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张家港市悦湖雅居小区物业服务企业公开选聘公告

（招标编号：SZZJG2025001）

项目所在地区：江苏省苏州市张家港市

一、招标条件

本张家港市悦湖雅居小区物业服务企业公开选聘已由项目审批/核准/备案机关批准，项

目资金来源为自筹资金:464万元， 招标人为张家港市杨舍镇悦湖雅居小区业主委员会。本

项目已具备招标条件，现招标方式为其他。

二、项目概况和招标范围

规模： 悦湖雅居小区位于张家港市杨舍镇戴巷路，悦湖雅居小区建筑总面积141662.70

平方米，建筑物总面积（收费面积）102031.23平方米，共906户；小区共有车位1123个，地

下产权车位868个，地下人防车位255个；小区共有2个出入口；小区电梯共18台；小区安全

监控及消控室1个。（最终以实际数据为准）。

范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：

张家港市悦湖雅居小区物业服务企业公开选聘

三、投标人资格要求

张家港市悦湖雅居小区物业服务企业公开选聘:

（一）具有独立法人资格，注册为物业服务企业五年以上（含），依法年报的物业服务

企业（经营范围中有“物业管理或物业服务”）。

（二）具有普通住宅项目管理经验，能够协助业主委员会处理物业服务企业交接过程中

的公共设备设施承接查验工作及物业企业交接过程中需要解决的其他相关问题。

（三）苏州市范围内至少有一个在管住宅项目且建筑总面积不少于15万平方米，可供参

观。

（四）不接受联合体、分支机构或挂靠方式的企业报名，应聘企业为同一实控人的，只

能一家企业报名。

（五）具有良好的社会信誉，2022年以来，住宅项目无物业行业行政主管部门行政处罚

记录，无投标的不良行为(全国所有在管服务与投标项目，含分支机构)。

（六）拟派项目负责人在应聘企业工作不得少于6个月（需要提供社保缴纳证明），具

有物业项目经理上岗证或中物协（江苏省房协）颁发的物业管理师证书，且承诺至少为本小

区服务12个月以上；具有高层普通住宅项目管理经验，并具有五年以上物业服务企业从业经

验；在过去12个月内未有被任命为其他选聘项目拟派项目负责人并中选后担任项目负责人的

情形。

（七）拟派驻项目负责人必须亲自全程参与本项目应聘的现场勘查、文件制定及说明、

答辩评审等环节，未经选聘人书面同意，不得擅自更换拟派驻项目负责人。

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（八）应聘人须书面承诺不存在以下情况:应聘人与本选聘项目其他报名应聘人为同一

个控股股东、实际控制人、单位负责人或法定代表人，或存在控股、参股、关联关系等;其

中，关联关系是指一方控制、共同控制另一方或对另一方能够施加重大影响，以及两方或两

方以上同受一方控制、共同控制或产生重大影响的。

本项目

不 允许联合体投标。

四、招标文件的获取

获取时间：*开通会员可解锁* 00:00到*开通会员可解锁* 23:59

获取方式：线下购买

五、投标文件的递交

递交截止时间：*开通会员可解锁* 13:30

递交方式：按照《选聘文件》要求纸质密封提交

六、开标时间及地点

开标时间：*开通会员可解锁* 13:30

开标地点：另行通知

七、其他

根据《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规的规定，结

合悦湖雅居小区实际情况，现业主委员会本着公平、公正、公开、透明的原则，对外发布公

开选聘物业服务企业的公告。兹邀请所有符合选聘资格的物业企业参加应聘，欢迎广大业主

积极推荐物业服务企业，共建美好家园。

一、张家港市悦湖雅居小区概况

悦湖雅居小区位于张家港市杨舍镇戴巷路，悦湖雅居小区建筑总面积141662.70平方

米，建筑物总面积（收费面积）102031.23平方米，共906户；小区共有车位1123个，地下产

权车位868个，地下人防车位255个；小区共有2个出入口；小区电梯共18台；小区安全监控

及消控室1个。（最终以实际数据为准）。

二、应聘物业服务企业（以下称“应聘人”）资格要求

（一）具有独立法人资格，注册为物业服务企业五年以上（含），依法年报的物业服务

企业（经营范围中有“物业管理或物业服务”）。

（二）具有普通住宅项目管理经验，能够协助业主委员会处理物业服务企业交接过程中

的公共设备设施承接查验工作及物业企业交接过程中需要解决的其他相关问题。

（三）苏州市范围内至少有一个在管住宅项目且建筑总面积不少于15万平方米，可供参

观。

（四）不接受联合体、分支机构或挂靠方式的企业报名，应聘企业为同一实控人的，只

能一家企业报名。

（五）具有良好的社会信誉，2022年以来，住宅项目无物业行业行政主管部门行政处罚

记录，无投标的不良行为(全国所有在管服务与投标项目，含分支机构)。

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（六）拟派项目负责人在应聘企业工作不得少于6个月（需要提供社保缴纳证明），具

