间需向芙蓉公安分局报告审批同意，并通知各部门。否则扣2分。		2
						弱电系统及时排除故障，保证正常工作。否则扣2分。		2
8		排水系统				供水泵、阀门、水箱及其球阀供水管道定期检查保养。否则扣2分。		2
						水箱水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。否则扣2分。		2
						排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理，保证污水排放通畅。否则扣2分。		2
						管道、排水沟每两月一次对屋面泄水沟，楼内外排水管道进行清扫、疏通、保障排水畅通（6月至9月每半月检查一 次)，每半年检查一次1屋顶，发现防水层有气敲、碎裂，隔热板有断裂、缺损，应及时修理。否则扣2分。		2
9		消防系统				消防人员熟练掌握消防设备设施的使用方法。否则扣1分。		1
						消防人员熟练掌握消防设备设施的保管方法。否则扣1分。		1
						消防人员能正常处理火险，火灾以及救护程序。否则扣1分。		1
						大楼内消防设施定期检查保养，确保完好，能正常使用，确保消防用水正常。否则扣1分。		1
						制订消防应急方案，紧急疏通道通畅，无堆放杂物堵塞。否则扣1分。		1
五、会务接待
序号	内容						服务要求	分值
1	会议室		门、窗等玻璃				每周门窗玻璃等清扫、清刮一次，保持干净，无灰尘。否则扣2分。	2
2			音响设备等设施设备				音响设备设施，每周抹一次，目视无灰尘，无污渍。否则扣2分。	2
3			开关、灯具、空调				开关、公共灯具、空调，每月抹一次，目视无灰尘，无污渍。否则扣2分。	2
4			铭牌、奖杯、荣誉墙				每日擦拭一次，目视整洁、光亮、无灰尘。否则扣1分。	1
5			桌、椅				每日擦拭一次，目视整洁、光亮、无灰尘。否则扣1分。	1
			茶水间、水杯				每日保持清洁、无灰尘、无积水、无垃圾。否则扣1分。	1
6			绿植				每日保持清洁、绿植保持生机有活力，叶面无灰尘。否则扣1分。	1

物业（保安部分）考核办法

一：业务楼院落、综合楼安全（30）	考核标准	基分	单位
1、综合大楼、院落人、财、物安全	业务综合楼、院落未发生治安、刑事案件得基分；每发生一起治安案件未及时制止和上报扣5分，造成严重后果的扣10分，每发生一起盗窃案件扣10分，扣完为止。每抓到一个犯罪嫌疑人，奖励当时保安员1000元。	30	次
二：保安人员履行职责情况（15分）		15	分
1、遵守劳动纪律	服从长沙市公安局芙蓉分局后勤科管理，对拒不服从管理的保安人员，每次扣1分，无脱岗、迟到、早退现象得基分，每发生一起扣0.1分，扣完基分为止。	6	次
2、认真填写交办记录	每班次工作交接记录、巡罗记录以及消防、安防设备巡视记录本按时认真填写，得基分，每少一次扣0.5分，扣完基分为止。	5	次
3、认真履行岗位职责	在工作区域玩游戏、打牌、长时间打电话、会友每次扣0.5分，扣完基分为止。	4	次
三：遵纪守法、持证上岗及人员培训情况（15分）		15	分
1、遵纪守法	发生保安人员内盗或协助内盗每次扣10分，发现保安人员吸毒，每发现1人扣10分，其他违法行为每次扣1分，扣完基分为止	10	次
2、持证上岗	所有保安人员必须持有保安从业资格证，每少一人扣0.5分，扣完基分为止	3	次
3、培训情况	每月对保安人员进行集中培训不少于1次，并有培训记录，每少一次扣0.5分。	2	次
四：车辆进出、停放管理（10分）		10	分
1、院内车辆进出管理	对进出院内的外来车辆进行盘查、登记、未登记每次扣0.5分；外来车辆严禁在院内过夜停放，每发生一次扣0.5分。	5	次
2、院内车辆停放管理	指挥院内车辆停放整齐，发生堵塞消防通道、大门现象每次扣1分。	3	次
3、协助对公务车辆管理	按公安局后勤科要求对停放院内、地下车库的公务车辆进行清查、登记得基分，每少一次扣0.5分。	2	次
五：突发事件处理（10分）		10	分
1、突发事件处理预案	有完整、详细突发事件应急预案并将预案送采购人指定处备案得基分，无预案扣完基分。	5	次
2、处置突发事件及时、有效	遇突发事件（火灾、聚众闹事）按照预案及时处理并上报得基分，未及时处理扣2分，未上报扣2分，因玩忽职守未及时上报导致事件升级的扣完基分。	5	次
六：服装及仪容仪表（5分）		5	分
1、配置标准的保安制服	按合同配置工作制服、腰带、装备得基分，每少一人扣0.5分。	3	次
2、执勤仪表、仪容	执勤时服装整齐、佩戴腰带，不得抽烟、嚼槟榔、大声喧哗或采用斜坐、斜靠、蹲下等姿势，每发生一次扣0.5分。 保安人员不得有染发、留长发、胡须、纹身，不得佩戴耳环、项链等现象，每发现一次扣0.5分。	2	次
七：安防设备、门禁系统运行情况（15分）		15	分
1、巡更	巡逻人员实时掌握消防、门禁系统运行情况，发现故障、安全隐患及时记录上报得基分，未记录、未上报每次扣1分，管理区域发生案件，值班员未及时发现、上报的扣12分。 巡更保安按规定时间、路线巡更，未按要求巡更的每次扣2分，因巡更未到位而发生盗窃案件的扣12分。	12	次
2、设备日期、时间校对	每天定时核对消防、门禁系统日期、时间，确保设备运行时间准确、一致，未核对、未记录、未上报每次扣0.5分。	1	次
3、门禁系统运行	门禁系统按规定时间开启或关闭，未按规定时间开启或关闭每次扣0.5分。	2	次
合计		100分

