《凯华尊品小区业主管理规约》（征求意见稿）和《凯华尊品小区业主大会议事规则》（征求意见稿）公示

原创 凯华业主委员会 凯华一家亲

为业主大会和业主委员会的运作提供 明确 、统一、可执行的行为准则 ，保障业 主的共同权益，规范小区管理秩序，避免因决策和执行无据可 依引发矛盾。特制定 《凯华尊品 小区业主管理规约》（征求意见稿）和《凯华尊品 小区业主大会议事规则》（征求意见稿），现公示如下： 一、《凯华尊品小区业主管理规约》（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为了维护凯华尊品小区全体业主和物业使用人的合法权益，保障物业安全合理使用，共同维护小区内公共秩序，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》、国家住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等政策法规规章，为适应新形势下的小区物业管理需要，特制订《管理规约》（以下简称本规约）。

第二条 本规约经物业管理区域内全体业主表决通过后，对全体业主和物业使用人均具有约束力。业主和物业使用人不得以未参与表决或表决意见为不同意为由，不遵守本规约。业主应当约定物业使用人在物业管理活动中的权利义务，物业使用人违反物业管理法律、法规和本规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第三条 业主、物业使用人应当按照合法合理、公平公正等原则，正确使用和维护物业管理区域内的专有部分及共用部位、共用设施设备，依法依规并按照公序良俗的原则处理物业管理区域内各种相邻关系，积极参与小区内的公共事务和公益活动，参与垃圾分类处理、文明饲养宠物、保护生态环境等活动，共同建设管理有序、服务规范、秩序良好、文明和谐的小区环境。

第四条 本物业管理区域的名称为凯华尊品小区，基本情况如下：

一、物业管理区域四至（详见规划总平面图）：

东至劳动北路，南至华晨小区，西至港鑫华庭小区，北至山塘路；

地址：汨罗市劳动北路与山塘路交叉口凯华尊品。

二、物业管理区域情况：

用地面积：24206平方米；总建筑面积：54913.42平方米，其中住宅建筑面积36853.8平方米，商业建筑面积15028.15平方米，其它建筑面积：3031.47平方米；总套（户）数：316套（户）；人防结合地下停车库面积3925平方米。停车位252个，其中住宅架空停车位67个，住宅室外停车位9个，住宅地下车库80个，商业室外停车位96个（地下车库）；两轮车停车位57个。绿化面积7455.4平方米，绿化率30.8%。以上数据来源于：*开通会员可解锁*，由汨罗市凯华房地产公司提供（汨罗市城乡勘测规划设计室盖章），并经汨罗市规划局（审批专用章）同意的凯华尊品小区总平面规划图。物业服务用房位于：1栋底层（规划总平面图标注）。

三、共用部位：是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等）、室外墙面等部位；

四、共用设施：是指住宅区内，由业主、使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、停车场库、照明路灯、文化体育器械（包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等）、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱（房）、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统等设施；共用设备是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、快递信报箱（群）、避雷装置、消防器具等设备。

物业构成明细及共用部位与共用设施设备详见附件（由物业提供）。

第五条 本物业管理区域采用委托物业服务企业进行管理。

业主大会投票选择了其它管理方式时，则以业主大会投票表决的管理模式为准。

第一章 物业管理收费

第六条物业管理费

一、收费标准

住宅：电梯房 1.21 元/月∙㎡，楼栋房房 0.75 元/月∙㎡。

商铺： 2.55 元/月∙㎡

二、收费标准调整

业委会聘请第三方或自行组织进行业主满意度调查，业主满意率达到80%时，上述物业费标准增加10%，即：电梯住宅1.33元/㎡·月，楼梯住宅0.83元/㎡·月，商铺2.8元/㎡·月；本项增加依法定程序完成后实施。其他情形下调整物业管理服务费，必须经业主大会投票表决后实施。

三、收费面积计算：以每户业主产权登记建筑面积为准，业主或占有人/使用人占有杂屋及共有建（构）筑物或公共部位或场地等情形的，以实际占有或使用面积为计算收费面积。

四、占有/使用人改变房屋/建（构）筑物/场地场所使用性质，以其实际使用性质的物业收费标准计价，物业服务人可以按照实际使用性质比照上述收费标准进行收费。

五、物业管理费经业主大会表决后，不得随意改变；业委会可根据业主的意见和经济发展及市场情况，提出调整方案，以维护全体业主利益和积累维修资金为原则制订收费标准，公告公示15天后，异议和反对人数未超过10%，公示的停车收费方案可以实施；

六、给业主的费用优惠和以公共收益发放红包，由业委会会议决定，应以公开公平为原则，以户室面积计算，公示7天后，异议和反对人数未超过10%，优惠和发红包方案可以实施。

七、经20%业主联名提议或业委会会议决定，可召开业主大会投票决定收费标准的修改和调整。

第七条停车收费管理实施办法

根据《民法典》、《物业管理条例》和《湖南省机动车停放服务收费管理办法》等相关法律法规，结合本小区实际情况，为保障业主车辆有序停放，小区红线范围内地面地下公共停车场车位实行“有偿使用，合理收费”的原则，确保业主正常出行，确保消防安全，在原《关于凯华尊品小区规范停车的若干规定》的基础上，根据业主意见修订本办法如下：

一、停车收费范围及使用规定

（一）收取公共场所的停车费（包括小区红线范围内路边和小区院内地面、地下车库等），扣除物业服务人30%管理成本外，剩余部分归全体业主所有，委托物业服务人收取相关费用。

（二）费用使用范围和原则：车辆管理设施设备的投资、维修，停车场地、道路的建设、维修维护，物业服务人合理成本费用，提取存入维修资金或业主分红，按照业主大会授权使用；停车收费纳入收支核算，每季度公布1次。

（三）地下车库车位和占有（使用）地下房（空）间（除公共设施设备房外），应当按照相关规定交纳维修资金，未交纳的，按照本小区住宅标准（以实际使用/占有面积为基数）交纳维修资金，车位按照12㎡/位（子母车位18㎡/位），房价按照缴交时的市场销售价（二手房挂网平均价）计算；车位和地下房（空）间维修资金由车位权利人（即车位售卖人、未出售车位的主张权力人）缴纳；以租赁形式买卖的实际使用人不在此列，

二、收费管理办法

（一）由物业服务人负责实施改造或升级车辆管理道闸系统硬件和软件，其改造或升级方案报业委会批准，费用由物业服务人垫资，从收取的停车管理费中优先偿还。

（二）停车优惠原则：业主车辆可享受优惠，所有凯华小区业主的机动车凭房产证、身份证、行驶证（简称“三证合一”，即三个证件均为同一人，非同一人的应出据相关证明）到物业服务中心进行登记并录入系统；租户应出据：出租的业主授权书+有效租赁合同+户口本/身份证+行驶证登记后，可享受业主同等待遇；购买了地下车库车位的还需提供买卖合同和交费收据。所有正常录入道闸系统的车辆均可正常出入小区和地下车库。

（三）业主委员会按照当时当地物价和周边停车收费情况，区分业主、访客和外来车辆，按本区域区分不同停车场地，制定不同区域停车收费标准方案，征求业主意见后实施；业主对停车管理及其收费有建议和异议时，应当以实名书面向业委会和物业服务人反馈，业委会应当根据实际情况回复或修订。

（四）停车收费及其标准，有20%以上业主实名联名要求变更调整时，业委会应广泛听取业主意见，在3个月内提出新的方案，公开征求意见后公告。若业主意见分歧较大时，则召开业主大会投票表决决定，确定新的停车管理办法和收费标准。

（五）本小区收取的停车费为场地使用费，不含车辆保管费。

三、停车收费价格标准

（一）车辆停放优惠的条件和收费标准

1.业主“三证合一”的车辆，免费停放；

2.临时车辆（所有未登记为业主“三证合一”或业主授权的租户车辆之外的车辆），按照临时停车收费标准收费。

3.已购车位的业主应将车停放在自己的车位上，未购买车位业主可选择未悬挂私家车位标志的车位有序停放。

4.业主的机动车辆变更时，应携带相关证件资料告知物业公司重新登记；因业主未及时办理变更手续而造成的不便和损失，自行承担。

（二）临时停车场地使用费

停车时间	收费标准（元/每辆车）			备注
1小时内	免费
地面车位
	业主车辆		外来车辆
1小时（含）内	免费		免费
1小时以上			5元/4小时	20元封顶
地下车库车位
	已购车位业主车辆	其他车辆
1小时（含）内	免费	免费
1小时以上		10元/4小时		30元封顶
执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、市政设施维修车、殡葬车、残疾人专用车，及其它紧急事项车辆出入等，全部免费。

四、停车管理要求和规定

（一）所有出入车辆，必须遵守本管理办法和凯华尊品小区物业管理服务相关规定，服从车辆管理工作人员的管理，爱护车位车库设施设备。

（二）优先原则：在车位无法保障所有车辆出入停放的情况下，优先满足小区业主需求。

（三）随着车辆增加，车库和车位无法满足车辆停放时，业主委员会可组织物业服务人对原车位和道路、绿化带边缘重新划线设定车位或进行局部改造，或在全区红线区域内选址建设新的停车场所。

（四）为保护小区道路和设施设备不受损坏，非特殊和紧急情况，严禁大型车辆和重车进入小区。

（五）为了业主的财产安全，凡装载货物出门的车辆，必须提前到小区物业服务中心办理放行手续；未办理手续或经核实情况不明时，物业服务人有权暂扣车辆和出门物质，并及时报告业委会或政府相关主管部门。

（六）所有车辆经自动识别系统出入，遵循南进北出的规定。进入小区前，应关闭远光灯，禁止鸣笛，限速5公里/时。

（七）车库内车辆应停放在自己已购/承租/指定的车位上 ；露天停放的车辆，应停放整齐；所有车辆停放时，一律车头朝外或顺道路方向停放，保持适当车距，不得挤占边上车位（一车占两位），不得堵挡他人已停放的车辆，未经允许不得停放在他人已购车位上，不得碾压绿化带和路边附属设施，不得妨碍其它车辆出入，不得停放在非停车位和出入口附近，严禁占用公共场所、消防通道和车库出入口。

（八）车库车位设计停放的车辆为家用、商用小型车辆，车辆高度不得超过2米。禁止超长超高大型车辆及越高货运卡车进入车库。车辆应及时清洁，不洁车辆和漏油、车身严重污染车辆谢绝入内。

（九）小区内及地下车库禁止洗车、修车、学车、练车和试刹车，严禁无证驾驶。

（十）停车场所不允许有危害公共卫生的行为，禁止倾倒垃圾和有毒物品，严禁鸣笛，严禁危险品、违禁品等进入小区内。

（十一）严禁烟火，进入小区和车库的车辆，不得携带易燃易暴有毒有害和放射性物品进入小区。

（十二）进出小区和车库时要严格按规定路线行驶，一杆一车，应按照支路车礼让干路车先行，应避让公共设施、障碍物和其他车辆，防止划伤、碰伤车辆。

（十三）车主自行负责车辆安全及车内物品的安全，妥善保管车钥匙、车辆证件和出入卡，车内不放现金和贵重物品；离开时，应关好车窗玻璃，锁好车门及车锁，同时开启车辆防盗装置；必须熄火停放；车辆保管责任和事故责任由车辆所有人自行承保自行承担。

