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附件 1
政府采购项目
采 购 需 求
项目名称：佛山市老年干部大学 ２０２５ 年度
物业管理服务
采购单位：佛山市老年干部大学
编制时间：２０２５ 年 ２ 月
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html佛山市老年干部大学 2025 年物业管理服务采购需求
一、项目概况
1.服务区域范围 佛山市老年干部大学由佛山市老干部活动中心和佛山市老年大学两部分组成，合
计建筑面积达
16324 平方米，主要用于组织市直老干部开展老年教育工作、开展有益
于身心健康和社会主义两个文明建设的各项活动。
佛山市老干部活动中心（包括行政楼和关工委办公区域）位于禅城区垂虹四街一
号，建筑面积共
8482 平方米，内设健身室、台球室、麻将室、桥牌室、象棋室、乒乓
球室、阅览室、书画习作室、卡拉
ok 室、展览厅、排练厅、多功能歌舞厅、会堂、会
议室、接待室等
39 个厅室。佛山市老年大学校区位于禅城区卫国路 69 号，建筑面积
约
7842 平方米，配有教室、展览厅、演出厅、书画室、音乐室、舞蹈室、资料室等各
种教学场所以及多媒体、电脑、钢琴、古筝等各种教学设备。
2.设备、设施情况
序号
区域
设备名称
数量
单位
备注
1
老年大学
校区
智能化系统
1
套
含监控、门禁
2
空调
108
台
3
消防系统
1
套
4
供电系统
2
套
5
生活水系统
1
套
6
道闸
3
套
7
给排水系统
1
套
8
防雷系统
1
套
9
自动远程监控系统
1
套
10
生活、消防水池
1
套
11
化粪池
1
套
12
佛山市老干
部活动中心
智能化系统
1
套
含监控、门禁
13
空调
99
台
含中央空调 2 套
14
消防系统
1
套
15
供电系统
1
套
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html16
生活水系统
1
套
17
给排水系统
1
套
18
防雷系统
1
套
19
生活、消防水池
1
套
20
化粪池
2
套
二、需求内容明细
1.环境卫生与保洁管理 （
1）工作区域包括学校范围内、大门外以及停车场的环境卫生，校内包括围墙内
所有教学区域（走廊、栏杆、宣传栏等户外设施）、宿舍楼、饭堂、报名处、办公场所、厕所、垃圾箱、下水道、墙体、校道及其它公共场所的清洁卫生，垃圾的收集。
（
2）实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督。负责每天上、下午学校内通
道、垃圾箱、厕所、下水道、办公场所、停车场、宿舍及其它公共场所的清洁，每天所有垃圾日产日清，办公场所和教学区域保洁时间为早上
8:00 至下午 5:30，每天巡回
保洁
8 小时，确保以上区域内无果皮纸屑、饮料罐、泥土、污渍等脏物；定期进行防
疫处理，每周不少于
1 次灭杀蚊子苍蝇等四害。
（
3）在各楼层及车场设立公共垃圾桶，由清洁工定时清运、处理垃圾（包括联系
环卫部门运出处理），每天定时清运、处理
2 次。
（
4）垃圾桶按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹。
（
5）楼内垃圾实行袋装化，定时收集各楼层垃圾，并更换垃圾袋。定期对公共垃
圾桶进行清洁或清洗。
（
6）清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。对人员出入频繁之地，进行不间断
的走动保洁。及时清扫地面积水、垃圾、烟头等，保持地面干净、无杂物、无积水。
（
7）楼内公共通道地面干净、无污渍；墙面，干净、无灰尘、无污渍；门框、窗
框、窗台无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘；盆栽植物无积尘。
（
8）楼梯梯步表面干净无污渍，扶手栏杆表面干净无灰尘，墙面、天花板无积尘、
蛛网。
（
9）定期清扫设备机房，要求无卫生死角、无积尘，目视无蜘蛛网、无污渍、无
水渍。天台定期清理排水口。
（
10）对楼内公共设施进行擦抹保洁。擦净、抹净各楼层内教室、会议室、图书
馆、办公管理用房、接待室、储物室等内的桌、椅、台家具。
（
11）钢琴课室、电子琴课室、古筝室等教学设备根据要求定期用干毛巾进行擦
拭。
（
12）定期清理排水口，以免堵塞下水道。
（
13）清洗及保洁各楼层的洗手间，要求地面干净，无污渍、无积水，大小便器
表面干净、无污渍、有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，墙壁表面干净。
（
14）各楼层洗手间定时添置大卷纸、洗手液、洁瓷精。办公室定期添置纸巾。
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html（
15）绿化带及喷水池内无杂物，喷水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青
苔等污垢，水池无异味。
（
16）电梯内四壁光洁明亮，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾
无杂物，按钮表面干净无印迹。
（
17）电器设施、灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。开关、插座、配电箱无积
尘、无明显污迹。
（
18）消防栓、消防箱和公共设施，保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、
灭火器保持表面光亮、无积尘、无污迹；监控摄像头表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
（
19）确保厨房及就餐环境的清洁卫生，每天就餐前及就餐后各清理 1 次食堂
就餐区，
厨具、餐具在就餐结束后统一集中清洁，并按规定清理厨余垃圾。
（