有物业项目经理上岗证或中物协（江苏省房协）颁发的物业管理师证书，且承诺至少为本小

区服务12个月以上；具有高层普通住宅项目管理经验，并具有五年以上物业服务企业从业经

验；在过去12个月内未有被任命为其他选聘项目拟派项目负责人并中选后担任项目负责人的

情形。

（七）拟派驻项目负责人必须亲自全程参与本项目应聘的现场勘查、文件制定及说明、

答辩评审等环节，未经选聘人书面同意，不得擅自更换拟派驻项目负责人。

（八）应聘人须书面承诺不存在以下情况:应聘人与本选聘项目其他报名应聘人为同一

个控股股东、实际控制人、单位负责人或法定代表人，或存在控股、参股、关联关系等;其

中，关联关系是指一方控制、共同控制另一方或对另一方能够施加重大影响，以及两方或两

方以上同受一方控制、共同控制或产生重大影响的。

三、本次选聘适用的物业服务标准

本项目选聘适用的物业服务标准为：不低于苏州市《普通住宅物业公共服务分类分项分

级标准及政府指导价标准》（苏价服字〔2014〕86号）五级标准。（见附件一）

四、本次选聘物业服务费用报价

（一）物业服务费报价：本次选聘采取最高限价的报价方式，所有超过限价报价的应

聘，均为无效应聘。物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：

物业服务费：不超过2.85元/平方米·月（含公共能耗费等代收代缴费用）

（二）汽车停放费收费标准：本次选聘采取最高限价的报价方式，所有超过限价报价的

应聘，均为无效应聘。

1、地下产权车位（868个）：应聘人按照不超过40元/个·月收取停车服务费；

2、地下人防车位（255个）：应聘人按照不超过240元/个·月收取汽车停放费（其中含

200元人防车位租金，人防车位租金的使用按照苏州市的相关规定处理，其余为停车服务

费）；

3、小区内临时停车收费：进入小区临时停车，2小时(含2小时)内不收费;2小时以上4小

时以内2元/次;12小时(含12小时)内4元/次;24小时(含24小时)内8元/次;超过24小时的，按

时按次累计收费。

（三）公共能耗费：本次选聘采取固定报价的方式，所有与固定报价不一致的应聘，均

为无效应聘。

公共能耗报价：公共能耗费包含在物业服务费中，不另行向小区业主收取。

（四）公共收益分成方式：本次选聘采取分配比例按百分比自由报价的方式，未明确分

配比例的，为无效应聘。

小区公共车位的租金（如有）、利用小区公共场地、公共区域及公共部位经营的收益

（所有涉及公共收益的多种经营项目需要业主委员会同意后方可实施），按照实际收入（即

开票金额），物业服务企业所得比例（含所有成本及税金）和归小区全体业主所得比例，应

聘人自行进行分配比例报价。

五、报名时间及材料

报名时间：公告发布次日起七天（以网站实际发布日期为准）。

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报名材料：（请按本公告要求和表格样式填写）

1、物业服务企业应聘报名表（按照公告附件提供的表格形式填写）。

2、物业服务企业营业执照复印件和公司简介。

3、法定代表人身份证复印件、被授权委托人身份证复印件及授权委托书原件。

4、苏州市范围内至少有一个在管住宅项目且建筑总面积不少于15万平方米，可供参观

的物业服务项目《物业服务合同》复印件。

5、承诺不挂靠、不转包或变更挂靠，承诺书格式自拟。

6、拟派项目负责人资格证明材料，包括：项目经理上岗证或物业管理师证书（报名时

携带原件备查）、不少于6个月的社保缴纳记录、身份证复印件、学历证明复印件及项目负

责人履历，承诺为小区服务不少于12个月。承诺书格式自拟。

7、承诺2022年以来，住宅项目无物业行业行政主管部门行政处罚记录，无投标的不良

行为(全国所有在管服务与投标项目，含分支机构)，承诺书格式自拟。

8、承诺不存在：应聘人与本选聘项目其他报名应聘人为同一个控股股东、实际控制

人、单位负责人或法定代表人，或存在控股、参股、关联关系等;其中，关联关系是指一方

控制、共同控制另一方或对另一方能够施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、

共同控制或产生重大影响的，承诺书格式自拟。

9、其他专业人员的社保缴纳记录、身份证复印件、从业证书。

10、应聘人认为可以证明企业实力和管理水平的其他文件。

说明：1、报名人对提供资料的真实性负责，若有弄虚作假一经查实将取消应聘资格

（并不因第三方机构或选聘人已审核为由而免除应聘人对提供虚假材料应当承担的责任）；

在中选后发现有弄虚作假情形的，立即终止服务合同，应聘人应赔偿悦湖雅居小区业主（业

主委员会）全部损失（包括但不限于本次物业服务企业选聘的支出、重新选聘物业服务企业

的支出、物业服务过渡期的支出等）。

2、应聘的物业服务企业提供以上资料均一式两份，并按上述顺序装订，所有复印件加

盖物业服务企业公章，报名时须带原件核对（第三方机构只对应聘人提供的原件负责，但不

对原件的真实性负责），上述资料有任何一项缺漏，报名都可能被拒绝。

3、报名时未按以上材料要求准备的，报名将被拒绝，符合报名条件的应聘人将被通知

购买选聘文件。

六、购买选聘文件的时间及费用：

1.发放选聘文件时间：应聘人报名经过现场审核符合报名条件的，当场向选聘顾问机构

购买《选聘文件》，未当场购买选聘文件的，视为主动放弃报名。

2.选聘文件资料费：1000元/套，提供选聘顾问机构发票（售后不退）。

七、拟签物业服务合同期间：

（一）拟签物业服务合同期限：合同期三年（第一年为试用期，第一年结束前进行满意

度调查，根据调查的结果决定是否继续履约），即*开通会员可解锁*至*开通会员可解锁*（合同的

起始日，由实际进场日为准）：

乙方履行《物业服务合同》满十二个月前两个月内，由甲方委托第三方机构或甲乙双方

共同组织进行一次满意度调查，决定本合同是否继续履行：

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1、满意度调查应当面向全小区业主进行，调查比例不得少于全小区业主的50%（按户计