（十四）全区所有公共场地为全体业主所有，所有车位都只有使用权；未办理合法手续，任何人不能私立牌子或占为已有，严禁安装车位锁；任何人不能改变车位使用用途，不能占用公共部位和公共设施，不准在车位上搭建安装原有设施以外的任何附加设施。

（十五）小区大门和车库出入口如改为单行道，请按指示驶入、驶出。人员要走相近的行人通道，严禁走机动车道。通行时应靠道边走，违规者责任自负。

（十六）未成年儿童不得进入地下车库玩耍逗留，家长应承担教育监管责任，和发生伤害及至他人车辆或公共设施设备损坏责任。

（十七）业主和车辆使用人要支持配合物业服务人对车库车位及其附属设施的维修维护，接受物业服务人执行小区管理制度的合理合法行为。

（十八）不按规定停车、行车和不合理使用车位的，物业服务人和业委会有权进行批评劝阻和制止，并禁止其车辆驶入。

（十九）小区内违反上述规定停放的车辆，及影响他人和车辆出入的车辆，物业服务人和业委会有权将违规车辆锁车拖离或依规处罚，拖离费用由违章车辆车主承担；违规1次记1分，违规3次（按同一车辆计）应缴交100元小区基础设施建设费；违停通知车主后10分钟未驶离，物业服务人可以锁车，车主应缴交50元小区基础设施建设费；上述费用由物业服务人收取，扣除30%物业管理成本后用于小区维修维护，专款专用。

（二十）因停放和行驶不当，造成小区设施设备、道路、绿化和其它损失的，由车主恢复原状或照价赔偿。

（二十一）为了维护业主和使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生漏电、火灾、水灾、水管破裂，救助人命、协助公共机关执行公务等突发事件造成损失的，按有关法律规定处理。

五、货车及搬家车辆管理规定

（一）大货车、集装箱车、拖拉机、工程车等大型车辆不得进入小区。如确有施工需要，需得到物业公司同意方可登记进入。

（二）送货、提货及搬家车辆进入小区内，须提前与物业公司联系登记，按收费标准实施。并在指定区域停放，装卸完毕应立即驶出小区。

（三）货车在载货、卸货时，驾驶员不得离开车辆，载货、卸货完毕后须立即驶离小区。

（四）业主搬家时的贵重、大件物品及货运车辆带货出门时，必须经物业公司得到确认后方可出行。

六、特种车辆管理规定

（一）特种车牌车辆，除因执行公务进入小区外，其他时间一律按外来车辆执行。

（二）进入小区的特种车辆，小区门岗一律准予通行，并做好记录。

（三）小区内门卫巡逻岗及车辆疏导员要及时指挥上述车辆到指定区域停放，处理完公务后驶离小区。

七、自行车、摩托车（包括三轮和残摩）等非机动车辆管理规定

（一）外来载人或空载非机动车辆一律不允许进入小区，访亲购物除外。

（二）禁止机动车辆和装有易燃易爆危险品的车辆进入非机动车辆（自行车、电动车、摩托车）停车场，电动三轮车熄灭燃煤炉子后方可进入小区及车库停放，秩序维护人员有权检查车辆及载货物并有权拒绝违规车辆进场。

（三）非机动车辆（自行车、电动车、摩托车）停车场车辆分区域停放，严禁乱停乱放。

（四）非机动车辆（自行车、电动车、摩托车）停车场内保持清洁，不得乱丢杂物，外围保洁人员定时保洁。

（五）所有人员应爱护车场内设备及设施，损坏须照价赔偿。

（六）保持车场内清洁，任何人不得在车场内吸烟或投掷杂物。

（七）非机动车辆（自行车、电动车、摩托车）应按照指定位置停放。对自行车、电动车、摩托车停车位进行地面划线标识；按照各类车型进行停放。

（八）电动车充电时，物业维修电工应定期检查充电设备，若发现隐患问题，应及时处理，以免发生电路火灾等不安全因素。

（九）大型非机动车按指定车位停车。

八、物品搬出/入管理

（一）业主若将物品搬出小区，需提前到门卫处办理手续，由门卫处签署确认后予以放行。

（二）业主搬运物品时，请勿将物品堆放于过道上，以免影响他人。

（三）搬运物品的车辆严禁停于消防通道上。

（四）搬运过程中，必须小心爱护公共财产设施，防止磕碰损坏，否则照价赔偿。

（五）搬运过程中，应注意保持环境卫生，不大声喧哗，以免影响小区的整洁和其他业主的正常生活。

（六）为配合辖区民警和村民委员会的工作，对人口进行有效控制，居住区业主搬出/入的登记内容可供辖区警、村民委员会在必要时参考。

九、门卫职责

（一）本小区临时外来、访客需要进入小区，在有临时车辆的情况下，要积极接待，指导车辆进入广场停车场停放，并记录被访客户的身份信息以及受访业主楼号、单元、房号。

（二）定时巡视、检查车辆的停放状况：停放是否整齐，车门、车窗、车灯是否锁好，关闭。若发现异常及时通知。

（三）车辆驶入、驶离小区时，要协助指挥，注意行人、车辆安全，防止小区门口堵塞。

（四）小区门口、消防通道、主干道等地方严禁车辆停放。

第三章 业主及物业使用人的权利义务

第八条本物业管理区域设立业主大会，全体业主通过业主大会会议投票表决选举，行使共同管理事项的决定权。

业主应当积极参与业主大会会议，投票表决由业主共同决定的事项和选举业主委员会，按照议事规则的规定罢免或增选业主委员会委员。因故不能亲自参加投票的，应当委托业主使用人或者其他人参加投票；业主在知晓或应当知晓业主大会召开的情况下（如业主微信群消息、公众号推文、电话联系、微信或电话信息、小区公告栏、邮件等），拒收邮件或不投票、不表决的，视同参与业主大会，计入业主大会每一个表决项投票中多数人意见，选举时计入每一位候选人票数和面积。

第九条业主应当积极行使以下物业管理权利：

一、提议召开业主大会会议并参与投票表决选举；

二、参选业主委员会、业主监督委员会；

三、监督业主委员会、业主监督委员会的工作；

四、监督共用部位、共用设施设备的使用；

五、监督公共收益的来源、使用与分配；

六、监督物业专项维修资金的管理和使用；

七、接受物业服务合同约定的服务，并监督物业服务合同的履行；

八、对管理规约、业主大会议事规则及物业管理其他有关事项提出建议；

九、法律、法规规定的其他权利。

第十条业主和物业使用人应当积极履行以下义务：

一、遵守本规约和业主大会议事规则；

二、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

三、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，支持、配合业主委员会依法依规开展工作；

四、配合物业服务企业开展物业管理服务活动；

五、按照法律法规规定和本规约交纳物业专项维修资金；

六、按时交纳物业服务费、停车服务费及其他有偿服务的收费；

七、配合物业服务企业或者业主委员会、居（村）民委员会，执行政府依法实施的疫情防控等应急处置措施和其他管理措施；

八、法律、法规规定的其他义务。

第十一条业主应当约定物业使用人在物业管理活动中的权利义务，物业使用人违反物业管理法律、法规和本规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第三章 房屋使用安全管理

第十二条 业主或者物业使用人应当按照有关法律法规、政策规定、本规约及《住宅使用说明书》使用物业，行使房屋安全使用权利，履行房屋安全管理义务，但不得妨碍其他业主正常使用拥有的物业。

业主因特殊情况需要改变房屋规划设计用途的，应在征得有利害关系的其他业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业、业主委员会。

本物业管理区域内严禁将住宅改变为餐饮、娱乐等扰民经营场所；严禁将商铺（含临街）用于非法经营目的。

第十三条 业主对房屋使用安全承担下列责任：

一、配合物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会定期、不定期检查房屋；在房屋出现法律法规规定应当进行安全鉴定的情形时，委托房屋安全鉴定单位进行安全鉴定；出租房屋的，督促承租人加强对出租房屋的安全监督管理；

二、发现房屋存在应当由房屋的建设、勘察、设计、施工、监理、白蚁预防等单位承担房屋安全责任情形的，要求其承担责任，并配合其对危险房屋采取治理、抢险措施；

三、发现物业使用人或者其他业主实施影响房屋使用安全的行为，及时告知物业服务企业、业主委员会，或者直接向有关行政主管部门进行投诉、举报；

四、法律法规及本规约规定的其他责任。

房屋被鉴定为危险房屋且有垮塌危险、危及公共安全的，应当立即迁出，并积极配合当地人民政府或者其派出机构、房屋安全主管部门采取应急抢险措施。

第十四条 物业使用及维修养护过程中，应当遵守下列规定：

一、业主或者物业使用人需临时占用共用部分或挖掘道路的，应当书面告知物业服务企业和业主委员会，并在约定的期限内恢复原状；需进入其他物业专有部分的，其他专有部分的业主或者物业使用人应当提供方便；

二、物业服务企业、业主委员会组织开展物业维修等工作时，相关业主或者物业使用人应当提供方便；需进入其专有部分的，应当予以配合；

三、水电气、通讯等相关专营单位需要进入本物业管理区域或者使用业主物业专有部分的，物业服务企业、业主委员会、相关业主或者物业使用人应当予以配合、提供便利，并不得擅自收取费用。

第四章 房屋室内装饰装修管理

第十五条 业主或者物业使用人装饰装修房屋用于非住宅功能，或改变房屋结构的，应当向政府相关行政主管部门申办施工许可证和其它手续。

第十六条 无需申办施工许可证的，装饰装修房屋时，业主或者物业使用人应当知晓、遵守以下国家有关规定：

一、下列行为属于禁止行为：

（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（二）扩大承重墙上原有的门窗尺寸；

（三）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（四）拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

二、未经有关行政主管部门审批，不得实施下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改供暖、燃气管道和设施。

三、未经原设计单位或者相应资质的设计单位提出设计方案，不得实施下列行为：

（一）变动建筑主体和承重结构；

（二）超过设计标准或规范，增加楼面荷载。

四、下列行为可能产生赔偿后果：

（一）造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等；

（二）侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害；

（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失。

第十七条 对无需申办施工许可证的，业主或者物业使用人在开展房屋装饰装修活动前，应当做好以下工作：

一、向物业服务企业申报登记；无物业服务企业的，向房屋管理机构申报登记，同时可告知居民委员会；

二、委托需要相应资质的装饰装修企业进行施工；

三、告知邻里；

四、由物业使用人开展装饰装修活动的，应当事先征得业主的同意。

第十八条 对无需申办施工许可证的，业主或者物业使用人开展房屋装饰装修活动，应当与委托的装饰装修企业共同遵守以下规定：

（一）与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议；

（二）严格遵守物业服务企业告知的禁止行为和注意事项；

（三）接受物业服务企业按照装饰装修管理服务协议进行的监督检查；

（四）配合有关行政主管部门对涉嫌违规装修的行为进行调查、处置。

第十九条 对无需申办施工许可证的，业主或者物业使用人应当提醒房屋装饰装修企业注意下列事项：业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并与装饰装修单位、物业服务企业一起签订协议。业主或者物业使用人、装饰装修单位应当按照装饰装修协议的约定和物业服务企业提供的《装修须知》进行房屋装饰装修，并接受物业服务企业的现场巡查和监督，遵守下列规定：