20）定期对化粪池进行检查和清理，坚决杜绝溢出现象。
（
21）垃圾分类：负责处理服务区域内垃圾分类工作，配合相关部门处理特定类
型的垃圾。垃圾投放点按规定标注垃圾分类标志。
（
22）垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）清运处理、督
促装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合广东省及佛山市有关法律、法规规定。
（
23）垃圾清运、处理的范围分为：日常办公垃圾、日常生活垃圾、日常厨余垃
圾、建筑垃圾、公共通道、园林、
道路等的综合垃圾。
（
24）中标人要结合物业项目的实际，制定生活垃圾分类管理制度和操作规范。
（
25）合同期内每年至少组织 2 次工作人员进行垃圾分类知识培训及作业操作规
程培训，熟知垃圾分类的基本知识和垃圾分类作业流程及要求，严禁办公、生活及餐厨垃圾混合收集。
（
26）中标人协助在采购人办公室设置可回收物收集容器和其他垃圾收集容器；
在卫生间（茶水间）、食堂设置餐厨垃圾收集容器和其他垃圾收集容器。
（
27）按时清缴垃圾清运费用，建立垃圾分类专项台账，包括但不限于各类垃圾
清运量、清运流向，检查情况。
2.安保及秩序管理服务 （
1）安全保卫工作中使用的工具、器材、服装的由中标人负责。
（
2）要求门卫 24 小时站岗（值班），配合采购人落实必要的安全防控措施，对服
务区域来人来访人员通报、登记、证件检查等。
（
3）全天候负责区域内正门、侧门、区域通道、围墙、教学楼各楼层/区域内办
公室及公共走道交通及每天
24 小时巡逻、值勤。日常安保及秩序管理服务符合 GA/T
594-2006 规范的要求。
（
4）全天候负责监控室的安保监控工作，监控室实行每天 24 小时全天候值班，
监控员要求持有消防设施操作员证或建（构）筑物消防员职业资格证，持证上岗。控制非必要人员进入中控室，保证各控制箱、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置。
每班 1 次检查各类信号是否正常
并做记录。出现报警信号后，立即报告，并迅速赶到事发现场进行处理。
（
5）执行当地公安部门关于服务区域范围内的安全保卫工作方针、政策和有关
条例。认真做好各种应急预案，并报备采购人审查。遇恶劣天气（如台风、雷雨、酷暑和极潮湿等）或突发事件须及时出示警告牌，并记录和保护相关资料。
（
6）及时制止服务区域内的不文明及违法行为。
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7）建立防火制度和安全操作等制度。每半年 1 次开展防盗、防火宣传。
（
8）按公安、消防等行政部门要求，发布、张贴有关政策法规的宣传资料。
（
9）巡逻范围包括服务区域内的公共区域、绿地带、设备用房和各办公楼（区域）
及采购人指定场所。
（
10）处理各种突发事件。严重事件及时报警。
（
11）每月至少巡视消防器材和设备 1 次，负责采购人消防安全日常查询查管理，
确保消防器材随时处于完好状态，无损毁、无丢失，确保器材在有效期内，并监察消防通道是否通畅无阻，及时通知消防维保单位进行保养和维修。
（
12）停车场车辆管理：根据采购人要求放行车辆，做好车辆出入登记。保证教
职工的自行车、机动车等各种车辆停放有序，按规定停放到指定地点，做到车辆停放规范、整齐、安全。建立健全完善停车场指引标识、对车场内进行定期巡查并反馈异常情况给采购人、协调管理停车场内设备设施安全事项。
（
13）全天 24 小时对停车场实施管理，严格执行采购人停车场管理制度或临时
特定要求，负责对停车场、车辆停放进行管理，维护车场交通秩序，确保道路畅通。
（
14）负责车场交通配套设备、设施的使用管理及简单维修和日常保养，及时发
现在停车场和学校辖内发生的交通事故及交通设施的损坏，并积极协助采购人妥善处理。
（
15）负责采购人重要接待及会议的车辆协调、指挥及周边停放管理工作，准确
了解车场内固定车位、机动车位上车辆停放数量，对未经允许超时停放在非固定车位上的车辆要及时通知驾驶员驶离，同时对违规车辆进行登记。
（
16）每 4 小时对车场车辆巡视 1 次，检查车辆是否有漏油，窗门是否关好等情
况，如发现上述情况要及时通知车主或采购人，并做好相应应对措施；及时清理车场内的垃圾、杂物，保证车场的清洁卫生。
（
17）停车场免费提供给干部职工和上课教师停放车辆，不得对外经营收费。
3.绿化养护与管理 （
1）室内外绿化的养护和管理（工具、肥料及农药由中标人提供），规划布置，
科学合理布置室内绿化摆放，提高绿化美化水平，营造优美整洁、文明有序、和谐安宁的环境，提升学校的形象。
（
2）根据采购人的要求进行校园绿化美化工作，根据采购人的合理需求提供苗
木、盆栽及室内绿化、时花更换等服务。绿化管理及养护措施落实，安排人对树木、花草进行浇水、修剪，结合实际及时施肥和防虫害，绿化保养达到养护标准。
（
3）负责养护学校室内室外所有绿化区域的植物。根据不同的树木、花草，采取
相应的养护办法对它们进行培土、压沙、施肥、修枝、剪叶、补苗、淋水、除杂草和防病虫害。
（
4）负责绿地清洁、落叶清理及草坪的保养、补种及日常维护工作，草坪绿期达
360 天以上，保持草坪平整，留茬高度在 40mm 以下，剪草频度应根据不同季节的实际需要由中标人确定。草坪管理中所需要的机械、肥料及补种所需要的草种等由中标人承担。
（
5）全面负责灌木丛、各特色植物的浇灌、修剪及所有绿地、树木防治病虫害以
及施肥工作，保证灌木林内不留杂物、不缺水。施肥的时间间隔根据实际而定，但每季度应不少于全面施肥
1 次。杀虫的时间与次数由中标人根据实际需要而定。
（
6）每月 2 次清理绿化区域内的鼠迹、蟑迹和鼠洞堵塞， 清理绿化区域内乱张
贴和乱搭挂物；每天清理花盆、
绿化地中的垃圾、杂物。
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7）及时修剪即将掉落的枯旧树枝，确保安全。
4.建筑设备设施的维修维护与管理 （