算）。

2、业主满意度调查采用三个调查项（满意、不满意、弃权）进行，其中“满意”项计

入到满意度的统计中，计算公式为：

“满意”项户数/收到的调查表对应户数*100%。

3、若满意度调查的满意度未达到70%的，则选聘人可将是否解除《物业服务合同》提交

业主大会会议进行表决，且不承担任何违约责任。

4、当满意度调查的满意度达到80%的，本合同继续履行，满意度达到70%，不足80%的，

则试用期延长6个月，在6个月到期前再次进行满意度调查，如调查的满意度结果仍然不足

80%的，则选聘人可将是否解除《物业服务合同》提交业主大会会议进行表决，且不承担任

何违约责任；若满意度达到80%的，则《物业服务合同》继续履行。

5、因满意度调查中满意度达到70%，不足80%而进行第二次满意度调查的，则第二次的

满意度调查的费用由乙方承担。

八、应聘保证金及缴纳方式：

（一）应聘保证金：100000.00元整（大写：壹拾万元整）。

拟继续参与应聘的应聘人在报名结束截止后三日内支付应聘保证金，逾期未支付应聘保

证金的应聘人视为放弃参与应聘。

（二）应聘保证金的收款账户：

账户名：南京诚平物业服务评估咨询有限公司

银行账号：43*开通会员可解锁*48239

开户行：中国工商银行股份有限公司南京扬子三村支行

九、联系人及联系方式

（一）报名联系人：刘先生 *开通会员可解锁*

（二）勘察联系人：朱女士 *开通会员可解锁* *开通会员可解锁*

十、其它说明：

（一）若应聘人少于或等于两个时，应聘人应当按照《选聘文件》的要求提交《应聘文

件》，业主委员会将根据应聘人的应聘承诺直接与应聘人洽谈《物业服务合同》（草案），

并将初步达成一致意见的《物业服务合同》（草案）提交业主大会临时会议进行表决。

（二）若在公告约定的报名时间内无应聘人报名，则本次选聘活动终止，选聘人将择机

再次开展选聘工作。

（三）本公告在悦湖雅居小区小区公告栏发布，且在“江苏省招标投标公共服务平

台”发布。

特此公告！

选聘人：张家港市杨舍镇悦湖雅居小区业主委员会

*开通会员可解锁*

八、监督部门

本招标项目的监督部门为。

九、联系方式

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招

标

人： 张家港市杨舍镇悦湖雅居小区业主委员会

地

址： 江苏省张家港市杨舍镇悦湖雅居小区

联

系

人： 朱女士

电

话： *开通会员可解锁*

电 子 邮 件： /

招 标 代 理 机 构： 南京诚平物业服务评估咨询有限公司

地

址： 江北新区长芦街道利民路11号B幢422室

联

系

人： 刘先生

电

话： *开通会员可解锁*

电 子 邮 件： 43614251@qq.com

招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负责人）： [*签名处*]（签名）

招标人或其招标代理机构： [*盖章处*]（盖章）

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张家港市悦湖雅居小区

公开选聘物业服务企业公告

根据《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》等法律

法规的规定，结合悦湖雅居小区实际情况，现业主委员会本着公平、公正、

公开、透明的原则，对外发布公开选聘物业服务企业的公告。兹邀请所有

符合选聘资格的物业企业参加应聘，欢迎广大业主积极推荐物业服务企业，

共建美好家园。

一、张家港市悦湖雅居小区概况

悦湖雅居小区位于张家港市杨舍镇戴巷路，悦湖雅居小区建筑总面积

141662.70 平方米，建筑物总面积（收费面积）102031.23 平方米，共 906

户；小区共有车位 1123 个，地下产权车位 868 个，地下人防车位 255 个；

小区共有 2 个出入口；小区电梯共 18 台；小区安全监控及消控室 1 个。

（最

终以实际数据为准）。

二、应聘物业服务企业（以下称“应聘人”）资格要求

（一）具有独立法人资格，注册为物业服务企业五年以上（含），依法

年报的物业服务企业（经营范围中有“物业管理或物业服务”）。

（二）具有普通住宅项目管理经验，能够协助业主委员会处理物业服

务企业交接过程中的公共设备设施承接查验工作及物业企业交接过程中需

要解决的其他相关问题。

