中海广州南地块项目，规划曝光，你觉得会卖多少钱？

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2026年，要问明恒最期待得是广州哪个全新项目，明恒不得不提下～中海广州南地块！

说实话，海珠新中轴的狠货，终于要上线了。

该地块去年被广州中海盛安房地产开发有限公司以9.2亿摘得海珠区广州大道南788号二期地块（即广一电商园二期地块），溢价0.6亿，名义楼面价仅1.53万/㎡。

若只计算住宅部分楼面价在3.39万/㎡，若扣除配建住宅楼面价超4万/㎡。

该项目近日，规自局公布了中海广州大道南二期的批后公示。 先看基础信息： 规划显示，这块地一共规划了3栋住宅+一个幼儿园。 每栋 住宅 26-28层不等，所有楼栋均为两梯两户板楼设计。还配了一个九班幼儿园。

最让人吃惊的是，全盘只做了一个户型，面积段约为160-180㎡（仅供参考，具体以开发商口径为准）。

以此来计算，项目的货量也不多，约150套房源。

再看一个硬核指标：容积率仅2.9。

要知道客村、鹭江一带的老小区，容积率超3.5 的一抓一大把。

项目2.9的容积率也算是断层领先了，也就是说楼间距更宽、采光更好、公共空间更足。

要知道，在寸土寸金的客村板块，纯板楼配置本就罕见，两梯两户的设计更是直接拉满私密性与居住舒适度。 打算卖多少钱？ 之前地块成功出让后，市场的猜测大都偏向是做90-120㎡的小户型，打个差异化。 毕竟周边老小区密集，刚改客群基数大，做小户型能快速去化。 没想到中海这么大胆，剑走偏锋，直接放弃“流量款”，All in改善大平层！ 当然，对于豪宅专家来讲，中海确实有“大胆”的资本，它的改善产品一向是引领市场的存在。 说起该 地块，前身便是广一电商园二期，地处海珠新中轴重点更新片区，紧邻广州大道——北接广州大道南，南连中轴绿地公园。

交通是项目的王牌。项目到3/8号线客村站、8号线鹭江站、11号线上涌站，距离都约为1.2公里，总体通达性拉满，日常通勤完全不用愁。

生活配套成熟度很高。周边3公里内覆盖丽影广场、海珠万达广场、合生广场等大型商业综合体，吃喝玩乐一条龙，烟火气十足。

教育资源也在线，客村小学和广州六中都在辐射圈内。

并且，地块还需要配建AH060922地块的中小学，而它就落在不远处的中海大境旁边。

但它的价值，更在于未来可期。

它，到底要卖什么价？

中海广州大道南二期的名义上的楼面价约为1.52万/㎡，但算上配建的商业、服务设施、幼儿园等等，实际的住宅楼面价直接超过4万/㎡。

隔壁的保利四季和颂，目前仍有少量约140㎡户型在售，顶底尾货的均价都要7万+/㎡。中海大境也是140㎡以上的户型在售，均价为7.8万/㎡。（数据来源：贝壳）

综上所述，估计价格不会低到哪里去，当然最终还得市场说了算。

不过，目前周边的二手房楼龄大多在10-15年，例如:逸景翠园，叠彩园等，二手价格也要3.5－4万左右！

项目的低密、纯板楼、大户型配置，刚好填补了这个改善缺口，即不用离开熟悉的生活圈，就能从老破小换成高品质社区，这对很多老广来说，吸引力十足。

总结:

就城市界面方面，目前周边状态较为一般。北侧和西侧多为村屋、老小区及厂房，如西侧的康鹭旧改，改造需要较长周期。

但从长远来看，海珠新中轴旧改、康鹭旧改均在稳步推进，未来随着6公里中央绿轴的打通，该区域的城市面貌有望实现焕然一新的转变。

新地块未来入市后，有望与现有产品形成互补，共同巩固中海在海珠新中轴的市场份额。对于区域楼市而言，这场央企间的竞价与中海的最终落子，也为海珠中部改善型市场注入了稳定预期，后续地块的产品规划与定价，或将成为片区楼市走向的重要观察点。

对于购房者而言，一边是中海大境、保利四季和颂现有大平层选择，一边是新地块未来的新规产品，海珠中部改善市场的竞争与选择，才刚刚拉开序幕。

那么你是如何看待这个项目的呢？欢迎评论区讨论？

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