1）中标人应根据采购人需求配备所需的各种专业技术人员、维修和操作人员，
此项服务所需的工程人员须为中标人自聘人员，担负高低压值班人员应持有特种作业操作证（高压电工作业）。
（
2）负责采购人配套水电设施、设备的维修、养护、运行和管理，负责校区范围
内的所有水电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、监控系统、室内外照明等）的运行管理、日常维护保养，对用水用电和重点部位设施的经常性检查与维护。
（
3）制定设备安全运行管理制度和岗位责任制，制订定期检查、测试、监督、维
修保养的记录和操作规范，并保证严格执行。
（
4）保证各项设备良好，运行正常，合同期内无重大管理责任事故。凡因操作不
当导致设备损坏的，由中标人按实际维修费用赔偿。
（
5）建立设备台帐，项目齐全，目录清晰，管理完善，可随时查阅。
（
6）保障设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害及水浸等现象发生，
如因中标人管理不善而造成损失的，由中标人按实际损失予以赔偿。
（
7）负责公共设施设备的维护管养，并监督由采购人委托的维保公司对重大设
施设备如消防系统、高低压系统、电梯系统、中央空调的设施设备年度保养计划工作及落实情况，必要时必须出具专题书面报告采购人。每学期开学前做好教室各项教学设备设施的检查，开学后每周检查一次，确保正常使用。
（
8）负责除高压电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管
理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调冷水机组及空调系统、消防报警及灭火系统、安全监控系统、通信设备系统、校区能耗、节能监管系统等等。
（
9）给排水系统：负责雨水管、排污管、给水管、天面水池（消防、生活）、地
下消防水池、集水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和应急抢修。
（
10）照明及动力等电力系统：负责包括配电房末级开关后的电力系统，各层室
内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。
（
11）避雷系统（含防感应系统）：负责日常管理、保养、维修等工作，负责设备
系统年检工作的落实与监督，年检费用由采购方支付。
（
12）空调系统：负责中央空调系统、多路冷媒空调、通风系统的日常管理、使
用、保养和一般性维修工作；抽排风机、卫生间排风机及楼内全部分体和柜式等空调机的管理、保养、维修工作，负责监督落实空调维护保养公司（维保公司由采购人指定并支付相关费用）对主机专业维保及大修工作。对分体空调例行检查、保养，冬季中央空调主机开机保养每月一次。
（
13）安全监控系统：负责监控主机系统、每层监控摄像点、录像设备、电脑抓
拍即时打印设备的日常管理和使用。
（
14）负责物业范围内所有基建设施、机电设备、给排水、外装饰、办公家私、
办公电器设备的管理、维修、维护和保养。两个校区楼宇主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。
（
15）对物业范围内的办公家具进行简单的维修，对物业范围内的办公电器设备
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（
16）维修上述设备、设施维修更换所需零配件的单个采购价格在 100 元（不含）
以下的由中标人负责，单个采购价在
100 元或以上，且不属人为事故破坏的，由采购
人支付相应费用。
（
17）中标人应按有关要求自觉做好课室的节能管理工作。根据采购人提供的课
程时间安排表，加强巡查，关闭浪费能源的用电设备，及时制止各种浪费能源的行为。
（
18）供电系统
①负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用、保养和一般性维修；按照
变压器、配电柜管理规范和标准进行值班巡查，并做好记录；每年对高、低压配电房的变压器、配电柜等设备保养不少于
2 次。
②高低压房实行每天值班巡查监控，维修维护学校低压配电系统，按时记录低压
配电系统运行情况；保证
24 小时正常运行，出现故障立即排除。除特殊紧急情况外，
限电、停电按规定提前通知到采购人并经采购人同意方可执行。
③负责备用发电机组的日常管理、使用和保养，要求每两周开机运转一次（30 分
钟
/次），以保证发电机组可随时启用。
④维护好照明及动力系统。包括低压配电房末级开关后的电力系统，如各楼层室
内外照明、开关插座、所有配电房、母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。负责监督落实高低压维护保养公司（维保公司由采购人指定并支付相关费用）维保工作。
⑤管理、维修和维护校园的电路、照明系统、制冷系统（消防系统），确保以上
系统时刻处于良好的运行状态。
⑥确保所有系统（含照明、消防系统、送/抽风系统及报警系统等）工作正常、
场所卫生整洁。
⑦按时开启、关闭校园路灯、园林灯，按规定时间开启、关闭校园各建筑物的电
源总开关（按规定时间开、封闭各场地）。
⑧制定临时用电管理措施，配电室管理严格按国家标准操作运行。 （
19）给排水系统
①负责排雨管、排污管、给水管、水池（消防、生活）等全部给排水系统的日常
管理、养护、一般性维修和急修，设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
②确保所有建筑物及供给区域给排水畅通，汛期道路无积水，楼内无积水、浸泡
发生。如发生浸泡等情形，经确认为中标人责任的，由中标人承担直接经济责任。
③高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施，供水计量及收费严格执行有关部门
规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户或各个相关部门。