（三）苏州市范围内至少有一个在管住宅项目且建筑总面积不少于 15

万平方米，可供参观。

（四）不接受联合体、分支机构或挂靠方式的企业报名，应聘企业为

同一实控人的，只能一家企业报名。

（五）具有良好的社会信誉，2022 年以来，住宅项目无物业行业行政

主管部门行政处罚记录，无投标的不良行为(全国所有在管服务与投标项目，

含分支机构)。

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（六）拟派项目负责人在应聘企业工作不得少于 6 个月（需要提供社

保缴纳证明），具有物业项目经理上岗证或中物协（江苏省房协）颁发的物

业管理师证书，且承诺至少为本小区服务 12 个月以上；具有高层普通住宅

项目管理经验，并具有五年以上物业服务企业从业经验；在过去 12 个月内

未有被任命为其他选聘项目拟派项目负责人并中选后担任项目负责人的情

形。

（七）拟派驻项目负责人必须亲自全程参与本项目应聘的现场勘查、

文件制定及说明、答辩评审等环节，未经选聘人书面同意，不得擅自更换

拟派驻项目负责人。

（八）应聘人须书面承诺不存在以下情况:应聘人与本选聘项目其他报

名应聘人为同一个控股股东、实际控制人、单位负责人或法定代表人，或

存在控股、参股、关联关系等;其中，关联关系是指一方控制、共同控制另

一方或对另一方能够施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、

共同控制或产生重大影响的。

三、本次选聘适用的物业服务标准

本项目选聘适用的物业服务标准为：不低于苏州市《普通住宅物业公

共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》

（苏价服字〔2014〕86 号）五

级标准。（见附件一）

四、本次选聘物业服务费用报价

（一）物业服务费报价：本次选聘采取最高限价的报价方式，所有超过

限价报价的应聘，均为无效应聘。物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，

具体标准如下：

物业服务费：不超过2.85元/平方米·月（含公共能耗费等代收代缴费

用）

（二）汽车停放费收费标准：本次选聘采取最高限价的报价方式，所有

超过限价报价的应聘，均为无效应聘。

1、地下产权车位（868个）：应聘人按照不超过40元/个·月收取停车服

务费；

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2、地下人防车位（255个）

：应聘人按照不超过240元/个·月收取汽车停

放费（其中含200元人防车位租金，人防车位租金的使用按照苏州市的相关规

定处理，其余为停车服务费）

；

3、小区内临时停车收费：进入小区临时停车，2小时(含2小时)内不收费;2

小时以上4小时以内2元/次;12小时(含12小时)内4元/次;24小时(含24小时)

内8元/次;超过24小时的，按时按次累计收费。

（三）公共能耗费：本次选聘采取固定报价的方式，所有与固定报价不

一致的应聘，均为无效应聘。

公共能耗报价：公共能耗费包含在物业服务费中，不另行向小区业主收

取。

（四）公共收益分成方式：本次选聘采取分配比例按百分比自由报价的

方式，未明确分配比例的，为无效应聘。

小区公共车位的租金（如有）、利用小区公共场地、公共区域及公共部

位经营的收益（所有涉及公共收益的多种经营项目需要业主委员会同意后

方可实施），按照实际收入（即开票金额），物业服务企业所得比例（含所

有成本及税金）和归小区全体业主所得比例，应聘人自行进行分配比例报

价。

五、报名时间及材料

报名时间：公告发布次日起七天（以网站实际发布日期为准）。

报名材料：（请按本公告要求和表格样式填写）

1、物业服务企业应聘报名表（按照公告附件提供的表格形式填写）。

2、物业服务企业营业执照复印件和公司简介。

3、法定代表人身份证复印件、被授权委托人身份证复印件及授权委托

书原件。

4、苏州市范围内至少有一个在管住宅项目且建筑总面积不少于 15 万

平方米，可供参观的物业服务项目《物业服务合同》复印件。

5、承诺不挂靠、不转包或变更挂靠，承诺书格式自拟。

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6、拟派项目负责人资格证明材料，包括：项目经理上岗证或物业管理