【说明】：本细则考评分值总计100分，85分为及格（按两部分平均分计算）， 采购人评比工作小组对在日常巡查以及按月集中评比过程中发现的问题按对应标准扣分或处罚，具体规则如下：

1、日常巡查由采购人负责，对物业公司严格按照湖南省住宅分项目分等级的四级标准及合同要求进行巡查。

2、当月日常巡查如发现未达标项目，采购人将对照标准扣分，当月内对单项不重复扣分。扣分情况将由采购人通知物业单位，要求限期内进行整改。

3、季度内单项累积重复扣分两次的，采购人将发出整改通知单。

4、月物业费支付计算标准如下（按当月考核分数计取）：

①90分≤当月考核分数≤100分，支付月度物业费（即年度中标金额/12）×100%；

②85分≤当月考核分数＜90分，支付月度物业费（即年度中标金额/12）×90%；

③80分≤当月考核分数＜85分，支付月度物业费（即年度中标金额/12）×80%。

④当月考核分数＜80分时，不予支付月度物业费。

注：年度内有连续二个月或者年度内有三个月综合评分低于85分的，采购人有权立即直接解除合同，其一切责任由中标单位负责，不得以任何理由向采购人提出任何索赔要求。

附件2：岗位安排

序号	岗 位	性别	年龄	人 数	负责区域	岗位要求
1	项目经理	不限	30-50岁	1	所有院落	1.负责本项目所有事务的整体规划、调度和处理工作等全面工作； 2.具有五年以上非住宅类物业项目经理管理经验； 3.负责本项目物业服务人员的队伍管理，确保队伍不发生任何违纪违法的事件； 4.了解行业前沿物业管理资讯及机关物业管理特性； 5.熟悉国家保密法律法规，有较强的应变处理能力、组织能力、沟通协调能力、策划能力； 6.具有专科及以上学历。
2	综合行政管理人员	不限	25-45岁	1	所有院落	1.协助项目经理完成项目的工作； 2.协助完成局里交办的其他文字、统计性工作； 3.具有专科及以上学历。
3	会务服务	女	25-50岁	2	分局机关	1.具有两年以上会务从业经验，身高≥1.60m，五官端正、外在形象良好； 2.普通话流畅，熟悉会务礼仪接待，具备随机应变处理突发事件的能力。
4	秩序主管	男	30-50岁	1	分局机关	1.身高≥1.75m，退伍军人或保安专业学校毕业人员； 2.具有三年以上安保从业经验，大专及以上学历，具有公安部门颁发的保安员证； 3.品行端正，具有较高的政治思想素质、较强的组织协调能力，责任心强，统筹负责安保、消防工作。
5	保安员	不限	30-55岁	14	分局机关	1.具有一年以上安保从业经验，品行端正，责任心强，优先退伍军人； 2.符合《保安服务管理条例》的规定，经过严格的政治审查和保安管理部门的审查、经过专业培训，具有保安员证的公民。 3.思想品德好，工作责任心强，无违法违纪行为，无不良记录。 4.男性，要求保安身高170cm以上（退伍军人可以适当放宽至到168cm），五官端正,体型匀称，身体健康，具有责任心和正义感；保安服务人员必须持保安员证上岗，年龄55岁以下，50岁以下需占总人数的40%。
6	保洁绿化主管	不限	30-55岁	2	分局机关、独立院落各一名	1.具有三年以上物业服务从业经验，负责保洁绿化工作的人员和工作安排； 2.身体健康、服务意识强、保密意识强、着装整齐整洁、文明礼貌； 3.熟悉保洁、绿化操作流程与知识，熟练掌握各种工具的使用； 4.具有高中及以上学历。
7	重点部位保洁员	不限	30-55岁	6	分局机关	1.具有两年以上物业服务从业经验，有敬业和吃苦耐劳精神，卫生意识强； 2.服务意识强、保密意识强、着装整齐；3.作风优良，言行规范。
8	独立院落保洁员	不限	30-55岁	满足岗位需求	所有院落	1.具有物业服务从业经验，有敬业和吃苦耐劳精神，卫生意识强； 2.服务意识强、保密意识强、着装整齐。
9	绿化员	不限	30-55岁	满足岗位需求	分局机关	1.从事绿化养护两年以上经验，持有相关职业技能证书，具备基本绿植养护知识； 2.有敬业和吃苦耐劳精神，服务意识强、着装整齐整洁、文明礼貌。