一、每日12:00～14:00、18:00～次日上午8:00和法定节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声、粉尘污染的施工。施工期间应采取有效措施，减轻或避免对相邻业主或者物业使用人日常生活造成影响；

二、合理使用水、电、气、通讯、环卫等共用设施设备；

三、使用电梯搬运装饰装修材料，应遵守相关规定、约定，接受物业服务企业的指引和监督；

四、安装空调应当按照房屋设计预留的位置安装；未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业确定的位置安装；安装时应当使用不易锈蚀的材料，确保安装牢固、安全；冷凝水应当接入统一管道，不得随意滴漏；

五、搬运装饰装修材料车辆的停放及装饰装修材料的堆放地点应当按照相关规定、约定确定，或者由物业服务企业指定，不得擅自占用共有部位；

六、因装饰装修房屋造成物业共有部位、共用设施设备损害以及侵害相邻业主合法权益的，应及时停止侵害、恢复原状，造成人身财产损失的，应承担相应的赔偿责任；

七、法律、法规政策的其他规定。

第五章 小区公共管理及行为规范

第二十条 业主和物业使用人应当将下列信息（包括发生变更的相应信息）告知业主委员会和物业服务企业：

一、联系方式及联系地址；

二、车位、车牌号；

三、物业出租的相关事项，包括承租人及其联系方式、租赁期限、交纳物业费等相关费用的约定、车位的使用等；

（四）物业专有部分转让的相关事项。

第二十一条 业主和物业使用人应当遵守下列停车、充电的规定：

一、物业管理区域内的停车管理规定、车位使用协议及充电管理规定；

二、规范停车，禁止占用楼道、机动车停车位停放非机动车；

三、漏油、漏水的车辆及报废、弃置的车辆不得停放在小区公共车位内；

四、规范使用充电设施，禁止私拉电线为电动自行车充电；

五、车辆长时间停放期间，关闭防盗报警器。

第二十二条 业主和物业使用人应当遵守下列消防安全管理规定：

一、遵守小区《消防责任书》；

二、学习消防安全知识，遵守消防安全管理规定，积极参与应急演练；

三、不得损坏和擅自拆除、改造、停用消防设施设备器材；

四、不得占用或者堵塞楼道、消防通道、安全出口；

五、不得将顶层楼梯门、天台、楼层防火门等擅自封闭或者上锁；

六、物业管理区域内不得存放易燃易爆等危险物品；不得燃放烟花爆竹、祭祀烧纸钱；不得玩明火玩具或者游戏；

七、禁止在疏散通道、安全出口、首层门厅、楼梯间等室内公共区域和消防车通道及可燃物附近堆放杂物，或者停放摩托车等；

八、遵守安全用电管理规定，使用符合国家安全标准的电器、材料；

九、遵守安全用气管理规定，管理好燃气用具，做到人离燃气断；

十、法律法规及本规约关于消防安全的其他规定。

第二十三条 业主和物业使用人应当遵守下列电梯（如有）使用的规定：

一、文明礼让，礼貌乘梯；

二、不得刮划电梯，暴力使用按钮，不得在轿厢内擅自张贴、涂画；

三、不得擅自使用电梯运载体积过大物品；不得超载使用电梯；

四、不得在轿厢内吸烟；发生火警时，不得搭乘电梯；

五、电梯异常时，立即按紧急呼叫按钮，并拨打紧急救援电话；

六、监督电梯维护保养和定期检测情况；

七、劝阻、制止他人违章使用电梯、损坏电梯的行为；

八、法律、法规、规章、政策的其他规定。

第二十四条 业主或者物业使用人应当遵守下列生活垃圾分类的规定：

一、垃圾分类后投放至指定收集容器内，不得随意倾倒、堆放；

二、厨余垃圾投放前滤出水分；

三、废弃的大件家具等投放至指定的投放点；

四、禁止将装修建筑垃圾等混入生活垃圾。

第二十五条 依据《中华人民共和国民法典》第1251条规定：“饲养动物应当遵守法律法规，尊重社会公德，不得妨碍他人生活”。业主、物业使用人饲养宠物应当遵守以下规定：

一、每户（含本物业管理区域内拥有多个专有部分的业主、物业使用人）饲养犬数量不得超过2只，且不得饲养猎犬、狼犬之类身体较大、性情较为凶猛的动物；

二、饲养宠物不得妨碍他人正常生活，宠物吠叫影响他人正常生活、工作和休息时，应当采取有效措施予以制止；

三、为宠物申领饲养许可证，且饲养许可证不得冒用、涂改、伪造和买卖；

四、按照当地宠物饲养主管部门的要求办理相关登记和检疫手续，并接受相关疫苗注射；

五、宠物在公共区域活动时，为宠物佩戴由当地宠物饲养主管部门统一制作的圈、牌、链、套，以防伤人；

六、做好宠物卫生清洁工作，防止其在小区内共用部位随处便溺；在小区内共用部位便溺的，业主及物业使用人应当自行清除；

七、不得携带宠物进入小区内商场、会所等室内公共场所，导盲犬除外；

八、宠物伤人的，业主及物业使用人应当立即将伤者送至专门医疗机构接受诊治，全部后果由业主及物业使用人承担；

九、犬类宠物伤人的，如有狂犬病嫌疑，业主或者物业使用人应当及时将该宠物送至当地防疫站检验；确认狂犬病的，应当立即报告当地疾控部门。

第二十六条 业主和物业使用人应当遵守下列噪声管理的规定：

一、练习声乐，时间段为：8：00-12：00，15：00-21：00；跳广场舞，时间段为：9：00-12：00，15：00-21;00；

二、不得使用外机噪声超标的空调；

三、不得制造超标噪声、振动等侵扰邻里生活。

第二十七条 业主或物业使用人不得在物业管理区域内实施下列行为

一、高空抛物；

二、在门口、阳台、窗户等临边位置置放物品，造成高空坠物隐患；

三、堵塞下水道；

四、擅自设置广告牌，或者粘贴广告材料；

五、养鸡养鸭，或者种菜种花等；

六、随地吐痰，乱扔杂物，或者乱贴乱挂、乱涂乱划等；

七、弃置共享单车、共享电动自行车；

八、实施传销、电信诈骗、非法集资等行为；

九、赌博、吸毒，或者从事邪教活动；

十、法律、法规、规章、政策规定禁止的其他行为。

第二十八条 业主出租物业专有部分时，应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

一、业主出租房屋不得有下列行为：

（一）对房屋进行分割后按单间或者床位出租；

（二）将厨房、卫生间、客厅等改成普通房间出租；

（三）擅自改变房屋使用性质出租；

（四）将不符合消防要求的房屋作为群租房出租；

（五）将房屋出租给他人从事违法活动。

二、业主出租物业的，应遵守以下规定：

（一）与承租人签订房屋出租合同，并按照相关规定办理合同备案手续；

（二）告知承租人本《管理规约》《物业服务合同》等物业使用有关内容，以及小区管理各项规章制度；

（三）承担水电费、物业服务费及其他相关费用的连带支付责任；

（四）在租赁合同签订后及时将承租人及其联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业；

（五）租赁终止时，到场协助承租方搬离小区。

三、承租人转租房屋的，应当及时告知业主委员会和物业服务企业。

四、业主转让物业专有部分的，应当结清物业服务费，提醒并协助受让人办理维修资金过户手续，移交《房屋使用说明书》《质量保证书》《业主手册》《前期管理规约》或者《管理规约》，以及《前期物业服务协议》或者《物业服务合同》。

第二十九条 本业主大会授权业主委员会可以利用公共建（构）筑物、物业用房、设备间、架空层、公共空间、场地及其他可以利用的共用部位进行经营、出租，也可设置下列功能性用房：

一、为业主健身、阅读、娱乐等活动服务的场所；

二、业主委员会、业主监督委员会、小区党支部办公场所；

三、为业主及物业使用人提供养老服务的场所；

四、为业主及物业使用人提供其他公共基础服务的场所；

五、用于出租、经营以获取公共收益的场所。

第六章 公共收益管理

第三十条 物业管理区域内，以下方式获得的收益为公共收益，为全体业主所有：

一、地下车库、地面车位等停车场地占用/使用费、管理费等；

二、利用共用部位、共用设施设备的广告资源收益；

三、出租共用部位、共用设施设备所得租金；

四、利用共用部位、共用设施设备进行经营所得收益；

五、根据物业服务合同的约定所得的违约金、赔偿金；

六、物业管理区域内的土地征收补偿金；

七、其他合法收益及依法属于公共收益的资金。

第三十一条 业主大会授权业主委员会对上述公共收益事项进行管理、经营（包括但不限于制订经营管理方式、收费标准，签订合同协议等）和获取收益，对本小区交房以来的公共收益和公共资产进行追诉，谈判协商时，业委会无权全部放弃公共收益及其历史公共收益的追诉；具体方式方法由业委会自行确定。

第三十二条 未经法定程序并签订委托合同，业主委员会成员不得允许物业服务企业利用业主共用部位、共用设施设备进行经营；业主委员会委托物业服务企业利用共用部位、共用设施设备经营的，应当在物业服务合同中约定经营收益的具体分配比例；未约定的，应当签订补充协议进行约定。

第三十三条 公共收益通过业主大会结算帐户，由业主委员会统一管理。

公共收益按照下列方式决定使用：

一、使用金额为10万元（含本数）以上时，由业主大会会议决定；

二、使用金额为3-10万元时，由业主委员会和理事会会议过半数以上同意。

三、使用金额为0.5-3万元时，由业主委员会会议过半数以上同意。

四、业委会日常开支（业委会日常的工具、办公用品等开支）单笔金额1000元以内的由业委会负责人审批；单笔金额1000元以上的，或某个单项累计支出金额5000元以下的，业委会主任和副主任共同审批。

以上标准为单项或单一综合事项标准。

第三十四条 使用公共收益可以用于业主大会会议开支，或者业主委员会办公经费，以及业主委员会委员、楼栋代表、业主志愿者等各项补贴津贴，也可以按照业主大会会议的决定使用，包括但不限于下列范围：

一、补充物业专项维修资金；

二、直接用于共用部位、共用设施设备维修更新改造；

三、按照专有部分建筑面积比例分配给业主；

四、支付司法裁判文书中由业主大会（全体业主）承担的费用；

五、支付业委会聘请的律师、第三方维护业主权益和日常工作顾问及风险代理等合法开支；

六、物业管理方面的其他需要。

第三十五条 业主、物业使用人、业主委员会及其成员、物业服务企业均不得侵占、擅自处分公共收益。

业主欠交相关款项的，在分配公共收益（业主分红）时，其应当获得的分配额依次优先充抵下列所欠费用：

一、未交首次物业专项维修资金的；

二、专项维修资金不足首次交存额，应当续交的；

三、应当交纳的其他费用。

第三十六条 业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度公共收益的具体收支情况，公示期不少于三十日；每季度公布公共收益收支报表。