师证书（报名时携带原件备查）、不少于 6 个月的社保缴纳记录、身份证

复印件、学历证明复印件及项目负责人履历，承诺为小区服务不少于 12 个

月。承诺书格式自拟。

7、承诺 2022 年以来，住宅项目无物业行业行政主管部门行政处罚记

录，无投标的不良行为(全国所有在管服务与投标项目，含分支机构)，承

诺书格式自拟。

8、承诺不存在：应聘人与本选聘项目其他报名应聘人为同一个控股股

东、实际控制人、单位负责人或法定代表人，或存在控股、参股、关联关

系等;其中，关联关系是指一方控制、共同控制另一方或对另一方能够施加

重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制或产生重大影响

的，承诺书格式自拟。

9、其他专业人员的社保缴纳记录、身份证复印件、从业证书。

10、应聘人认为可以证明企业实力和管理水平的其他文件。

说明：1、报名人对提供资料的真实性负责，若有弄虚作假一经查实将

取消应聘资格（并不因第三方机构或选聘人已审核为由而免除应聘人对提

供虚假材料应当承担的责任）；在中选后发现有弄虚作假情形的，立即终

止服务合同，应聘人应赔偿悦湖雅居小区业主（业主委员会）全部损失（包

括但不限于本次物业服务企业选聘的支出、重新选聘物业服务企业的支出、

物业服务过渡期的支出等）。

2、应聘的物业服务企业提供以上资料均一式两份，并按上述顺序装订，

所有复印件加盖物业服务企业公章，报名时须带原件核对（第三方机构只

对应聘人提供的原件负责，但不对原件的真实性负责），上述资料有任何

一项缺漏，报名都可能被拒绝。

3、报名时未按以上材料要求准备的，报名将被拒绝，符合报名条件的

应聘人将被通知购买选聘文件。

六、购买选聘文件的时间及费用：

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1.发放选聘文件时间：应聘人报名经过现场审核符合报名条件的，当

场向选聘顾问机构购买《选聘文件》，未当场购买选聘文件的，视为主动

放弃报名。

2.选聘文件资料费：1000 元/套，提供选聘顾问机构发票（售后不退）。

七、拟签物业服务合同期间：

（一）拟签物业服务合同期限：合同期三年（第一年为试用期，第一

年结束前进行满意度调查，根据调查的结果决定是否继续履约），即 2025

年 7 月 1 日至 2028 年 6 月 30 日（合同的起始日，由实际进场日为准）：

乙方履行《物业服务合同》满十二个月前两个月内，由甲方委托第三

方机构或甲乙双方共同组织进行一次满意度调查，决定本合同是否继续履

行：

1、满意度调查应当面向全小区业主进行，调查比例不得少于全小区业

主的 50%（按户计算）。

2、业主满意度调查采用三个调查项（满意、不满意、弃权）进行，其

中“满意”项计入到满意度的统计中，计算公式为：

“满意”项户数/收到的调查表对应户数*100%。

3、若满意度调查的满意度未达到 70%的，则选聘人可将是否解除《物

业服务合同》提交业主大会会议进行表决，且不承担任何违约责任。

4、当满意度调查的满意度达到 80%的，本合同继续履行，满意度达到

70%，不足 80%的，则试用期延长 6 个月，在 6 个月到期前再次进行满意度

调查，如调查的满意度结果仍然不足 80%的，则选聘人可将是否解除《物业

服务合同》提交业主大会会议进行表决，且不承担任何违约责任；若满意

度达到 80%的，则《物业服务合同》继续履行。

5、因满意度调查中满意度达到 70%，不足 80%而进行第二次满意度调

查的，则第二次的满意度调查的费用由乙方承担。

八、应聘保证金及缴纳方式：

（一）应聘保证金：100000.00 元整（大写：壹拾万元整）。

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附件一：选聘适用的物业服务标准（一）“综合服务”具体内容及标准如下：

服务内容

综合服务

服务等级

五级

基本服务要求

1、服务双方签订物业服务合同，权利义务关系明确；按照明码标价规定公示服务内容、服务标准、收费标准等内内容；2、财务管理运作规范，账目清晰；3、有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；4、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；5、物业服务经理（项目经理）、专业管理人员具备相应的岗位资格证书；6、管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范；7、物业服务费收支情况每半年公布 1 次、代收代交费用每 2 个月公布1 次（合同另有约定的从其约定）；8、每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

等级服务标准

1、设置专门的服务接待处，配有专人值守；办公设施及办公用品配置完备；2、每日不少于 12 小时在服务接待处进行业务受理，并提供 24 小时热线电话服务；3、对业主（使用人）的求助、咨询及时处理；对业主（使用人）的投诉在 24 小时内答复；做到有受理、有记录、有处理、有回访；4、急修服务 15 分钟内到位，8 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释和限时承诺；小修 2 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息日顺延；5、告知业主（使用人）装修须知,监督装修过程，每日巡查现场不少于2 次,装修过程的施工管理、垃圾堆放、噪音等有专人管理,对违规装修、违章搭建及时劝阻并取证,对于造成事实后果的应及时向相关部门报告；6、制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方事先、事后各报告 1 次计划准备和实施情况；7、采取走访、恳谈会、通讯或问卷调查等形式与业主或使用人进行沟通。每年沟通面不低于小区住户的 95%，业主对服务总体满意率不低于90%,对调查结果进行分析并采取改进措施并向业主反馈；8、能根据业主需求提供特约服务和不少于 6 种以上的便民（无偿）服务；9.节假日有专题布置，每年组织不少于 6 次社区活动。

