项目名称：郴州市苏仙御景湾小区物业管理服务

选 骋 人：郴州市苏仙御景湾小区全体业主

代 理 人： 郴州市苏仙御景湾小区业主委员会

选聘时间：2025年4月

郴州市苏仙御景湾小区物业管理服务选聘招标文件

（签章页）

选 骋 人：郴州市苏仙御景湾小区全体业主

代 理 人： 郴州市苏仙御景湾小区业主委员会

选聘时间：2025年4月

目 录

一.物业管理服务项目选聘招标公告..........................4

二.供应商须知前附表 .....................................6三.供应商须知 ........................ .............. ...9 （一）总 则 .................................. ..........10 （二）招标文件 ..........................................11 （三）投标文件 ..........................................11 （四）投标文件的递交 .....................................13 （五）招标与评审..........................................13 （六）确定成交投标供应商与签订合同 ......................19四.物业服务合同样本..................................... 23五.物业服务采购需求..................................... 29

郴州市苏仙御景湾小区物业管理服务选聘招标公告

一、项目基本情况

项目名称：郴州市苏仙御景湾小区物业管理服务选聘

选聘方式： 公开选聘考评招标

预算金额：124 万元/年

最高限价：124 万元/年

选聘需求：郴州市苏仙御景湾小区位于湖南省郴州市苏仙区石油路，行政隶属郴州市苏仙区卜里坪街道环城桥社区。规划总用地面积约38219.89㎡，总建筑面积约109223㎡，其中地上建筑面积95028㎡，地下车库面积14194.7㎡，楼梯房总建筑面积17694.49㎡，电梯房总建筑面积77333.81㎡，建筑密度20.96%，容积率2.486。结构类型：框架结构。共计11 栋住宅楼（其中楼梯房5栋，电梯房6栋），总数920套住房，绿地面积13873.83㎡。小区共有电梯20台，化粪池13个，大小不定，容积未估算。具体内容详见选聘招标文件。

合同履行期限：*开通会员可解锁*—*开通会员可解锁*

本项目不接受联合体。

二、申请人的资格要求：

1.依据《中华人民共和国公司法》依法成立的物业管理公司法人；

2.具有物业服务营业资格；

3.从事物业管理服务满2年（服务年限计算至*开通会员可解锁*，以营业执照登记为准）。

三、获取招标文件

时间：2025 年3月30日下午03:00 至6:00

地点：苏仙御景湾业主委员会办公室

（已发送电子版文件的，不再需要领取纸质文件）

四、响应文件提交

地点：苏仙御景湾业主委员会办公室

投标文件提交截止时间：2025年4 月19日17:00前

投标文件电子版递交邮箱：136050438@qq.com

五、 评审时间：2025 年4 月20日9 ：00-4月20日18：00

地点：苏仙御景湾小区党群服务中心

六、公告期限自本公告发布之日起15天。

七、其他补充事宜

1.本项目有任何疑问或问题，请与项目联系人刘娟丽（电话*开通会员可解锁*）联系。

2. 本项目物业服务明细，除维修人员、电梯、消防维保、二次供水维护等专业操作外，不得分包。

3.投标保证金：人民币贰万圆整（¥20000.00）。 缴纳账户：

账户名：郴州市苏仙御景湾小区业主委员会

账号：4305 0170 4236 0000 0365

开户行：中国建设银行郴州仙鹿支行

4.招标监督员：

卜里坪街道环城桥社区党支部书记 曹文明 *开通会员可解锁*

郴州市苏仙御景湾小区监督委员会 黄秋荣 *开通会员可解锁*

郴州市苏仙御景湾小区业主代表 雷井雄 *开通会员可解锁*

二.供应商须知前附表

序 号	内容	说明与要求
1	选聘人	郴州市苏仙御景湾全体业主
2	代理人	郴州市苏仙御景湾小区业主委员会
3	项目名称	郴州市苏仙御景湾小区物业管理服务
4	项目性质	服务类
5	包别划分	不分包（维修人员、电梯、消防维保、二次供水维护等专业操作外）
6	付款方式	物业企业自行收取
7	联合投标	þ不允许
8	服务地点	郴州市苏仙御景湾小区
9	服务期限	3年
10	投标保证金	金额：人民币贰万圆整。投标保证金应当在*开通会员可解锁*前足额到达招标公告指定账号。 未中标者，投标保证金将统一于*开通会员可解锁*退还。
11	投标保证 金缴纳账 号	账户名：郴州市苏仙御景湾小区业主委员会 账号：4305 0170 4236 0000 0365 开户行：中国建设银行郴州仙鹿支行
12	勘察现场	þ自行勘察
13	投标文件 份数及要 求	1、报名文件纸质版1份，包括加盖公章的营业执照和法人身份证复印件，应于*开通会员可解锁*12：00前提交到业委会办公室； 2、投标文件纸质版及电子版各 1 份，应于*开通会员可解锁*17：00前提交到业委会电子邮箱：136050438@qq.com 3、特别说明 ：投标文件*开通会员可解锁*17：00前可更改，4月19日17：00后，不得更改。超过投标截止时间，后续补充资料不予认可。
14	招标时间 及地点	投详见招标公告
15	评审办法	详见招标文件
16	履约保证 金	履约保证金金额：拾万元整（￥100000.00）； 期限：合同签订后至服务期满。 收受方式为：转账，收受人：见招标公告 。
17	本地化服 务	本项目是否要求本地化服务能力：要求。 本地化服务的能力是指具有以下条件之一： 1）在本地具有固定的办公场所及人员； 2）在本地具有固定的合作伙伴； 3）在本地注册成立的； 4）承诺中标即在本小区设立本地化服务机构。 备注：“本地”系指：郴州市市行政区域内，仅限苏仙、北湖两区。
18	重大问题整改	中标供应商须于*开通会员可解锁*前出资为采购方小区7-11栋维修改造消防水管设施，详见招标文件。逾期不完成维修改造的，解除合同，履约保证金不予退还。
19	物业费让利	物业费让利由投标供应商自己报价，所报价格作为合同的一部分。中标方为小区7-11栋改造消防水管后，可在让利费总价中抵扣50000元，剩余应付款项于每年12月30日向苏仙御景湾业主委员会缴纳。逾期不缴纳，解除合同，履约保证金不予退还。 收款方式：转账；收款人：见招标公告。
20	投标供应商信用记	1、存在以下不良信用记录情形之一的，不得推荐为成交候选供应商： （1）供应商被人民法院列入失信被执行人的； （2）供应商或其法定代表人或拟派项目经理（项目负责人）被人民检察院列入行贿犯罪档案的； （3）供应商被工商行政管理部门列入企业经营异常名录的； （4）供应商被税务部门列入重大税收违法案件当事人名单的； （5）供应商被政府选聘监管部门列入政府选聘严重违法失信行为记录名单的。 3、不良信用记录查询渠道如下： （1）失信被执行人：信用中国官网（www.creditchina.gov.cn） （2）企业经营异常名录：信用中国官网（www.creditchina.gov.cn） （3）重大税收违法案件当事人名单：信用中国官网 （www.creditchina.gov.cn） 4、投标时，供应商应当查询上述记录后，如实提供无不良信用记录声明并加盖供应商公章。本项目将对排名第一的中标候选供应商提供的无不良信用记录声明函，随评审结果一并公示。如有虚假，将取消成交资格。

三、供应商须知

（一）总 则

1.适用范围 ：本招标文件仅适用于本次招标所述的服务项目选聘。

2.有关定义

2.1 选聘人：系指本次选聘项目的业主方。

2.2代理人：系指郴州市苏仙御景湾小区业主委员会。

2.3 投标供应商：系指响应招标、参加投标选聘的公司法人。

2.4评审小组：系指郴州市苏仙御景湾小区业主委员会及业主代表会议。

2.5招标小组：系指郴州市苏仙御景湾小区业主委员会。

3.招标费用：无论招标结果如何，投标供应商应自行承担其编制与递交投标文件所涉及的一切费用。

4.合格的投标供应商

4.1 合格的投标供应商应符合招标文件载明的投标供应商资格。除非招标文件认可，否则母、子公司之间的业绩、资质不得互用。

4.2 单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标供应商，不得 参加同一合同项下的选聘活动。

5.踏勘现场

5.1 投标供应商应自行对供货（安装）或服务现场和周围环境进行勘察，以获取 编制投标文件和签署合同所需的资料。勘察现场的方式、地址及联系方式见投标供应商须知前附表。