④遇有事故，维修人员在规定时间内抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事
故。
⑤确保下水管道的畅通，及时疏通堵塞的厕所、地漏及下水道。 （
20）建筑物及配套设施：
①多功能厅设备：负责多功能厅座椅、会议台及舞台设备的维护和更换。 ②负责办公楼主体工程、内外装饰工程和周边范围内土木建筑及附属配套设施的
日常维护及简单维修，包括：地库、天面、地面、楼梯门和道、走廊、天花、洗手间及设施、阳台、门窗门锁，防火门等设施。
③每天每班对房屋建筑物的楼面、地面、屋顶、玻璃幕墙及配套设备设施巡检 1
次，出现问题及时报告采购人进行维修。
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html④负责学校内修缮施工，工程人员要做好工程安全施工监督。每一维修项目，事
先应分析原因，区分责任，做好解释工作，及时制定维修方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。
⑤负责自动门的日常维护和简单维修，办公楼内人行通道闸机等日常维护和保养。 ⑥负责对监控管理中心各设备（录像机、电脑、显示器等）及外围、车场、各楼
层、监控摄像机、各楼层红外线防盗点、录像设备、线路等设备每月检查
1 次，确保
服务器、数据、线路、终端等监控设备完好。
⑦负责制定房屋、设备设施、机械、工具、物品、用具等管理制度和使用规定，
配合采购人保管、整理、编排采购人移交的与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等，并安排专业人员进行专门管理。
⑧对校区道闸系统、门禁系统、监控系统实施专业维修（护）保养，确保服务器、
数据、线路、终端设备完好无损；对各类出、入闸门，显示屏每天每班次巡查
1 次，
每周巡查
1 次，确保服务器、数据、线路、终端设备完好无损。如有损坏，须即时上
报至采购人进行维修。
（
21）市政公用设施管理
①保证公共配套服务设施完好，无随意改变用途。 ②保证公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。 ③保证校区内道路畅通，路面平坦，交通标志完好。 5.人员进驻、管理及其他服务要求 （
1）进驻管理：中标人应仔细查阅、熟悉所有整个物业管理服务区域的设计图
纸，熟悉服务区域内的设备设施系统，鼓励服务人员从物业管理及采购人角度对物业管理工作提出专业管理意见和改进方案。
（
2）档案管理：中标人应建立物业管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存
档工作。建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱、盒、柜内。做好档案资料的保密工作，
确保相关信息不外泄。中标人要建立资料的收集、分类整
理、归档管理制度。
（
3）客服服务：中标人须负责统筹安排采购人校区范围内的客服服务工作，客服
人员主要负责在大堂和各楼层对学员和来访人员进行引导，人流高峰期负责电梯控流工作，做好排队区域划分和摆放指引提示牌。楼层服务员负责下课后对教室进行巡检，检查课后是否有师生逗留教室，若有则劝导离开；检查教室设备设施是否关闭，若有则及时关闭。在大堂设置前台服务，包括来访客人招接待登记指引、疫情防控管理、咨询答疑指引、代收快递、信件、报纸派发，应急任务等业务；须设立服务热线与指定专人为采购人提供来访接待、车辆停放、工程报修、施工申请、会议室申请等各类日常服务、咨询和投诉服务，第一时间跟踪落实采购人的服务需求与处理进度，及时沟通突发情况及有关问题。餐厅服务人员，做好餐厅的日常服务保障。
（
4）日常管理服务要求
①物业人员要按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，公
众岗位如安保、保洁、工程人员体形、身高要符合标准。保安人员除着统一的制服、配戴工作证外，执勤人员还须佩带对讲机、警棒、电筒等装备，并保持良好精神状态。中标人须严格落实物业安全责任，中标人所聘用人员须有符合国家规定的上岗证，要对人员过往进行审查，确保没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用须经采购人审定。为保持稳定，在同等条件下，中标人应优先聘用采购人推荐的用工人员。对服务质量
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html差，不配合工作人员，采购人有权要求中标人对其采取相应的惩罚措施，或责令中标人另行派遣人员。
②采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权、协调权以及特殊情况下
（如重大接待、突发事件、灾害天气等）的调配权。中标人在合同签订后应将拟安排工作人员名单及工作经验证明材料交采购人审核，工作人员的数量及配置要求须符合采购需求，否则采购人有权按违约处理。在总人数不变的情况下，采购人可在总人数10%范围内对人员工作岗位进行调整，中标人须根据采购人工作要求，适时调整工作方式和内容，具有可提供公众服务的能力。同时，中标人的服务人员须听从采购人调动指挥。
③中标人须严格按照双方约定的工作制度及工作流程，落实检查监督机制，确保
各服务内容安全落实；严格按照保密制度进行管理，具有反应迅速，成效明显的应急预案；提供标准化、专业化、精细化、品质化的服务，每年对所有服务人员进行不少于
2 次的专业培训；
④中标人全部工作人员符合政府用工标准要求，与该项目所有人员签订劳动合同，
按政府相关规定购买相应的劳动、医疗、失业等社会保险和住房公积金等。
⑤中标人在合同期限内，经采购人同意的外委项目，中标人必须提供服务公司的
资质文件，此外委项目所产生的一切费用及后果均由中标人承担。
⑥中标人的工作人员必须遵守采购人有关规章制度和管理规定，并且按相关规定
签订保密协议，不得将泄漏采购人相关工作秘密、个人隐私，如有违反或损害采购人利益的，采购人有权要求中标人更换物业管理人员，中标人应当在