业主可以查询业主委员会财务管理制度、业主大会结算帐户明细及财务收支帐册等资料；查询时不得将资料原件带出资料保管室，涉及业主个人隐私或签订了保密信息的资料严禁拍照、复印，严禁外传。

业主委员会及其成员拒绝配合业主进行查询的，业主可以向汨罗市物管办投诉、举报。

第七章 物业专项维修资金管理

第三十七条 本物业管理区域的维修资金现由汨罗市设立的维修资金管理中心代管（以下简称代管机构）。

业主可以定期查询自己分户账内的维修资金及其使用、增值收益情况，发现异常的，应当及时向代管机构查核。

第三十八条 业主应当支持自己分摊范围内的维修，并跟踪监督下列内容：

一、维修方案是否可行，预算是否合理；

二、维修单位是否符合资质要求；

三、维修过程是否与维修方案一致；

四、维修工程质量是否符合相关标准规范；

五、竣工验收是否符合相关规定；

六、是否有相应资质机构进行造价审核（维修工程费用五万元以上的）；

七、维修资金支付程序是否符合相关规定；

八、分摊金额是否合理、准确。

第三十九条 维修资金计划使用方式

一、下列维修项目采用计划使用的方式使用维修资金：

（一）共用设施设备的防锈工程；

（二）警示标志、道路标线工程。

二、计划使用维修资金的方案应当由业主大会表决通过。计划使用总金额不得超过10万元；计划使用期限不超过1年；计划使用的维修资金由全体业主按照专有部分建筑面积的比例分摊。

（备注：计划使用适用于全体业主受益、费用在10万元以下、可以预见且以延长物业使用寿命为主要目的的周期性物业维修工程；计划使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五，且计划使用期限不超过五年；单项维修在3万元以上的，应当请第三方进行公开招投标。）

三、根据计划使用方式使用维修资金的，按照下列程序进行：

（一）物业服务企业根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，以及本规约确定的计划使用维修资金的维修项目、费用额度编制维修资金使用计划，报业主委员会同意。

（二）业主委员会将维修资金使用计划向维修资金代管机构提交备案；

（三）物业服务企业按照经备案的维修资金使用计划，编制维修方案并进行公示；

（四）公示到期无异议，物业服务企业组织维修；维修工程完工并经验收合格，物业服务企业公示相关材料；

（五）公示到期无异议，业主委员会向维修资金代管机构申请支付；

（六）维修资金代管机构通知维修资金管理银行将维修费用的应付款项划转到物业维修单位。

第四十条 对物业管理区域内部分业主受益、临时发生并需要在较短时间内完成的物业维修工程，采用一般使用的方式使用维修资金。

一、一般使用维修资金，应当按照下列程序进行：

（一）业主或者物业服务企业向业主委员会提出报修；

（二）业主委员会到场核实；

（三）业主或者物业服务企业编制包括涉及户数、分摊方案（协议分摊方案）在内的维修资金使用方案；

（四）业主委员会组织有利害关系的业主投票表决；表决通过后，将维修资金使用方案向维修资金代管机构提交备案；备案通过后，将维修资金使用方案及业主投票表决形成的决议进行公示；公示无异议的，选聘物业维修单位。同时应当选聘工程造价咨询机构；应当选聘工程监理、工程验收单位。上述单位、机构应当尽可能从维修资金代管机构定期公布的名单中选择；

（五）业主委员会公示拟选聘的单位、机构，以及工程预算、维修工期起止时间、保修期限等事项；

（六）公示到期无异议，选聘的单位、机构编制相应的工程方案，报业主委员会同意；

（七）选聘的单位、机构完成各自的工程方案，有必要的，按照有关规定完成竣工验收备案；

（八）业主委员会公示维修方案、工程审价报告、工程竣工验收合格证明材料等事项；

（九）公示到期无异议，业主委员会向维修资金代管机构申请支付；

（十）维修资金代管机构通知维修资金管理银行将维修费用应付款项划转到物业维修单位。

二、维修项目金额3万元以上的，业主委员会应当聘请第三方代理机构进行招投标和进行工程量勘测确定预算。

三、金额10万元以上的，业主委员会应当聘请监理机构或专业监理人员进行监理。

第四十一条 下列情形采用应急使用的方式使用维修资金进行维修：

一、屋面、外墙防水严重损坏；

二、消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况；

三、电梯故障；

四、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

五、玻璃幕墙炸裂；

六、其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

发生前款情况后，未按规定实施维修的，由汨罗市物管办组织代修，维修费用直接从相关业主维修资金分户账中列支。

第四十二条 应急使用维修资金

一、应急使用方式使用维修资金的，应采用异议表决方式投票。

异议表决是指持反对意见的业主“双三分之一”以下的，视为表决通过。采用异议表决的，在表决期限届满且初步表决结果予以公示后，再给予15日的催告期，未提出反对意见的业主在催告期内提出反对意见的，计入反对票总数；最终表决结果以催告期届满时的票数为准。持反对意见的业主超过“双三分之一”以上的，不得申请应急使用方式使用维修资金。

二、应急使用维修资金，按照下列程序进行：

（一）维修申请人向业主委员会提出报修，业主委员会到场核实后，向维修资金代管机构提出申请；

（二）维修资金代管机构到场勘察；需要质监、消防、电力、通讯、住房城乡建设等部门进行认定的，由维修资金代管机构通知其到场认定，尽快或者现场出具认定意见；

（三）业主委员会选聘物业维修单位，物业维修单位应当从维修资金代管机构定期公布的名单中选择；

（四）维修资金代管机构通知维修资金管理银行将核实维修费用的50%划转到维修单位；维修单位立即组织抢修；

（五）业主委员会公示工程竣工验收合格证明材料；公示到期无异议，向维修资金代管机构申请支付剩余应付款项；

（六）维修资金代管机构通知维修资金管理银行将维修费用剩余应付款项划转到物业维修单位。

第四十三条 使用维修资金应当符合国家、省、市（州）、县（市、区）的相关规定、具体办法和操作流程，相关文本应当使用其提供的示范文本。

第四十四条 尚未交存首期维修资金的业主，应当按照国家、省、市（州）、县（市、区）的相关规定补交首期维修资金。业主的维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

业主可以采取一次性足额交存、或者按照维修资金管理机构的要求交存、或者按照业主委员会的要求进行补交、续交维修资金，存至维修资金分户帐内；

业主补交、续交维修资金应当自补交、续交启动之日的下个月起三个月内足额交存到位；期间维修资金被动用的，动用部分按照同样的方式在下一个年度内补足。往后依此递延。

第八章 违约责任

第四十五条 业主、物业使用人违反本规约，业主、业主委员会、物业服务企业有权要求其改正；拒不改正的，应当依法承担停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失、向全体业主或相应业主支付违约金等违约责任，受侵害的业主向法院提起诉讼、主张权利。

第四十六条 业主、物业使用人违反本规约的，业主委员会及物业服务企业有权劝阻、制止；制止不了的，及时向有关主管部门报告。有关主管部门责令限期整改但仍拒不改正的，可以采取下列措施：

一、限制参选业主委员会或者业主监督委员会；

二、由业主委员会在小区内公示该业主或者物业使用人姓名及违约事实；

三、涉违法时，报执法部门处理。

第四十七条 业主欠费追缴

一、业主未按照物业服务合同的约定交纳物业费和其他公共费用的，业主委员会应当配合物业服务企业督促其限期交纳；业主逾期仍不交纳的，业主委员会应当配合物业服务企业通过下列方式催交（自管时由业主委员会直接催缴和追诉）：

（一）按照物业服务合同约定的方式催交；

（二）在物业管理区域内公布物业费收交情况，注明欠交费用的业主房号；

（三）依法提起诉讼或仲裁。

二、业主欠费期间，应按照本规则和物业合同约定缴纳利息和违约金。

第四十八条 业主未交或未补交、续交维修资金和其他公共费用的，业委会有权通过合法渠道包括但不限于诉讼追缴，其所产生的诉讼费、律师费及相关费用由败诉人承担。

第四十九条 业主之间发生纠纷，可协商处理；协商不成的，可请求业主委员会或物业所在地汨罗市物管办、街道和居民委员会进行调解；调解不成的，应当通过下列第（一）种方式解决：

（一）向人民法院提起诉讼。

（二）向仲裁委员会申请仲裁。

第五十条 物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第九章 附则

第五十一条 本规约所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋所有权证或者房屋不动产权证书中载明的权利人。

一、尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情形之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：

（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人；

（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；

（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；

（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；

（五）婚姻存续期间的夫妻、居住在本小区的业主直系亲属；

（六）法律法规规定的其他情形。

二、已经达到交付使用条件，尚未出售或者虽已出售尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

三、本规约自首次业主大会会议表决通过之日起生效，未尽事项由业主委员会（扩大）会议或业主大会补充。

四、本规约内容及业主大会会议补充事项的内容与法律法规和相关规定相抵触的，按法律、法规和相关规定执行。物业的所有权发生变更时，本规约的效力及于物业的继受人。

第五十二条 本规约由业主委员会报送物业管理行政主管部门和汨罗市物管办备案，并告知永安村村民委员会。

业主委员会应当在本规约生效后七日内，将本规约在物业管理区域内持续公示，直至本规约被修改生效。

附件：1．规划平面图

2．物业构成明细

3．共用部位、共用设施设备明细

（由业委会核实后填写具体内容）

凯华尊品小区业主大会

2025年 月 日

附件1

规划平面图

（另附）

附件2

物业构成明细

类 型	幢 数	套（个）数	建筑面积（平方米）
高层住宅
多层住宅
别 墅
商 业
办 公
工 业
会 所
学 校
幼儿园
车 库
合 计
备 注

附件3

共用部位、共用设施设备明细

室外共用部位、共用设施设备	名 称	数量		名 称			数量
	围墙（米）			车辆出入口（个）
	人行出入口（个）			车行道（平方米）
	人行道（平方米）			绿地（平方米）
	大型乔木（株）			广场（平方米）
	园林建筑小品（座、个）			渠池湖井（座、个）
	路灯（杆）			地灯（个）
	草坪灯（个）			围墙灯（个）
	其他照明设施（个）			室外音箱（个）
	雨水管（米）			雨水井（个）
	污水管（米）			污水井（个）
	蓄水池（座）			化粪池（座）
	车位（个）			……
	垃圾收集设施（座）
	儿童游乐设施
	养老服务设施
	体育锻炼设施
	休闲娱乐设施
	……
室内共用设施设备	名称	数量	规格型号		功率或容量	启用时间
	电梯（台）
	变压器（台）
	配电柜（个）
	发电机组（台）
	生活水池（座）
	水泵（台）
	消防水池/箱（座）
	……
	消防报警系统
	智能监控（安防）系统
	……
业主共有房屋	名称	栋幢号		房号	面积（平米）	备注
	物业管理用房
	业主委员会办公用房
	业主基本公共活动用房
	业主生活服务用房
	经营性用房
	架空层
	设施设备用房
	配电房
	电梯机房
	其他设施设备用房
	设备层/避难层
	……
其他共用部位共用设施设备	……

