关于九江市市本级公有房屋综合性维修工程初步设计的批复

九江市住房和城乡建设局：

报来《关于申请审批九江市市本级公有房屋综合性维修工程初步设计的报告》（九住建字〔2025〕118号）及相关材料收悉。根据《关于九江市市本级公有房屋综合性维修工程可行性研究报告的批复》（九发改投资字〔2025〕311号）和专家评审意见（《关于〈九江市市本级公有房屋综合性维修工程初步设计〉的评审意见》，九绿发评审函〔2025〕44号），经研究，基本同意该项目初步设计，并就有关事项批复如下：

一、建设地点

九江市浔阳区、濂溪区、八里湖新区

二、建设规模及主要建设内容

项目建设规模及主要内容为：改造建筑外墙修缮面积约31000㎡，屋顶防水改造面积约62000㎡，增设监控744个探头及监控室优化，怡庐苑架空层排污管及污水支管网改造等。主要建设内容为对屋顶进行屋面防水维修改造、墙体粉刷层脱落处理、外墙装饰线条断裂部位的清除与恢复、怡庐苑室外排污管道维修改造、屋顶瓦翻新、部分老化破损烟道的更换及小区基础设施维修（怡康苑无障碍通道的改造、电梯井道渗水处理、增设安防监控探头和部分监控室修复等）。

三、建设方案

   （一）建筑工程

1.建筑修缮构造做法：①小区内建筑外墙修复改造：a.原始外墙为涂料外墙：空鼓或已脱落部位只涉及面层则铲除原有面层，完成后用钢刷清理表面浮灰，5厚抗裂砂浆（压入耐碱纤维网格布），后喷外墙用薄制涂料三～五遍，各构造层完成面应保持平整，颜色与原有建筑同色的外墙涂料。b.原始外墙为涂料外墙：空鼓至基层或外墙存在渗水污渍则铲除至基层，后钢刷蘸素混凝土清扫表面浮灰，喷（刷）界面处理剂一遍，按原构造做法中保温层原样恢复（若原建筑无保温层则减去这道工序），5厚抗裂砂浆（压入耐碱纤维网格布），后喷外墙用薄制涂料三～五遍，各构造层完成面应保持平整，颜色与原有建筑同色的外墙涂料。c.原始外墙为外墙砖墙面：铲除空鼓至基层墙面后钢刷蘸素混凝土清扫表面浮灰，喷（刷）界面处理剂一遍，按原构造做法中保温层原样恢复（若原建筑无保温层则减去这道工序），5厚抗裂砂浆（压入耐碱纤维网格布），封底涂料一遍，外墙真石漆两道，水性透明罩面漆一道，各构造层完成面应保持平整，颜色与原有建筑同色的真石漆，并按照原外墙砖规格勾出砖缝。②屋面：按原屋面防水做法重新设置屋面防水，按将本户屋面铲除至基层，铲除面层（例40厚细石防水混凝土，内配∅6@150双向）；无纺聚酯纤维布一层，2厚合成高分子防水卷材，20厚1:3水泥砂浆；现状保温材料（例50厚岩棉保温板），轻骨料混凝土找坡（最薄处30厚）后清扫表面，按原屋面构造层在不改变材料、不改变厚度下逐层恢复（若屋面保温材料为已禁用材料则更换同厚度挤塑聚苯板），并做好与原有防水层的搭接。③修缮后屋面其他部分（屋脊、泛水、天沟、水落管）：应符合《建筑给水排水设计标准》（GB-50015）、《屋面工程技术规范》（GB-50345）等规定。④怡庐苑架空层排污系统：对怡庐苑架空层排污系统 进行升级，其他排污系统由三峡公司完成。