7 日内予以更换，
造成严重后果的，根据事件性质，追究相应的违约责任。
⑦中标人应全力推行质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系，做
好本项目在绿化、工程、安保、维修、保洁等专业服务，利用现代化、信息化管理手段不断优化物业管理服务，制定物业管理发展规划和各项规章制度，并全面贯彻执行。积极协助采购人做好节电、节水、节油等节能降耗工作。
⑧采购人对物业服务要求精细化管理，要求物业管理服务具有高标准、高水平管
理措施。中标人应根据该项目的管理特点尽可能地利用信息化技术手段如物业管理运营系统、考勤信息管理、物业管理仓储管理系统、安保巡更等信息化技术手段，提升物业服务品质。
⑨中标人负责属下员工的职业道德教育、业务知识、安全管理工作，并能根据采
购人的行业形象规范各项服务；定期接受采购人对服务工作满意度的测评，若测评不满意，采购人保留提出更换服务人员的权力。如果中标人的派驻人员受到采购人的工作人员或其他人员
3 次以上投诉，经查证属实，确实违反了合同约定和相关管理规定
的，采购人有权要求中标人更换该派驻人员，中标人应当在
7 日内予以更换。
（
5）安全管理服务要求
①根据采购人实际要求，中标人对采购人的物业管理方案、组织架构、人员录用、
工作人员须知及相关的管理等建立各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。中标人针对该项目的组织架构及员工队伍必须保持相对稳定，对一些重要岗位须做好人才储备，管理人员（部门主管以上）及一些重要岗位人员在项目的任职时间不少于
1 年（采购人要求更换的除外）；项目主管调整须报采购人书面同意，其他
管理人员调整须报采购人备案。中标人每月需向采购人提交项目员工的工资报表及加班费用发放表，采购人如认为有必要可查阅中标人的财务状况及财务报表。
②中标人和所属物业服务人员必须遵守采购人的各项规章制度。
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html③保密要求：中标人要坚决贯彻执行党和国家有关保密工作的方针、政策、法律
法规以及省、市有关保密工作的安排，与采购人签订保密协议，接受采购人关于《保密法》及其他保密法规、制度实施情况的监督检查。进入物业范围内的领导办公室进行清洁服务时，并严格遵守保密规定。中标人需在投标文件中提供保密响应措施。
④落实安全责任制，制定应突发急事件处理办法，适时组织相关培训和演练，妥
善处理突发应急事件。加强对用水用电和消防重点部位设施的经常性检查与维护。检查重点：照明线路、灯具、消防及其它所有设备设施，消除安全隐患，防止发生安全事故。
⑤负责各办公区域安全防范、保卫工作，完善和落实各种安全管理措施，协助采
购人加强机关内部管理，保障机关人员人身财产和公共财产的安全，维护机关良好的工作秩序、生活秩序，保证机关正常工作的开展；协助采购人对来访人员进行登记，处理
8 小时之外、节假日来访人员或其他对外事项，同时制定较为完善的安全保卫、
疫情防控应急方案。
⑥保安人员须认真履行安全保卫工作职责，熟悉学校办公楼各层及周边的概况、
布局；实行大门
24 小时值班制度，密切监视进入学校内的来访人员动态，对可疑人
员要进行全程监控，对可疑物品，必要时可要求来访人员接受开包检查。如遇可疑情况要清楚记录、妥善处理并逐级汇报；重大治安问题和事故及时向采购人汇报，并采取果断措施，控制事态发展。
⑦负责制定和健全的学校出入登记管理制度。严格执行物品进出管理，对大件物
品的进出要进行询查，并核对物品与放行条清单是否一致，无误方可放行；对合作服务单位、人员进行建档管理；规范保安员的言行举止，对来访人员要礼貌周到，耐心介绍来访登记管理规定，热情办理有关来访登记手续，如发生此类事件，由此造成的一切后果由中标人承担。
⑧如学校内有施工作业，需预先审核施工方案、施工现场要派人员全程跟进，并
对施工人员及施工物品的出入要进行检查登记；施工队用电、动火必须符合消防管理规定，须经采购人同意。如发现问题要及时纠正处理并上报，避免安全隐患及漏洞造成其他事的发生。
⑨加强与周边区域消防、公安、街道、卫生等单位的沟通、协调、联动。做好学
校内重大突发情况和事（案）件的报警和救助工作。对学校范围内发生的侵犯采购人工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况，安保人员应当予以制止，并采取救助行动。
（
6）其它服务要求
①本项目采用包干制，中标人在其服务范围内的一切费用，包括但不限于物业员
工的工资、社保、加班、奖金、福利、医疗、保险、管理、税务等费用，以及物业公司提供物业管理服务所需工具、材料、设备、维修等费用，其他意外造成的损失，双方约定物业公司负责费用（包括但不限于：零配件单件、单项、单个配件
100 元以下
（不含）日常小型维修、校园专业除
“四害”消杀、水池清洗；景观、布置的营造；绿
化养护；服务用房区域、会议室、大堂、贵宾室及饭堂等绿植配置；垃圾清运费用、垃圾筒购置费用等均由中标人负担等），以及物业公司负责的其他费用（包括但不限于：员工发生工伤事故或违法行为产生费用等）。投标人需提供承诺函并加盖公章。
②中标人应以服务佛山市老年干部大学为宗旨，在采购人统一领导、安排、指导
下，按自负盈亏、独立经营、独立管理的原则承担有关项目管理。管理所需人员工资、住房、福利待遇、服装装备、工伤责任以及常用的易损工具、卫生易耗品添置等由中
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html标人自行承担。在管理服务期内由于中标人责任造成群众、大楼工作人员人身伤亡和财产损失的，由中标人承担全部责任并负责赔偿。中标人工作人员在办公楼范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担全部责任并负责赔偿。
③中标人建立监督、奖罚机制，物业内管理监督由采购人专人负责。中标人在管