二、《凯华尊品 小区业主大会议事规则》（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据相关法律法规和本小区的实际情况，制定本《凯华尊品小区业主大会议事规则》（以下简称本规则）。

第二条 本规则是记载凯华尊品小区（以下简称本小区）物业管理区域内（以下简称本区域）业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，适用于本区域，是本区域内全体业主意志的集中体现，是本区域内业主大会运作的基本准则和依据。

第三条 业主大会名称：凯华尊品小区业主大会（以下简称本大会）；项目地址：汨罗市劳动北路与山塘路交叉口；业主委员会办公用房坐落：凯华尊品1栋底层（总平规划图标注为1栋底层物业用房）。

物业类型：住宅、商业和其他类型；

物业管理区域四至：

东至劳动北路，南至华晨小区，西至港鑫华庭小区，北至山塘路。

物业管理区域情况：

用地面积：24206平方米；总建筑面积：54913.42平方米，其中住宅建筑面积36853.8平方米，商业建筑面积15028.15平方米，其它建筑面积：3031.47平方米；总套（户）数：316套（户）；人防结合地下停车库面积3925平方米。停车位252个，其中住宅架空停车位67个，住宅室外停车位9个，住宅地下车库80个，商业室外停车位96个（地下车库）；两轮车停车位57个。绿化面积7455.4平方米，绿化率30.8%。以上数据来源于：*开通会员可解锁*，由汨罗市凯华房地产公司提供（汨罗市城乡勘测规划设计室盖章），并经汨罗市规划局（审批专用章）同意的凯华尊品小区总平面规划图。

物业服务用房位于：1栋底层（规划总平面图标注）。

第二章 业主大会的设立

第四条 凯华尊品小区业主大会（以下简称本大会）由本区域内的全体业主组成，代表和维护本区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

本大会拥有本区域公共事务的最高议事权和最高决策权。

本大会的各届业主委员会是本大会的执行机构，由本大会依法选举产生，履行本大会赋予的职责，执行本大会决定的事项，接受归义街道办事处的指导和监督，接受本区域内全体业主的监督，对本大会负责。

本大会及各届业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；本规则和本小区管理规约另有规定的除外。

在本区域内，本大会及其业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主损害他人合法权益和业主共同利益、危及他人生命财产安全和公共安全的，本大会及其业主委员会有权依照法律法规及本规则和小区管理规约，要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，并有权采取包括但不限于诉讼等手段和措施。

第五条 本大会及其业主委员会应自觉接受归义街道办事处、高塘社区居民委员会和汨罗市物业管理行政主管部门的指导和监督，依法履行职责，规范运作，并与高塘社区居民委员会相互协作，积极配合公安机关、城管、综治、消防等部门，共同做好本区域内的社会治安、环境治理、安全管理等相关工作。

第六条 本大会及其业主委员会在所在地中共党组织的领导下依法依规开展党组织活动；本区域成立小区党组织的，还应当接受小区党组织的组织工作领导。

第七条 本大会通过各次业主大会会议选举产生业主委员会，执行本大会的决定，履行本大会赋予的职责，接受本区域内全体业主的监督，对本大会负责。业主委员会的名称为：凯华尊品小区（第 届）业主委员会。业主委员会由7-9人组成（原为7人，现增加商业区委员1-2人），其中包括主任1名、副主任1-2名、执行秘书1名（可外聘）、委员3-6名，候补委员不超过2名。

各届业主委员会主任、副主任通过各届业主委员会首次会议推选产生；推选有分歧或中途需更换主任或副主任时，由业主委员会、理事会和业主代表（或楼栋长）三类人员各超过半数的人同意，并制作会议纪要（参会人员签名）在本小区公示7日无异议即生效。（注：无异议为提出异议的业主需实名书面提交理事会，比照本规则第三十五条规定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为通过。）

业主委员会实行任期制，每届任期5年。业主委员会委员可以连选连任。

每届业主委员会应当在其任期届满前三个月内（不超过六个月），组织召开业主大会会议，对业主委员会进行换届选举。届满时业主委员会不组织换届选举的，任何业主可以提请归义街道办事处责令其组织换届选举；超过一个月没有组织换届时，理事会、业主代表（楼栋长）可成立换届筹备组组织召开临时业主大会并进行换届选举及其它重大事项议题投票工作。

业主委员会任期届满前三个月内，不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）调整物业服务收费标准；

（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

（四）其他因换届选举而影响其连续性的重大事项。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责；若未及时换届选举产生新的业主委员会，逾期后，则由理事会和业主代表（楼栋长）代行业主委员会职责，至新一届业委会产生。

第八条 本大会采用下列第（二）种方式设立业主委员会候补委员：

（一）不设立业主委员会候补委员；

（二）设立不超过2名业主委员会候补委员（视报名人数和选举结果确定）。候补委员与业主委员会委员同时选举，参选条件与业主委员会委员参选条件相同。业主委员会出现缺员时，候补委员按照参选时的得票票数递补，得票多的优先递补；得票数相同的，按照自愿原则及候补委员姓名的笔划先后顺序递补。

完成递补后，业主委员会应当向全体业主公告。

第九条 业主委员会委员及候补委员必须是本区域内的业主。

第三章 业主大会会议

第十条 本大会对下列事项，应当通过召开业主大会会议的方式决定：

（一）修改本大会议事规则、本区域的小区管理规约和业主委员会选举办法；

（二）换届选举本区域的业主委员会委员，罢免业主委员会委员；

（三）是否设立业主理事会；设立业主理事会的，制定业主理事会选举办法，选举业主理事会委员，明确业主理事会的办公场地、办公经费来源；

（四）是否设立业主代表会议；设立业主代表会议的，明确业主代表的产生、业主代表会议的权限及议事规则；

（五）听取和审议业主委员会工作报告，审查业主委员会收支预算决算报告；设立业主理事会的，还应当听取和审议业主理事会监督工作报告；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，及业主委员会委员工作津贴的来源、支付标准；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（九）物业服务内容、标准，物业服务收费及调整方案；

（十）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十一）物业专项维修资金的管理方式，续交、补交物业专项维修资金的方式，审议物业专项维修资金计划使用事项；自行管理物业专项维修资金的，建立物业专项维修资金管理制度；

（十二）改变建筑物用途，利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式及所得收益的分配与使用；

（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十一条 本大会决定可以采用下列三种物业管理模式的任一种，本大会授权业主委员会根据小区的实际情况选择其中的一种，并组织召开业主大会投票决定：

（一）委托物业服务企业进行管理；

（二）委托其他管理人进行管理；

（三）自行管理。

业委会提交选择上述之第（一）（二）种方式时，应同时提交管理人的名称及其相关情况；业委会提交选择上述之第（三）种方式时，应同时提交具体管理方法。

物业合同的期限为3-5年，试用期不超过1年，计在合同期之外，具体时间由业委会根据当时情况确定；物业合同的期限可以跨越业委会的任期；因业委会原因而导致物业合同逾期，物业服务人以原合同为标准继续提供事实服务的，不得提高或变相增加物业管理费标准，不得降低物业服务质量标准。

第十二条 本大会授权业主委员会决定本区域内下列事项：

（一）制定物业服务收费（包括停车收费）调整方案。

（二）利用本区域内所有共用部位、共用设施设备和公共场所进行经营：电梯广告；会所经营；停车收费；户外广告；属于全体业主共用的门面及其他房产包括但不限于物业管理用房出租；本区域内其它能利用的场地、建筑物、空间进行经营和出租等。

（三）制定公共收益的分配与使用方案，制定业主分红方案和组织实施分红。

（四）业主合法权益或业主公共利益受到侵害时，为维护业主合法权益或者维护业主共同利益，业主委员会可以通过合法途径来维护业主权益、业主共同利益，包括但不限于进行调查取证、行政复议、法律诉讼、举报、投诉、信访途径等；业主委员会可以委托律师或聘请第三方机构进行代理维护业主权益、维护业主同利益及其相关事项，签订委托合同和授权委托书，包括但不限于风险代理，支付相关费用。

（五）为提升小区物业服务水平和维护业主共同权益，业主委员会可以聘请第三方机构为法律顾问和工作顾问并支付相关费用。

（六）为选聘物业服务人和小区公共维护、维修、修缮和改造等事项，业委会可以委托代理人进行招投标活动，并组建有业委会、理事会和专家参加的评标委员会进行评审；其中物业服务人事项和维修费用超过《管理规约》限定金额时，应当事先经业主大会授权再招投标决定，或招投标后提交业主大会投票决定。

（七）业主委员会可以加入行业协会，可以组织委员和理事会委员、业主楼栋代表等，参加相关业务培训、对外经验交流。

上述事项除法律和本规则有强制要求经业主大会投票决定的外，业委会可以会议形式决定，应采用公告、通知的方式告知全体业主，业主有异议的可通过征求异议意见的方式来决定。

本大会及其授权业主委员会作出的决定对本区域业主代表会议、业主委员会、理事会、业主以及物业使用人均具有约束力。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不及时召开会议，经业主提议后逾期一个月仍不召开业主大会时，理事会、业主代表（楼栋长）可向归义街道办事处报备后，组织召开业主大会和进行重大事项议题投票表决工作。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本规则第十条第十项和第十一项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主大会已经授权业委会的事项，可不要求业主大会重复表决，直接依照本规则第十二条实施。法律法规对前款规定的比例作出调整的，按其规定执行。

参与，是指业主大会召集人及其工作人员，按照本规则要求将选票送达业主后，在业主大会结束前，已收回的选票/表决票（包含同意、反对、弃权票），和送达业主后（有记录）未参与表决的选票/表决票，二者的总和。

第十四条 本大会采用每年召开一次的方式召开定期会议，本大会采用下列三种形式的综合形式召开定期会议：

（一）书面征求意见的形式

（二）集体讨论的形式

（三）互联网（电子投票）的形式

本大会定期会议应当对本规则第十条第（五）（六）（十二）项的事项进行汇报。

第十五条 以书面征求意见的形式召开业主大会定期会议时，应当按照下列程序进行：

（一）选定议题。由业主委员会根据本区域的实际需要，以及业主或者物业使用人、物业服务企业反映的物业管理相关问题选定。小区建立了党组织的，议题的确定应当听取小区党组织的意见。下列第1、2、5、6项事项，应当作为每次业主大会定期会议的议题：