2.屋面防水：本工程建筑屋面形式为坡屋面、上人平屋面及不上人平屋面，修缮后防水等级为二级，屋面恢复原防水做法、厚度及做法。基层与突出顶板结构（管道、风井、采光井等）的转角处水泥砂浆粉刷均应做成半径为150mm圆弧，圆弧应用套板成型，确保顺直一致，在顶板与突出顶板连接处泛水部位要较屋面多铺一层卷材附加层，和屋面卷材防水层交错铺贴，防水材料刷卷至300～400高，各类屋面找平层，刚性整浇层均设分格缝，卷材粘贴采取满贴热做法，卷材短边长边搭接宽度均100mm，短边搭接缝应错开，设备机组置于顶板上，其下部防水层应做好卷材增强层，如设备基座与结构层相连，防水层应包裹设施基座的上部，并在地脚螺栓周围作密封处理，室内经常有水房间，楼地面应找不小于1.0%排水坡向地漏，地漏应比本层楼地面装修完成面低20mm，洗面盆、污水池、淋浴房、坐便器等洁具土建和设备预留好上下水管接口，凡管道穿过楼板，须预埋套管，高出地面20，预留洞边做砼坎边，高50，卫生间楼地面管道井、管道孔周边上翻做同步现浇200高C30细石混凝土挡水墙，卫生间四周连续梁上同步现浇200高C20细石混凝土挡水墙，宽同墙厚，厨房、普通卫生间建筑完成面比同层室内地坪完成面低20，无障碍卫生间比同层楼地面低15，入口以斜坡过渡。

3.上人屋面做法（怡庐苑）：40厚C20钢筋网（规格：φ4@200×200）细石混凝土刚性防水层→分隔缝间距3米×3米，宽、深为20，内嵌填防火岩棉，面嵌填7厚建筑密封膏→干铺无纺聚酯纤维布一层→40厚防火岩棉板→20厚1:2.5水泥砂浆→1:8陶粒混凝土找2%坡，最薄处20厚→1.5厚PET自粘防水卷材，素水泥砂浆粘结→钢筋混凝土屋面板（原浆收光）。

4.不上人屋面做法（怡芳苑二期B区）：20厚1:2.5水泥砂浆，表面应抹平压光→干铺塑料膜一层→2厚合成高分子防水涂膜→20厚1:3水泥砂浆→45厚岩棉板→1:8水泥陶粒混凝土最薄处30→钢筋混凝土屋面板→1.2厚BS-P自粘卷材或1厚SPU防水涂膜→20厚1:3水泥砂浆→现浇钢筋混凝土板，表面清扫干净。

5.坡屋面做法（怡嘉苑）：块瓦→挂瓦条30×25（h），中距按瓦材规格→顺水条30×25（h）中距500→25厚C15细石混凝土找平层（内配φ6@500×500钢筋网）→50厚聚苯乙烯泡沫塑料板→2厚TBL聚乙烯膜卷材一道→TBL清洁剂涂刷一道→15厚1:3水泥砂浆→现浇钢筋混凝土屋面板。

6.建筑外墙修缮：①外墙真石漆做法（怡祥苑）：水性透明罩面漆一道→外墙真石漆两道→封底涂料一遍→5厚抗裂砂浆，压入耐碱纤维网格布→20厚膨胀玻化微珠保温砂浆→喷（刷）界面处理剂一遍→基层墙体（铲除原面层后钢刷清扫表面浮灰）。②外墙涂料做法（怡美苑）：喷外墙用薄质涂料三～ 五遍→5厚抗裂砂浆（压入耐碱纤维网格布）→30厚玻化微珠保温砂浆→喷（刷）界面处理剂一遍→基层墙体（铲除原面层后钢刷清扫表面浮灰）。

7.烟道系统维修更换：①旧系统拆除：断开与楼板的连接，自上而下分段拆除，保护性拆除穿楼板部位。②基层处理：清理预留洞口，修补结构缺陷，做好防火封堵预处理。③新烟道安装：分段组装，采用承插式连接，接口处加设密封圈，每节长度不超过2m。④固定措施：每层设置承重支架，穿楼板处用防火材料封堵，墙体固定间距≤1.5m。

8.电梯井道渗水维修：将电梯井基坑及夹层内积水排除，对基层清理钻孔与注浆施工，钻孔后安装注浆嘴，注浆完成后剔除注浆嘴，采用刚性堵漏材料对孔洞封闭处理，待注浆结束刷涂4mm厚柔韧型防水灰浆。

9.无障碍通道：本项目除怡康苑6#号楼应物业单位要求增设无障碍扶手（实际为楼梯扶手）外，本维护修缮工程均不涉及建筑无障碍设施维护修缮与改造。①坡道基层：结构层≥150mm厚C25混凝土，找平层20mm厚1:3水泥砂浆，防滑面层30mm砂浆面层。②扶手系统：立柱间距≤1.0m，预埋件采用不锈钢膨胀螺栓固定（M10），立柱与扶手连接采用内衬钢管焊接固定。

