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惠城发布

《惠州市住宅物业服务管理条例（草案修改二稿征求意见稿）》向社会公开征求意见

现将《惠州市住宅物业服务管理条例（草案修改二稿征求意见稿）》向社会公开征求意见。欢迎社会公众、专家学者、企事业单位、机关团体等提出修改意见。意见征集截止日期*开通会员可解锁*。

意见接收部门：惠州市人大常委会法制工作委员会

地址：惠州市惠城区江北云山西路6号市行政中心四号楼5楼529室

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惠州市住宅物业服务管理条例

（草案修改二稿征求意见稿）

目 录

第一章 总则

第二章 政府及其部门、街道办事处职责

第三章 基层自治组织和其他社会组织职责

第四章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第五章 物业服务

第六章 维修资金和公共收益

第七章 物业协同治理

第八章 法律责任

第九章 附则

第一章 总则

第一条 为了规范住宅物业服务管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，提高住宅物业服务质量，提升物业治理成效，营造和谐、安全、文明、整洁的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅物业服务管理活动及其监督管理。

第三条 本市建立住宅物业服务管理协同治理机制，坚持党建引领、政府主导、多方参与、协商共建、科技支撑的治理格局。

市、县（区）人民政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、业主、物业服务人以及其他社会组织，应当按照各自职责参与住宅物业协同治理。

探索建立社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行模式，发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用。

第二章 政府及其部门、街道办事处职责

第四条 市、县（区）人民政府应当加强对住宅物业服务管理工作的组织领导，推动住宅物业服务管理协同治理，协调解决住宅物业服务管理领域的重大问题，保障物业服务管理相关工作经费。

大亚湾经济技术开发区、仲恺高新技术产业开发区管理委员会按照规定的职责开展住宅物业服务管理相关工作。

第五条 市住房和城乡建设部门负责本市住宅物业服务管理活动的监督管理，履行下列职责：

（一）制定本市住宅物业服务管理相关政策并组织实施；

（二）监督住宅物业服务质量，制定住宅物业服务等级；

（三）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和物业承接查验协议等示范文本；

（四）指导、监督县（区）住房和城乡建设部门对住宅物业服务管理活动开展监督管理；

（五）会同财政部门指导、监督全市住宅专项维修资金管理；

（六）指导、监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；

（七）法律法规规定的其他职责。

市住房和城乡建设部门负责建设维护市智慧物业管理信息系统，信息系统应当具备电子投票、信息公示、意见反映等功能。

第六条 县（区）住房和城乡建设部门负责区域内住宅物业服务管理活动的监督管理，履行下列职责：

（一）贯彻执行住宅物业服务管理相关法律法规和政策，依法开展行政检查；

（二）监督住宅物业服务质量，组织开展住宅物业服务等级认定等工作；

（三）开展业主委员会、物业管理委员会、物业服务人培训；

（四）监督前期物业服务招投标、物业承接查验等活动；

（五）监督住宅专项维修资金；

（六）指导街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会开展业主委员会履职监督等工作，组织业务培训；

（七）按照工作职责处理物业服务相关投诉、纠纷;

（八）法律法规规定的其他职责。

第七条 发展和改革部门负责对物业服务收费标准进行监测，按照定价权限制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准。

公安机关负责指导、监督管理物业管理区域内治安防范和保安服务管理工作，依法查处扰乱公共秩序、妨害社会管理等违反治安管理规定的行为。

卫生健康部门负责物业管理区域内病媒生物预防控制指导和生活饮用水卫生监督管理工作。

市场监督管理部门负责物业管理区域内电梯等特种设备安全监督管理，依法查处物业服务人违反市场监督管理法律法规的行为。

城乡管理和综合执法部门负责物业管理区域内建筑垃圾、生活垃圾处置和城市绿化等活动监督管理，依法查处违法建设、违法装饰装修和违反住宅物业服务管理相关法律法规的行为。

消防救援机构负责物业管理区域内消防安全综合监督管理，依法查处违反消防法律法规的行为。

财政、自然资源、文化广电旅游体育、应急、气象等部门按照各自职责做好住宅物业服务管理相关工作。

第八条 街道办事处、乡镇人民政府应当履行下列职责：

（一）指导、协助业主设立业主大会和选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；

（二）组织成立物业管理委员会；

（三）协调处理物业服务管理中的纠纷；

（四）协助有关部门开展物业服务人退出交接、公共收益管理、消防安全等情况的监督管理；

（五）法律法规规定的其他职责。

第三章 基层自治组织和其他社会组织职责

第九条 居民委员会应当履行下列职责：

（一）宣传住宅物业服务管理法律法规，宣传党和国家关于住宅物业服务管理的政策，支持和推动群众履行法律法规规定的义务，维护群众的合法权益；

（二）指导、协助业主设立业主大会和选举业主委员会，协助指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

