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2025-2026 年度南城大

院项目物业服务方案

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2025-2026 年度南城大院项目物业服务方案. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1

第一部分 项目概况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3

一、南城大院概况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

第二部分 物业服务总体要求

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

一、南城大院物业服务总体要求. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

第三部分 物业服务内容和目标

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

一、委托物业服务内容. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.安全保卫. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

2.交通、车辆、停车场管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

3.清洁卫生. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

4.园林绿化养护和管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11

5.物业设施的维护和管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

6.档案资料管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

7.其他. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26

二、南城大院物业服务质量目标

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

1.总体指标. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

2.安全管理目标. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

3.设备维护保养目标. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

4.清洁服务目标. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

5.绿化养护目标. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

第四部分 人员配置及岗位设置要求

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

一、南城大院人员配置及岗位设置要求

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

二、 南城大院各单位物业费分解（具体以实际为准）

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

第五部分 物业委托管理细则. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

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第一部分 项目概况

一、南城大院概况

1. 物业地址：东莞市城市工程建设集团有限公司大院（以下简称“南城大院”）

位于东莞市南城街道中天商业街 28 号

2. 南城大院合署办公单位：东莞市城市工程建设集团有限公司、东莞市墙材

革新与建筑节能办公室、东莞市绿色建筑协会、广东星悦文化发展有限公

司、广东昊邦实业投资有限公司等等。

3. 物业建筑（详见下表）

南城大院主要由办公楼、附属楼、宿舍楼、饭堂楼、设备房等组成的围墙内

（含围墙）的所有物业。

名称

楼层

主要功能及配置

面积

办公楼

7层

1-7层办办公室及会议室

4977.26平方米

附属楼

6层

1-6层办公室及会议室

3301.86平方米

宿舍楼

7层

1-7层宿舍楼

3114.82平方米

饭堂楼

2层

食堂

406.97平方米

设备房

/

设备房

建筑占地面积约7200平方米

项目总建筑面积 11800.91平方米

绿化地面积约：320平方米

停车位：105个

4. 南城大院内各楼主要设施及设备的配置情况

（

1）供水系统

①水源：南城大院由市政自来水管进水，由无负压供水系统直接供水到大院

内各楼层。

（

2）排水系统

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①室内污、废水合流排放，室内雨污水分流。生活污水经化粪池预处理后排