5.2 勘察现场所发生的费用由投标供应商自己承担。选聘人向投标供应商提供的 有关本项目的资料和数据，是选聘人现有的能使投标供应商利用的资料。选聘人对投标供应商由此而做出的推论、理解和结论概不负责。投标供应商因自身原因未进行实地踏勘的，成交后签订合同时和履约过程中，不得以不完全了解现场情况为由，提出任何形式的增加合同外造价或索赔的要求。

5.3 除非有特殊要求，招标文件不单独提供供货或服务所在地的自然环境、气候 条件、公用设施等情况，投标供应商被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。 6.知识产权

6.1 投标供应商必须保证，选聘人在中华人民共和国境内使用招标货物、资料、 技术、服务或其任何一部分时，享有不受限制的无偿使用权，不会产生因第三方提出侵犯其专利权、商标权或其他知识产权而引起的法律或经济纠纷。如投标供应商不拥有相应的知识产权，则在投标报价中必须包括合法获取该知识产权的一切相关费用。

6.2 投标供应商如欲在项目实施过程中采用自有知识成果，须在投标文件中声明， 并提供相关知识产权证明文件。使用该知识成果后，投标供应商须提供开发接口和开发手册等技术文档。

7.纪律与保密

7.1 投标供应商的参加招标应遵守中国的有关法律、法规和规章。

7.2 投标供应商不得相互串通投标报价，不得妨碍其他投标供应商的公平选聘， 不得损害选聘人或其他投标供应商的合法权益，投标供应商不得以向选聘人、招标小组成员行贿或者其他不正当手段谋取成交资格。

有下列情形之一的，属于投标供应商串通参加招标：

7.2.1 投标供应商直接或者间接向业主委员会处获得其他投标供应商的相关情况并修改其投标文件；

7.2.2 投标供应商按照业主委员会的授意撤换、修改投标文件；

7.2.3 投标供应商之间协商报价、技术方案等投标文件的实质性内容；

7.2.4 属于同一集团、协会、商会等组织成员的投标供应商按照该组织要求协同 参加选聘活动；

7.2.5 投标供应商之间事先约定由某一特定的投标供应商成交；

7.2.6 投标供应商之间商定部分投标供应商放弃参加选聘活动或者放弃成交 资格；

7.2.7 投标供应商与业主委员会之间、投标供应商相互之间，为谋求特定投标供应商成交或者排斥其他投标供应商的其他串通行为。

7.3 在确定成交投标供应商之前，投标供应商不得与选聘人就投标价格、招标方 案等实质性内容进行招标，也不得私下接触招标小组成员。

7.4 在确定成交投标供应商之前，投标供应商试图在投标文件审查、澄清、比较 和评价时对招标小组、选聘人和代理公司施加任何影响都可能导致其响应无效。

9.投标专用章的效力

9.1 招标文件中明确要求加盖公章（或电子签章）的，投标供应商必须加盖投标 供应商公章（或电子签章）。在有授权文件(原件或原件的扫描件)表明投标专用章法律效力等同于投标供应商公章（或电子签章）的情况下，可以加盖投标专用章，否则将导致投标无效。

10.合同标的转让与分包 ：成交投标供应商除维修人员、电梯、消防维保、二次供水维护等专业操作外，不得向他人转让成交项目，也不得将成交项目肢解后分别向他人转让。

（二）招标文件

11.招标文件构成

11.1 招标文件包括以下部分：

一、招标邀请（招标公告）；二、投标供应商须知前附表；三、投标供应商须知；四、采购合同；五、采购需求；六、发布的变更、补充通知等。

11.2 投标供应商应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条件、条款和规范等要求。

11.3 投标供应商应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应对招标文件提出的要求和条件作出实质性响应。

12 投标供应商获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题应在获得招标文件2日内向苏仙御景湾业主委员会提出，否则，由此引起的损失由投标供应商自行承担。

13.答疑及招标文件的澄清与修改

13.1 投标供应商如果对招标文件、工程量清单、控制价等招标文件的其他任何内容有相关疑问，可以于投标供应商须知前附表列明的答疑接受时间前，以电话形式向业主委员会提出。 除非招标文件明确约定，否则，如招标文件及其他附件资料之间存在不一致时，以要求严格或质量等级高的为准。

（三）投标文件

14.投标文件构成

14.1 投标文件是对招标文件的实质性响应及承诺文件。

14.2 除专用术语外，招标文件以及投标供应商与选聘人就有关招标的往来函电均应使用中文。投标供应商提交的支持性文件和印制的文件可以用另一种语言，但相应内容应翻译成中文，对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。

14.3除非招标文件另有规定，投标文件应使用中华人民共和国法定计量单位。

14.4 除非招标文件另有规定，投标文件应使用人民币填报所有报价。允许以多种货币报价的，或涉及合同金额等计算的，均按照中国银行在招标日公布的汇率中间价换算成人民币。公司注册资本为外币，须折算成人民币的，按照公司成立日期当日(以营业执照注明的成立日期为准）中国人民银行公布的汇率的中间价计算（投标供应商应提供成立日期当日中国人民银行公布的汇率的中间价作为参考）。

14.5 投标供应商资质证书（或资格证明）处于年检、换证、升级、变更等期间， 除非法律法规或发证机构有书面材料明确表明投标供应商资质（或资格)有效，否则一律不予认可。

14.6 除非招标文件另有规定，业主委员会一律不予退还投标供应商的投标文件。

15.投标供应商应在投标文件中提交招标文件要求的有关证明文件，作为其投标 文件的一部分。投标文件应字迹清楚、编排有序、内容齐全、不得涂改或增删。如有错漏处必须修改，应在修改处加盖投标供应商公章或电子签章。

16.投标保证金

16.1 投标前，投标供应商应向苏仙御景湾业主委员会提交投标供应商须知前附 表规定金额的投标保证金，作为投标文件的一部分，投标保证金应当在提交投标文件截止时间前足额到达招标公告指定账号。

16.2 投标保证金仅可采取银行转账形式， 不接收以现金或汇票形式递交的投标保证金；投标保证金缴纳人名称与投标供应商名称应当一致。分公司或子公司代缴投标保证金，视同名称不一致。投标保证金缴纳人名称与投标供应商名称不一致的，响应无效。未按要求提交投标保证金的投标文件，将被视为非响应性招标而导致响应无效。

17. 御景湾业主委员会将于*开通会员可解锁*退还未成交投标供应商的投标保证金。成交投标供应商的投标保证金直接转化成履约保证金，不予退还；投标保证金只退还至投标供应商账户。

17.1 下列任何情况发生时，投标保证金不予退还：

（一）投标供应商在提交投标文件截止时间后撤回投标文件的；

（二）投标供应商在投标文件中提供虚假材料的；

（三）除因不可抗力或招标文件认可的情形以外，成交人无正当理由放弃中标资 格或无正当理由不与选聘人签订合同的；

（四）投标供应商与选聘人、其他投标供应商或者业主委员会成员恶意串通的；

（五）选聘文件规定的其他情形。

17.2 由于投标供应商行为导致选聘人损失的，相应损失由投标供应商承担，从投标保证金中扣除。投标保证金扣除后仍不足以弥补损失的，投标供应商应当对超过部分予以赔偿。

18. 招标有效期

18.1 为保证选聘人有足够的时间完成评标和与成交投标供应商签订合同，规定招标有效期。招标有效期期限见投标供应商须知前附表。

18.2 在招标有效期内，投标供应商的投标文件保持有效，投标供应商不得要求撤销或修改其投标文件。

18.3 招标有效期从提交投标文件截止日起计算。

19.投标文件份数

19.1 投标供应商应按照投标供应商须知前附表的要求准备投标文件。

19.2 投标文件应按招标文件要求加盖投标供应商公章或电子签章。

（四）投标文件的递交

20.响应文件的提交

20.1 投标供应商应当在公告截止时间前提交投标文件，并在指定期限内将电子投标文件送达指定邮箱。

20.2 在招标文件要求提交投标文件的截止时间之后送达的投标文件，将拒绝接收。

21.投标文件的修改和撤回

22.1 投标供应商在提交投标文件截止时间前，可以对所提交的投标文件进行补 充、修改或者撤回，并以书面形式通知业主委员会。补充、修改的内容作为投标文件的组成部分。补充、修改的内容与投标文件不一致的，以补充、修改的内容为准。