（三）组织业主代表、物业服务人、社区网格员等协商议事，协助调解住宅物业服务管理投诉纠纷，促进社区安宁；

（四）指导和支持物业服务与养老、托幼、家政等社区生活服务相结合，提高群众生活水平。

村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府开展指导、协助业主设立业主大会和选举业主委员会、调解住宅物业服务管理投诉纠纷等工作。

第十条 物业服务行业协会应当依法规范运行，加强行业自律管理，维护物业服务人的合法权益，采取下列措施促进行业规范、持续、健康发展，提升物业服务水平：

（一）制定物业服务行业行为规范；

（二）定期对物业服务人及其从业人员开展法律法规和专业技能培训;

（三）开展行业调解；

（四）对物业服务人及其从业人员的服务质量和行为进行监督，发现有违法行为的，向相关行政管理部门报告，建立物业服务人及其从业人员诚信档案。

物业服务行业协会应当在市住房和城乡建设部门的指导下，监测并定期发布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务人参考。

第十一条 鼓励志愿服务组织、专业服务机构及其他社会组织参与住宅物业服务管理活动，在日常管理、纠纷调解、专业评估等方面发挥作用。

政府有关部门和街道办事处、乡镇人民政府可以依法委托具有相应资质的社会组织在住宅物业服务管理相关工作中开展专业服务。

第四章 业主大会、业主委员会和

物业管理委员会

第十二条 街道办事处、乡镇人民政府收到业主提出设立业主大会的书面要求后，经核实符合法定条件的，应当在三十日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

筹备组由业主和街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、小区党组织、居民委员会、建设单位等代表七至十五人单数组成，其中业主代表应当不少于筹备组人数的百分之六十。建设单位经书面通知后未派员参加的，不影响筹备组成立。

筹备组业主代表由十名以上业主联名推荐，或者由社区党组织、小区党组织、居民委员会推荐。推荐的业主代表人数多于规定人数时，由街道办事处、乡镇人民政府确定代表人选。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第十三条 筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域显著位置公告以下信息：

（一）首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

（二）业主委员会委员候选人的姓名、性别、政治面貌等情况；

（三）参照住房和城乡建设部门制定的示范文本拟定的管理规约草案和业主大会议事规则草案，草案与示范文本不一致的需专门说明；

（四）业主在业主大会会议上的投票权数、投票方式；

（五）法律法规规定的其他信息。

业主对公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前答复。

筹备组成立后六个月内未能成功召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，筹备组自动解散。期限届满十五日前，业主大会筹备组可以向街道办事处、乡镇人民政府申请延长业主大会筹备组工作期限，经街道办事处、乡镇人民政府同意，可以延期六十日。

第十四条 建设单位和物业服务人应当依法向业主大会筹备组提供业主清册、联系方式及有关文件资料，不得隐匿、篡改、伪造有关文件资料，不得以任何理由阻挠业主大会筹备组的正常工作。

建设单位注销或者有关单位不配合提供业主清册等文件资料，经业主大会筹备组申请，由街道办事处、乡镇人民政府协调县（区）不动产登记机构依法提供不动产登记相关资料。

业主大会筹备组应当及时核实业主清册，妥善保管收集的信息和文件资料，并于业主委员会选举产生后五日内移交业主委员会；首次业主大会未能召开或者未能选举产生业主委员会的，业主大会筹备组应当在解散前三日内将收集的信息和文件资料交由居民委员会封存。

任何单位、组织和个人不得泄露业主资料或者将业主资料用于与筹备业主大会无关的活动。

第十五条 业主大会会议采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。采用电子投票形式的，应当使用电子投票系统。电子投票系统由市住房和城乡建设部门建设并免费提供使用。

业主大会会议表决事项应当采用逐项记名投票、逐项计票的形式，业主投票表决应当明示赞同、反对或者弃权的表决意见。未投票表决的业主投票权数不得计入赞成或者反对票数。

业主大会不得授权或者委托业主委员会等其他主体决定法律法规规定应当由业主共同决定的事项。

第十六条 业主委员会委员候选人通过下列方式推荐：

（一）业主自荐或者十名以上业主联名推荐；

（二）街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、小区党组织、居民委员会从业主中的党员，热心公益事业、具有较强公信力的人员或者具有财会、管理、法律等工作经验的人员中推荐；