入市政污水管网，雨水排至市政雨水系统。

（

3）消防系统

①建筑灭火器配置

楼各层均设有灭火器及消防栓。

（

4）化粪池

办公楼

1 个；附属楼 2 个；宿舍楼 2 个，合计：5 个

第二部分 物业服务总体要求

一、南城大院物业服务总体要求

1. 东莞市城市工程建设集团有限公司大院各单位是重要办公场所，对安全

性、保密性、规范性要求严格，对物业服务需求高标准、高档次。

2. 甲方对乙方组建的南城大院物业管理机关进行行业业务归口管理。

3. 对南城大院物业管理方案、组织架构、人员配置、建立的各项规章制度，

乙方在实施前要报告甲方，甲方有审核权。

4. 甲方对一些重要岗位的设置，人员录用与管理有直接参与权和审核权。

5. 在处理特殊事件和紧急、突发事故时，甲方对物业管理机构人员有直接指

挥权。

6. 乙方对所录用人员严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资

格证。

7. 乙方各类服务人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公

众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

8. 乙方在做好工作的同时，有责任向甲方提供合理化建议，以提高服务效率

和服务质量。

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第三部分 物业服务内容和目标

一、委托物业服务内容

1.安全保卫1.1 范围为整个南城大院，包括办公区、公共区域、停车场、建筑物等。

1.2 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责

任制以确保南城大院的安全及工作秩序。

1.3 由甲方与乙方共同确定物业服务岗位、工作时间、岗位职责等，目标是确

保万无一失。

1.4 乙方要对保安人员进行岗位培训和各种技能培训，使之熟悉机房设备性能

并能熟悉操作，具备事件识别和处理能力。

1.5 办公区域和公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。

1.6 乙方要保证固定岗位人员 24 小时正常值勤。

1.7 对一般外来访问、办事人员、建立询问登记、安检制度并完善记录。

1.8 对大件物品进出实施“放行条”管理措施，进行登记和盘查。

1.9 确保无重大火灾，刑事和交通事故发生。

1.10 设立消防安全管理小组，消防管理制度健全完善，全力配合相关部门做

好防火工作。

1.11 对突发事件有应急处理计划和措施，必要时及时报警并报告甲方，防止

事态进一步恶化，协助保护现场。

1.12 协助甲方对进入大院人员进行服务，以维护安全秩序。

1.13 负责办公室报纸的派发工作。

1.14 其他与安全保卫相关事项：要指定专人负责，要制定可行的管理制度。

1.15 火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部

门，并协助采取相应措施。

2.交通、车辆、停车场管理

2.1 交通、车辆、停车场要制定可行的管理制度。

2.2 要负责停车指引，确保各类车辆按指定位置停放，做到安全有序、整齐规

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范。

2.3 对外部车辆实施限行制度，引导停放至外部临时停车场。

2.4 建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生。

2.5 乙方未经甲方批准，不得擅自对区域内停放的车辆收取费用。

2.6 其他与交通、车辆、停车场有关的事项。

3.清洁卫生

3.1 清洁范围：办公楼公共区域、办公室（含空置），楼道、门窗、洗手间、

电梯、天台、会议室等及办公楼附属公共区域（含空置）

；附属楼所有洗手间

（含租赁物）

、公共区域

(楼梯道、电梯、天台等）办公室（含空置）地毯地面

每季清洗、吸尘一次及其附属洗手间；宿舍楼、篮球场公共区域及洗手间、停

车场、道路等、建筑主体的玻璃雨棚。

3.2 制订工作制度和标准，由甲方和乙方共同对工作质量进行考核。

3.3 各办公楼内的公共部分必须在办公时间前（8:30 前，14：00 前）各清洁一

次，保证办公人员上班之前清理干净，不影响办公人员工作，其他时间进行

不间断的清洁、保洁，具休事项与甲方沟通确认。

3.4 房屋立面、公告楼梯、走廊、大院内道路无堆放杂物现象。

3.5 乙方按工作程序对范围内的场所进行日常清扫或保洁，做到按制定标准全

天候、全方位保洁，特别对卫生间做到标准定人定点定时管理、巡查、监督。

3.6 乙方需负责南城大院内垃圾的收集、清运、做到垃圾日产日清。

3.7 乙方负责南城大院内定期灭蚊、蝇、鼠、蟑螂等害虫，做到无滋生源。

3.8 乙方负责南城大院内的白蚁防治工作。

3.9 对篮球场、喷水池进行定期清洁，保证每周一次。

3.10 污水排放通畅，定期进行化粪池清理，要求至少每年清理二次。

3.11 在清洁卫生工作中消耗的物料、工具等费用由乙方承担。

3.12 其它与清洁有关的事项。

①清洁卫生作业要求与标准

位置

序

号

清洁项目

作业要求

清洁标准

每日

每周

每月

每季

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建

筑

物

外

部

1

广场及道

路

清扫多次

全面清

洁一次

干净、无杂物、

无污渍

2

公布栏、

宣传栏

擦抹二次

清洗一次

明亮光洁、无污

渍

3

灯具

清抹灯罩一次

用不锈

钢油擦

抹灯柱

一次

干净光亮

4

栏杆

清抹一次

用清洁剂清

抹一次

干净、无污渍

5

沟渠、雨、

污水井及

井盖

清理一

次

全面清理一

次

确保通畅，无异

物异味

6

化粪池、

隔油池

化粪池每年清

理二次

确保排污通畅，

周围无异味，隔

油池定期清理，

确保通畅

7 车库岗亭

清抹一次

洗一次

干净、无污渍

8

雨棚、采

光井

清洗两次

无积尘、无杂物

9 连廊天花

清理一次

无积尘、无污渍

建

筑

物

内

部

1

地面、墙

面

地面清拖三次

地面清洗一

次

墙面清洁一次

光滑明亮、无杂

物、无 污渍、无

水渍

2

送风、排

烟风口

清抹一次

用清洁

剂清抹

一次

干净、无尘

3 天花灯饰

清抹一次

干净、无蜘蛛网，

无灰尘

4 玻璃门

清抹若干次

干净、无污渍

5

楼梯

清扫二次地面

清抹一次扶手

干净明亮、无污

尘

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6 消防设施

清抹二

次

干净明亮、无污

渍

7 垃圾桶

清抹二次

用清洁

剂清抹

一次

干净、无杂物、

无污尘

8 管道井

清扫二次

干净、无蜘蛛网

9 管道设备

除尘一次

无灰尘

10 防火门

清抹一次

用清洁

剂清抹

一次

干净、无污渍

11 卫生间

每小时清拖一次，冲洗

若干次

用清洁

剂清洗

二次

干净、无臭、无

污水

室

内

1

地面

石材地面：每日清拖一

次，推尘数次。瓷片地

面：清拖三次；地毯地

面：每日吸尘一次

地毯除尘一

次，石材地

面按前述标

准

石材地面按前

述标准；地毯

地面：干洗一

次。

无杂物、无污渍、

无水渍

光亮度 90 以上。

2

墙面

随时保持清洁

全面清扫一次

无污渍、无灰尘、

无蜘蛛网。

3 门、窗

清抹一次

用清洁

剂清抹

一次

无尘、无污渍

4 桌、椅

清抹一次

用清洁

剂清抹

一次

无污渍

5

饰物

清抹一次

用清洁

剂清抹

一次

无尘、无污渍

6 天花灯饰

清扫一

次

干净、无蜘蛛网

7

垃圾箱、

篓

清洁一次

无过夜垃圾

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8

空调出风

口

清洗一次

无尘、无污渍

9

地毯

吸尘杀

虫一次

清洗一次

无尘、无污渍

电

梯

1

不锈钢表

面

用不锈钢油

清抹若干次

全面清洁一

次

光洁明亮、无污

渍

2 轿箱地面

清洁地面若干次

打蜡两

次

与石材地面要求

相同

3

轿箱内地

脚线

清抹一次

用清洁

剂清抹

一次

干净、无尘

4

接钮、灯

饰、箱顶

清抹一次

用清洁剂清

洁一次

干净、无灰尘

②消杀作业要求与标准

序

号

位置

消杀

项目

药物消杀安排

工作

标准

每周

每月

1

卫

生

间

蟑螂

10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力

坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身

的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，

每周二次

1、灭鼠标

准：鼠密度

不超过 5%

（粉迹法）

2、灭蚊标

准：积水中

三龄幼景

或蛹阳性

率不超过

3%

3、灭蝇标

准：蝇类孽

生地三龄

虫和蛹检

出率不超

蚊、蝇

用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒二

次

老鼠

于老鼠经常出没之地投放

鼠药毒饵两次，几种鼠药轮

换投放

2

消防

通道

地下

室电

梯间

蟑螂

10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力

坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身

的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，

每周二次

蚊、蝇

用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒二

次

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过 3%

4、灭蟑螂

标准：蟑螂

密度不超

过 1%（粉迹

法）

5、灭白蚁

标准：按

《城市房

屋白蚁防

治管理规

定》执行。

老鼠

于老鼠经常出没之地投放

鼠药毒饵两次，几种鼠药轮

换投放

3

污水

井污

水沟

蟑螂

10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力

坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身

的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，

每周二次

蚊、蝇

用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒二

次

用球形芽孢喷洒两次

4

污水

井

老鼠

于老鼠经常出没之地投放

鼠药毒饵两次，几种鼠药轮

换投放

5

垃圾

中转

站

蟑螂

10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力

坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身

的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，

每周一次

蚊、蝇

用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一

次

老鼠

投放鼠必杀两次

6

建筑

物内

外

白蚁

利用其生活习性和活动规

律找巢，或利用药物借助于

白蚁习性在群体内进行扩

散，最后使全巢白蚁死亡，

具体作法：用毒死蜱、灭蚁

灵等进行诱杀、毒杀一次

②卫生间、茶水间设备保养要求：

水龙头

开关感应器

每月检查 1 次，确保感应灵敏，开关灵活。

水龙头过滤网

每月清洗 1 次，确保没有沙粒残留，流水畅顺。

下水管口、管道

每月检查 1 次，查看是否漏水、是否堵塞。

便池感应冲水器

每月检查 1 次，确保感应灵敏，开关灵活，冲水量充足。

蹲厕手动冲水器

每月检查 1 次，确保开关灵活，冲水量充足。

排气扇

每周检查 1 次，确保风扇转速均匀，无异响。每月清洗 1 次

风叶。

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4.园林绿化养护和管理

4.1 乙方负责南城大院内各类绿化、园林设施、植物的日常养护。

4.1.1 大树养护：及时浇水，定时在春季、秋季施肥，花开前施肥以及冬季树

木保暖，保证植株生长旺盛，秋末进行树木整理修剪，保持植株完美，删除

病缠枝，保持树基环形施肥穴，并按专业要求维护保养好古树、名树。

4.1.2 草坪养护：在旱季及时浇水，对缺肥的草坪要及时补肥，及时清除杂草，

保持每平方不超过两丛杂草，定时修剪，春夏每月修剪两次，秋冬每月修剪

一次，在生长过快时再进行增加修剪次数。草坪高过

10 厘米时进行修剪，修

剪后留存冬季

3-4 厘米。其余季节 2-3 厘米，草坪中有板结，践踏严重时要及

时刺孔、浇水、透气。每季定时打药，防治病虫害，遇有流行性病害，突发

性病虫害要及时进行根治。

4.1.3 花卉养护：及时给花卉浇水、施肥松土删除病残枝，花卉病菌虫害能早

防治、早治理，彻底清除虫害，不出现大面积的叶片被虫吃现象。

4.1.4 绿篱造型养护：保持绿篱的形状，不出现变形现象，要及时浇水、施肥、

松土。修剪后的枯枝及时清除，不允许第二天才进行清除。及时防治病虫害，

发现病虫害及时安排打药，不出现枯枝咬残现象。删除病残枝、防治虫害，

无缺水少肥、黄叶现象。

4.2 绿化养护工作标准及要求

4.2.1 日常花卉栽培养护管理

每天在责任区内除杂草，观察植物成长情况，每月松土、施肥，绿化地无明

显黄土裸露现象；绿化植物应叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，成活率达

95%

以上，绿化完好率达

98%以上。

4.2.2 修剪

乔木类植物冬季和夏季各整形、修剪一次；绿篱等地栽植物春、夏季每月修

剪

2 次；造型小乔木、灌木春、夏季每月修剪 2 次，秋冬季每月修剪 1 次；

绿篱草坪，草长度不超过

10 厘米，修剪后高度不超过 2-3 厘米；所有绿化的

修剪整形美观，形态完美，无缺损，边角整齐。

4.2.3 施肥

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乔木、灌木每年冬季施基肥，春季追肥各一次；草坪在初春和初秋各施肥一

次，根据实际情况需要可进行追补施肥；花卉每月施肥

2 次，酌情补追。

4.2.4 浇水

花卉类植物每天早或晚浇水一次，干旱时可适当多浇水；树木草坪在旱季时

应适时补浇水。

4.2.5 防病虫害

树木类绿化物每季喷打一次药；草坪夏、秋季各打一次药物；花卉类植物每

月喷药一次，早发现早喷打药物；病虫害的防治，随时发现随时治理，虫害

高发期，酌情增加药物次数。

4.2.6 绿化保洁：每天上午 7:00 时前完成绿地的清洁工作，做好保洁，保洁时

间为 7:00-21:00，共 14 小时。绿地基本整洁，无杂物、无白色污染（树挂）

，

绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）

、绿地内水面杂物应日产日清，做到

保洁及时。

4.2.7 绿地完整，地表无自然沉降、隆起等现象，无堆物、堆料、搭棚、乱张

贴、涂鸦、乱挂乱拉、焚烧杂物，树干上无钉拴刻画等现象，绿地边线以外 2

米内的荒地的保洁工作到位，不能出现垃圾连片的地方（特别是花生壳、瓜

子壳）或出现鼠洞、蚁穴、蚊蝇孳生地。行道树下距树干 2 米范围内无堆物、

堆料、圈栏或搭棚设摊等影响树木生长和养护管理的现象

5.物业设施的维护和管理

5.1 南城大院所有办公室（含承租）、宿舍区域、公共设施、设备日常维护由

乙方负责，其中建筑物设施，消防系统、供配电系统、各类机电设备（包含

电梯、门闸）

、照明系统、给排水系统、网络通信系统等各种设备及停车场地

设施由乙方负责维护。设施设备单件维修（含零配件更换）费用

500 元（含）

以下由乙方负责；设施设备单件维修（含零配件更换）费用

500 元以上，超

出部分费用由甲方负责材料费，其他单位的设施设备单件维修相对单位负责

。

5.2 乙方对南城大院内设施、设备维修，保养项目，要制定使用运行制度，定

人、定时开（关）设备，及时发现设备和设施的隐患并对其进行维修、保养，

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防止安全事故发生。要建立维护保养制度，强调故障排除的时效性。对无法

解决的事故或较大型的保养和维修及时报告甲方并积极协助落实处理方案。

5.3 公共设施管理养护要求：1、制定公共设施管理养护制度和计划，坚持日

常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；

2、严格执行

相关的管理标准，保证维修养护的质量；

3、严格制定维修养护工作时间，确

保不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全。

5.4 乙方要配备熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各

项设施、设备进行维修、养护。

5.5 乙方负责电梯日常保养工作，制定完善的监督方案，督促专业保养单位按

要求做好各项保养工作，并做好监督记录。保养费、校验费、年审费由乙方

负责，维修维护所需材料费用由乙方负责。

5.6 房屋的小修、大中修、更新、改造费用，由甲方承担；

5.7 房屋设施、设备的大中修、更新、改造费用，由甲方承担；

5.8 市政公用设施和附属建筑物的小修、大中修、更新、改造费用，由甲方承

担；

5.9 绿地的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由甲方承担；

5.10 大院内建筑物的主体维修养护由甲方自行委托有资质专业公司维修，费

用由甲方负责。乙方负责按照物业管理相关法规，制定对房屋装饰装修的管

理制度，协助配合做好日常巡查及监督等相关工作。附属配套建筑和设施的

大中修、更新、改造费用，由甲方承担。

5.11 大院内高压工具检测、高压配电柜、变压器维护保养及检测由甲方委托

有承接资质的第三方单位进行维保，费用由甲方负责。乙方安排相关应人员

协助甲方及第三方做好相应的管理和记录。

5.12 大院内消防设备设施，由乙方负责日常管理及费用由乙方负责。乙方做

维保单位做好日常巡查及设备运行记录。

5.13 大院内四害消杀、绿化消杀、白蚁防治由乙方负责，费用由乙方负责。

5.14 大院内监控系统、门禁系统由甲方委托专业智能化公司负责，被委托方

的日常管理及费用由甲方负责。乙方协助甲方及维保单位做好日常巡查及设

备运行记录。

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5.14 乙方负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度