21.2 投标供应商的修改书或撤回通知书，应按规定进行重新递交。

22.3 提交投标文件截止时间后不得修改投标文件。但属于招标小组在评审中发现的计算错误并进行核实的修改、按照招标文件的变动情况和招标小组的要求重新提交投标文件的，不在此列。

（五）招标与评审

23.接收投标文件

23.1 业委会将在招标公告（如有变更，以变更公告为准）规定的时间和地点组织公开评审。投标供应商授权代表参加并签到。

23.2 投标资格及投标文件的法律文本将由招标小组在评标前进行审查。资格不符合招标文件要求和相关法律规定的，投标无效。

24.招标小组依法对投标文件进行评审，并根据招标文件规定的程序、评定成交 的标准等事项与实质性响应招标文件要求的投标供应商进行招标。

25.投标文件审查

25.1 选聘招标活动采用综合评分法评审。 综合评分法，是指响应文件满足招标文件全部实质性要求且按评审因素的量化指标评审。

25.2 招标小组将对响应文件的有效性、完整性和响应程度进行审查，审查时可以要求供应商对响应文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容等作出必要的澄清、说明或者更正。供应商的澄清、说明或者更正不得超出响应文件的范围或者改变响应文件的实质性内容。

25.3 招标小组要求供应商澄清、说明或者更正响应文件应当以书面形式作出。供应商的澄清、说明或者更正应当由法定代表人或其授权代表签字或者加盖公章。

25.4 招标小组按下表内容对响应文件进行初审，招标小组对供应商某项初审指标如有不同意见，按照少数服从多数的原则，确定该项指标是否通过。

25.5初步评审指标

评审表
投标供应商：
序号	实质性响应评审指标	评审要求	是否 通过	投标文件格式及提交资料要求
1	营业执照	合法有效		提供有效的营业执照的复印件(加盖公章签章)，应完整的体现出营业执照和税务登记证的全部内容。已办理“三证合一”登记的，投标文件中提供营业执照复印件即可。
2	税务登记证	合法有效
3	法人身份证复印件	符合招标文件要求		加盖公章
4	无重大违法记录明函、无不良信用记录声明函	符合招标文件要求
5	代理人投标授权书	符合招标文件要求		法定代表人参加招标的无需此件，提供身份证明复印件即可
6	投标保证金转账凭证	符合招标文件要求		银行转账凭证或截图，注明保证金返还账号
7	本地化服务	符合招标文件要求
8	其他要求

评审指标通过标准：投标供应商必须通过上述全部指标。

25.6投标供应商综合评审

投标供应商评审分为（一）价格评审（二）企业资质综合评审（三）物业服务方案投票评审共三大项，分别按25%、35%、40%的评分权重依次进行，各项评审均进行排名，按初审审核通过的投标供应商数计分，各项第一名得最高分，后续名次依次减分。排名相同，得相同分数。同一名次有数人，则核减数分。例如7家投标供应商参与，则总分为7分，第一名得7分，第二名得6分……第七名得1分。如第二名有2人，2人均为6分，第三名则为4分。最终将各家投标供应商各项评审的得分乘以各项评审的得分权重，得到各家投标供应商综合评审得分。业主委员会将综合评审得分第一名的投标供应商提交业主大会确认。如第一名有数家投标供应商，则将数家投标供应商交业主大会投票选择。

第一项，价格评审（因为物业服务价格已定，所以此项着重评审物业费让利）

郴州市苏仙御景湾小区共有建筑11栋，其中楼梯房5栋，总建筑面积17694.49㎡，按0.6元/月/㎡收取物业费；电梯房6栋，总建筑面积77333.81㎡，按1.2元/月/㎡收取物业费；沿街商铺按1.2元/月/㎡收取物业费，总额计124万余元。

各投标供应商对每年的物业费让利进行公开竞价，以暗标的形式进行出价，10000元为底价，封顶50000元。出价最高者得排序最高分，后续名次依次减分。出底价得1分，出顶价得满分，不出价者得0分。投标供应商按采购方要求为小区维修改造好7-11栋楼梯房消防水管后，可在三年的物业费让利总价中抵扣50000元。

第二项，对响应文件进行综合评审。评审小组按照下述指标表，对实质性响应的文件就技术、资信等诸多因素进行综合评审，满分为100分。

具体评分细则如下：

序号	评分内容	评分标准	分值范围
1	体系认证	具有经中国国家认证认可监督管理委员会认证机构颁发的有效的质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康管理体系认证的，每提供一个得7分，满分21 分，未提供不得分。	0-21 分
2	荣誉奖项	1、投标企业获评国家或省级物业管理、房地产协会颁发的“物业服务企业综合实力测评TP100”或“ 综合实力40强”的计5/次分。 2、投标企业湖南省内在管项目获得过全国物业管理示范项目的，计5分；获得省级物业管理示范项目的，记4分；获得市级物业管理示范项目的，记3分/次。 3、自2020年以来（以颁发时间为准）投标企业获得市级或以上政府部门颁发的“规模标杆物业服务企业”或优秀物业服务企业、物业红榜的计3分/次。 4、自2020年以来（以证书或表彰文件签发日期为准），投标企业获得省、市级及以上的“守合同重信用”称号的，计5分/次。 5、自2020年以来，（以证书或表彰文件签发日期为准）投标企业获得市级以上十强物业服务企业的计5分/次。 6、自2020年以来，（以证书或表彰文件签发日期为准）投标企业所服务的物业服务项目在投标企业管理服务期间获得省级物业/房地产业协会颁发的“五星级物业服务项目”的，计5分/次，获得“四星级物业服务项目”得4分/次，获得“三星级物业服务项目”得3分/次。（取最高项之一得分） 无以上荣誉或未按要求提供证明资料的，不得分。 备注：要求提供相关证明材料的复印件并加盖投标企业公章，否则不予计分。	0-30分
3	项目团队	1、拟定项目经理具有投标单位连续5年以上工作经验的，计4分；连续3年以上不满5年工作经验的，计2分，并符合下列条件的，每项累加2分： 1）本科以上学历（含专本科在考）； 2）取得省人力资源和社会保障厅颁发的“注册物业管理师”证； 3）取得建设部及房地产业颁发的“全国物业管理企业经理”证或“物业管理项目经理人从业证书”； 4）曾获得省级或以上物业管理先进个人称号； （提供证书清晰复印件和投标人为其缴纳的连续社保证明材料，否则不计分）。0-12分 2、项目团队中负责安全管理类员工具有国家相应部门颁发的有害生物防治项目管理员证、建（构）筑物消防员资格证的，每项计2分。（提供证书清晰复印件和投标人为其缴纳的*开通会员可解锁*至8月任意连续3个月的社保证明材料，否则不计分）。没有，则不加分。（0-6分） 3、拟配备的工程类员工取得全国建筑工程师证、电工职业资格证书、电梯类特种设备安全管理员证书的，每项计2分。（提供证书清晰复印件和投标人为其缴纳的*开通会员可解锁*-8月任意连续三个月的社保证明材料，否则不计分）。没有，则不加分。（0-6分）	0-24分
4	企业信用等级	企业信用等级分级得分，3A级得10分，2A级得7分，1A级得4分，没有企业信用等级证书不得分。	0-10分
5	物业服务观感	到各物业服务单位走访或者查阅物业公司所提交材料的直观感受	0-15分

前4项得分依照投标供应商所提交材料进行对比评分，有疑问的得分项采取少数服从多数原则决定。

第5项评分采取汇总方法：招标小组对某一投标供应商进行评分（总分15分），去掉一个最高分和一个最低分，取其余评委评分之平均值，四舍五入保留至小数点后两位数，得到该项得分。