（二）“物业共用部位共用设施设备维护”具体内容及标准如下：

服务

共用部位共用

服务

五级

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内容

设施设备维护

等级

基本服务要求

1、建立物业共用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；2、建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对小区内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识；3、共用设施设备，应达到规定的保养标准；4、共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；5、专业维保人员持证上岗；6、配置电梯的住宅区服务标准不得低于二级；7、每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

等级服务标准

1、每月巡检公共部位、公用设施，并制定大中修计划；楼道、单元门窗、路灯等重点部位每日巡检 2 次，发现问题及时处理；2、生活水泵每 2 小时巡查 1 次并填写运行记录；排污泵每月巡查启动1 次；生活泵房每季度清洗 1 次；每年全面检查 1 次给水管道，对跑冒滴漏现象及时处理，对锈蚀部分及时刷涂防锈；每月检查保养水箱的入孔、各类仪表和阀门，冬季有可靠的保温措施，不得污染水质；饮用水池每年消毒 2 次；水质每季度检测 1 次；3、每周清扫 1 次排水明沟，保证排水通畅、无积水；每年疏通地下管井 4 次，发现堵塞及时处理。排污泵每月巡查启动 1 次；4、建立供配电管理维护制度；配电设施按规定进行安检；避雷安全每年检测 1 次；照明系统的完好率达到 98%以上；5、弱电系统每月进行 1 次保养检修，发现问题及时处理，完好率达到98%以上；6、建立电梯管理维护制度；公示安全使用许可；电梯机房要求防尘处理；每日巡查记录电梯使用安全状况，建档备案；安全设施检查保养每月不少于 2 次；每年全面综合调整与测试 1 次；每 2 年进行 1 次负荷校调试验。维保停梯提前一天通知；遇困人 20 分内到位救援；全年故障率低于 3%；7、消防系统每日巡检 1 次，各类仪表稳定正常；消防泵、喷淋泵每月启动 1 次，保证正常运行，消防水泵运行部件保持润滑灵活；消火栓、灭火器每月巡检 1 次；8、设备房地坪、设备基座等进行防尘处理；泵体、机架、管道等每年进行 1 次保养；通风、温度、湿度达到运行条件；9、消防设施设备按国家规定维护，按时年检。其他设备综合完好率达到 98%以上；10、工程维修人员 24 小时值守；人均服务建筑面积为 1.0 万㎡以下，服务建筑面积低于 4 万㎡工程人员不得低于 5 名，服务建筑面积超过 6万㎡的，每超过 2 万㎡增加 1 名工程人员。

备注

1、工程人员配置在参照服务标准的基础上，应根据项目规模、业态类型及共用设施设备配置情况做相应调整；2、如无相应设施设备的，不得计收该项费用；3、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如有与专业标准不一致的地方，以专业标准为准。

（三）“公共秩序维护”具体内容及标准如下：

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服务内容

公共秩序

维护

服务等级

五级

基本服务要求

1、配有专职的秩序维护员；2、各类管理规章制度完善；3、公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；4、制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；5、对车辆进行有效管理和疏导，车辆停放有序；6、每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

等级服务标准

1、秩序维护人员 35 周岁以下人员占总数 50%以上，初中以上文化程度，定期接受专业培训。2、小区设有的监控中心，配备的电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等技防设施，24 小时开通；3、小区各出入口 24 小时值班看守，其中 8：00-20:00 主出入口双人执勤，立岗服务不少于 8 小时，并有详细交接班记录和外来访客及车辆的登记记录；谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记；制定小区车辆管理制度、对车辆实施有效管理，有专职人员 24 小时巡视和协助停车事宜；及时处理车辆停放不规范的现象；4、合理设置巡逻路线，每小时巡逻不少于 1 次；重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，并做好巡更记录；5、监控室、消控室 24 小时专人值守，人员持有效证件上岗，工作记录完善；6、每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于 2 次；7、设立火警、警情应急预案，并在监控中心室内悬挂；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；8、定期进行安全防范知识的学习，能正确使用消防器材、技防设施；9、对居住满 1 年的业主（使用人），识别率达到 85%以上。

备注

1、本标准不包括车辆管理人员和各类收费停车场、库（包括机动车和非机动车）所发生的各类费用。2、本标准按小区 2 个出入口配置岗位的标准进行测算，如小区出入口多于或少于 2 个的，每增加或减少 1 个出入口，其公共秩序维护费在上述标准的基础上增加或减少 10%。

（四）“保洁服务”具体内容及标准如下：

服务内容

保洁服务

服务等级

五级

基本服务要求

1、各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；2、制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度；做好服务记录；

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3、垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；4、严禁使用不合格的清洁剂；5、定期做好消杀工作；6、每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