维修养护计划。

5.15 其它与物业设施、设备的维护和管理有关的事项。

5.16 电梯系统维修保养具体要求如下表：

A、机房

保养项目

保养内容及要求

保养

周期

机房的通道，

出入口门

通道应通畅无障碍物、应有适当的照明设施且有效。

机房门应有告示牌、出入口锁紧装置要良好。

机房内应清洁卫生，不得堆放非电梯用物品。

7 天

机房设施

机房内温度要维持 5℃~40℃、天花板或窗户不应漏水。

消防器材在有效期内。

7 天

滑轮间

滑轮间应有足够的固定照明、电源插座。

滑轮间入口，急停开关动作可靠。

滑轮间地面清洁无油污。

3 个月

手动

盘车装置

手动盘车装置齐全，标识明确，操作说明清晰详细。

制动器松闸板手应挂在制动器附近容易接近的墙上。

1 个月

配电盘，

控制柜(屏)

各开关装置及保险标识明确、工作可靠无异常。

接触器、继电器等电器元件固定良好、工作可靠无异常。

电子板插件固定要良好，表面无积尘，无异味。

门锁及安全回路无短接线。

设置有故障检测功能的微机电梯，需检查故障记录并做相应处理。

布线整齐，线槽盖板齐全、严密，接地良好。

15 天

各接线端子标志和编号清晰、并紧固，无氧化及接触不良。

清洁卫生良好。

1 个月

各电气部件的工作状态及检测点的工作参数符合产品说明要求。

3 个月

断错相保护功能正常。

动力和控制回路的电气绝缘符合标准要求。

12 个月

曳

引

机

曳

减

速

箱

表面无积尘及油污，油漆无剥落；箱体密封可靠，漏油无异常。

运转时应无异常响声及振动。

传动部件啮合状态良好，无异常温升。

15 天

油位正常，无杂质，按厂家要求定期更换。

1 个月

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引

机

曳

引

轮

曳引轮绳槽无严重油垢，磨损无异常。

正常运行时曳引轮与钢丝绳之间无严重滑移现象。

曳引轮线槽磨损严重时需满足曳引条件要求，并确认更换或监控使

用。

所设置的防止机械伤害的安全装置固定可靠，警告标识清晰。

所设置的防止钢丝绳脱离装置应稳固。

1 个月

曳引轮在各负荷状态下的垂直度偏差不大于 2mm。

12 个月

曳

引

机

轴承

应无异常发热、无异常声音。

15 天

按润滑要求定期加注。

6 个月

制动器

制动器动作灵活、各部件齐全可靠，电气触点接触良好。

制动轮光洁、无异常划痕，运行时无异响。

制动器线圈表面无异常发热、电气接线可靠。

制动器机械机构各相关尺寸按产品标准要求调整正确。

制动器闸瓦工作可靠、磨损无异常，接近使用期限时应更换。

15 天

制动器解体清理、各运动部件选用规定润滑剂。

解体清理装配完毕的制动器性能应满足相关制动要求。

12 个月

导向轮

复绕轮

旋转顺畅、无异常声响；绳槽无严重油垢，磨损无异常。

所设置的防止机械伤害的安全装置固定可靠，警告标识清晰。

1 个月

电机

工作无异常发热和异常声响、表面清洁卫生。

15 天

定子线圈应清洁、无积尘。

3 个月

电机的接线端子固定可靠、接触良好，无明显氧化及锈蚀。

6 个月

编码器/

测速电机

固定可靠、清洁卫生、转动灵活，无异常声响。

15 天

接线端固定可靠、接触良好。

6 个月

选层器

所设置的传动钢带受力均匀无扭曲，无裂痕或破损现象。

15 天

固定/运动各触点位置固定可靠、表面清洁、磨损值在允许范围内。

电气接线标志清晰、接触良好、无明显氧化。

1 个月

限速器/安全

钳

运动部件转动灵活、无异常声响，铅封或漆封标记齐全，无移动痕

迹。

15 天

钢丝绳及绳槽无严重油垢，磨损无异常。

所设置的电气开关及触点工作可靠，接线良好。

1 个月

限速器、安全钳联动试验可靠；限速器可靠固定、垂直度偏差不大

于 0.5mm。

12 个月

定期现场检测限速器各动作速度符合铭牌及标准要求。

24 个月

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B、轿厢和对重

保养

项目

保养内容及要求

保养

周期

轿内标示牌

轿内应有标明额定载重量、人数和制造单位的铭牌。

电梯使用守则、紧急情况时联络电话。

电梯注册登记标志。

15 天

轿厢壁、天

花板及地板

不应存在严重的变形、磨损、生锈、腐蚀。

如轿厢重新装修，不应使用易燃材料，且需检查及调整平衡系数。

15 天

轿内操纵箱

及显示器

按钮、开关无明显的老化、损伤，标记清晰、功能正常。

所设置的轿内检修盒面板锁有效，检修盒内各开关功能正常。

显示器表面无破损，显示状态正确无误。

15 天

轿厢照明和

通风装置

轿厢内照明和通风装置工作常，轿内地板的照明度要在 50Lx 以上。

15 天

应定期检查及清洁轿厢风扇，风扇的轴承应定期注油润滑。

3 个月

轿厢门、地

坎、护脚板

不应存在严重的变形、磨损、生锈、腐蚀。

轿厢地坎及上坎清洁无积尘。

轿门门门滑块齐全，无脱落。

15 天

护脚板符合标准要求并固定可靠。

阻止关门所需的力不应大于 150N。

门扇与门扇，门扇与门框、地坎之间的间隙符合标准要求。

轿门门滑块、轿门门挂轮、门挂板偏心轮检查磨损及间隙调整。

不应出现因轿门滑块磨损而产生噪音。

3 个月

轿门开关

开关安装应紧固、无松动。

开关动作位置应适当，开关动作时电梯不能启动或停止运行。

如两扇轿门不是直接连接，副门锁也应正常动作。

15 天

曳引机减震

装置

限位挡块及缓冲橡胶齐全并固定可靠；橡胶表面无裂痕、老化现象。

6 个月

停电自动救

援装置

所使用的蓄电池接线端子无明显的氧化腐蚀。

1 个月

定期检查其功能正常。如需停电检修，应采取措施，防止误动作。

15 天

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门机系统

各部件固定可靠、运动机构传动灵活、润滑良好。

开关门顺畅，无异响及卡阻。

开、关门装置的传动链、带不应松驰和过度磨损。

所设置的光电安全触板清洁无积尘，发射接收准确无误动作。

1 个月

接线端子标记清晰、固定可靠、接触良好，无明显氧化及锈蚀。

机械安全触板相关尺寸调整符合产品要求。

安全装置动作应迅速可靠；安全装置动作时轿门应反向开门，运转

应平稳。

开关门位置、速度传感装置工作正常。

3 个月

轿厢地坎、

轿门边缘与

井道壁之间

的距离

不能超越规定尺寸 150mm。

12 个月

轿厢地坎与厅门地坎间隙、轿厢地坎与厅门门锁轮间隙符合标准。

6 个月

如装有井道壁防护网或防护板，防护网（板）不应松脱或损坏。

3 个月

紧急出口

（安全窗、

安全门、检

修门等）

出口门（窗）开、关顺畅，锁紧装置可靠有效并符合标准要求。

出口门（窗）应附带开关，打开出口时电梯停止。

出口门（窗）强度足够，不应破损。

15 天

轿门机械锁

装置

应符合相关的动作条件，动作应灵活、可靠。

如依靠电磁装置动作，电磁装置动作正常，温升不应过高。

1 个月

应急照明、

警铃和电话

停电后应急照明装置应正常。

报警装置、通话装置的按钮标记清晰、功能正常。

外部的警铃及电话等设置在管理员常驻的消防中心或值班室。

为方便紧急救援、检修，机房与轿厢间应设置电话联络装置。

设置在轿内的紧急联络装置要使用方便。

15 天

轿顶检修装

置

轿顶检修装置应优先于其他一切检修装置。

检修开关动作应灵活可靠。

15 天

轿顶停止开

关

停止开关的动作要良好。

15 天

停层、平层

装置

各平层感应器表面清洁无积尘，感应器与感应片的各相关尺寸符合

要求。

确认轿厢运行时产生的位移不会导致感应器与感应片碰撞。

电气连线固定可靠，接触良好。

1 个月

轿顶照明及

开关

轿顶照明、照明开关及防护罩应齐全并良好，有备用灯泡。

15 天

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轿顶面、防

护栏

轿顶面清洁无油污，防护栏应有足够强度和合适的尺寸。

轿顶面各装置电气布线整齐。

6 个月

轿顶反绳轮

钢丝绳槽无严重油污，不应有过度磨损，绳轮转动灵活；轴承润滑

良好，无异响。

绳轮应有防护罩和挡绳装置，挡绳装置的位置合适。

3 个月

导靴(滚轮)