商务标评审总得分最高者得排序最高分，后续名次依次减分。

25.7完成价格评审和企业资质综合评审的投标供应商，方可进入第三大项评审。

第三项，物业服务方案投票评审，主要审核物业服务方案、安全防范措施 、应急保障措施、拟配备人员和管理考核制度等投标文件内容，先由各投标企业派出一名代表现场阐述，每人限时不超过10分钟，之后由小区业主代表会议全体成员投票表决，按得票多少排序，得票最多的得排序最高分，后续名次依次减分。

25.8投标供应商综合评审结束后，将对各投标商得分进行汇总排序。

（1）将每个投标商的三项排序得分，分别乘以各项考评权重，相加即为该投标商的综合总得分。

（2）按照有效投标商综合总得分由高到低依次排出成交供应商和候选供应商。 除各项评审排序得分及综合总得分外，不公布其他评分明细。选聘人和业主委员会对供应商得分情况不做任何解释。评审总得分相同的，则由业主委员会一并交业主大会投票选择。

25.9 为保证第2项评审活动顺利进行，供应商应派相关技术人员进行现场答疑；在招标结束前，未得到业主委员会允许，供应商代表不得离开候标场地现场。

25.10 招标小组根据与供应商招标情况可能实质性变动招标文件的内容，包括选聘需求中的技术、服务要求以及合同草案条款。招标文件有实质性变动的，经选聘人代表确认作为招标文件的有效组成部分，招标小组将以书面形式通知所有参加招标的供应商。

26.终止选聘招标

26.1 出现下列情况之一时，选聘方有权宣布终止选聘招标，并将理由通知所有供应商：

26.1.1 有效供应商数量不足，导致本次招标缺乏选择的；

26.1.2 出现影响选聘公正的违法、违规行为的；

26.1.3 因重大变故，选聘任务取消的；

27.二次选聘

27.1 项目终止选聘招标后，御景湾业主委员会可能发布二次公告（招标邀请），进行二次选聘。 前款所述“二次”，系指项目终止选聘招标选聘后的重新公告及选聘，并不仅限于项目的第二次公告及选聘。

27.2 二次公告发布后，前次获取选聘文件成功的供应商，符合二次公告供应商资格的，依照二次公告公布方式获取二次选聘文件。

27.3 二次选聘可能调整前次选聘的各项规定及要求，包括选聘方式、项目预算、供应商资格、付款方式、选聘需求、评审办法等。供应商参与二次选聘，应及时获取二次选聘文件，以二次选聘文件为依据，编制二次响应文件。

27.4 前次选聘失败的，业主委员会将退还供应商的投标保证金。供应商参与二次选聘前，须向本项目本次公告公布的投标保证金账号重新交纳投标保证金。

（六）确定成交投标供应商与签订合同

28.确定成交投标供应商

28.1 招标小组根据评审的结果确定成交候选投标供应商，并标明排列顺序，将排名第一的成交候选投标供应商交苏仙御景湾业主大会确认。

28.2 如业主大会认为有必要，可以对第一成交候选投标供应商就投标文件所提供的内容是否符合招标文件的要求进行复核。复核视为本项目选聘活动的延续，以书面报告作为最终审查的结果。如果确定第一成交候选投标供应商无法履行合同，将依次对其他成交候选投标供应商进行类似的审查。排名第一的成交候选投标供应商放弃成交资格、因不可抗力不能履行合同、不按照招标文件要求交纳履约保证金，或者被查实存在影响成交结果的违法行为等情形，不符合成交条件的，选聘人按照候选投标供应商排名确定后一名成交候选投标供应商为成交投标供应商。

28.3 凡发现成交候选投标供应商有下列行为之一的，其成交无效：

28.3.1 以他人名义参加招标或提供虚假材料弄虚作假谋取成交资格的；

28.3.1.1 以他人名义参加招标，是指使用通过受让或者租借等方式获取的资格、 资质证书参加招标。

28.3.1.2 投标供应商下列情形之一的，属于提供弄虚作假的行为：

28.3.1.2.1 使用伪造、变造的许可证件；

28.3.1.2.2 提供虚假的财务状况或者业绩；

28.3.1.2.3 提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明；

28.3.1.2.4 提供虚假的信用状况；

28.3.1.2.5 其他弄虚作假的行为。

28.3.2 与选聘人、其他投标供应商或者业主委员会工作人员恶意串通的；

28.3.3 向业主委员会工作人员行贿或者提供其他不正当利益的；

28.3.4 有法律、法规规定的其他损害选聘人利益和社会公共利益情形的；

28.3.5 其他违反政府选聘法律、法规和规章强制性规定的行为。

29.成交通知书

29.1 成交投标供应商确定后,业主委员会将以书面形式向成交投标供应商发出成交通知书。成交投标供应商应委派专人凭介绍信或公司授权书（须携带身份证）到业主委员会办公室领取成交通知书。成交通知书对选聘人和成交投标供应商具有同等法律效力。成交通知书发出以后，选聘人改变成交结果或者成交投标供应商放弃成交资格，应当承担相应的法律责任。

29.2 业主委员会对未成交的投标供应商不做未成交原因的解释。

30.成交履约保证金

30.1 成交候选投标供应商在收到成交通知书时，按照投标供应商须知前附表规定缴纳履约保证金。如果成交候选投标供应商未按照上款规定交纳履约保证金，选聘人有权取消该授标，并没收其投标保证金。在此情况下选聘人可将该标授予其下一个成交候选投标供应商。

32.签订合同

32.1 成交投标供应商应在小区业主大会确认后2日内与选聘人签订合同。招标文件、中标投标供应商的相应文件及澄清文件等，均作为合同的附件。合同签订前，中标投标供应商应向选聘人出示履约保证金缴纳证明。

32.2 选聘双方必须严格按照招标文件、投标文件及有关承诺签订选聘合同，不得擅自变更。合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和成交投标供应商的投标文件内容一致，选聘人和成交投标供应商不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。对任何因双方擅自变更合同引起的问题，业主委员会概不负责，合同风险由双方自行承担。

32.3 无论基于何种原因，各项本应作拒绝处理的情形即便未被及时发现而使该投标供应商进入评审或其他后续程序，包括已经签约的情形，一旦在任何时间被发现，业委会均有权决定是否取消该投标供应商此前评议的结果或是否对该最终报价予以拒绝，并有权采取相应的补救或纠正措施。一旦该投标供应商被拒绝或被取消此前评议结果，其现有的位置将被其他投标供应商依序替代或重新组织选聘，相关的一切损失均由该投标供应商自行承担。

33.质疑

33.1 招标过程中，投标供应商认为自己的权益受到损害的，可向招标监督员提出质疑，由招标小组负责解释、说明，并计入评标报告。

33.2 质疑人认为中标结果使自己的权益受到损害的，可以向业主委员会提出质疑。 质疑实行实名制，应当有具体的事项及根据，不得进行虚假、恶意质疑，扰乱公共资源交易活动的正常工作秩序。

34.3 质疑应在规定时限内提出：对中标结果的质疑，应在中标结果公布之日起2日内提出。

34.4 质疑应以书面形式实名提出，书面质疑材料应当包括以下内容：

34.4.1 质疑人的名称、地址、有效联系方式；

34.4.2 项目名称；

34.4.3 被质疑人名称；

34.4.4 具体的质疑事项、基本事实及必要的证明材料；

34.4.5 明确的请求及主张；

34.4.6 提起质疑的日期。 质疑人为法人或者其他组织的，应当由法定代表人或其委托代理人（需有授权委托书）签字并加盖公章。 质疑人需要修改、补充质疑材料的，应当在质疑期内提交修改或补充材料。

34.4 有下列情形之一的，不予受理：

34.5.1 提起质疑的主体不是参与该选聘项目活动的投标供应商；

34.5.2 提起质疑的时间超过规定时限的；

34.5.3 质疑材料不完整的；

34.5.4 质疑事项含有主观猜测等内容且未提供有效线索、难以查证的；

34.5.5 对其他投标供应商的投标文件详细内容质疑，无法提供合法来源渠道的；

34.5.6 质疑事项已进入投诉处理、行政复议或行政诉讼程序的。

34.6 经审查符合质疑条件的，自收到质疑之日起即为受理。业主委员会将在质疑受理后2日内作出答复或相关处理决定（需要检验、检测、鉴定、专家评审的， 所需时间不计算在内），并以书面形式通知质疑人，答复的内容不得涉及商业秘密。