等级服务标准

1、垃圾分类收集，每日收集 2 次；垃圾桶配有垃圾袋，每日清运 2 次；2、道路、绿化带、停车场地等公共部位的清洁每日 2 次，保洁时间不少于 4 小时，循环保洁时间不超过 1 小时，目视干净、整洁、无死角；3、电梯轿厢清扫每日 2 次，每周对电梯轿厢内全面擦试清洗 1 次，每半月打蜡上光 1 次；电梯内应急电话、按钮等每半月消毒 1 次；达到玻璃镜面基本光亮、无明显手印、污迹，轿箱四壁基本干净，用手触摸无明显污迹；灯具、天花板无积灰；4、楼道每日清扫 1 次，每日拖洗 1 次；扶手等楼道相关公共设施每日擦拭 1 次；楼梯间墙面每月除尘 1 次；根据地面材质每月刷洗或保养 1次；5、休闲、健身设施每日清洁 1 次，每半月消毒 1 次；6、标识、宣传牌每周清洁 1 次；公共垃圾房分类收集处理，每周冲洗至少 1 次，无明显异味；灭鼠消杀每季度至少 1 次；7、路灯每月清理 1 次；8、有天台、屋顶的，每月至少清扫 1 次；9、清洁卫生人员人均管理建筑面积为 0.55 万㎡以下。

参照执行增加内容

外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。

（五）“绿化养护服务”具体内容及标准如下：

服务内容

绿化养护服务

服务等级

五级

基本服务要求

1、有专业人员进行绿化养护管理；2、制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；3、草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；4、做好病虫害防治工作；5、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示；6、打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味；7、每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

等级服务标准

1、小区绿化成活率 95%以上，长势茂盛；缺株适时进行补种；2、乔、灌木、攀缘植物每年修剪 4 次以上，树冠完整、形态优美，无枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于 1 遍，花灌木增追施复合肥

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2 遍，满足植物生长需要；3、草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥 2 到 3 遍；整块草地没有已开花杂草，没有明显阔叶杂草，每年至少进行 1 次施肥、补苗；有效预防病虫害；4、花坛适时修剪，及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥 1 次，每次布置前施复合肥 1 次，盛花期追肥适量；及时松土，花木无缺水枯萎现象；5、绿化带中无堆物、搭棚、践踏、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；6、每年有 3 次以上花卉、景点布置；7、水景每日打捞漂浮物 1 次，保持水面清洁；喷水池每月全面清洁 1次，池底无沉淀物、池边无污迹；8、假山、亭廊等建筑小品每日巡视 1 次；每月清洁 1 次，保持清洁卫生；需要刷白或刷油漆的部位每年粉刷 1 次；损坏部位及时修复。

参照执行增加内容

1、以上收费标准测算参数：一级按容积率 2.0，绿化率为 28%；二级以上(含)均按容积率 2.5，绿化率为 35%；2、小区容积率或绿化率标准与本标准不符，以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。

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附件二：张家港市悦湖雅居小区物业服务质量奖扣标准

1、物业服务质量扣款标准

1.1 下列情况每项（次）扣除 100 元：

1.1.1 秩序维护员在岗睡觉的；

1.1.2 门卫岗无故擅自脱离岗位的；

1.1.3 保洁有污尘没有整改的；

1.1.4 客服值班人员擅离岗位的（12 小时接待）；

1.1.5 秩序维护人员未按时巡逻的（每１个小时一次，未有有效记录）；

1.1.6 维修人员不按时、不到位的（急修 15 分钟到场）；

1.1.7 消防通道停车，按每辆进行一次扣款；

1.1.8 其他不文明行为的（包括但不限于员工着装不整齐、不规范，员

工随地大小便、吐痰、在岗抽烟；拾捡废品乱放等）。

1.2 下列情况每项（次）扣除 200 元：

1.2.1 物管人员配备不足的（人员离职应在 15 工作日内补齐），按照单

人次进行扣款；

1.2.2 消防通道堵塞的，在业主（经营户）投诉后未依法作出处理的；

1.2.3 装修垃圾不能及清理,堆积到道路上影响交通的；

1.2.4 小区公共区域垃圾长时间堆放的，按照每处进行扣款；

1.2.5 投诉/报修未按照记录、处理、回访的流程进行处理的，按照每

一件进行一次扣款；

1.2.6 物业员工辱骂业主的；

1.2.7 设备房管理不到位，有跑、冒、滴、漏和鼠害现象的；

1.2.8 雨污井每季度、化粪池每半年未能做到疏通与清掏，地下室配备

的潜水泵不能正常启动；

1.2.9 其它轻微违约行为。

1.3 下列情况每项（次）扣除 300 元：

1.3.1 资料室管理缺失，资料缺少，每缺少一项，扣款一次；

1.3.2 服务中心的所有收费未明码标价，每缺一项扣款一次；

1.3.3 未按照合同或标准进行物业服务费用收支情况公示的；

1.3.4 按周（7 天）、月进行设备设施检查（巡检）并记录的工作未做

的或记录不完整的；

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1.3.5 监控完好率低于 98%，每低 1%，扣 500 元；