运行时无异响，接触部(转动部)的磨损不应太大、润滑良好。

导靴（滚轮）安装尺寸符合产品要求。

轿顶、对重上油杯内油量充足且油杯不漏油不破损。

1 个月

机械选层器

机械选层器的钢带应张紧，接头固定良好。

断带安全保护开关位置正确，功能正常。

15 天

称重装置

称重装置的安装位置正确，动作状态应良好。

满载、超载信号所对应的电梯控制功能及相关声光信号正常。

对于连续检测载重量变化的称重装置，应定期通过电脑数据检查是

否正确。

3 个月

应定期调整称重装置的初始状态。

12 个月

对重

对重架的连接螺栓不应松动和生锈腐蚀。

对重如有反绳轮，绳槽磨损不应太大，轴承润滑良好，无异常噪音。

绳轮应有防护罩和挡绳装置，挡绳装置的位置合适。

对重块应固定可靠，运行无异响。

绳头连接装置应固定可靠；如用螺杆连接，应至少用两个并紧螺母，

并用开口销锁紧。

3 个月

C、井道、层门和候梯厅

保养项目

保养内容及要求

保养

周期

井道照明

井道照明应齐全。

1 个月

限速器钢丝绳

钢丝绳槽磨损在规定值以内。

钢丝绳不应有断股现象，不应有过量的断丝和磨损。

与安全钳拉杆的连接部位材料不应有过量的磨损、锈蚀。

端接部组装应良好，应使用三个绳夹夹紧，夹绳方向应正确。

6 个月

主钢丝绳

钢丝绳的张力应均等，与平均值偏差不超过 5%。

钢丝绳不应有过多油污;不应有断股现象，断丝数不超过标

准，不应有过量磨损。

绳头连接装置的各部件齐全、固定可靠，紧固件无松动。

3 个月

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导轨及支架

限速器、安全钳联动试验后，应将安全钳动作痕迹打磨平整。

导轨及支架表面清洁，无严重油污及锈蚀，导轨撑架、压板

的紧固件不应松动。

12 个

月

强迫换速、限位、极

限开关

开关紧固可靠，开关动作部位不应生锈，滚轮无严重磨损。

开关动作位置要适当，符合产品产品要求。

电气触点接触良好，各开关相应功能应正常。

轿厢或对重接触缓冲器前极限开关应动作。

3 个月

厅门

门头清洁，无垃圾杂物，厅门不应严重变形、磨损、生锈、

腐蚀。

门开关动作应顺畅良好，无卡阻、异响。

15 天

厅门关门到位的电气保护装置功能正常。

门扇采用间接机械联动时，被动门电气连锁保护装置功能可

靠。

在层门最不利位置，施加外力，门扇之间的间隙不超过 30mm，

且无停梯现象。

1 个月

厅门三角锁动作、复位灵活，开锁钥匙应经授权使用。

厅门验证锁紧的电气保护装置功能正常，锁紧元件的最小啮

合尺寸为 7mm。

门扇与门扇、门扇与门框、地坎之间的间隙符合标准要求。

门锁滚轮的间隙及与开门刀的配合尺寸符合产品说明要求。

门偏心轮检查及调整、门挂轮磨损检查。

闭门器功能在各层工作正常。

3 个月

厅门地坎

厅门门脚胶齐全，无脱离。

15 天

厅门护脚板可靠固定，运行时不得与轿厢部件相摩擦。

不应出现因厅门门脚胶磨损而发生的噪音。

3 个月

轿厢开门刀与厅门地坎间隙应在 5-10mm。

厅门地坎和轿厢地坎之间的间隙应符合产品产品及标准要

求。

12 个

月

随行电缆及附件

随行电缆两端应可靠固定，不应有打结及波浪扭曲现象。

运行时随行电缆不应触及其他部件而导致磨损或损坏。

轿厢完全压缩缓冲器后，电缆不得与底坑地面及其他部件接

触。

轿厢监控线与随行电缆同步捆绑时，必须确保不产生大的晃

动和表面破损。

6 个月

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按钮及显示器

按钮、开关功能正常，且不应有显著的老化、损坏、卡阻现

象。

显示器的显示应正确、没有缺划、错划的现象。

候梯厅应有足够照明（须与业主明确责任）。

15 天

消防功能

消防迫降和消防员专用各项功能应正常，基站消防开关应有

防护。

3 个月

D、底坑

保养

项目

保养内容及要求

保养周

期

底坑停止装置

不应有显著的生锈、腐蚀现象，开关动作应正常可靠。 15 天

底坑爬梯

底坑爬梯固定可靠并方便人员安全进出。

12 个月

缓冲器

液压缓冲器被压缩后应能自动复位，完全复位后开关

才能恢复正常。

液压缓冲器的电气保护开关动作灵活，功能可靠。

15 天

液压式缓冲器的液量应正确。

缓冲器顶面至轿厢、对重的距离应符合标准要求。

3 个月

缓冲器固定可靠，无生锈、腐蚀现象。

6 个月

安全钳

安全钳及联动机构各部件齐全，无过量磨损及损坏。

安全钳各楔块与导轨间隙均匀并符合产品产品要求，

夹紧位置正确。

安全钳各部件无过多油污，应定期清洁。

3 个月

限速器钢丝绳张紧轮、坠陀及

保护开关

限速器钢丝绳张紧轮坠陀不应离地过低。

钢丝绳断裂或松弛时应确保能使保护开关正确动作。

电梯运行中不应存在显著的振动、噪音现象。

15 天

底坑地面

保持良好的清洁状态，防水良好、无渗水漏水现象或

消防水倒灌现象。

15 天

补偿链或补偿绳

补偿绳的张紧轮装置及行程限制开关固定，位置正

确，开关功能可靠。

补偿链或补偿绳无破损及断裂，无生锈和腐蚀现象。

15 天

补偿绳张紧力充分、均匀；电梯运行时补偿链或补偿

绳不应离地过低。

补偿绳的张紧轮不应离地过低，也不应脱出导向轨

道。

3 个月

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补偿链或补偿绳两端固定可靠，补偿链的二次保护装

置正确可靠。

6 个月

⑤各项设施设备管理养护具体要求如下表：

项目

频次

内容

具体要求

生活泵排

污泵

每天

一次

保持设备房、机体卫生清洁。

每天每 2 小时观察其水位、水压等

指示是否正常，运行时有无异声、

异味。

检查盘根处滴水是否符合规范，如

不规范及时处理。

检查水位深度指示是否清晰。

发现故障及故障隐患及时处理。

设备卫生，水位指示清晰。

每年

一次

电机、轴承加注黄油：如有异响，

应更换轴承。

泵体及管道阀门除锈刷漆；紧固柜

各线路接头螺母，清扫柜内灰尘等。

润滑良好，线头紧固良好。

供水排污

管网

每周

一次

检查外观是否完好，应无滴、漏现

象。

检查闸阀，观察供压力表是否正常。

阀门开启位置是否正确，标示是否

清晰。

运行正常。

每季

一次

重复上述内容。

清理管道内的杂物，疏通排污管道。

检查闸阀开启、关闭是否灵活，有

无跑、冒、滴、漏现象。

管道内无杂物，阀门开启灵活，无

泄漏。

每年

一次

重复上述内容。

检查修整全部管架。

管道及支架除锈刷漆。

检查止回阀、浮球阀、液位控制器

是否正常；管道内部清洗、作防腐

处理。

更换各类阀门标示，并标注管内水

流方向；各类阀门丝杆上油并加装

管架防锈良好，阀门工作正常，标

示清晰。

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防护套。

水池

每周

一次

检查外观是否完好，有无跑冒、滴、

漏现象，箱口及透气管防虫纱网是

否完好。

打开排污阀排污。检查进水浮阀并

作手动进水试验。

观察水质情况。水箱、水池盖板是

否上锁并且完好。

无泄漏，防虫网、盖板完好，水质

合格。

每月

一次

重复上述内容。

按规定比例按时投放消毒药品。

每季

一次

提前 24 小时通知相关部门做好储水

准备。

提前关闭水池进水闸阀，排放干水

池；

专业公司清洗消毒。

水池内无泥沙及沉积物，水样检测

合格，由市水质检测中心开具合格

报告书。

给水井雨

水井污水

井

每月

一次

检查井盖是否盖严、完好，开盖检

查井底是否有污物，如有则清除干

净。

检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。

每半

年一

次

重复上述检查。

清理污泥，疏通下水管道。

各类井盖及金属构件刷漆。

⑥房屋维修养护计划如下表：

项目

时

间

间

隔

次

数

维修养护内容

地基基础

每

年

1

检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。

检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。

承重

结构

梁

每

年

1

检查有无变形、裂缝、腐蚀。

检查罄体结构性能是否完好。

板

每

1

检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。

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年

检查整体结构性能是否完好。

柱

每

年

1

检杏有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。

检查整体结构性能是否完好。

承重墙

每

年

1

检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。

检查整体结构性能是否完好。

非承重墙

每

半

年

1

检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。

屋面

防水

涂层

每

周

1

检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。

发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。

检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复

检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊，油漆。

楼地面

每

月

1

检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。

检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理，

更换松脱、破损的地面饰面材料。

对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。

对木地板打蜡。

楼梯

每

月

1

检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏的地砖。

修复空鼓的地砖。

公共通道

每

周

1

1．检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。

2．公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。

检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好，发现异常及时

处理。

每

月

1

检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏、空鼓的地砖。

每

年

1

油漆金属支架和护栏网。

内墙面、天花

根据需要

检查大楼内公共区域及办公室内部的墙面及天花，根据需要加固

天花龙骨；修补天花和墙面裂缝。翻新和修补时须贴附角线和防

裂纱布，并批腻子粉 3 遍和乳胶漆 3 遍。

根据需要

处理内墙面及天花零星的渗漏。

每

年

2

雨季前后对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。

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外墙

面

装饰、

玻璃

每

周

检查外墙玻璃和石材是否有破损现象，协助专业公司维修作业。

每

半

年

1

结合外墙清洗作业，并检查外墙面的使用状况。

处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。

每

年

1

雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。

对外墙大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。

楼梯

每

半

年

1

检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏的地砖。

修复空鼓的地砖。

公共通道

每

周

1

检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。

公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。

检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网，发现异常及时处理。

每

半

年

1

检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏、空鼓的地砖。

每

年

1

油漆金属支架和护栏网。

对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。

吊顶

每

周

1

检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。

每

月

1

加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、

胀裂、霉变的部分及时修复。

门窗

每

月

1

检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。

门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。

(塑)钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。

每

半

年

1

更换门窗的易磨损部件。

大楼渗水

根据需要

及时检查大楼内、外墙和楼板的渗漏点，发现问题及时处理，一

般渗漏点需在 20 天内完成防水补漏处理，属技术疑难问题需请专

业防水公司处理，处理时间经甲方批准可适当延长。

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⑦公用设施维修养护计划如下表：

项目

时间

次数

维修养护内容

路面路基

每周

1

检查路面有无积水。

检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。

检查路基有无塌陷。

发现异常及时处理或修复。

停车场(库)

每日

1

检查路面有无积水。

检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。

检查车道灯有无损坏。

检查行车指示标志是否正常。

发现异常即时处理或修复。

每月

1

检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。

限速牌、指示牌是否齐全、完整。

检查挡车器是否正常。

沟渠池井

每周

1

检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。

检查雨水篦有无异常。

每季

1

检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。

检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。

检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。

井盖及雨水篦刷漆。

检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。

公用标志设施

每周

1

标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。

检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。

每半年

1

检查完好程度，加固。

垃圾中转站

每周

1

检查有无损坏，发现问题及时处理。

地下管网

每半年

1

管道刷漆。

检查管道保温层有无损坏。

管网支架完好。

检查或更换管网。

发现异常及时修复。

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6.档案资料管理

6.1 乙方要建立资料的收集、分类管理、归档管理制度。

6.2 在日常管理中要建立交接班、设备设施故障维修、保养登记制度。

6.3 档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料，实施管理

和服务工作中的各种制度规程、流程记录、函件等。

7.其他

7.1 乙方应协助甲方做好会议、接待、培训等秩序维护及服务工作，所产生的

额外费用由甲方另行支付。

7.2 乙方应配合甲方完成临时交办的工作，所产生的额外费用由甲方另行支付。

二、南城大院物业服务质量目标

1.总体指标

1.1 服从甲方对口部门的管理，结合南城大院及办公楼物业服务的特点，创造

一个安全、有序、幽雅、舒适、和谐的办公环境。

1.2 满足甲方需求为中心，为甲方各科室及提供系统化、标准化、专业化的优

质服务，服务人员专业培训 合格率达

100%。

1.3 提供全过程服务，确保各项服务顺利进行，客户满意率要达到 95%以上。

1.4 物业管理质量指标及服务标准应不低于下表

项目

服务标准

基础管理

1.建立健全物业管理的各项制度、岗位工作标准，并制定具

体的落实实施措施和考核办法。

2.管理人员及技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显

标志，作风严谨；注意言行文明，服务细致、热情。

3.应用计算机、智能化设备等现代化管理手段提高管理效率。

4.物业管理档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。

5.建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受物业使用人报

修、求助、建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，记

录相关事件并及时处理，建立回访制度。

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6.每半年 1 次物业服务满意率测评，通过向物业使用人发放

物业服务意见征求表，收集和整理反馈意见，并采纳合理的

意见和建议，及时整改，满意率不低于 95%。

7.建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率 100%，

返修率不高于 1%。

大楼建筑

本体公共

部位日常

养护维护

大楼建筑本体公共部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和

基础等承重结构部位、外面墙、楼梯间、走廊通道、门厅、

设备机房、竖井、卫生间、车库等）的维修保养；确保大厦

主体、门、窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任

务，零星维修合格率 100%。

室外场地、

道路、设施

养护维修

确保室外场地、道路、停车场、自行车棚、垃圾房、电动闸

门等的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零星

维修合格率 100%。

给排水设

备运行管

理

定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，防

止供水系统出现跑、冒、滴、漏现象；定期对排水管道、进

行清道、养护及清除污垢，对排污管道进行疏通，保证室内、

外排水及排污管道畅通；及时发现并解决故障，零星维修合

格率 100%。化粪池每年吸粪 2 次。

供配电及

相关设备

运行维修

定期对供电范围内的电气设备巡视维护和重点检测，建立各

项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送

电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，电气运行和

维修人员保证持证上岗；建立 24 小时运行维修值班制度，及

时排除故障，零星维修合格率 100%；保证发电机能正常运行，

每月试运行 2 次；加强日常维护检修，确保办公房内、公用

通道及景观照明灯具、线路、开关、插座完好和正常使用。

电梯运行

维护

确保系统运行安全无事故；建立电梯运行管理、设备管理、

安全管理、应急管理制度，确保电梯按时运行，安全措施齐

全有效，应急处置措施切实可行，通风、照明及其它附属设

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施完好，严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，完备

电梯保养合同，定期进行维修保养；按期办理电梯准用证、

年检合格证。

环境卫生

管理

及时收集、清运垃圾，清扫积水，确保物业容貌整洁，垃圾

处理实行全过程封闭式管理；服务开放区域，如车库等排放

的废气实施统一净化，每周抽、排风一至二次，达到“室内

环境国家标准《GB50325-2001》

”中的“二类建筑工程”标准；

及时清理建筑物表面及内部悬挂、堆放的杂物；保持所有公

共区域每天清洁 1 次，并确保地面、桌面、家具表面等干净

整洁，报纸、物品堆放整齐，不见废弃物、污渍，卫生间洁

净无异味；卫生间每周用水清洁墙身、地面和门窗 1 次，并

及时用干布抹干隔板、墙面、地面等；定期消杀，确保无虫、

蚁害现象；

绿化管理

做好配套的园林绿化和花木养护工作，积极配合并代表采购

人对花木租摆、外围绿化养护公司的工作进行监督管理，及

时纠正没履约情况并向采购人汇报，同时，与绿化养护单位

绑定绩效考核。

治安及车

辆管理

做好大院安全保卫工作和安全防范工作，确保安全和正常的

办公秩序；

实行 24 小时值班及巡逻制度；认真做好来访人员、

车辆管理，杜绝推销人员或没有正当理由的人员进入大厦，

确保车辆无乱停乱放现象，无交通事故，无车辆失窃事件，

非机动车辆按规定停放、管理有序；无失窃事件和各类治安、

刑事案件，群众满意率 95%以上；严格按规定查验进出物资，

凭相关手续放行；做好值班记录和闭路电视录像工作，录像

资料至少保留一个月以上；及时处理发生在大厦范围内各种

突发事件，并按有关规定上报和做好记录；严格做好地下车

库电动闸门、各通道门禁维护保养工作，保持相关设备正常

运作；在危及人身安全处粘贴警示标识，并做好安全防范措

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施。

2.安全管理目标

2.1 树立“安全第一”意识，维护物业范围内的生活，办公秩序，实行主出入

口

24 小时站岗值勤。重点区域、重点部位每小时至少巡查 1 次。配置安全监

控设备，实行

24 小时监控。制定值班制度、消防监控制度、安全监控制度。

2.2 杜绝重大伤亡事故、入室盗窃事故和设备、设施损坏事故，确保人身、财

产、设施的安全。

2.3 贯彻“预防为主”的方针，做到无火灾、无刑事案件、无恶性伤人事件、

属于管理责任的刑事案和火灾事故发生率为

0。

2.4 杜绝在物业区域范围内乱写、乱涂、乱画、乱张贴广告、标语等影响外观

的行为出现，杜绝在南城大院及周边散发商业性广告宣传、摆卖的行为出现。

2.5 制订各类突发事件及应急救援预案，对危及安全的区域设置明显的标志和

预防措施。

2.6 投诉处理率 100%。

3.设备维护保养目标

3.1 各类人员按照操作规程熟悉操作，管理设备的运作，制订和执行“设备维

护、保养计划”