34.7 质疑人在答复期满前撤回质疑的，应由法定代表人或授权代表人签字确认， 业主委员会即终止质疑处理程序。质疑人不得以同一理由再次提出质疑。质疑人对质疑答复不满意或业主委员会未在规定时间内做出答复的，可以在规定期限内向卜里坪街道环城桥社区提起投诉。质疑人应在答复期满后2个工作日内提起投诉。

34.8 质疑人有下列情形之一的，属于虚假、恶意质疑，业主委员会将劝其退出。

34.8.1 两次以上质疑均查无实据的；

34.8.2 捏造事实恶意诬陷他人、有意提供虚假质疑材料的或者通过非法手段获取材料的。

36.解释权。本招标文件的解释权属于选聘人和业主委员会。

物业服务合同（样本）

甲方：郴州市苏仙御景湾小区业主委员会

乙方：

甲方为郴州市苏仙御景湾小区授权管理方，乙方为依法注册成立的物业管理公司法人。甲方小区业主大会决议，授权业主委员会与乙方签订物业服务合同。现依据有关法律、法规规定，甲乙双方就苏仙御景湾小区物业服务事项协议如下：

一、项目基本情况

项目名称：郴州市苏仙御景湾小区物业管理服务

预算金额：124 万元/年

最高限价：124 万元/年

服务需求：郴州市苏仙御景湾小区位于湖南省郴州市苏仙区桔井路111号，行政隶属郴州市苏仙区卜里坪街道环城桥社区。规划总用地面积约38219.89㎡，总建筑面积约109223㎡，其中地上建筑面积95028㎡，地下车库面积14194.7㎡，楼梯房总建筑面积17694.49㎡，电梯房总建筑面积77333.81㎡，建筑密度20.96%，容积率2.486。结构类型：框架结构。共计11 栋住宅楼（其中楼梯房5栋，电梯房6栋），总数920套住房，绿地面积13873.83㎡。小区共有电梯20台，化粪池13个，大小不定，容积未估算。

二、委托管理事项

1、甲方所辖小区的物业管理服务工作，包含但不限于安全保卫、公共区域卫生清洁、公共秩序维护、公共设备设施、供水系统、排水系统、公共照明、消防系统、弱电系统、电梯系统日常维护与保养，详见附件《物业服务采购需求》，甲方负责乙方在执行过程中的监督与考评。

2、依据《维修基金管理使用办法》的规定与甲方共同做好小区大件公共设施维修管理和使用工作，凡动用维修资金需经甲方签署意见盖章同意后方可实施。

3、房屋自用部位、自用设备的维修业主可以委托乙方实施，由委托方承担一切费用，物业服务费中不包含该部分费用。

三、委托管理期限

委托管理期限为三年，自*开通会员可解锁*起至*开通会员可解锁*止。乙方应在*开通会员可解锁*前完成小区物业承接查验，所有工作人员需在6月30日前进驻甲方小区，接手全面物业服务工作。三年期服务期满，在同等条件下乙方享有优先续签合同的权利。

三、双方权利和义务

（一）甲方权利

1、代表和维护业主、使用人的合法权益；

2、根据业主大会的决议与物业管理企业签定物业服务合同及修改合同事项；

3、监督业主、使用人遵守《管理规约》及业主代表大会、业主委员会决议和物业管理有关规定；

4、检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况；

5、审议乙方提出的物业管理服务年度计划、维修、账务预算及决算；

6、查阅小区物业档案资料（与物业公司内部管理有关的资料除外），但不得泄露业主隐私信息，否则依法承担责任；

7、向业主筹集或续筹维修资金，审定维修基金的使用情况；

8、监督公共建筑、公用设施设备和物业管理办公用房及经营用房的使用情况；

9、接受业主投诉，对照采购需求明细定期对乙方进行考核。

（二）甲方义务

1、听取业主、使用人的意见和建议，并及时将业主、使用人的意见和建议反馈给乙方；

2、协助乙方规劝业主、使用人遵守、执行物业管理有关法规、规章和规范性文件，遵守《管理规约》及业主大会、业主委员会决议和小区物业管理制度，按时缴纳物业管理服务费用及其他费用；

3、协助乙方开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项管理目标；

4、当业主、使用人不按规定缴纳物业管理服务费时，协助乙方催交；

5、协助乙方搞好社区文化和社区服务工作。

（三）乙方的权利

1、根据有关法律、法规和本合同有关规定制定物业管理实施方案并实施管理；

2、编制物业管理年度管理计划、编制维修基金使用计划及预决算报告；

3、编制共用设施设备大修、小修、更新、改造方案；

4、依据本合同收取物业管理服务费，对进入小区车辆收取车辆服务费，对地下车库车辆或车位收取管理费。

5、负责物业管理档案资料；

6、规劝制止业主、使用人违反物业管理规定及《管理规约》的行为；

7、有选聘专业公司承担专项工程的权利；但不得将全部物业管理责任转让给第三人；

8、当业主、使用人装修房屋时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理；

9、依法向业主使用人追缴欠交的物业管理服务费。

（四）、乙方的义务

1、在合同签订前向甲方缴纳履约保证金拾万元（原合同履约保证金贰万圆自动转为现合同履约保证金），该保证金存续期间自合同签订至服务期满。甲方每年12月25日做考核结算，考核金如有扣除，乙方须在12月31日前补足。第三年服务期满，甲方扣除考核金后无息退还剩余款项。

2、乙方承诺每年向甲方支付物业费让利人民币 元，三年让利总额 元，分别于每个服务年度的12月30日前向甲方支付完成。乙方承诺*开通会员可解锁*前出资改造7-11栋楼梯房消防水管，确保消防管内正常存水，消防水管改造可抵扣物业费让利伍万圆（¥50000.00元）。

3、除公共设施维修、电梯、消防维保、二次供水维护等专业操作外，未经甲方同意，乙方不得分包物业服务。

4、乙方进场后需为地下车库提供水、电、保安、保洁服务，并维护停车秩序。

5、乙方在物业办公室设置微型消防站，按不少于6人的标准配备消防器材。

6、接受甲方及小区业主、使用人的监督，接受物业行政主管部门的监督、指导；

7、对本物业的公共配套设施不得擅自占用或改变使用功能。如需扩建或完善配套项目，须经甲方同意并报有关部门批准方可实施；

8、向业主、使用人提供优良生活工作环境，搞好社区文化和社区服务；

9、发现违法行为要及时制止并向政府有关行政主管部门报告；

10、定期对房屋设施设备状况进行检查，及时排除不安全隐患和险情；

11、物业服务合同终止，物业企业退出时按照《物业管理条例》规定的内容向甲方或甲方指定公司移交相关资料和设施设备。

四、物业管理服务质量及标准，见附件《物业服务采购需求》。

五、物业管理服务费用

1、经双方协议，本项目物业收费标准楼梯房0.6元/平方米/月、电梯房及商铺1.2元/平方米/月收取物业费。空置房（未装修）物业费按八折计收。

二次供电按0.604元/度，电梯房6楼以上二次供水按4.28元/吨计收，5楼以下供水价格按3.49元/吨计收，地面停车位不收取停车费。（以上及以下包含本数，如遇政府有关政策或业主大会2/3以上业主同意调价，按政策或大会决议调整）。小区内所有广告资源归全体业主所有。

2、车辆道闸和车辆自动识别系统所有权归苏仙御景湾全体业主所有。乙方按照《苏仙御景湾小区停车管理规约》规定管理园区车辆，对园区内车辆道闸和自动识别系统、监控设施进行维修保养，业主车辆自动识别出入小区，对临时进入的外来机动车辆进行登记。外来车辆限时收取停车费，4小时以内免费，超过4小时，超过部分按时收取5元/车/小时，超过8小时按天收取停车费，计20元/车/天。加强小区地下停车库的管理，为地下车库提供水、电、保安、保洁服务。

3、业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用，并将房屋转让合同交乙方备案。

4、现有正常的公共房屋及设备设施，单一部位设备设施故障维修费用在2000元以下的，由物业公司承担，超过2000元的，由业主承担；故障系人为损坏的，由损坏责任人承担；未找到责任人的，由受益业主分摊。如需动用维修基金时，紧急维修费用由乙方先行垫付。