1.3.6 路灯、楼道灯完好率低于 98%，每低 1%，扣 500 元；

1.3.7 标识缺失未及时补充，且经过提醒仍不补充的；

1.3.8 监控室等设备房有除工作必须的工具以外的物品堆积的；

1.3.9 秩序维护人员无保安证上岗的，按人进行扣款；

1.3.10 绿化养护频率和保洁（消杀）工作频率不到，每缺一次扣款一

次；

1.4 属较严重违约的以下每项（次）扣除 2000 元。

1.4.1 电梯未依法及时年检的，每推迟 10 天计一项，即推迟达到 20 天

扣 4000 元，以此类推；

1.4.2 消防管道无水的，业主委员会给出书面整改通知后，仍未处理的，

超过通知约定期限每五天计一项，即超过通知约定期限达到 10 天的，即扣

4000 元，以此类推；

1.4.3 出租公共区域或场地进行经营，应向业主委员会备案未备案的或

应当经过业主委员会同意而未征求业主委员会意见的；或未正确提交完整

审核登记表的；或存在未审核已经营的；

1.4.4 应按季度检查和保养的设备设施未做检查且进行记录的；

1.4.5 未制定小区应急预案并进行演练的；

1.4.6 电梯关人，物业管理人员未在 10 分钟赶到，或电梯维保人员未

在 30 分钟之内赶到的；

1.4.7 有危及业主人身安全的设施设备缺少警示标识的；

1.4.8 绿化养护不到，经过业主委员会书面要求整改仍不整改的；

1.4.9 消防监控人员无证上岗的或未按要求安排持证人员上岗的，每缺

１人算一次；

1.4.10 项目经理未持项目经理证或中物协（省房协）物业管理师证书

上岗的；

1.4.11 小区未设置电梯管理员或电梯管理员非小区常驻员工；

1.4.12 每年三次花卉布置，每少一次扣款一次；

1.4.13 经过检查监控录像缺少或保存时间不足 30 天的；

1.4.14 对于违章装修或违规占用公共区域及设备设施的，物业公司未

履行劝阻、制止和向相关主管部门书面报告的职责。

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1.4.15 其它较严重违约行为。

1.5 属严重违约的每项（次）扣除 5000 元。

1.5.1 公共收益不能按时结算的，每推迟 5 天计一次，即推迟达到 10

天的扣 10000 元，以此类推；

1.5.2 经过双方确认的公共收益，未及时转帐，经过业主委员会书面催

告仍不转帐的，每推迟 5 天计一次，即推迟达到 10 天的扣 10000 元，以此

类推；

1.5.3 收取物业服务合同约定收费项目以外费用的，或是超过物业服务

合同约定标准收取费用的；

1.5.4 发生因物业企业责任而导致盗窃事件的（无法提供监控、巡逻证

明，同时发生事件后，未及时处置），除依法承担相关责任外；

1.5.5 未制定年度维保计划，造成设备设施维保缺失因造成损坏的，除

承担恢复责任外；

1.5.6 因为电梯超检被市场监督部门处罚的；

1.5.7 因养护不到位导致小区绿化完好率低于 95%的；

1.5.8 经核实物业员工（含外包员工）私受业主钱财，影响小区物业服

务品质的；

1.5.9 物业员工先动手殴打业主的；

1.6 属严重违约的每项（次）扣除 10000 元。

1.6.1 被行政主管部门提出书面整改意见未整改或是被行政主管部门

处罚（或诚/征信扣分）的。

1.6.2 物业员工盗窃小区公共财物及业主（用户）私有财产的，除依法

赔偿相关业主损失外；

1.6.3 因为物业管理原因，造成小区火灾等责任事故的，除依法赔偿相

关损失外；

1.6.4 使用或参与使用不正当手段影响或干扰小区业主大会召开的，经

过书面提醒仍不改正的；

1.6.5 物业服务合同到期，经过业主大会会议决定不再续签或者根据

《物业服务合同》约定解除《物业服务合同》，拒不退出的，每推迟一天扣

款一次；

1.6.6 采用暴力手段对业主及家人进行人身威胁或生活干扰的；

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1.6.7 每年六次社区文化活动，每少一次扣款一次；

1.6.8 每年未进行不少于两次消防演习的；

1.6.9 每年未进行不少于一次满意度调查的。

1.1 至 1.6 的扣款项，经过业主委员会扣款通知后，仍不整改的，同一

事件加倍扣款，以此类推。

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附件三：

张家港市杨舍镇悦湖雅居小区物业服务企业

应聘报名表

应聘项目名称

填表日期

应聘人

情况

应聘人（章）：

法定代表人：

应聘联系人

联系电话

（办公/手机/邮箱）

授权委托人

联系电话

（办公/手机/邮箱）

拟派项目

负责人

联系电话

（办公/手机/邮箱）

单位地址

邮政编码

所 有 苏 州 市同 类 型 在 管

项 目 情 况

（ 可 另 附 页 ）

管理项目名称

管理面积

(m

2)

项目地点

（市/区）

物业类型

获奖情况