理上属人为因素管理不当造成损失，由中标人负责赔偿损失，情况严重的采购人有权解除合同，并要求中标人承担相应的违约赔偿责任。
④中标人要具备利用自身资源临时应急抽调含清洁管理、安全保卫、各项设备设
施的使用、维护和管理、会务接待等各工种人员的能力，一次性满足采购人特殊情况下（如重大接待、突发事件、灾害天气等）使用人员的需求。在
1 小时内一次性不少
于
5 人的调遣能力，确保应急处理。为避免影响采购人工作，抽调人员须为中标人的
正式员工。采购人在物业范围内举办的大型活动，中标人要适当增加人员满足各项活动的服务管理要求，不另外增加费用。投标人需提供承诺函，格式自拟。
⑤为保证该项目的管理服务水平，拟配备的物业服务总人数以及各岗位设置人数
合理、资质满足服务要求，保证工作正常开展及设备的正常运转，须列项说明。有关项目重要人员的聘请和更换应提前通知采购人。
⑥负责采购人的全部消防主体责任，负责对设施、设备的使用和管理及火灾的报
警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。建立义务应急消防队伍，在出现消防事故
5 分钟内应至少有 5 人以上到达现场，进行紧急扑救。做好消防知识的培训和宣
传，服务期内组织大楼综合消防应急演练每年不少于一次。
⑦凡因不可抗力因素导致合同期限内物业设施损毁、损坏，不作违约责任处理（不
可抗力指自然火灾及九级以上强台风、暴雨、地震等），但一方违约后才出现不可抗力的不能免除该方的违约责任。
⑧合同期满或因中标人原因，采购人提前解除合同的，中标人必须按采购人的要
求按时撒离校区，并做好物业管理服务事项交接和相关资料的移交工作。
⑨中标人需按照投标文件和本项目有关的承诺函、合同条款开展物业管理服务。
中标人在进场前
7 日内需按照各岗位人数配置要求配齐各岗位人员，否则视同违约处
理。如与前述文件偏离，出现人员不到位、人员资质不符等，经核实后，中标人应及时进行更换；若连续两个月或有
3 次以上情况，视同违约处理，采购人有权单方提前
解除合同，并要求中标人承担相应的违约赔偿责任。投标人需提供承诺函，格式自拟。
6.人员需求清单 中标人开展物业管理服务的组织机构必须完整合理，应当建立本项目管理及操作
层级，覆盖本项目各项服务需求，配备足够的项目管理服务人员，基本人数配置及要求见下表，中标人应对客服、安保、工程等业务部门配置
2-3 名行业从业经验超过 3
年以上、专业技能强的主管人员。
(一) 各岗位人数配置要求
序号
管理部门
岗位设置
人数
岗位安排
备注
1
物业管理
处
项目经理
1
负责佛山市老年干部大学全面管理工作
常驻
2
后勤服务
厨师
1
负责佛山市老年干部大学的食堂管理工作，做
常驻
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html部
好食物采购、验收与烹饪，确保食品安全和卫生
厨工
1
负责协助厨师做好食材处理、食物配发、餐具清洗与消毒、食堂保洁等工作
常驻
3
工程管理
部
运行技工
1
负责物业管辖范围内各机房设备正常运行,各栋水电的正常供应、照明、开关的完好；按要求开闭设备，巡查设备的运行控制参数、状态、运行方式，确保设备正常运行
常驻
综合维修
1
负责物业管辖范围内设施设备维修检修，并达到维修质量要求
常驻
4
环境管理
部
环境领班
1
负责管辖范围内保洁、绿化工作安排、开展与监督
常驻
保洁人员
2
负责新校区北主楼及露天部分保洁（含 7、8楼）
常驻
2
负责新校区南楼保洁
常驻
1
负责旧校区大堂及通道、洗手间保洁、旧校区副楼松梅苑日常保洁部分
常驻
2
负责旧校区 1-12 层楼宇日常保洁
常驻
绿化养护
负责物业管理范围内日常绿植修剪及养护工作
定期养护，
有需要到场
5
其它
智能化系
统
负责物业管辖范围内道闸、门禁、监控系统日常维保
定期维保，有需要到场
6
空调系统
负责物业管辖范围内室内外空调（中央空调)清洗、日常维保
定期维保，有需要到场
7
给排水系
统
负责物业管辖范围内给排水管道日常维护
定期检查，有需要到场
8
消防系统
负责物业管辖范围内消防设施设备日常维护
定期维保，有需要到场
9
供配电设
备
负责新、旧校区高压电房、机柜日常维护
定期维保，有需要到场
10
生活、消防水池清
洗
负责新、旧校区生活、消防水池清洗
每年两次清洗
11
防雷检测
负责新、旧校区天面防雷设施检测
一次性工作
12
自动报警远程监控系统联网
监测
负责新校区消防监控火警信息反馈、确认，报警器定期维护
定期维保，有需要到场
13
白蚁防治
负责物业管辖范围内蚂蚁防治
定期检查，有需要到场
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html(二) 主要人员素质要求
14
四害消杀
负责物业管辖范围内四害巡查、消杀、预防
定期检查，有需要到场
15
化粪池清
理
负责物业管辖范围内化粪池检查、清掏
定期检查，有需要到场
序号
管理部门
岗位设置
岗位安排
白班
夜班
小计
早班 08:00-20:00，夜班 20:00-08:00
16
安全管理
部
安管队长 1 0
1
全面负责物业管辖范围内安保员勤务、师生安全、消防安全、突发事件应急处理等工作。
常驻
门岗服务 2 1
3
负责新、旧校区门岗值班，对来访人员进行核实及信息登记，停车场车辆指挥工作。
常驻
消防监控 2 1
3
负责新校区公共区域的监控及火警信号处理反馈工作，发现异常情况立刻上报；协助队长开展消防月度检查工作、安保顶休等。
常驻
合计
20
序号
岗位名称
基本条件和要求
1
项目经理
1.
要求大专或以上学历。
2.
年龄要求在 30 周岁以上、50 周岁以下。
3.
要求有 5 年以上同类工作经验，具备较强的经营管理能力和组织能力，年富力强，
精通本行，掌握国家政策法规，党员优先。
2
安保领班
1.
要求高中或以上学历，
2.
年龄要求在 25 周岁以上、55 周岁以下，身高 175 厘米或以上，退伍军人优先。
3.
持有公安部门颁发的《保安员证》，建 (构) 筑物消防员职业资格证书或中级消
防设施操作员证优先。
4.