5、物业服务费为项目服务全部内容以及不可预见费、承包风险、政策性调整风险等全部费用，本合同另有约定的从其约定。包含且不限于：停车场配套设施启用、电梯及二次供水日常维护、垃圾收集处理及垃圾分类、工人工资、加班工资、奖金、津贴、社会保险费、工会教育经费、意外险、 防暑降温费等、教育培训费用、作业措施费、风险费、管理费、税费、生产资料费用（含作业、用水、用电的费用，各种保洁工具、服装，清理设备投入，各种耗材，应急保障等保洁、清理、清运作业等有关的一切费用）。

6、住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁、办公用房水电等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。

7、乙方所有人员工资不得低于2000元/月（不包括管理考核扣款），且必须为所有服务人员购买意外伤害保险，其他保险按国家规定标准执行。承包期内因国家政策改变，需调整最低人员保障工资标准、社保待遇等政策性费用调整时，乙方将按国家有关规定无偿给予调整。

8、物业服务费按人员服务费用、为完成本项目所支出的其他各项费用及税金综合考虑。招标文件中没有列明的但又是必须发生的费用将视为已含在其物业服务费中。

9、如遇节日、迎检、创城、重大活动保障、疫情防控及自然灾害时，乙方须服从甲方和所在社区统一管理安排，增加保安人员、道路和水面保洁人员，延长保安值班时间、清扫保洁时间，所需要费用不作增加。

10、不可预见问题的经费预算均已含在物业服务费中，主要是指解决环境管理作业过程中不可预见问题所发生的经费，为各类突发污染环境清理（专项任务保障、临时性、突发性、纸屑的清理、季节性树叶等垃圾清理、渣土路线保洁、督查督办事件处理、新闻媒体爆光事件处 理以及选聘人指派的相关管理工作等）各类影响环境卫生事件。

11、乙方可配合甲方参与小区公共资源经营工作，积极创造多种公共收益，所获收益甲方占80％，乙方占20％。小区公共用房的经营及电梯广告收入不在此列。未经甲方同意，乙方不得擅自引进经营项目，否则无偿转交给甲方，甲方所有公共收益不再与乙方分享。

六、违约责任

1、如乙方有以下情形之一的，甲方可单方面解除合同，造成的影响和损失由乙方承担，同时扣除全额履约保证金：

（1）经甲方考核，乙方当年履约保证金已扣完，且拒绝补交履约保证金；

（2）各岗位人员数量不足最低标准或工资水平低于合同约定最低工资标准，且在甲方通知后一个月内不整改；

（3）连续2月，业主每月投诉25件以上，且系《物业服务采购需求》范围，情况查证属实。

2、乙方的物业经理、建（构）筑物消防员、工程人员、电梯类特种设备安全管理员，未经甲方同意，不得随意调换，如相关人员辞职的，乙方需安排相当条件的人员提供服务。

3、甲方建立考核机制，对照物业服务采购需求明细对乙方服务进行考核。各项服务工作如有缺漏，甲方第一次提醒，第二次扣款50元/项，并书面通知乙方。

乙方在责令整改期限内无正当理由拒不整改的，整改期满后，加扣50元/天，直至整改为止。由此造成的损失由乙方承担。

甲方每月对乙方物业管理考核进行汇总，并书面通知乙方。每年一结算，扣款金额从履约保证金中扣除。

4、甲乙双方签订合同后，乙方不得单方面决定中途离场，否则自愿赔偿甲方违约金30万元，且由甲方没收全部履约保证金。

七、附则

1、本合同期满前两个月甲乙双方应就续签合同事宜进行协商。

2、乙方管理期间的甲方小区及业主的数据应当每半年向甲方提供一次副本。

2、双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议须经业主代表会议讨论通过并经双方共同签字盖章才具有法律效力。

3、《物业服务采购需求》作为合同附件，系合同一部分，对合同双方具有法律约束力。

4、本合同一式七份，甲乙双方各执两份，报环城桥社区、卜里坪街道、物业行政主管部门各备案一份，均具有同等法律效力。

5、本合同在执行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的报请物业主管部门进行调解，调解不成，任何一方可向小区所在地人民法院起诉。

6、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生燃气泄漏、漏电、水灾、水管破裂、救助人命，协助公安机关执行任务等突发事件，或因自然灾害，不可抗力等因素造成业主、使用人人身伤亡、财产损失的，甲乙双方均不承担无过错责任。

附：《物业服务采购需求》

甲方（签章） 乙方（签章）

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

五.物业服务采购需求

前注：

1、本采购需求中提出的服务方案仅为基础要求，如无明确限制，投标供应商可以进行优化，提供满足选聘人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可；

2、投标供应商应自行勘察项目现场，如投标供应商因未及时勘察现场而导致的报价缺项漏项废标、或中标后无法完工，投标供应商自行承担一切后果；

3、如对本招标文件有任何疑问或澄清要求，请按本招标文件“投标供应商须知前附表”中约定方式联系业主委员会，或接受答疑截止时间前联系选聘人，否则视同理解和接受，评审结束后代理方不再受理对招标文件条款提出的质疑。

一、项目概况

郴州市御景湾小区位于湖南省郴州市苏仙区石油路，行政隶属郴州市苏仙区卜里坪街道环城桥社区。规划总用地面积约38219.89㎡，总建筑面积约109223㎡，其中地上建筑面积95028㎡（住宅13.5 万平方米，商业0.5 万平方米），地下车库面积14194.7㎡，楼梯房总建筑面积17694.49㎡，电梯房总建筑面积77333.81㎡，建筑密度20.96%，容积率2.486。结构类型：框架结构。共计11 栋住宅楼（其中楼梯房5栋，电梯房6栋），总数920套住房，绿地面积13873.83㎡。小区共有电梯20台，化粪池13个，大小不定，容积未估算，公共能耗未估算。