   （二）给排水工程

对怡庐苑架空层排污管及污水支管网改造。新建排水横支管至立管段管道，间隔5米增设清扫口，坡度≥1%，维修及清淤现状排水立管，现状架空地面明敷排水出户管均改为埋地敷设；室内排水管采用聚丙烯超静音排水管，橡胶圈柔性接口，室外排水管采用加筋UPVC排水管，橡胶圈柔性接口，室外明露排水管道采用泡沫橡塑管壳防结露隔热，厚度10mm。

   （三）视频监控工程

1.视频监控：本工程视频监控中心设在各小区消防控制中心，采用全网络构架，室外等场所采用枪式摄像机，所有摄像机均采用网络型摄像机，公共区域摄像机分辨率不低于1080P摄像机，枪机采用吊顶安装和壁挂安装，视频信号使用全数字传输方式，采用超五类非屏蔽线传输，控制信号采用局域网IP控制方式，传输路径与视频信号相同，室外枪机就近从单元楼内弱电井内交换机沿墙穿桥架或穿管在吊顶、墙内敷设，监控室设置在消防控制室，消防控制室存储所有区域摄像头的视频信号，每路视频录像进行全天24小时录像，存储方式采用NVR存储，在监控中心设置电视墙，监视器图像画面灰度不低于8级，分辨率不小于1080P。①怡庐苑：增加监控摄像头33台，5口交换机15个、8T硬盘3块，配套线管和接线箱等。②怡和苑一期、二期：增加室外监控摄像头178台，室内监控摄像机148台。5口交换机60个，8T硬盘24块，配套的线管和接线箱等。二期增加一套20KVA UPS柜和蓄电池。③怡芳苑一期：增加监控摄像头107台，5口交换机42个，8T硬盘8块，配套的线管和接线箱等。增加一套10KVA UPS柜和蓄电池。④怡芳苑二期：增加监控摄像头155，8T硬盘12块，配套的线管和接线箱等。二期增加一套20KVA UPS和蓄电池。⑤怡康苑：增加监控摄像头53台，5口交换机14个，8T硬盘4块，配套的线管和接线箱等。⑥怡祥苑：增加监控摄像头56台，5口交换机38个，8T硬盘4块，配套的线管和接线箱等。修复摄像机7台。增加一套10KVA UPS柜和蓄电池。⑦怡然苑：增加监控摄像头14台，5口交换机5个，8T硬盘2块，配套的线管和接线箱等。修复摄像机8台。

2.监控室机房：在怡和苑二期监控室内增加一套20KVA、UPS柜和蓄电池，怡芳苑一期监控室内增加一套10KVA、UPS柜和蓄电池，怡芳苑二期监控室内增加一套20KVA、UPS和蓄电池，怡祥苑监控室内增加一套10KVA、UPS柜和蓄电池。机房包括监控室新增UPS系统、防雷接地系统。

3.防雷接地系统：本工程信息系统防雷按B级防护等级，对各信息系统经过室外的弱电电缆（除光缆外）均需加装信号避雷器，采用综合接地方式，接地电阻不大于1欧姆。

四、审查意见及优化设计

1.建筑设计。应进一步复核建设规模，补充初步设计说明。

2.给排水设计。应进一步明确架空层排水管道改造起始点及改造范围；补充屋面雨水排放方式。

3.电气设计。应进一步补充新增系统线路的干线屏幕布置及线路型号规格和敷设方式。

五、工程概算

经核定，九江市市本级公有房屋综合性维修工程总概算为2745.06万元（详见附件）。

本批复有效期为两年，请项目建设单位、设计单位按专家组审查意见进一步优化、完善设计，不超标准建设，不得搭建“形象工程”、“面子工程”。根据《江西省政府投资管理办法》（省人民政府令第251号）的要求，须按照初步设计批复实施，不得擅自改变建设内容、规模、标准和建设方案，严格按照批复概算控制投资，并保证工程质量和项目安全，如期投产完工。

特此批复。

附件：九江市市本级公有房屋综合性维修工程概算核定表

   （此件主动公开）

 附件

九江市市本级公有房屋综合性维修工程

概算核定表

附件：