。

3.2 确保设备科学、安全、可靠运行、重大设备、设施完好率为 95%。

3.3 房屋及所有设施零修及时率 95%以上，急修及时率达 100%。

3.4 建立设备管理、使用的规章制度，并严格遵守，岗位责任制执行率 100%。

3.5 提出合理化建议，经批准后，对某些设备设施实施技术改进，使之达到减

低能耗和维修费用，延长使用寿命，运行状态最佳。

4.清洁服务目标

4.1 清洁达标率 95%，垃圾日产日清。

4.2 有效投诉及时处理率 100%，卫生清洁实行动态保洁，卫生情况满意率在

95%以上，符合《全国物业管理示范大厦》和《全国物业管理示范住宅小区》

环境标准。

5.绿化养护目标

5.1 绿化植物应叶茂盛，纸条均匀，花朵鲜艳，无病虫害，成活率达 95%以上，

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第 30 页 共 51页

绿化完好率达

95%以上。

5.2 有效投诉及时处理率 100%，符合《全国物业管理示范大厦》和《全国物

业管理示范住宅小区》绿化养护标准。

第五部分 人员配置及岗位设置

第四部分 人员配置及岗位设置要求

一、南城大院人员配置及岗位设置要求

岗位

岗位职责

编

制

岗位性质

安全班长

负责安全日常管理

1

现场管理负责人

（白班）

门岗

负责办公区域巡逻

2

两班倒

技术员

负责现场公共技术维修服务

1

设施设备维修

环境清洁绿

化

负责大院停车场区域环境及绿化养护环境工作

1

负责办公楼2-3层办公室、公区、洗手间环境工作

1

负责办公楼4-5层办公室、公区、洗手间环境工作

1

负责办公楼6-7层办公室、公区、洗手间环境工作

1

负责附属楼2-3层办公室、公区、洗手间环境工作

1

负责附属楼4-6层办公室、公区、洗手间环境工作

1

1、负责办公楼1层办公室、公区、洗手间

2、宿舍楼1-7层公区

3、附属楼1-夹层

环境工作

1

合计：

11

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二、

南城大院各单位物业费分解（具体以实际为准）

南城大院未承租物业空置部分的物业管理费的单价暂定为 6 元/㎡

/月；南城大院部份承租方需按月实际发生费用向乙方支付各自区域的

物业管理费，物业管理费的单价以租赁合同条款为准。

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第五部分：物业委托管理细则

东莞市莞城建筑工程有限公司

南城大院物业管理服务项目

物业委托管理细则

甲方：

乙方：

签约地点：东莞市南城

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物业委托管理细则

第一条

总则

第二条

本合同当事人

第三条

委托方（以下简称甲方）

：

第四条

受托方（以下简称乙方）

：

第五条

根据有关法律、法规，自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将南城大

院（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第六条

物业基本情况

第七条

物业类型：办公楼、建筑物等

第八条

座落位置：广东省东莞市城市风景与塘贝一路交叉口东 50 米

第九条

占地面积：7200 平方米

第十条

物业总建筑面积：11800.91 平方米（主楼 4977.26 平方米，附属楼

3301.86 平方米，宿舍楼 3114.82 平方米、厨房 406.97 平方米）；绿化面积：

320 平方米；停车位：105 个。

第十一条 乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人，本物业的业主、

物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第一章 委托管理事项

第十二条 房屋建筑的日常巡查、保养、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、

承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、洗手间等。

第十三条 共用设施、设备的日常巡查、维修、养护、运行和管理，包括：共用的

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上下水管道、落水管、照明、空调、太阳能照明及太阳能热水供应系统、生活

水泵房、电梯、低压配电系统、建筑物防雷设备、大院内外围监控设备、洗手

间。共用设备和附属物、构筑物的保养、养护和管理，包括道路、室外上下水

管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、路灯。

第十四条 公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理。

第十五条 附属配套建筑和设施的保养、养护和管理。

第十六条 公共环境卫生，包括大院内所有公共场所、基地、房屋公共部位及大院

办公室的清洁卫生、定期消杀、大院内日常生活垃圾的收集、清运、清理（办

公室内、会议室、宿舍外共公区域的清洁卫生由乙方安排人员负责；公共洗手

间内的清洁及卫生物料由乙方提供）

。

1、制订工作制度和标准，由甲方和乙方共同对工作质量进行考核。

2、各办公楼内的公共部分必须在办公时间前（8:30 前，14：00 前）各清洁

一次，保证办公人员上班之前清理干净，不影响办公人员工作，其他时间进行不

间断的清洁、保洁。

3、房屋立面、公告楼梯、走廊、大院内道路无堆放杂物现象。

4、乙方按工作程序对范围内的场所进行日常清扫或保洁，做到按制定标准全

天候、全方位保洁，特别对卫生间做到标准定人定点定时管理、巡查、监督。

5、乙方需负责院内垃圾的收集、清运、做到垃圾日产日清。

6、乙方负责大院内定期灭蚊、蝇、鼠、蟑螂等害虫，做到无滋生源。

7、在清洁卫生工作中消耗的物料、工具等费用由乙方承担。

第十七条 交通、车辆行驶和停泊管理，不包括车辆及车内物品保管。

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第十八条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十九条 管理与物业相关的工程图纸、档案与竣工验收资料。

第二十条 对物业使用人及其他人员违反物业管理制度的行为，针对具体行为并根

据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

第二十一条 定期对存在火灾安全隐患场所的人员进行消防知识培训。

第三章 委托管理期限

第 二 十 二 条

委 托 管 理 期 限 为

年 。 自

年

月

日 起 至

年

月

日止。

第四章 双方权利义务

第十七条 甲方权利义务

1. 有权审定乙方拟定的物业管理制度；

2. 有权检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

3. 要求采纳甲方提出的合理要求，包括对乙方不称职人员提出撤换要求；

4. 审定乙方提出的物业管理服务年度计划；

5. 向乙方提供管理用房、仓库、值班室等，由乙方无偿使用；在职人员

住宿、就餐等由乙方自行负责；

6. 负责收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料，并于合同生效之日

起三十日内向乙方移交；

7. 协助、处理本合同生效前发生的管理遗留问题，物业设施设备的良好

使用状态；

8. 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

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第十八条 乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度；

2、对物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3、按照物业使用人违反物业管理制度的情节进行处理；

4、不得擅自将本物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维

修养护计划。

6、本合同终止时，乙方须向甲方移交全部用房及物业管理的全部档案资

料。

第五章

物业管理服务质量

第二十三条 乙方按双方约定，实现目标管理。具体的物业管理服务质量

要求详见采购文件用户需求书。

第六章 物业管理服务费

第二十四条

物业管理服务费

1、本物业管理区域物业服务费暂定合计人民币

元整（小写¥

玖

拾叁万叁仟捌佰壹拾元柒角整 元），其中不含税价

元，税金

元。物

业管理费按月支付；物业管理费包含本物业空置部分的物业管理费，空置部分的

物业管理费的单价暂定为

元/㎡/月；宿舍楼的物业理费的单价暂定为

元/

㎡/月。各承租方需按月实际发生费用向乙方支付各自区域的物业管理费，每月 15

号前支付上月管理服务费。

2、乙方进场服务并通过甲方考核后，物业管理费按月支付，各承租方于每

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第 37 页 共 51页

月的 15 日前支付上月物业管理费，乙方需开具以各承租方为抬方的服务发票及收

费单据给各承租方。

3、新承租单位承租空置面积时，将按照使用面积及物管费的单价调整物管费。

第二十五条 乙方每次请款前需提交税率为

%的增值税专用发票给承

租方，否则造成付款延迟的责任由乙方负责。

第二十六条 合约规定以外的服务，乙方向甲方提供的服务项目和收费按照

实际产生费用情况，每月 20 日前结算上一个月费用。

第二十七条 本物业设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、大院内所有公共设施、设备日常维护由乙方负责，包括建筑物设施，

