老旧小区外立面改造工程控制价审核要点

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老旧小区外立面改造工程

控制价审核要点

引言

建筑承载着深厚的文化底蕴与时代记忆，许多建成已久的城市小区建筑，外立面普遍存在饰面层老化脱落、保温性能不足、管线杂乱、风格陈旧等问题，不仅影响城市形象，更带来安全隐患，亟需通过系统性改造提升建筑品质。外立面整治不仅是“面子”工程，更是一项关乎建筑节能、防水安全、管线规整的“里子”工程，是实现人居环境改善与城市有机更新的重要举措。

与新建项目或其他公共建筑项目不同，老旧小区外立面改造往往需在居民正常生活环境下推进，面临“边施工、边居住”的独特挑战。若控制价编制不精准、审核不严格，极易在施工过程中引发设计变更频繁、预算超支、合同争议等问题，甚至因施工扰民导致居民投诉，影响社区稳定与社会和谐。本文通过实际案例，梳理老旧小区改造中控制价审核常见问题及其应对策略，旨在分享实践经验，供同行参考。

01

案例的基本情况

1.1 项目案例概况

本项目改造的老旧小区主体结构于2013年竣工交付，改造区域用地面积为58560m2，共有16栋建筑，28个单元，小区外墙涂料存在大面积空鼓、破损、脱落等问题，外墙面漏水、渗水现象较多，已严重影响美观、安全性和住户日常使用。本次外墙整体改造面积约16万m2，改造工程定于*开通会员可解锁*开始至*开通会员可解锁*完成。

1.2 项目案例改造方案概况

基于上述问题，房屋外立面改造需求迫切，以提升小区的品质形象和安全性能。

清除现有外立面空鼓，修复墙面基层缺陷。加强房屋的保温、隔热、防水等性能。重新涂刷外墙涂料，统一外墙色彩，提升小区整体观感。具体的翻新设计做法如下：

02

控制价审核工作

本次控制价审核工作的主要步骤为：现场踏勘、图纸审查及做法答疑、计算范围及规则核查、清单完整性合理性检查等。

2.1 现场踏勘

2.1.1经过现场实地勘察，发现现场情况复杂，如外立面弱电管线、防盗窗、晾衣架等附着物杂乱无章。现场拆除工作与设计图纸比对差异较大，需要结合现场实际进行控制价计量。

2.1.2小区内空间狭窄，材料堆放、垃圾清运、机械作业困难，可能导致二次搬运和施工降效。现场施工组织难度大，经与建设单位沟通，宜适当考虑提高措施费用，具体困难如下：

（1）材料堆放困难：小区内无集中、平整的材料堆放区。外墙涂料、保温板等大型材料需分散存放于楼栋间隙或临时占用少量绿地/空地，极大增加了看管和调度难度。

（2）二次搬运问题：材料运输车辆无法进入小区内部，只能停靠在小区外围主干道。所有材料需通过人力车（如三轮车）或小型机械进行数十至数百米的中转倒运。

（3）垃圾清运：拆除的保温层、墙面抹灰等建筑垃圾，需先在作业面装袋，通过电梯或人工搬运至楼下临时堆放点，再通过小型车辆转运至小区外指定装车点。此过程至少增加1-2个中转环节。

（4）垃圾临时堆放点分散，需增加防尘网覆盖、频繁洒水降尘等措施。同时，垃圾清运路线与居民活动路线交叉，需设置更多安全警示和疏导人员。

2.2 图纸审查

案例一：图纸做法表为标准做法，要求建筑外立面涂料翻新全部涂抹保温砂浆。而常规项目楼梯间外墙、风井外侧及不封闭阳台外侧不需要做保温。以上局部保温做法咨询方询问建设单位是否需要？回复确认不需要“25厚YT无机轻集料保温砂浆层”。工程量核减47528m2，共计核减金额391万元。

2.3 计算范围的一致性

案例二：送审控制价清单真石漆工程量暂估，外墙面全部按多彩漆考虑。咨询方审核根据图纸要求，按1~3层采用真石漆做法，3层以上采用外墙多彩漆做法，原已做玻璃维护的阳台、设备平台墙面不在改造范围内，工程量核减共计13631m2。

送审外墙多彩涂料单价根据套定额单价为91.24元/m2，审核根据市场询价为67.06元/m2，共计核减金额326万元。

2.4 计算规则的一致性

在控制价审核阶段，咨询方应充分考虑控制价清单列项的合理性和完整性。例如（案例三）本项核增内容与建设单位进行单独的汇报沟通。

案例三：送审单位编制控制价时安全通道措施费按“项”报价，价格偏低，容易引起后续索赔事件。在控制价审核时，咨询方根据《浙江省房屋建筑与装饰工程预算定额》2018版第十八章脚手架工程中工程量计算规则关于单项脚手架：“人行过道防护脚手架,按水平投影面积计算”，按“m2”计入费用，单价根据市场询价所得，按90元/m2计入，此项核增金额68万元。

2.5 清单完整性

案例四：根据以往项目经验，拆除外墙抹灰会损伤外立面门窗四周的密封性，接缝处需采用聚氨酯泡沫填缝胶,固化后表面采用硅酮建筑密封胶密封处理，该节点做法容易成为施工及结算阶段的争议点。经与建设单位协商，补充门窗边框填缝密封处理清单项，核增金额12.5万元。

案例五：根据以往项目经验，考虑到外立改造，需要在楼栋周边运输、材料堆放、脚手架搭设等，施工时难免会对周边绿化草坪造成破坏，需单独列项计取清理被破坏的苗木、种植土回填、场地平整、绿化苗木种植恢复等费用，咨询方建议建设单位予以费用考虑，后建设单位回复按建筑物外围一圈宽度0.5m计取修复费用，苗木主材按市场询价结果进入组价，其他工作项按定额组价，综合单价按80元/m2计入，核增金额21万元。

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方案优化

3.1 在不影响整体效果的前提下，进行设计优化

案例六：飘窗顶板（设备平台顶板）与飘窗底板（设备平台底板）原设计做法按照外墙面施工。根据实际的工程经验，飘窗位置不需要保温做法，可以进行优化。经建设单位回复，共计核减金额171万。调整顶板和底板的做法对比如下：

3.2 在不影响工期的前提下，优化施工组织措施

送审控制价中，外墙装饰面措施项目方案按201台吊篮同时进场考虑。经过吊篮方案优化，考虑吊篮的流转作业，现场实际施工进场安装62台，减少吊篮租赁数量，增加吊篮的流转过程中的安拆费，共计核减金额79万元。

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结语

老旧小区外立面改造工程的控制价审核是一项综合性、技术性强的工作，需要咨询人员充分理解项目背景、设计意图、施工工艺、市场行情及政策导向等。审核过程应结合现场踏勘情况，重点关注工程量计算的准确性、定额套用与材料价格的合理性，以及清单项目的完整性与合规性，避免出现错漏项、描述不清或工程量偏差过大的问题。当定额计价与市场实际价格存在较大差异时，应通过市场询价或类似工程比价进行调整，防止因报价失真导致流标。控制价审核的核心在于实现“量准、价实、项全”的有机统一。

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