（1）听取业主委员会关于物业管理实施情况的报告；

（2）听取和审议业主委员会履职情况的报告；

（3）审查业主委员会收支预算决算报告；

（4）决定公共收益的分配与使用。

（5）听取和审议业主理事会监督工作报告；

（6）审议物业专项维修资金计划使用事项；

（7） ；

（8）物业管理区域内的其他重大事项。

（二）公示。在业主大会定期会议召开十五日前，业主委员会将以下信息进行公示，公示时间不少于7日：

（1）业主大会会议议程；

（2）记载表决内容的文本；

（3）表决票、选票的样本；

（4）候选人简历及参选承诺；

（5）候选人是否存在业主委员会委员禁止情形等信息；

（6） 。

公示期间业主有异议的，业主委员会应当复核，并告知异议人；因异议而导致业主大会时间延期的，不影响业主大会的效力。

（三）制票。根据议题的具体内容制定选票、表决票。

（四）通知。业主委员会应当于业主大会定期会议召开十五日前将会议通知送达业主；通知的内容包括会议的形式、时间、地点、投票/表决内容等，可以采用下列任一种方式通知业主：

（1）向业主手机号码发送短信，向业主微信、QQ、钉钉发送文本信息，向业主邮箱发送邮件；

（2）当面递交纸质通知；

（3）将纸质通知放入业主专用信箱或者业主建筑物专有部分；

（4）将纸质通知邮寄业主；

（5）在电子投票系统中向业主发送电子信息的方式通知业主；

（6）在小区内公告栏公告；

（7）登报公告。

会议召集人对通知的送达情况应当进行记录，并将记录情况和业主大会定期会议通知进行公告；采用上述任一种方式通知业主（有记录）的，视为送达。

（五）会议投票。按照本规则中的业主大会投票表决规则及业主委员会选举办法规定的程序进行投票。

（六）结果公告。业主委员会应当在投票结束后7日内统计投票结果并持续进行公告。

第十六条 以集体讨论的形式召开业主大会定期会议时，应当按照下列程序进行：

（一）议题的选定。从本规则第十条所列各项中确定。

（二）确定会议时间、地点。会议召集人应当综合业主人数、会议费用等各种因素，确定会议的时间、地点。

（三）通知。通过电话、短信、微信、钉钉、电子邮箱等方式或者上门当面口头通知参会业主。

（四）开会。参会业主进入会场应当签到；会议由会议召集人指定的人主持。会议过程由指定人员进行记录。

（五）结果公告。会议召集人应当形成会议纪要并将其进行公告。

第十七条 本区域内有下列情况之一的。业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）总人数的20%以上业主联名提议；

（二）本区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主委员会、理事会、业主代表（楼栋长）三类会议决定要求召开的。

（四）因本区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理，或者本规则非强制性限定内容，而召开业主大会临时会议的，由会议召集人公示会议通知，并采用异议表决的方式进行投票；投票结果应当进行公告。

（五）在下例情况下，经归义街道办事处批准，业主大会会议由高塘社区居民委员会负责召集，比照首次业主大会成立筹备组（开发商不再参加）的方式召开：

1、业主委员会逾期不召集会议，经区住建主管部门、街道责令，仍不召集；

2、因客观原因未能及时选举/换届产生业主委员会、理事会、业主代表（楼栋长），或业主委员会委员、理事会委员过半数以上辞职或无法正常履职；

3、物业服务合同逾期六个月以上未签订，而业委会无法正常履职，导致物业服务出现极端异常或超过三分一以上业主不满意时。

（六）因其他情况召开业主大会临时会议的，会议召集人应当参照本规则第十五条、第十六条的规定组织召开。

第四章 理事会会议

第十八条 本大会决定设立业主理事会会议（简称理事会）。

第十九条 理事会业主代表以幢（单元、楼层）为单位推选，其任期按照下列第（二）种方式执行。

（一）不超过当期业主委员会任期；

（二）任期为5年，可连选连任。

理事会代表共设5人，候补代表不超过2人。按照相对平均等原则，名额分配如下（会议召集人可根据报名和推荐情况调整名额和分配人数）：

住宅1-4幢（单元、楼层）各1人，商业、非住宅1人，候补代表不受区域限制。

第二十条 业主大会会议决定设立理事会的，理事会的业主代表任职条件与本规则中的业主委员会委员任职条件相同。在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员或者热心公益事业的业主优先。本小区的业主直系亲属（本人提供相关凭证并经业主授权）可以参选理事会。

理事会成员由其所在本幢（单元、楼层）全体业主推选产生。推选代表应当由该幢（单元、楼层）十名以上业主签名同意，并在本幢（单元、楼层）区域内公告7日，无反对意见，即为生效；更换业主代表时依同样方式进行；分歧较大时，由本幢（单元、楼层）区域内全体业主投票，依少数服从多数原则确定。

第二十一条 理事会成员履行下列职责：

（一）收集其所在楼栋业主对物业管理相关事项的意见，并向业主委员会、业主理事会反映；

（二）就理事会会议拟讨论的事项书面征求其所在楼栋的业主意见，参加理事会会议，并如实向理事会会议提交其所在楼栋的业主意见；

（三）其他重要事项。

第二十二条 理事会会议参照本规则第十五条、第十六条的规定召开。业理事会成员应当在会议召开3日前，就会议议题征求其所在楼栋业主的意见，在理事会会议上如实反映。

本章未明确的内容，参照本规则其他条款执行。

理事会成员以收集本栋业主意见的形式形成的理事会会议决定，在程序和内容合法的前提下，与本业主大会具有同等效力。

第五章 业主大会会议表决规则

第二十三条 业主的身份及其所拥有的专有部分建筑面积按照下列方式认定：

按照最近一次业主大会会议召集人认定的结果和后来变动的情况综合认定。

本区域内的车位、杂物间、摊位等特定空间，按照下列第(三)种方式计算专有部分面积：

（一）不计算；

（二）已办理转移登记手续的，按照产权证书登记的建筑面积计入业主的专有部分面积；未办理转移登记手续的，计入业主的专有部分面积。但仅以车位、杂物间、摊位等特定空间认定为业主的，表决仅限于与车位、杂物间、摊位等特定空间有关的事项；

（三）已办理转移登记手续的（有完整且合法的产权证，且交足了维修资金和其他应缴纳的所有费用），按照产权证书登记的建筑面积计入业主的专有部分面积；未办理转移登记手续的，不计入业主的专有部分面积。但仅以车位、杂物间、摊位等特定空间认定为业主/使用人的，表决仅限于与车位、杂物间、摊位等特定空间有关的事项。

第二十四条 业主大会确定业主投票权数。按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照房屋所有权证（不动产权证书）登记的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的。按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；

（三）一个专有部分为一个计算单位，一个计算单位对应一张表决票/选票。

第二十五条 业主大会按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分相应计为一人；

（二）一个专有部分有两个以上所有权人的，由共有人自行决定一人行使表决权（其中一人已经投票的另一人不得以未投票为由主张权利）；

（三）建设单位尚未出售和虽已出售但尚末交付的部分，或其他单位产权人，按一人计算；

（四）同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，面积为所有专有部分的总和；

（五）总人数按照前项的统计总和计算。

第二十六条 参加业主大会会议，业主应当自行投票；因故不能到场的，可由业主本人填写选票或者表决票后，委托其他业主代为投递。代为投递的票面必须清晰、按要求准确勾选，不得修改。每个被委托人只能代最多20名业主投递。

业主可以出具授权委托书，委托代理人投票。授权委托书应当载明委托人身份证号码、联系电话、签名，以及代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章；业主也可以在经实名认证的微信、QQ、钉钉等载体上委托，但应明确说明委托意向和被委托人。

业主不自行投票也不委托代理人投票的，不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。

第二十七条 业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人或直系亲属代为行使投票权。

业主为法人的，由法定代表人或其指定人或者法人盖章授权的自然人代表行使投票权；业主为非法人组织的，由非法人组织负责人或其指定人或者单位盖章授权的自然人代表行使投票权。

第二十八条 业主大会会议投票表决意见分为同意、反对、弃权三类；有多个选项的，则以选项的要求进行表决。

业主投票表决意见必须由业主本人签名；产权同时有二个以上业主的自行决定一人参与投票签名，或业主授权其他人签名的，视同业主本人投票签名；出现异议时，由业主本人承担其鉴定和举证责任。

以电子投票方式进行的，以业主留存在册的电话号码确认为业主投票的依据，其签名只作为参考；业主电话号码有变更的，应当在业主大会公示期间提出修改意见，或在投票结束前2天提出，因电话号码和签名出现异议时，由业主本人承担其鉴定和举证责任。

选票或者表决票一经投递和电子投票一经提交，不得再进行任何更改。

第二十九条 本大会召开业主大会会议的选票内容包括候选人的姓名、性别、年龄、职业、政治面貌。

本大会召开业主大会会议的表决票内容涉及较复杂的事项时，应另行制作表决事项的说明，并同时公告。

选票和表决票还应当包括业主签署意见和签名的地方。

第三十条 本大会召开业主大会会议除可以采用电子投票系统（互联网）的方式进行投票外，还可以采用以下例三种方式进行投票：

（一）纸质投票（包括邮寄）；

（二）手机号码短信方式（编辑投票信息或彩信传送投票）；

（三）微信、QQ、邮件传递方式（编辑投票信息或传送投票照片）

第三十一条 采用电子投票方式投票的，业主委员会应当确认参会业主的房号、手机号码等信息。电子投票系统应当在业主大会会议通知规定的会议开始时间开启投票，在业主大会会议通知规定的会议结束时间关闭投票。

电子投票结束后，唱票、计票由系统统计完成，与其他投票合并最终结果。业主委员会应当对投票结果进行公告。

第三十二条 采用短信和其他方式进行投票的，业主委员会应当确认参会业主的房号和手机号码。

参会业主按照业主大会会议通知的要求进行投票。

第三十三条 采用纸质投票方式投票的，业主委员会应当确认参会业主的身份。

业主委员会应当组建1-3个收发票组、1个计票组、1个监票组。其中每个收发票组2人、计票组2人、监票组2人。各组成员由业主委员会招募的热心业主或志愿者组成。与会议议题有利害关系的业主应当回避，但可参与监督和协助工作。

（一）发放纸票。由收发票组负责此项工作。当面递交的，收发票组将纸票送达每户业主，由业主在纸票发放签收登记表上签字；业主不签字的，由送票人记录存档。收票者非业主时，收发票组应当场联系、告知业主，并请收票者将纸票及时转交业主；放入业主信箱内或者业主建筑物专有部分的，收发票组应当记录详细情况；邮寄的，收发票组应当保留存根。

无法直接当面送达的业主，收发票组应当同时送达的材料包括：会议通知、表决票/选票，并提醒未收到纸票业主注意的事项（包括请业主见公告后速与会议召集人联系，在投票截止时间前领取纸票，行使投票权）和联系方式等。