要求有 3 年以上同类工作经验，要遵守国家法律法规忠于职守，具有较强的事业
心 和责任感，有一定的组织协调能力，有较高的个人修养和良好的人际关系，为
人正直，以身作则，不畏强暴，秉公依法办事，勇于奉献，党员优先。
3
保安员
(监控员)
1.
年龄要求：男 60 岁以下，女 50 岁以下。
2.
身高要求：男 170cm 以上，女 155cm 以上。
3.
证件要求：健康证、安保员证。
4.
其他：1 年以上工作经验。
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html7.额外专业服务 （
1）专业除四害服务：根据相关等级提供对应的专业防制、管理、规划服务。除
一般
“四害”防治外，还提供如 蚁、蚤、虱、蜱、螨等其他有害生物的预防和控制。 按
气候及环境变化除四害。其中
4 月--10 月的灭四害消杀工作不少于每月 2 次，其余
月份不少于每月
1 次。 使用符合国家标准的消毒、杀虫害等药剂进行环保消 杀工
作。投放药物应事先告知，投药位置有明显标识。每次消杀后进行检查，并记录存档。
（
2）教学区域工作：每天 1 次在课余时间对教学区域进行清洁打扫，不得干扰
正常教学、实验、自习等活动。
因教学等原因导致保洁时间调整的，应及时记录并根
据实际情况调整对应的卫生保洁时间。配合采购人对场馆、教具、多媒体设备、网络设备等教学辅助支持工作，按采购人要求制定、执行相关管理服务方案。至少每天
1
次擦净、抹净教室的讲台、课桌椅、黑板等设施设备的清洁工作。
（
3）大型活动支援：采购人在服务区域内举办大型活动（开学典礼、开放日、集
中考试、外单位交流活动等）时，应采购人要求及时增派人员支援。为活动现场提供现场布置、秩序维护、设施设备维护、环境清洁、迎宾接待等服务。活动结束后根据采购人需要提供专项清洁打扫及垃圾清运服务。
三、商务要求
1.服务时间和地点 服务时间：
2025 年 6 月 1 日至 2026 年 5 月 31 日。
服务地点：采购人指定地点。
4
工程领班
1.
要求高中或以上学历。
2.
持有以下证件：维修电工职业资格证书。
3.
男性，身高不限，年龄要求在 30 周岁以上、55 周岁以下。
4.
要求 3 年或以上相关工作经验，具备丰富的工程专业知识，责任心强，善于沟通，
并能协调各专业的相互关系，具有一定的技术能力；对物业建筑结构和装修以及
空调、电力、管道、通信、会议音视频和弱电等有全面的了解，党员优先。
5
水电工
1.
要求初中或以上学历。
2.
持维修电工职业资格证书等证件。
3.
男性，身高不限，年龄要求在 22 周岁以上、50 周岁以下。
4.
要求 1 年或以上相关工作经验，具有一定的技术能力；对物业建筑结构和装修以
及空调、电力、管道、通信、会议音视频和弱电等有较全面的了解。
6
保洁领班
1.
要求高中或以上学历。
2.
年龄要求在 28 周岁以上、55 周岁以下。
3.
熟悉石材、地毯、铝质天花清洁工作，有 3 年以上大型物业管理清洁主管岗位工
作 经验，熟悉物业行业相关的法律法规、服务规范、岗位技能、操作流程、专业
技能(如熟练掌握大理石等清洁保养工具使用方法及晶面处理等技术) 。
7
保洁员
1.
具备 2 年以上工作经验，年龄要求：60 周岁以下，初中或以上学历。
2.
绿化工须具备绿化养护经验，熟悉各类绿化设备的使用。
3.
清洁工须掌握各种清洁工具的正确使用方法和技巧。如尘推、地拖、扫把、玻
璃 刮等；会操作各种设备，如洗地机、吸尘机、吸水机；掌握各品牌清洁保养
剂的使用方法和使用剂量，避免造成物料浪费和增加成本。
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html2.合同签订 采购人根据采购文件的约定及投标文件的响应内容与中标人签订
1 年物业服务合
同。
3.付款方式 按季度支付: 乙方进场服务并通过甲方考核后，甲方凭乙方开具的正规发票和甲
方认可的各项记录复印件，在次季度首月前 5 个工作日内向财政部门申请支付。付款时间为采购人向政府采购支付部门提出支付申请的时间，不含政府财政支付部门审查的时间（审核时间约 20 个工作日）。
4.验收条件 季度结款时，采购人将根据物业质量考核规范对每季度物业服务质量进行考核
（具体标准见考评表），并根据考核结果按比例支付季度款项。其中考核分数达到
80
分或以上的，视为考核结果
“合格”，按季度款的 100% 支付当季度款项；考核分数在
70 分或以上，但未达 80 分的，视为考核结果“基本合格”，按季度款的 85%支付当季度款项；考核分数未达到
70 分的，视为考核结果“不合格”，按季度款的 60%支付当季
度款项，并启动整改机制。如在合同期内出现第
2 次季度考核不合格，采购人将不再
支付当季度款项，有权解除物业服务合同，并要求中标人按比例返还预付款。采购人应在每季度服务结束后将季度考核结果和相应的季度款支付比例告知中标人，如中标人对考核结果有异议，应在收到通知后两日内向采购人书面提出，并附上相关证据，否则，视为对考核结果无异议。
佛山市老年干部大学物业管理监管考评表
考核单位：佛山市老年干部大学 考核月份：
项目
分值
序号
检查项目
扣分标准
得分
后勤服务
20
1
工作人员必须着装整洁，戴好口罩帽子进入加工区域。
每违规一次扣5 分
2 禁止在加工区域吸烟。
每违规一次扣5 分
3 具有完整的消防安全设施设备。
每违规一次扣5 分
4 确保厨房及就餐环境的清洁卫生，按规定清理厨余垃圾。
每违规一次扣5 分
保安管理
20
1
全天候负责区域内正门、侧门、区域通道、围墙、各楼层/区域内办公室及公共走道交通及 24 小时（可选：办公时间）巡逻、值勤。
每违规一次扣2 分
2 办公楼（区域）来人来访人员通报、登记、证件检查等。
每违规一次扣2 分
3 积极配合公安部门工作，制定或完善监控室管理制度。
每违规一次扣2 分
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html4
执行当地公安部门关于物业区域范围内的安全保卫工作方针、政策和有关条例。认真做好各种应急预案，并报备采购人审查。遇恶劣天气（如台风、雷雨、酷暑和极潮湿等）或突发事件须及时出示警告牌，并记录和保护相关资料，尽量降低损失。
每违规一次扣2 分
5