二、服务需求

（一）物业管理服务标准

本项目的物业服务按照《郴州市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》标准执行，具体如下：

序 号	内 容	服务要求
1	管理处	1）小区内设置管理机构，配置简单办公设备，有固定的通讯联络方式。公示服务电话；管理人员每日巡查小区1次以上，发现问题及时处理。 （2）在管理处悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
2	管理人 员和服 务人员 要求	（1）小区项目经理持证上岗，有2年以上物业管理工作经历。 （2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 （3）管理人员统一着装，佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。 （4）服务人员日最低配置标准：客服人员：1 人/400 户～500 户；保洁人员：1 人/10000 ㎡～12000 ㎡（建筑面积）；秩序维护员：3～4 人/每门岗+1 人/9000 ㎡～11000 ㎡（建筑面积）；绿化人员：1 人/18000 ㎡～22000 ㎡（绿化面积）； 维修人员：1 人/400 户～500 户，10 万平方米以下、高层住宅小区不得低于2人。总建筑面积超过50 万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。
3	服务时 间	在小区管理机构每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
4	日常管 理与服 务	（1）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。 （2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、 公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和 培训、考核办法。 （3）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。 （4）建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。 （5）应用计算机管理物业资料。 （6）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度和档案。 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止 行为和注意事项；装饰装修期间，每3日巡查1次现场，做好记录；业主或使 用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查， 对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；装修垃圾及时清运。 （7）在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。 水、电、气等急迫性报修半个小时内，其他报修按双方约定时间到达现场； 由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在3个工作日内处理回复。 （8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。 （9）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼 单元门内张帖通知，履行告知义务。 （10）按有关规定和合同约定规范管理，申请专项维修资金。 （11）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。 （12）配合有关部门进行公益性宣传。 （13）按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。 （14）按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 （15）能提供2种以上特约服务（有偿）和2 种以上便民（无偿）服务。 （16）专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。 （17）每年公开征集1次物业服务意见，实际入住问卷率60%以上，公示整改情况。 （18）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。
5	公共区 域卫生 保洁服 务	一、生活垃圾的收集、清运 （1）配置密闭式垃圾收集容器，套垃圾桶袋，有分类标志。 （2）生活垃圾实行分类收集。 （3）每日清洗不少于1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。 （4）每日清运不少于2次生活垃圾，特殊时期垃圾收集容器装满后应立即清运，不限次数，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。 （5）保洁车外观整洁、摆放整齐。 二、物业共用部分清洁 （一）楼内： （1）每日清洁1次、清拖1次电梯、磁砖地面、过道和楼梯；每周擦拭3次楼梯扶手、电梯门、共用防盗门、栏杆等； 每日巡视保洁2次。 （2）每周清洁1次楼内地面、楼梯，清拖1次；每周擦拭1次栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施；每日巡视保洁1 次。 （二）电梯：每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板；每日清拖 1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。 （三）天台屋面：雨季前清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每月巡查2次。 （四）庭院： （1）每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁1次。 （2）每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每半年清洁1次雨蓬、门头等。 （3）三个通道门外按照“门前三包”原则进行清洁，保持干净卫生。 （4）水景 （1）定期对水体投放药剂或进行其他处理。 （2）每月安排专人清洁1次水面；每年清洁1次水池池底。 三、病霉生物防治 （1）配合相关部门进行有害生物防制。 蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。 （2）投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 （3）蝇、蚊孳生季节每周喷洒药水消毒。 四、雨雪天气 （1）雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。 （2）扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 五、卫生事件 发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防治措施。 六、检查记录 每日抽查1次清洁质量，做好记录。
6	公共秩 序维护	（1）主要出入口有专人24小时执勤。 （2）对重点部位进行巡视检查并做好记录，6:00 至22:00 巡视2 次、22:00 至次日6:00 巡视2次。 （3）维护道路使用和场地的正常秩序。 （4）小区应有火警、水警、警情应急预案，每年应组织不少于2次的应急预案演习。设有安防控制室的专业人员24小时值守；监控影像资料，应当留存30日备查。 （5）接到报警信号后，秩序维护人员应在 3-5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施 （6）对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 （7）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。
7	停车管 理	（1）建立停车管理制度。安排专人对小区内车辆停放进行管理，每日对违停车辆规劝和管理不少于3次。 （2）建立停车管理档案。 （3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。 （4）在显著位置公示停车须知。 （5）应保证地下停车场照明正常，可由投标供应商改装感应开关，车来灯亮，车走灯灭，节约能源。设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。 （6）机动车辆凭证出入小区，对临时进入的机动车辆进行登记。外来车辆限时收取停车费，4小时以内免费，超过4小时，超过部分按时收取5元/车/小时，超过8小时按天收取停车费，计20元/车/天。定期对车辆道闸和车辆自动识别系统进行维修，及时维修更换损坏件。 （7）定时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。 （8）停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。 （9）地下停车场地面每2日清扫1次，每季度清洗1次。
8	公共绿 化养护	一、基本要求： （1）以绿为主、植物选景，小区绿地率30%以上，绿地基本无 裸露。 （2）绿地保存率90%，乔灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率95%以上。 （3）有专业人员实施绿地养护管理或委托专业公司实施绿地管理。 二、草坪： 每年普修二遍以上，切边整理一次以上。每年除草四遍以上，无明 显杂草。干旱、高温季节基本保证有效供水。有积水应及时排除。发现病虫害及时灭杀。 三、树木：乔、灌木按规范修剪每年2遍以上；篱、球年剪三遍以上；地被、 攀缘植物每年修剪、整理二次以上。 每年中耕除草四次以上，及时拔除杂草，控制大面积杂草发生；每年普施 基肥一遍；和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥 1-2 次；有针对性及 时灭治，年喷药不少于2次，控制大面积病虫害发生；发生倒伏及时扶正、加固。 四、垃圾处理 绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物及时处理清运。 五、树干涂白 涂白时间一般在职11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持 一致。 六、检查记录 每半年检查植物生长情况1次，并对养护工作内容进行记录。 七、每年定额采购不少于5000元的绿植对小区内老病害死绿植进行补栽补种。
9	共用部 位及共 用设施	一、综合管理 （1）建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 单一部位损坏或设施故障维修费用在2000元以下的，由物业公司承担，超过2000元的，由业主承担；故障系人为损坏的，由损坏责任人承担。 （2）按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 设备维修、养护、管理 （3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。 （4）对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 （5）特种设备按照有关规定运行、维修养护、购买保险和定期检验检测并做好记录。 （6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并 做好记录。 （7）设备机房。每周巡视3次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期 检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制 度、证书：交接班记录齐全、完整。 二、共用部位 （一）房屋结构 （1）根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 （2）每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。 （3）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。 （二）建筑部件 （1）每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （3）每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （4）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养 护，做好记录；降雨后及时排除积水。 （三）附属构筑物 （1）每2 月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责 任范围进行维修养护，做好记录。 （2）每半年检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排 水畅通，并有记录。每年检查 6月至 9月检查屋顶 2次，发现防水层有气臌、 碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。 雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （3）每半年巡查1次大门、（铁栅栏）围墙，按照责任范围进行维修养护，做 好记录。 （4）每半年巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维 修养护，做好记录。 （5）每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 四、二次供水设备 （1）直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。 （2）二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱每年进行不少于两次的清洗消毒、水质化验，水 质符合国家生活饮用水卫生标准。 （3）每周巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。 （4）有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。 （5）每年对水泵润滑情况进行检查12次，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。 （6）每2 年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 （7）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气 口应安装金属防护网并保持完好。 五、排水系统 （1）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、 清理、疏通。 （2）污水泵。每月巡视1次，每年养护1次。设备故障应及时维修。 （3）化粪池。定期检查化粪池，及时安排清掏。 六、公共照明和电气设备 （1）室内照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障7 日内修复。 （2）室外照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障2 周内修复。 （3）应急照明。每月巡检2次，故障即时修复。 （4）高压柜及高压线路。每月巡检2次高压柜；定期进行设备和线路的检测； 做好记录。 （5）干式变压器。每周巡检2次，做好记录。 （6）油浸变压器。每周巡检2次，做好记录。 （7）低压柜。每月巡检1 次；每年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记 录。 （8）低压配电箱和低压线路。每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。 （9）电动机。每月巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。 （10）控制柜。每月巡检1-2 次；每年养护1次；做好记录。 （11）发电机。每季度试运行1次；做好记录。 （12）电气检测。每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品； 做好记录。 （13）变配电室。有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物 措施完备。 七、安全防范系统 （1）单元门禁机。每月度检查2次按键、磁卡等，表面清洁1 次；每年内部除尘1次。 （2）网络控制箱。每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。 （3）红外对射探测器。每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次； 每年内部除尘1次。 （4）图像采集设备。每月检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次； 每年内部除尘1次。 （5）摄像机。每年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。 （6）解码器。每年检查1 次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （7）云台。每年检查1 次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油 1次。 （8）巡更点。每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。 （9）读卡器。每半年检查键盘、防水，表面清洁1次。 八、电梯 （1）无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。 （2）设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。 （3）发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助， 物业管理人员须在10分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。 （4）每季度进行2次日常维修养护工作。 （5）设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。 （6）定期检查紧急报警装置。 （7）定期年检并取得合格证。 （8）轿厢内规范张贴年检合格证（有效期内）、乘梯安全须知。 九、水景 （1）启用前进行防渗漏检查。 （2）使用中每季度巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。 （3）设置必要的安全警示标志。 （4）水质符合卫生要求。
10	消防安 全防范	一、综合管理 （1）落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； （2）成立不少于6人的义务消防队，并配备相应设备。每年进行1 次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和 技能。 （3）发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。 （4）每日防火巡查1-2次；每季度专项检查1-2 次消防设施设备、消防器材、 消防安全标志、疏散通道等。 （5）每年对员工进行1 次消防安全宣传教育。 （6）在物业办公室设置微型消防站，物业公司按不少于6人的标准配备消防器材。 二、消防设施设备维修养护 （1）每年检查一次小区内灭火器、消防水带、消防水枪、消防栓等消防器材，过期欠压灭火器应在1个月内进行充装，保证小区内所有灭火器能正常使用。 （2）妥善管理小区内消防水带、消防水枪，老化设备应及时更换，保证应急使用。 （3）尽快完成7-1栋楼梯房破损消防水管的维修改造，保证消防栓正常储水使用。 （二）防排烟系统 每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。 （三）防火分隔系统 每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油 1次，电控箱表 面清洁、内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，转动部位上润滑油1次。 （四）水灭火系统 每年养护1次室外消火栓、室内消火栓养护 1 次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每季度盘车1次，每年润滑检查1次，每年整体养护1次。