发放纸票的时间为不超过30个工作日，具体时间由会议召集人根据议题确定。会议结束后，会议召集人应当在物业管理区域内公告投票情况。

（二）投票。投票时间以业主大会会议通知的时间为准。发放纸票与投票可以同时进行。本大会的投票采用下列第（3）种方式进行：

（1）流动投票。即投票期间，由收发票组上门收集业主的投票。在确认投票者的业主身份后，由业主将填好并签名的纸票投入到收发票组携带的流动票箱内。

（2）集中投票。即投票期间，业主委员会在物业管理区域出入口或指定地点设立投票箱，由业主或受托人持有效证明，将填好并签名的纸票投入投票箱。收发票组应当在投票点做好身份核验、签收或登记纸票等工作。业主委员会应当邀请所在地居（村）民委员会派员到场监督，居委会不到场时，不影响投票的效力。

（3）流动投票+集中投票。

投票时间超过一天的，每天投票结束时，收发票组应将投票箱封口，放置到会议召集人指定的安全地点或者所在地居民委员会，任何人不得毁损投票箱。

（三）计票

投票结束后，在归义街道办事处以及高塘社区居民委员会的指导或者业主监督下，由计票组、监票组进行公开唱票、验票，统计投票结果；街道和社区不到场的，不影响投票的效力。

计票组可以采用计算机进行计票，以提高准确率和工作效率。

会议召集人应当在投票结束后7日内统计出投票结果并进行公告。

会议召集人应当对业主投入票箱的纸票进行归档、保存在业主委员会或街道、社区，以备核查。

业主可以查询自己的投票信息，查询他人投票信息时必须有业主本人的授权书原件和身份证原件查验，并提交复印件给会议召集人存档。

第三十四条 本大会召开业主大会会议表决下列事项时，可以采用异议表决，即按照本规则相关条款规定的表决条件和表决方式，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过：

（一）本规则第十条第（一）至（九）项规定的事项；

（二）因本区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理而召开业主大会临时会议；

（三）其它需要征求业主意见或告知业主的一般事项。

第三十五条 业主大会会议结束后，对未参与投票业主的投票权，按下列第（一）种方式处理：

（一）计入多数票；

（二）按投票业主计票结果的比例进行分配，但采用异议表决的除外；

（三）不计。

第六章 业主委员会选举办法

第三十六条 业主委员会候选人应当遵守国家有关法律、法规，身体健康，奉公守法，品行良好，公道正派，责任心强，践行社会主义核心价值观，模范履行业主义务，遵守管理规约，且具备完全民事行为能力、一定的组织能力和必要的工作时间。

夫妻双方和父（母）子（女）关系，有共同产权且居住在本小区，只能其中一方报名；上述直系亲属非产权人长期居住在本小区的可以参选理事会成、业主楼栋代表；家庭成员只能有一人参选其中的一项，并应出具直系亲属相关证明和专项事务委托书。

第三十七条 业主有以下（一）至（十一）项情形，以及第（十二）项情形的，不得成为业主委员会委员候选人：

（一）违反国家法律法规或者党纪党规正在被立案侦查的；

（二）参与邪教组织，或者非法组织、非法参与集体上访，影响社会稳定的；

（三）被有关部门确认存在涉黑涉恶行为的，利用黑恶势力或者“软暴力”干预小区业主正常工作和生活的；

（四）有不良信用记录或者被纳入失信被执行人名单，尚未被撤销的；

（五）被有关部门认定有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为（以政府权威部门的认定为依据），或者其他侵害业主公共利益的行为，尚未整改到位的；

（六）经书面催交，无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限（半年）内仍未交纳物业管理相关费用的；

（七）采用不正当手段阻挠业主大会会议召开的；

（八）未按照规定交纳汽车停放费用、公共水电分摊费用、物业专项维修资金等相关费用且未改正的；

（九）牟取妨碍公正履行业主委员会委员职务的其他利益且未改正的；

（十）严重违反本大会议事规则、本小区管理规约的；

（十一）违反房屋出租相关规定且未改正的；

（十二）法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形；

（十三） 。

第三十八条 业主委员会组织业主委员会换届业主大会会议，应当公告候选人数量、本规则第三十六条、第三十七条规定的候选人资格条件，接受业主通过以下方式参选新一届业主委员会，报名人数不限。

（一）自荐；

（二）十名以上业主联名推荐；

（三）所在地居民委员会推荐；

（四）本小区党组织推荐；

（五）业主委员会委员、候补委员自荐；

（六）业主委员会委员、候补委员推荐；

（七）业主委员会推荐；

（八）业主理事会推荐。

第三十九条 新一届业主委员会候选人数共7-9人，按照相对平均等原则，名额分配如下（会议召集人可根据报名和推荐情况调剂）：

1-4幢（单元、楼层）各1-2人；

商业、其他部分1-2人。

第四十条 业主委员会应当核对报名业主的个人简历及参选承诺等相关信息，并根据以下原则确定最终参选名单：

（一）本规则第四十条确定的分配原则；

（二）在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员、有物业相关专业知识和管理能力，或者有仁心、热心公益事业的人员优先；

（三）符合条件的报名人数等于候选人名额时，符合条件的报名人全部确定为候选人。符合条件的报名人少于候选人名额时，会议召集人应当再次公告补充推荐愿意参选的业主，补足候选人名额。

（四）报名人数超过13人（业委会7-9人、候补委员2人，差额1-2人）时，由会议召集人组织报名业委会候选人分别推选，或报名人和会议召集人人员共同不计名投票，得票多的前13人确定为业委会候选人。

业主委员会应当将最终的参选名单进行公示，公示时间不少于7日。

第四十一条 业主委员会按照本规则关于业主大会会议及业主大会会议表决规则的规定组织召开业主委员会换届业主大会会议。

业主参加业主委员会换届业主大会会议，投票时应适当考虑本区域的规模、委员的代表性和广泛性等因素，并坚持公开公平公正原则。

业主对业主委员会换届选举存在异议的，会议召集人或业主委员会应当根据实际情况，在7个工作日内给予答复。

第四十二条 根据业主大会会议的投票结果，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；业主委员会候选人中所得票数，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；按所得票数（同意的业主专有部分占建筑物总面积的比例与人数占业主总人数的比例之和）从大到小确定当选的业主委员会委员，排名靠后的为候补委员。

第四十三条 业主委员会委员出现下列情形之一的，其业主委员会委员资格自行终止，从办理备案之日起生效：

（一）不再具备本区域业主身份的（理事会成员除外）；

（二）丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被追究刑事责任的；

（四）存在严重失信行为，被记入严重失信行为人的；

（五）法律、法规或者管理规约规定的其他情形，以及本规则第三十七条第（一）至（十一）项规定的情形。

第四十四条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，由业主委员会决定提请业主大会表决中止其委员资格，以业主大会表决结果为准：

（一）一年内连续3次无故缺席或者一年内6次请假缺席业主委员会会议（包括不参与表决或不参与分配的工作任务）；

（二）本规则第六十七条规定的情形；

（三）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（四）拒不执行归义街道办事处和物业管理主管部门关于本物业区域的合理合法整改要求或者人民法院进入执行的裁判；

（五）以书面形式向业主委员会或者归义街道办事处、高塘社区提出辞职的；

（六）违反法律、法规规定或者可能妨碍公正履行职务、侵害业主合法权益的其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

第四十五条 经占总人数百分之二十以上业主或者二分之一以上业主委员会委员/理事会委员提议，通过下列第（二）种方式，可罢免或者恢复任何委员的资格。

（一）由业主委员会罢免或者恢复；

（二）通过召开业主大会会议决定罢免或者恢复。

第四十六条 业主委员会委员出现空缺时，业主委员会应当按照本规则第八条的规定由候补委员补足。

候补委员全部递补后，业主委员会仍空缺但空缺人数未达到业主委员会总人数百分之五十的，业主委员会应当组织召开业主大会会议，补选业主委员会委员。

候补委员全部递补后，业主委员会空缺达到百分之五十以上的，由留任的业主委员会委员和理事会或业主楼栋代表共同组织召开业主大会；没人组织换届时，其他业主可提请归义街道办事处和高塘社区居委会指导下组织召开业主大会会议，按照本规则的规定选举新一届业主委员会。

第四十七条 业主委员会的换届、业主委员会委员的罢免、递补、补选应形成相应记录，存档备查。

第七章 业主委员会工作规则

第四十八条 业主委员会换届、部分委员更换后三十日内，持新的业主委员会名单报汨罗市物业管理主管部门和归义街道办事处备案，并书面告知高塘社区居民委员会。

第四十九条 业主委员会的职责：

（一）执行业主大会的各项决定和决议，处理业主大会的日常管理事务；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）报告业主委员会履职情况和业主委员会年度财务收支预算决算情况；

（四）拟定以下方案，经业主大会会议表决通过后组织实施，并监督业主执行：

（1）物业服务合同；

（2）物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

（3）本规则及管理规约的修订案；

（4）专项维修资金筹集或补建、续筹及使用方案；

（5） ；

（五）代表业主与业主大会续聘或者选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（七）监督管理规约的实施；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管，并向业主公示以下资料：

（1）经业主大会会议表决通过的本规则及《管理规约》文本；

（2）物业服务合同；

（3）专项维修资金筹集与使用情况；

（4）共有部位、共用设施设备的使用与收益分配情况；

（5）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（6） ；

（十）调解业主之间在物业管理活动中产生的纠纷；

（十一）配合归义街道办事处、高塘社区居民委员会及所在地派出所等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；

（十二）接受归义街道办事处的指导和监督；

（十三）本规则第十二条规定由业主大会授权业主委员会决定的事项；

（十四）法律法规规定的其他职责。

第五十条 业主大会及业主委员会工作经费从以下款项中列支：

（一）物业管理区域的公共收益；

（二）业主共同分摊；

（三）企业、组织、业主或其他社会人士捐赠、赞助；

（四）其他合法收入。

第五十一条 业主大会及业主委员会工作经费必须按照节约优先、提倡奉献、帐目清晰、公开透明等原则使用，并仅用于以下事项：

（一）业主大会和业主委员会、理事会日常会议和工作产生的费用；

（二）业主委员会委员和理事会成员津贴、专职执行秘书（或外聘工作人员）薪酬及志愿者补贴；

（三）相关办公费用包括：电话费、书报费、水电费、差旅费、培训费、经验交流学习费、本行业活动会议费等；

（四）业主大会和业主委员会在必要时，向中介、审计等机构购买服务的费用；

（五）业主委员会为维护业主权益和业主同利益及其相关事项，委托律师或聘请第三方机构支付的包括合法的风险代理等相关费用；

（六）政府部门下达、法院判决或仲裁裁定等，由业主大会或业主委员会承担的相关费用； 。

（七）维护业主权益收回的资产和收益中，不超过总额的10%可用于奖励参与人员和有突出贡献者。

前款第（二）项中，业主委员会主任津贴不超过300元/月；副主任津贴不超过200元/月；其他委员津贴不超过100元/月；理事会主席津贴不超过200元/月，理事会成员津贴不超过100元/月，业主委员会聘请的专职执行秘书薪酬不超过3千元/月；薪酬、津贴、补贴等，可以根据市场物价和本小区公共收益情况进行调整，但应当制订调整方案并向全体业主公告7天听取业主意见，异议意见超过小区投票权人数的10%时应修改调整，至异议意见少于10%以下方可执行。