消防系统、供配电系统、照明系统、给排水系统等各种设备及停车场地设施。

维护所需费用价值 500 元以上的，超出部分费用由甲方负责材料费，否则由

乙方支付。

2、乙方对南城大院内设施、设备维修，保养项目，要制定使用运行制度，

定人、定时开（关）设备，及时发现设备和设施的隐患并对其进行维修、保

养，防止安全事故发生。要建立维护保养制度，强调故障排除的时效性。对

无法解决的事故或较大型的保养和维修及时报告甲方并积极协助落实处理方

案。

3、公共设施管理养护要求：1 制定公共设施管理养护制度和计划，坚持

日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；2、严格执

行相关的管理标准，保证维修养护的质量；3、严格制定维修养护工作时间，

确保不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全。4、

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第 38 页 共 51页

每月底负责对大院内能耗计量表记录，并对能耗进行分析说明。

4、乙方要配备熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物

业各项设施、设备进行维修、养护。

5、乙方负责南城大院电梯的维护保养，制定完善的监督方案，督促专业

保养单位按要求做好各项保养工作，并做好监督记录。电梯维修材料、保养

费、校验费、年审费、保险费由乙方负责，维修维护所需费用价值 500 元以

上的，超出部分费用由甲方负责材料费，否则由乙方自行支付。

6、房屋的小修、大中修、更新、改造费用，由甲方承担；

7、房屋设施、设备的小修、大中修、更新、改造费用，由甲方承担；

8、市政公用设施和附属建筑物的小修、大中修、更新、改造费用，由甲

方承担；

9、绿地的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由甲方承担；

10、大院内建筑物的主体日常维修养护由甲方自行委托有资质专业公司

维修，费用由甲方负责。乙方负责按照物业管理相关法规，制定对房屋装饰

装修的管理制度，协助配合做好日常巡查及监督等相关工作。附属配套建筑

和设施的小修、大中修、更新、改造费用，由甲方承担。

11、南城大院甲方所有办公室、公共设施、设备日常维护由乙方负责，

其中建筑物设施，消防系统、供配电系统、各类机电设备（包含电梯、门闸）

、

照明系统、给排水系统、网络通信系统等各种设备及停车场地设施由乙方聘

请专业机构维护。单件/次维修（含零配件更换）费用 500 元（含）以下由乙

方负责；单件/次维修（含零配件更换）费用 500 元以上的，超出部分费用由

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第 39 页 共 51页

甲方负责材料费。大院内公共区域单件/次维修 500 元内由乙方负责，维修维

护所需费用价值 500 元以上的，超出部分费用由甲方负责材料费，否则由乙

方负责，其它承租方办公室内的维修费用由各承租单位自行承担，乙方公示

有偿服务明细表，由各承租单位自行选择是否给予乙方维修。

12、大院内高压工具检测、高压配电柜、变压器维护保养及检测由甲方

委托有承接资质的第三方单位进行维保，费用由甲方负责。乙方安排相关应

人员协助甲方及第三方做好相应的管理和记录。

13、大院内消防设备设施，由甲方委托专业消防公司负责，被委托的日

常管理及费用由甲方负责。维修维护所需材料费用价值 500 元以上超出部分

费用由甲方负责材料费，否则由乙方自行支付。乙方协助甲方及维保单位做

好日常巡查及设备运行记录。

14、大院内四害消杀每月不少于 4 次、绿化消杀每月不少于 1 次、白蚁

防治每月不少于 1 次由乙方负责，费用由乙方负责。大院内的化粪池、水景

池由乙方负责日常管理，费用由乙方负责。化粪池隔油池清掏每年清理不少

城 2 次，每月不低于 1 次的检查。水景池每月定期清理 1 次。确保园区所有

管道畅通，不得出现堵塞现象，封堵必通，不受年度和月度清理次数的限制。

15、大院室内绿植（含办公室内）养护工作由乙方负责，根据不同植物、

不同生长习性及不同气候条件确定不同的浇水量和浇水频次。其频次为每周

一次至二次，室内盆栽植物，应每周喷淋叶面一次，并及时清洗盆垫。保持

植物长势良好，无缺水、无明显病虫害、无枯死（叶）现象，因养护不到位

造成经济损失由乙方负责。

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16、大院内监控系统、门禁系统由甲方委托专业智能化公司负责，被委

托方的日常管理及费用由甲方负责。乙方协助甲方及维保单位做好日常巡查

及设备运行记录。

17、乙方负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的

年度维修养护计划。

18、其它与物业设施、设备的维护和管理有关的事项。

19、乙方要对服务区域设备施设进行投保费（公众责任或财产险）

，费用

由乙方负责。

第七章 其他

第二十八条 乙方应协助甲方做好会议、接待、培训、评标等秩序维护及

服务工作，所产生的额外费用由甲方另行支付。

第二十九条 乙方应配合甲方完成临时交办的工作，所产生的额外费用由

甲方另行支付。

第八章 违约责任

第三十条 甲方违反合同约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要

求甲方在一定期限内解决，逾期未整改的，乙方有权终止合同；造成乙方经

济损失的，甲方应给予乙方经济补偿。

第三十一条 乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有

权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损

失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十二条 乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有

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权要求乙方消退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方赔偿。

第三十三条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付合同

总服务费万分之十的违约金。

第三十四条 如无特殊原因，甲方逾期支付物业管理费（不包括其他承担

方物业费）

，每逾期一天，则甲方需额外支付管理费金额的万分之十违约金。

如乙方迟延提供或不能提供合法发票，则应向甲方支付管理费金额的万分之

十违约金。乙方不能因甲方未及时支付款项、或因其他承租方物业费收缴不

及时而擅自停止提供物业管理服务。

第三十五条 双方约定南城大院物业费由乙方负责收缴，并做好统计，其

他承租方（除甲方）如出现不及时支付物业费等情况的，甲方协助乙方收缴，

但甲方不承担相关违约责任。

第九章 附则

第三十六条 自本合同生效之日起十天内，根据甲方委托管理事项，办理

完交接验收手续。

第三十七条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，物业使

用人反映良好，可续订合同。

第三十八条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协

议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十九条 本合同之附件均为合同有效组成部分，本合同及其附件和补

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充中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第四十条 因房屋建筑质量、设备设施质量安装技术等原因，达不到使用

功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直

接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第四十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双