（二）人员配备

1、人员配备要求

1.1 人员配备数量不得低于下表要求：

区域名称	建筑面积	项目经理	管理人员	保安	保洁、 绿化	维修
苏仙御景湾小区	109223㎡	1	2	10	8	1
总计		22 人

注：其中维修人员、电梯、消防维保、二次供水维护等专业操作可外包，其工作人员应按照相关规定要求持相应上岗证书后方可从事相应岗位工作。（除评标办法中要求提供的相关人员证书等证明材料作为评分条件外，投标文件中无须提供其余人员的相关证明材料，合同签订后进场服务前由选聘人负责核查，如核查不符合要求的，选聘人有权解除合同，供应商应承担一切责任。）

1.2 所有配备的工作人员年龄，保安小于60周岁，保洁小于65周岁。

1.3 中标供应商必须按照《劳动法》和《劳动合同法》的规定合法用工。保安、保洁人员实发工资不得低于2000元/月（不包括考核扣款），购买意外伤害险。其他保险购买按国家相关规定执行，否则，由此造成的纠纷由中标供应商自行处理。

2、项目经理岗位职责

2.1 负责对所辖工作岗位的培训，并做好培训记录；

2.2 负责日常工作安排，监督落实各岗位工作职责；

2.3 起好带头作用，以身作则，调动员工积极性，高质量，高效率完成所辖部门的工作任务；

2.4 主管工作属现场管理，及时了解员工思想和生活动态，解决工作中的问题，及时向管理处主任汇报；

2.5 坚持高质量、高标准，根据项目管理处制定的服务质量标准指导各岗位工作；

2.6 严格本部门考勤制度，安排好员工轮休（补休）以及节假日休息，确保工作有条不紊；

2.7 定期组织员工学习，关心员工文化生活。

3、管理文员岗位职责（1人）

3.1 在项目主管指导下，负责组织、安排物业管理处的各项工作，定期及不定期主持召开 管理处工作例会，提出问题及改进意见，并负责改进工作及落实；

3.2 负责跟进落实管理处工作中有关重大业主投诉等事项，并向主管汇报；

3.3 执行政府部门有关政策、法规及本小区管理规则，如《业主公约》、《住户手册》、 《装修手册》等规定，并督促业主/住户遵守执行；

3.4 负责做好社区文化的推广工作计划，并跟进落实有关活动的开展事项；

3.5 不定期巡视小区内各区域，并对公共设施、设备之维修和治安等有关部门提出改进意见；

3.6 负责指导、监督下属员工的工作，并向领导提出下属员工职位的升、降建议；

3.7 跟进、落实领导安排的各项工作；

3.8 定期向主管汇报管理处工作情况；

3.9 完成主管临时安排的其他工作。

（三）相关物业服务要求

垃圾清运含建筑垃圾及其一切废旧物品。垃圾分类是对垃圾收集处置传统方式的改革，是对垃圾进行有效处置的一种科学管理方法。进行垃圾分类收集可以减少垃圾处理量和处理设备，降低处理成本，减少土地资源的消耗，具有社会、经济、生态三方面的效益。垃圾清运人 员需具有一定的垃圾分类知识，从“可回收垃圾”“厨余垃圾”“有害垃圾”“其它垃圾”等基本大类分类处理。

项目实施期间，选聘人将对中标供应商配备人员进行考察，如发现不满足项目要求，有权要求中标供应商调整更换。如遇主管部门检查需要增加人员以满足要求时，中标供应商应无条件增加。

（四）服务承诺

1、承诺所有员工身份证及相关资料必须在业委会备案。

2、承诺对员工在工作期间所发生的人员或员工人身安全事故和因工作失误所带来的商品或人员财产损失进行赔偿并作出承诺。

3、承诺在保洁过程中，不得使用有损物业表现的高浓度的酸性或碱性清洗材料。所有的清洗剂不得损坏选聘人的各种结构和设施。如果保洁方操作不当，造成结构设施损坏、金属玻璃变色或失去色泽，由此产生一切经济损失由中标供 应商赔偿。

4、承诺员工在保洁中必须加强劳动保护，在工作过程中如发生意外人身伤亡事故，由中标供应商自行处理，选聘人概不负责。

5、承诺员工在保洁时必须遵守业主所有现场的管理规定，否则造成的后果一律由中标供应商负责。

6、承诺对所属员工进行相关的法律法规、劳动技能、行为规范、劳动纪律等方面进行培训，培训合格后方可上岗。

7、承诺将选聘人服务理念和品牌意识融入公司的保洁方案中，提供详细的特殊保洁服务 培训方案（即针对保洁服务的特殊性，提供可行的培训方案），并进行配套的“保洁”“保安”“服务”相关知识的应知应会培训。

8、承诺对选聘人检查后的意见必须有反馈意见，并对员工进行培训和考核。

9、由选聘人建立考核机制，对照《物业服务需求采购明细表》，各项服务工作如有缺漏，第一次提醒，第二次扣款50元/项。每月对中标供应商物业管理考核进行汇总，并书面通知。每年一结算，扣款金额从履约保证金中扣除。中标供应商在责令整改期限内无正当理由拒不整改的，整改期满后，逾期1天，加扣50元/项，直至整改为止。由此造成的损失由中标供应商自行承担。

三、报价要求

1、承诺本项目按照先期物业收费标准为楼梯房0.6元/平方米/月、电梯房及商铺1.2元/平方米/月收取物业费；二次供电0.604元/度，电梯房6楼以上二次供水按4.28元/吨计收，5楼以下供水价格按3.49元/吨计收（以上及以下包含本数，如遇政府有关政策或业主大会2/3以上业主同意调价，按政策或大会表决调整）。地面停车位不收取停车费，小区内所有广告资源归全体业主所有。

2、物业服务费的结算形式：自行收取。

3、中标供应商物业服务费为项目服务全部内容以及不可预见费、承包风险、政策性调整风险等全部费用。包含且不限于：停车场配套设施启用、电梯及二次供水日常维护、垃圾收集 处理及垃圾分类、工人工资、加班工资、奖金、津贴、社会保险费、工会教育经费、意外险、防暑降温费等、教育培训费用、作业措施费、风险费、管理费、税费、生产资料费用（含作业用水、用电的费用，各种保洁工具、服装、清理设备投入，各种耗材、应急保障等保洁、清理、清运作业等有关的一切费用）。

4、投标供应商应到项目所在地踏勘现场，以充分了解项目位置和特点。投标供应商应自行勘察现场，考虑初次整治工作量的风险，初次整治费用均已含在其物业服务费中。

5、住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。

6、如遇节日、迎检、创城、重大活动保障、疫情防控及自然灾害时，中标供应商须服从选聘人和所在社区统一管理安排，增加保安人员、道路和水面保洁人员，延长保安值班时间、清扫保洁时间，所需要费用中标供应商综合考虑，费用不作增加。

7、不可预见问题的经费预算均已含在物业服务费中，主要是指解决环境管理作业过程中不可预见问题所发生的经费，为各类突发污染环境清理（专项任务保障、临时性、突发性、纸 屑的清理、季节性树叶等垃圾清理、渣土路线保洁、督查督办事件处理、新闻媒体爆光事件处 理以及选聘人指派的相关管理工作等）各类影响环境卫生事件。

四、其他要求

1、参加本项目招标的供应商须具有本地化服务能力，否则投标无效。本地化服务能力满足条件详见供应商须知前附表要求。

2、物业服务按全包模式，选聘人提供物业服务用房。

3、物业服务监管：物业公司必须服从选聘人（物业办）及所辖社区对物业公司进行日常监管。

4、物业公司服务人员的聘用：居委会（社区）推荐的下岗、失业人员，物业公司应优先招聘使用，以解决当地就业问题。

5、与前物业的承接查验及业主预存的物业费、水电费移交工作均由供应商负责， 选聘方予以协助。涉及移交问题的诉讼案件，供应商应于交接后3个月内向司法机关提起。

附：《苏仙御景湾小区7-11栋消防水管改造示意图》