第五十二条 出现下列情形，业主委员会应当召开业主委员会会议：

（一）业主大会会议召开前；

（二）三分之一以上委员提议召开业主委员会会议；

（三）以下情形之一需要通过业主委员会会议研究的事项：

（1）物业专项维修资金的筹集或补建、续筹及使用；

（2）共用部位、共用设施设备的经营；

（3）公共收益的分配与使用；

（4） 。

第五十三条 对需要由业主大会会议表决通过的业主委员会议题，在召开业主委员会会议前，应当听取业主的意见，物业管理区域成立党组织的，还应当听取小区党组织的意见。这些议题包括：

（一）修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）是否设立业主理事会、制定或者修改业主理事会职责；

（三）是否设立业主代表会议、制定或者修改业主代表会议议事规则；

（四）改建、重建建筑物及其附属设施；

（五）其它重大事项。

第五十四条 业主委员会会议应当遵守以下规定：

（一）需要召开业主大会会议前，应公示会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；

（二）告知归义街道办事处或高塘社区居民委员会及小区党组织，并听取其意见；

（三）业主委员会委员不能委托代理人参加会议，但特殊情况无法亲临会场时，可通过诸如微信、QQ、钉钉、腾信会议等其它方式参加会议并发表意见；

（四）必须有半数以上的委员出席；

（五）作出决定应当经全体委员半数及以上同意；

（六）制作书面会议纪要；会议作出的重大决定，应当由参会委员在会议纪要上签字确认，并加盖业主委员会印章；签字、盖章的会议纪要必须存档；

（七）业主委员会自作出决定之日起应三日内进行公告；

（八） 。

第五十五条 业主委员会备案后，应参加所在地物业管理主管部门或归义街道办事处组织的专门培训。

业主委员会委员应当积极主动学习物业管理相关知识，增强工作能力。物业管理区域成立党组织的，在小区党组织的领导下学习党的路线方针政策。

第五十六条 业主委员会应建立定期接待日或轮流值日，听取业主和物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和物业使用人的咨询、投诉和监督。

第五十七条 业主委员会办公用房为1栋首层，主要用于业主委员会办公、业主委员会会议及资料存放。

业主委员会聘用专职执行秘书采用以下第（二）种方式：

（一）不聘用专职执行秘书

（二）聘用1名专职执行秘书，亦可以由委员或业主代表兼任。专职执行秘书对业主大会负责，接受业主委员会的工作安排，负责处理业主大会及业主委员会的日常事务。专职执行秘书具体工作职责：

（1）负责业主大会会议、业主委员会会议的会务、会议记录等工作；

（2）起草相关文件、合同及其他材料；

（3）保管档案；

（4）负责业主委员会的勤杂工作；

（5） 。

第五十八条 业主委员会应当建立财务管理制度，明确收支范围，设立财务账簿，确定费用开支的审批权限及程序，严格按照财务管理制度对业主大会的结算帐户进行管理。

对下列经费收支，业主委员会应当通过业主大会的结算帐户进行管理、使用：

（一）利用共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益；

（二）业主大会自行管理的物业专项维修资金；

（三）业主大会及业主委员会工作经费支出；

（四） 。

百分之二十以上业主提议或理事会会议决定，业主委员会应当对业主大会和业主委员会的经费收支情况进行财务审计，或者对上届业主委员会进行经济责任审计，审计费用列入业主委员会工作经费。

第五十九条 业主委员会备案后，应当按照相关规定刻制印章，业主大会印文内容为“汨罗市凯华尊品小区业主大会”，业主委员会印文内容为“汨罗市凯华尊品小区业主委员会。

业主委员会应当建立印章管理制度，规范印章的制作、保管、使用等。违反印章管理使用制度造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应责任。

第六十条 业主委员会应当建立档案管理制度，并将以下资料形成工作档案，归档保存：

（一）业主大会投票表决的全部资料；

（二）业主大会会议、业主代表会议、业主委员会会议记录、纪要及决定，以及业主委员会工作情况报告；

（三）业主委员会备案、换届及委员变更有关材料；

（四）共用部位、共用设施设备运行状况的报告；

（五）物业管理活动中的各种交接资料；

（六）物业服务合同及有关业务往来文件；

（七）业主转让或者出租房屋的相关信息；

（八）业主、物业使用人的意见、建议；

（九）物业专项维修资金、经营性收益相关资料；

（十） 。

业主委员会应当指定专人保管工作档案。必要时，协助业主、物业使用人查询相关档案信息。业主委员会及委员不得泄漏业主、物业使用人的个人信息。

第六十一条 业主委员会应当持续公开下列信息：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会和业主委员会的重大决定；

（三）物业服务合同；

（四）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况；

（五） 。

业主委员会应当对下列信息于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于15日：

（一）专项维修资金的筹集、管理、使用情况；

（二）物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；

（三）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴及专职执行秘书薪酬详细情况；

（四） 。

业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督，业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。

第六十二条 业主大会委托物业服务企业进行管理的，业主委员会应当根据业主、物业使用人对物业管理实施情况的意见和建议，以及对物业服务企业履行物业服务合同的监督情况，向业主大会会议提出续聘、解聘及选聘服务服务企业的建议。

业主大会决定解聘续聘物业服务企业的，业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。

业主委员会可以采用招标方式或聘请第三方机构辅导自行组织选聘新的物业服务企业，应当遵守相关法律法规，并与中标的物业服务企业签订物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业时，业主委员会应当提出选聘方案，并组织筛选报名人（业主大会授权业委会委托代理人以招投标方式进行）。递交业主大会投票的备选物业服务企业为三家，低于三家时，可根据当时情况改为竞争性磋商，或重新招标；选聘物业时应同时公示物业服务合同样本及相关附件，公示时间不少于七日。业主委员会可根据业主意见对公示内容适当调整；重大问题应提请业主大会决定。业主大会作出决定后，业主委员会应当于一个月内与业主大会决定选聘的物业服务企业签订经业主大会同意的物业服务合同；中标物业服务企业未按期签订物业服务合同时，业主委员会可以与排名第二名物业服务企业直接签订物业服务合同（依此类推），其得票数不影响物业合同的法律效力。

业主大会确定了新的物业服务企业后，原物业服务企业与小区的服务关系自然终止。

业主委员会签订的物业服务合同与业主大会表决通过的物业服务合同有重大差异时，其合同无效；业主委员会拒不与业主大会表决同意的物业企业签订合同时，其物业企业进驻管理的具有物业服务人法律效力。

业主大会投票符合法定程序和内容的，业主以没有直接与其签订物业合同或没有参与投票为由拒绝接受其服务或拒绝交纳物业管理相关各项费用的行为无效，物业服务人可以依据业主大会的决定进行管理和追诉物业管理相关费用。

第六十三条 业主大会委托物业服务企业进行管理的，业主对以下物业服务企业选聘的相关事项进行监督：

（一）监督业主大会会议投票续聘或者解聘、选聘物业服务企业过程；

（二）监督业主委员会及时与物业服务企业签订物业服务合同；

（三）监督业主委员会组织招标的过程；

（四）审查备选物业服务企业的选聘方案；

（五）监督业主委员会组织做好新旧物业服务企业的交接工作；

（六）监督业主委员会组织新旧物业服务企业进行承接查验；

（七） 。

第六十四条 业主大会委托物业服务企业进行管理的，业主委员会应当定期检查和不定期抽查的方式，对物业服务企业履行合同的情况进行监督检查，督促物业服务企业做好物业服务管理工作：

业主委员会与新的物业服务企业签订合同的，应当做好原物业服务企业退出、新物业服务企业进驻物业管理区域的交接工作，必要时可以请求物业所在地的公安机关和政府主管部门、归义街道办事处的协助。

交接过程中，由业主委员会聘请第三方机构组织实施物业承接查验，并将查验资料归档备查。

第六十五条 业主委员会应当建立或责成物业服务企业制定突发应急事故处理制度，积极配合相关部门及物业服务企业处理物业管理区域内各类突发应急事故。

第六十六条 业主委员会委员不得利用其委员身份，作出以下行为谋取私利，否则，业主委员会应当中止其职务，并按照本规则第四十五条的规定罢免其委员资格，造成损失的还应当赔偿：

（一）未经业主大会会议决定，与物业服务企业签订、修改物业服务合同，或者擅自作出其他应当由业主大会授权的决定；

（二）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务，牟取不当利益；

（四）擅自动用物业专项维修资金，非法侵占物业共用部位、共用设施设备的经营收益或者业主其他共有财产，侵害业主合法权益；

（五）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供或者不按照规定提供会计资料及其他有关文件、资料；

（六）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名；

（七）擅自使用业主大会或者业主委员会印章造成重大影响；

（八）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动。

（九）与本业主大会订立合同或者进行交易。

第六十七条 业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并履行以下职责：

（一）组织执行业主大会、业主委员会的决定；

（二）召集和主持业主委员会会议；

（三）督促业主委员会委员履行职责；

（四）设立业主理事会的，组织落实业主理事会的监督建议；

（五）按照业主大会、业主委员会的决定，签署有关文书；

（六） 。

业主委员会主任因故不能履行职责时，可以委托副主任代为履行主任职责。业主委员会主任、副主任无正当理由不按照规定召集业主委员会会议的，其他委员可以召集。业主委员会主任、副主任不履职或辞职的，其他委员可以召集业主委员会会议，推选新的业主委员会主任、副主任。

第八章 业主理事会

第六十八条 本大会决定设立业主理事会。

第六十九条 业主理事会由业主大会选举产生，人数为3-5人，归义街道办事处或者高塘社区居民委员会等可派人报名参选。

与业主委员会及在本区域内提供服务的企业存在利害关系的人员，不得担任业主理事会委员。

第七十条 业主理事会履行下列职责：

（一）对违反物业管理法律、法规、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的业主委员会委员、执行秘书提出罢免或者辞退的建议；

（二）对业主委员会的履职情况向业主大会提出监督建议；

（三）派员参加业主委员会会议，并对业主委员会决定的事项提出质询；

（四）定期审查业主委员会的工作报告及年度工作计划、业主大会结算帐户收支情况，将审查报告提交业主大会审议；

（五）查阅业主大会财务账簿及其他会计资料；

（六）定期向业主大会报告履职情况；

（七） 。

附：1.《理事会章程》

2.《财务管理制度》

第九章 附则

第七十一条 本规则经业主大会 年 月 日审议通过生效。未尽事宜按照相关法律、法规和相关规定执行。本规则若有与法律、法规和相关规定相抵触的条款，按法律、法规和相关规定执行。

第七十二条 本规则经业主大会通过后报送汨罗市物业管理行政主管部门和归义街道办事处备案。

业主委员会应当在本规则生效后七日内，将本规则在物业管理区域内持续公示。

汨罗市凯华尊品小区业主大会

年 月 日

以上《凯华尊品小区业主管理规约》和《凯华尊品小区业主大会议事规则》征求意见稿，请所有业主认真审阅，欢迎广大业主提出宝贵意见，为更好地收集业主意见和建议，请业主在公示期内以书面形式实名提交，无关事项或逾期将不予受理。

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