方应按有关法律规定及时协商处理。

第四十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管

理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，任意一方可向本物业所在地

的人民法院提起诉讼。

第四十三条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期

满三十天向对方提出书面意见。

第四十四条 本合同壹式肆份，甲方双方分别各执贰份，具有同等法律效

力。

第四十五条 本合同自签字之日起生效。

第四十六条 相关附件：考核标准及细则

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甲方：东莞市莞城建筑工程有限公司

（盖章）

法定代表人或负责人：

（签字或私章）

日期：

年

月

日

乙方：

（盖章）

法定代表人或负责人：

（签字或私章）

日期：

年

月

日

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考核标准及细则

甲方每月按照物业管理服务指标及考评表对乙方进行物业管理监管考

评，每月计算本月物业管理的考评分，根据月度考评分支付本月物业管理费，

扣分和评分不及格处罚按考评办法执行。

每月考评未扣分的满分 100 分，考核评分 90 分（含）以上为合格，全额

支付物业管理费用；每月考评分值不合格的，90 分以下部分每扣 1 分扣 500

元，扣完当月物业管理服务费为止。当年 2 次得分为 80 分以下，有权解除合

同。

甲方检查人员做好工作检查记录和投诉记录，检查中发现或受理投诉不

符合服务标准及细则的，按照考核标准确定扣分，向物业公司发出书面整改

及扣分通知书，物业服务中心负责人签字认可并整理保存。每月支付管理服

务费时，统计本月扣分累计数，对照考评办法评定是否合格，不合格的进行

处罚扣款。

项目

序号

服务标准

评分标准

日常管

理

001

根据合同要建立人员管理、安全管理、停车场管理、清洁

管理、绿化养护管理、设备设施和基建管理、客服会务服

务以及突发事件应急处理等各项物业管理制度。

每缺一项制度的扣 1

分

002

人员不能有违法犯罪、劳教等记录，必须是身体健康、具

备岗位所需知识和技能的合法、合格劳动者。相关岗位人

员要持有相关技术专业证书上岗，中标人对录用人员须严

格政审，同时须报采购人审核通过后方可上岗。

每发生一次不符合扣

0.5 分

003

重要出入口实行 24 小时值班和监控，整个区域做到 24 小

时有安全护卫人员巡查。

每发生一次不符合扣

0.5 分

004

确保管理区域未管理疏忽引起的火灾、治安刑事案件和交

通事故。

每发生一次不符合扣

1 分

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005

设立防火工作专责小组，全力配合相关部门做好防火工

作，负责大厦所有门窗、照明、公共区域电器设备开关，

及时发现和排除各种安全隐患。

每发生一次不符合扣

0.5 分

006

制定突发事件应急处理预案，必要时及时报警并报告甲

方，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

每发生一次不符合扣

0.5 分

007

每季度组织内部员工开展消防演练不少于 1 次，协助甲方

开展消防演习每年不少于 1 次。

每发生一次不符合扣

0.5 分

008

严格按规定查验进出物资，凭相关手续放行；做好值班记

录和闭路电视录像工作，录像资料至少保留一个月以上。

每发生一次不符合扣

0.5 分

09

无授权车辆不能进入执勤人员发现乱停乱放要及时通知

车主清理挪车，按照规定，对无授权车辆，违规停车超过

两个星期的，执勤人员要对车辆进行锁车处理。

每发生一次不符合扣

0.5 分

安全管

理

010

值班期间，不可做与工作无关的事情，譬如聊天、玩手机、

睡觉等。

每发生一次不符合扣

0.5 分

011

新入职安保人员必须通过两个星期的业务培训，单人安保

执勤岗位人员必须经过一个月的业务熟悉，才能独立上

岗。

每发生一次不符合扣

0.5 分

012

交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，制定可行管理

制度。

每发生一次不符合扣

0.5 分

013

委派专人负责停车指引，确保各类车辆按指定位置停放，

做到安全有序、整齐规范。

每发生一次不符合扣

0.5 分

014

建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生。

每发生一次不符合扣

0.5 分

015

办公区域内需设有规范的车辆行驶、禁鸣、停放等指示牌

或标示牌。

每发生一次不符合扣

0.5 分

016

未经甲方批准，不得擅自对区域内停放的车辆收取费用。

每发生一次不符合扣

1 分

017

根据用户需求书，其他与交通、车辆、停车场有关的不符

合管理服务标准的事项。

每发生一次扣 0.5 分

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清洁管

理

清洁管

理

清洁管

018

清洁范围包括办公楼公共部分、办公室内部、卫生间、停

车场、电梯、建筑物外墙、设备房、设备管线、

、道路等。

每发生一次不符合扣

0.5 分

019

建筑物生活用水水池定期清洁，每半年由市疾控中心对生

活用水水质检验 1 次，确保供水符合卫生标准，无二次污

染及隐患。

每发生一次不符合扣

0.5 分

020

梅雨季节做好通风和除湿措施，根据需要对墙面进行除霉

处理。

每发生一次不符合扣

0.5 分

021

由甲方和乙方共同制定详细的工作制度和管理规定，对工

作质量进行考核，重大项目实行前须征得甲方同意方可实

施。

每发生一次不符合扣

0.5 分

022

乙方按工作程序对管辖范围内的场所进行清扫保洁，严格

按照工作标准，做到全天候、全方位保洁，特别是卫生间

要做到定人定点定时管理、巡查、监督。。其中，停车场、

运动场、大院通道要每周清洗一次。

每发生一次不符合扣

0.5 分

023

保持房屋立面、公共楼梯、区域内广场、道路等整洁，办

公楼及地下车库内无乱堆放杂物现象；收集、清运垃圾，

做到日产日清；保持污水排放通畅；定期清理化粪池、垃

圾箱。

每发生一次不符合扣

0.5 分

024

定期灭杀蚊、蝇、鼠，白蚁、蟑螂等害虫，做到无滋生源，

消杀使用的药物必须是环保、对人体无害的优质产品，且

药物品牌须经甲方认同，同时消杀作业须由有相应资质的

人员进行操作。

每发生一次不符合扣

0.5 分

025

保持所有公共区域、会议室及办公室清洁，办公室和卫生

间每天清洁 2 次，并确保地面、桌面、家具表、里等干净

整洁，报纸、物品堆放整齐，不见废弃物、污渍，卫生间

保持卷纸、擦手纸充足和洁净无异味。

每发生一次不符合扣

1 分

026

按工作程序对范围内的场所进行日常定期的清扫和不定

期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁。

每发生一次不符合扣

0.5 分

027

每月公共区域消杀 4 次，白蚁防治 4 次

每发生一次不符合扣

0.5 分

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理

028

卫生间做到按标准每隔两小时巡查清洁 1 次。

每发生一次不符合扣

0.5 分

029

污水排放畅通，每季度清理化粪池不少于 1 次。

200 元

030

清洁检查不可有灰尘，每天不定时考核一次。

每发生一次不符合扣

0.5 分

031

认真做好花木生长状况的检查工作，发现问题及时向甲方

以及绿化公司反馈。

每发生一次不符合扣

0.5 分

032

植物长势良好，无缺水、无明显病虫害、无黄叶、无灰尘、

无枯死现象。对于各类花木的养护，要求在有相应资质的

技工指导下进行。

每发生一次不符合扣

0.5 分

033

每 10 ㎡绿地内黄土裸露面积累计不超过 1 ㎡，且每块面

积不超过 0.5 ㎡。

每发生一次不符合扣

0.5 分

034

造型植物形态明显、修剪整齐。

每发生一次不符合扣

0.5 分

035

绿地无垃圾、杂物，无明显杂草、无积水及随意占用现象。

每发生一次不符合扣

0.5 分

036

绿化异常区域有相关提示性标识，主要植物设介绍性标识

牌。

每发生一次不符合扣

0.5 分

037

养护工作不影响工作人员正常办公。

每发生一次不符合扣

0.5 分

038

植物品种多样、更换及时、搭配适当、符合环境的要求。

每发生一次不符合扣

0.5 分

039

制定设备设施使用运行制度，定人、定时开、关设备，及

时发现设备设施的隐患，发现问题及时处理，防止安全事

故发生。

每发生一次不符合扣

0.5 分

040

建立设备设施维护保养制度，应由乙方承担费用的维修保

养项目，乙方应及时处理，并定期向甲方汇报（重要事故

及时汇报）

；应由甲方承担费用的维修保养项目，乙方应

将情况及时报告甲方，并积极落实处理方案。

每发生一次不符合扣

0.5 分

041

严格实施保养计划，每周定期保养与日常保养相结合，并

将保养的情况如实记录，甲方根据需要可以抽查相关的保

养记录。

每发生一次不符合扣

0.5 分

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042

不论何种配件、技术原因，一般性故障当天维修好，中型

故障两天内维修好，大型故障一周内维修好。故障维修期

间，须提供替代配件或设备，确保不影响会议使用。

每发生一次不符合扣

0.5 分

043

消防系统保养须达到国家相关标准或行业标准，确保消防

系统能正常可靠运行，每年对消防器材和设备进行一次全

面的检查。

每发生一次不符合扣

0.5 分

044

加强对大楼内外所有照明灯具(含景观照明)、线路、开关

的日常维护检修，确保正常、安全使用。

每发生一次不符合扣

0.5 分

其他事

项

045

物业服务不到位，被业主有效投诉，或对业主的相关投诉

处理不及时、又未跟踪解决，

200 元

046

不服从甲方的领导，未按时完成交办的工作任务并酿成后

果。

200 元

047

员工仪表仪容不整、行为不规范，未使用文明用语，不按

规定服着装、不佩带牌。

200 元

048

日产日清，不留陈垃圾，发现应清理未清理的

200 元

049

垃圾箱(桶)外观整洁，发现一处不合格扣

50 元

050

办公室（卫生间）有异味或地面、池面有异味或有秽物，

视情节扣

200 元

051

物业管理人员对装修施工现场实施严格监约管理,及时纠

正或制止施工人员违规行为，无重大事故，管理记录完整。

200 元

052

业主报修，维修人员应在 30 分钟内到达。

50 元

053

容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措

施。专业技术人员和维护人员严格进守操作规程与保养规

范.

200 元

考核分：

考核项目：

南城大院

考核时间：

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考核单位：

业主单位：

负责人：

时间：

负责人：

时间：

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第 50 页 共 51页

阳光合作协议

甲方：

乙方：

甲乙双方于

年

月

日签署了《……合同》（以下简称原合同），为

加强双方阳光合作，保证职员职业安全，甲乙双方经协商签订本协议并作为双方共同遵

守的阳光合作行为准则。

一、甲方责任

1.甲方有责任向乙方介绍本单位有关采购管理通用原则和本协议的规定。

2.甲方有责任对本单位相关人员进行阳光合作教育。

3.甲方人员应严格遵守本单位有关阳光合作管理的规定，不得接受乙方任何形式的回

扣、实物、现金、有价证券、礼券等有价物品，不得参加乙方提供的旅游或其他可能影响职

务行为公正履行的活动。

4.甲方人员如违反阳光合作管理制度及本协议规定，甲方视情节轻重、影响大小给予行

政及经济处罚。

5．对于乙方举报甲方人员违反阳光合作规定的情况，甲方应及时进行调查，根据调查

情况进行处理，并将调查结果向乙方反馈。

6.接受举报的一方应为举报方保密，不得对举报方进行报复，对举报属实和严格遵守《阳

光合作协议》的合作方，在同等条件下给予后续合作的优先权。

二、乙方责任

1.乙方应保证乙方人员了解甲方有关采购管理通用原则和及本协议的规定，并遵照执

行。

2.乙方不得以任何形式给予甲方人员回扣、赠送实物、现金、有价证券、礼券等有价物

品或提供旅游等其他可能影响职务行为公正履行的活动（以下统称“财物”）

。

3.乙方有责任接受甲方对乙方在合作期间阳光合作管理执行情况的监督，并对甲方相关

调查工作主动配合。

4.乙方有义务就甲方人员任何形式的索取或收受财物行为及时向甲方（直接联系人为东

莞市城市工程建设集团有限公司综合事务部）举报。如乙方或其人员向甲方人员给予财物，

或甲方人员向乙方索取财物，乙方满足其要求并且未向甲方举报的，一经查实（包括但不限

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于被甲方核实属实，或者被司法机关或第三方核实属实的），甲方将在内部通报；乙方除应

向甲方赔偿由此给甲方造成的损失外，乙方还应向甲方支付相当于原合同总价的 10%的违约

金，并对乙方知情不报人员进行相应处罚；连续出现 2 次及以上类似情况或者如因乙方在合

作期间贿赂甲方人员，被司法机关立案查处核实属实的，甲方有权解除原合同，如甲方解除

原合同的，则乙方应退还甲方所支付的所有款项并按原合同与本合同约定承担违约责任，且

五年之内不得作为城工集团（东莞市城市工程建设集团有限公司及下属子公司）合格供应商。

5．甲方接受乙方实名或匿名举报，保证为举报者的信息保密，常设举报部门及电话：

举报受理部门：东莞市城市工程建设集团有限公司综合事务部

城工集团举报邮箱：dgcgjt@126.com

城工集团举报电话：*开通会员可解锁* （周一至

周五 9:00-12:00 和 14:00-18:00）

邮寄地址：东莞市南城街道城市风景街 8 栋，东莞市城市工程建设集团有限公司综合事

务部收，邮编 523000。

三、其他

1.本协议是原合同的补充协议，与原合同有同等法律效力。

2.本协议一式陆份，甲方执肆份，乙方执贰份,具有同等法律效力。

3.本协议经双方签署后生效。

甲方（盖章）：

乙方（盖章）

：

法定代表人（授权代表）：

法定代表人（授权代表）：

签约日期：

年

月

日

签约日期：

年

月

日