及时制止物业管理区域内的不文明及违法行为。处理各种突发事件。严重事件及时报警。
每违规一次扣2 分
6
建立防火制度和安全操作等制度。每半年开展防盗、防火宣传。
每违规一次扣2 分
7
巡逻范围包括区域的公共区域、绿地带、设备用房和各办公楼（区域）及采购人指定场所。
每违规一次扣2 分
8
定期巡视消防器材和设备，及时通知指定有关人员负责保养、维修和管理。
每违规一次扣2 分
9
外来车辆进出辖区应登记日期、进出时间、车牌号码。建立登记制度，严防盗抢事件发生。
每违规一次扣2 分
10
非机动车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定停放在划定的露天车位或车棚内，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。制止车辆在行车通道、消防通道及非停车位上停车。
每违规一次扣2 分
保洁管理
20
1
每天至少 1 次对公共设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。每天擦净、抹净各办公室、会议室、接待室、休息室、餐厅等的办公桌、讲台、文件柜等家具
每违规一次扣2 分
2
区域内垃圾实行袋装化，由专人分类、清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。
每违规一次扣2 分
3
及时清扫服务区域地面积水、垃圾、烟头、枯叶等，使保持干净、无杂物、无积水等。地面干净、保持材料本色，无明显灰尘、污渍和杂物，无积水。发现杂物、废弃物立即清理。特殊情况或特殊时期要每天 1 次消毒。
每违规一次扣2 分
4
清洗及保洁各区域的洗手间、更换卫生纸、洗手液、洁瓷精。厕所内无臭无味，目视地面、坑位、小便池、洗手盆干净，无尿迹、痰迹和其它污迹，无茶渣、烟头、纸巾、果皮等垃圾存在，特殊情况需按实际加强消毒频次；
每违规一次扣2 分
5 每周至少 1 次检查并清扫大楼天台、设备机房等部门。
每违规一次扣2 分
6
垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）清运处理、督促装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合广东省及省内各地有关法律、法规规定。
每违规一次扣2 分
7
收集区域内垃圾，并更换垃圾袋，将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。
每违规一次扣2 分
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html8
洁具、垃圾收集容器和运输工具：洁具、容器和运输工具要标识清楚，及时回收，定点摆放，保持洁净。扫帚、拖把、垃圾铲等洁具随用随清洗；运输用大垃圾桶、手推车或机动车每天清洗一次，容器和工具完好率为 90％以上。
每违规一次扣2 分
9
果皮箱随满随掏，垃圾无爆满落地，周边无散落垃圾，无陈旧垃圾，无垃圾堆积。箱体经常擦拭、清洗，保持干净整洁，无异味、无旧污迹，无污水漫溢，箱桶周边地面整洁，无蝇、无臭。垃圾不外溢，周边无垃圾散落，无蝇、无臭、无残留或堆积垃圾。
每违规一次扣2 分
10
门窗、梯间内、楼梯扶手、灯饰、栏杆、指示牌等无污渍及明显灰尘。
每违规一次扣2 分
绿化管理
20
1
根据采购人需求提供苗木、盆栽及室内绿化、摆花等服务。
每违规一次扣5 分
2
专业的绿化管理，根据植物状况定期浇水，及时修剪枯枝、残技和养护树木、草坪、花卉、盆栽等，除杂草、除病虫害、防台风处理等执行专业的养护和管理工作。
每违规一次扣5 分
3
定期清理绿化区域内的鼠迹、蟑迹和鼠洞堵塞，清理绿化区域内乱张贴和乱搭挂物。
每违规一次扣5 分
4 根据植物特性定期施肥，施用符合国家规范的肥料。
每违规一次扣5 分
工程管理
20
1
办公楼（区域）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。
每违规一次扣4 分
2 大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。
每违规一次扣4 分
3
公共设备维护、保养的范围包括但不限于：保安监控、消防监控、中央空调机房、计算机机房、电梯机房、电梯、泵房、锅炉、配电房、给排水、复盖面办公区域所有建筑物设施、部门。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员须符合国家、广东省以及当地相关要求。
每违规一次扣4 分
4
给排水、供水系统：建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划。节约用水，防止冒、滴、漏，或大面积跑水事故的发生。保持供水系统的正常运转，每周检查水泵运转情况；其中消防泵启动每年不少于 4 次。保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染。每周检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转。保证排水系统的正常运转，防止阻塞。遇停水应预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。
每违规一次扣4 分
./tmp/fb394147-8341-4a9a-90bd-de6bcb78cc03-html.html5
机电、照明及自动化系统管理：对办公楼（区域）供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况。供电和维修人员持证上岗。保障公共使用的照明、指示、显示灯完好；遇停电限电预先通知采购人及受影响部门，并张贴预告。对临时施工工程有用电管理措施。发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。
每违规一次扣4 分
合计
甲方考评人： 乙方物业现场负责人： 日 期： 日 期：
考评说明：1、考评时期以月度为单位；2、考核分值满分 100 分，总分低于 80 分为不及格。
400-888-7022
APP下载
小程序
公众号
