一、工业用地基准地价内涵

本次定西市城区工业用地基准地价评估的设定条件如下：

1、设定估价期日为*开通会员可解锁*。

2、开发程度为“七通一平”，“七通”是指：通水、通电、通路、通讯、排水、通暖、通气；“一平”是指场地平整。

3、容积率设定：根据定西市城区土地现状开发利用状况，同时结合定西市国土空间总体规划，本次工业用地容积率设定为0.8。

4、设定土地使用年期为法定最高出让年限：工业用地50年。

表1 定西市城区工业用地基准地价表

二、工业用地用途修正体系

表2 定西市城区不同土地用途修正系数

三、基准地价土地开发程度修正表编制

开发程度为“七通一平”，“七通”是指：通水、通电、通路、通讯、排水、通暖、通气；“一平”是指场地平整。

此次评估的定西市城区基准地价是在上述基准地价内涵条件下各级别不同用途的土地平均价格。而在实际的土地价格评估中，各宗地的土地开发程度与设定土地开发程度有较大差异，为准确评估宗地的实际价格，需要进行土地开发程度的修正。通过对定西市城区各级别不同土地用途的基础设施的投资、旧城改造土地开发费用以及新增建设用地成本费用分析，确定了工业用地开发程度的修正幅。见下表3:

表3 定西市城区工业用地开发程度修正表（七通一平）

单位：元/平方米

四、工业用地宗地地价出让年限修正

定西市工业用地土地还原利率为6%。

在实际土地使用权出让过程中，土地使用权的年期往往低于法定最高出让年限，需要对使用年期进行修正，修正时按下式进行修正：

K=[1－（1÷（1+r）m）]÷[1－[1÷(1+ r)m]

式中：K—出让年期修正系数

n—实际出让年期

m—土地使用权法定最高出让年限

r—土地还原率

对于不同的用地类型，最高出让年限不同。我国目前执行的最高出让年限工业用地为50年,不同出让年限的宗地地价修正系数，见下表4：

表4 不同出让年限修正系数表

附件：1.工业用地区域因素、个别因素修正系数表.docx 2.工业用地区域因素、个别因素修正系数说明表.doc