10	工程主管	男	30-60岁	1	分局机关	1.具有五年以上机电维修从业经验，大专及以上学历，持有应急管理部门颁发的高压、低压特种作业操作证，具有专业设备管理经验； 2.有较强的沟通协调能力，有灵活处置突发事件的能力，掌握配电、给排水、基建、电梯、消防、设备维保等方面知识。 3.统筹负责院落工程管理工作。
11	维修人员及配电间值班员	男	30-60岁	满足岗位需求	分局机关	1.具有两年以上机电维修从业经验，持有应急管理部门颁发的高压、低压特种作业操作证； 2.配电室要求 24 小时有专业机电维护人员值守； 3.专业性强，有灵活处置突发事件的能力，掌握配电、给排水、房屋建设、电梯、消防、设备维保等方面的知

七、其他要求：

其他要求及说明

1、服务时间及地点：

1.1服务时间：本项目服务周期为二年，合同一年一签。

1.2服务地点：按合同要求。

2、结算方法：

2.1付款人：长沙市公安局芙蓉分局

2.2付款方式：通过国库集中支付，物业管理服务费用按每月转帐支付，物业服务满足采购人要求每月月底支付物业管理服务费，如有出现中标单位违约或者服务能力不能满足采购人要求，支付时间另行商定。第二年度最后一月服务期满后，且服务无质量问题、售后服务纠纷以及其他经济法律纠纷的，按程序申报结算，再无息支付至结算金额100%。

2.3本项目服务周期为二年，合同一年一签，自合同生效之日起，供应商应安排所有人员到位实施本项目。在服务期内，每个年度服务期满后，经采购人考核上年度服务质量评价满足标准要求（即未达到解除合同要求，且一年内月度考核平均分达85分（含）以上），继续续签下一年度合同，考核办法详见附件一、附件二。如未按照合同要求履行，不遵守承诺达不到采购单位要求，采购人有权立即直接解除合同，其一切责任由中标单位负责，不得以任何理由向采购人提出任何索赔要求。

2.4本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，（包括办公设备、环卫保洁所需设备、绿化维护所用设备及相关设施维护器具、服装等）和耗材。以及在服务实施中培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

2.5本项目属于劳动密集型行业，对于非资质需求人员如保洁工作的人员配备，在总体效能、工作量及服务要求不变的情况下，鼓励采用机械化、自动化的新设备和优化组织管理手段提升组织能力和劳动效率但必须达到并满足招标文件规定的服务内容、服务事项、服务标准及文件要求为前提，后续服务过程中经招标人同意，可对相关人员数进行适当的优化并在合同与考核要求中予以明确。

2.6中标供应商拟投入本项目的人员严禁随意更换，确需更换的必须书面报采购人同意，且更换后的人员资质不低于原标准。

3、验收要求

（1）项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由供应商承担，验收报告做为申请付款的凭证之一。

（2）验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为采购人原因造成的，由采购人承担检测费用;否则，由供应商承担。

（3）项目验收不合格，由供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担且采购人不承担任何违约责任。

（4）中标人需进行严格内部管理，保证工作人员服务水平、服务态度。

（5）本项目不安排投标前现场踏勘，投标人如须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

（6）本项目采用费用包干方式建设，投标人根据项目要求及需要，详细列明项目所需的所有费用，应包括完成合同范围的全部工作内容所发生的全部费用——人工、管理、财务、培训、后续服务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。