（三）法律法规规定的其他渠道推荐。

业主大会可以选举设立业主监事会或者监事，监督业主委员会的工作。业主委员会委员及其近亲属、利害关系人不得担任监事。

第十七条 业主委员会可以持备案证明向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会的决定。

业主委员会印章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期。业主委员会换届改选后，新业主委员会应当持备案证明向公安机关申请刻制印章，并将旧印章交回公安机关予以销毁。

第十八条 业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示下列信息，接受业主监督：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）物业服务合同；

（三）业主委员会委员和专职工作人员姓名、职务、联系方式等；

（四）业主委员会委员以及专职工作人员履职情况；

（五）业主委员会委员交纳物业费和住宅专项维修资金情况；

（六）住宅专项维修资金的收支明细；

（七）业主大会、业主委员会工作经费支出情况；

（八）业主大会、业主委员会印章使用登记情况；

（九）业主大会和业主委员会决定及其执行情况；

（十）业主委员会审计结果；

（十一）法律法规和管理规约、业主大会议事规则规定的其他信息。

前款第一项至第三项应当长期公布。前款第四项、第五项应当每半年公布一次，第六项至第八项应当每季度公布一次，第九项、第十项应当自产生之日起七日内公布，公示期应当不少于十五日。上述情况和资料有变更的，业主委员会应当自变更之日起七日内重新公布。业主对公示内容有异议的，业主委员会应当自收到异议之日起十日内予以书面答复。

业主委员会未按照前两款规定公布的，业主可以要求业主委员会公布；业主委员会拒不公布的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府书面提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域显著位置发布公告，督促业主委员会在七日内予以公布。

第十九条 业主委员会应当建立财务管理制度，妥善保管收支原始凭证以及相关会计材料。

业主委员会应当根据管理规约、业主大会议事规则的规定或者业主共同决定，及时组织对业主委员会财务活动和住宅专项维修资金、公共收益收支情况进行审计，或者对离任的业主委员会委员进行经济责任审计。

第二十条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书，冒充其他业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；

（三）违反业主大会议事规则，或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（四）挪用、侵占业主共有财产；

（五）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，或者利用职务之便要求物业服务人减免物业费、停车费等相关费用；

（六）本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（七）泄露业主资料，或者将业主资料用于与物业服务管理无关的活动；

（八）妨碍业主委员会换届交接工作，拒绝提供或者转移、隐匿、篡改、毁弃物业服务管理相关文件资料；

（九）无正当理由长期不参加业主委员会会议、不履行委员职责；

（十）其他损害业主共同利益，或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定并且根据业主大会议事规则规定其职务应当自行终止的，该委员职务自行终止；业主大会议事规则没有相关规定的，由业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

业主委员会未及时作出中止决定的，由街道办事处、乡镇人民政府责令限期作出；逾期未作出的，由街道办事处、乡镇人民政府协调居民委员会组织召开业主大会临时会议，决定终止其委员职务。

第二十一条 业主委员会任期届满三个月前，应当依法确定新一届业主委员会候选人产生办法及名单，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向县（区）住房和城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会。不按时移交的，新一届业主委员会可以提请街道办事处、乡镇人民政府督促移交。任期届满但未成立新一届业主委员会的，上述资料由居民委员会代为保管，待新一届业主委员会成立后及时移交。

业主委员会任期届满仍未依法组织召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当协助组建换届改选小组，换届改选小组参照筹备组的人员构成组建，并按照筹备组相关规定开展工作。

第二十二条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。

街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销其决定。

第二十三条 有下列情形之一的，经占物业管理区域业主人数百分之十以上的业主联名提出书面要求，由街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会：

（一）具备成立业主大会条件，经筹备组组织仍不能产生业主委员会；

（二）因业主委员会换届或者自动解散等原因需要产生新一届业主委员会，但不能产生。

物业管理委员会作为临时机构，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，办理业主共同决定的事务，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。两年内，未选举产生业主委员会的，物业管理委员会解散。

自业主委员会选举产生之日起，物业管理委员会停止履行职责，并于十日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自行解散。

第二十四条 物业管理委员会由业主代表以及街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会等派出代表组成。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府代表担任，副主任由一名居民委员会代表和一名业主代表担任。

物业管理委员会成员人数为七至十五人的单数，其中业主代表不少于总人数的二分之一。业主代表人选可以由十名以上业主联名或者居民委员会推荐。推荐的业主代表人数多于规定人数时，由街道办事处、乡镇人民政府确定代表人选。鼓励和支持具有党员身份的业主成为物业管理委员会成员。

街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理委员会成员的基本情况，在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于十五日。公示期间业主有异议的，应当以书面形式向所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出。公示期满无异议或者异议不成立的，物业管理委员会成立。

物业管理委员会应当自成立之日起三十日内向县（区）住房和城乡建设部门备案，并可以持备案回执刻制印章。

第二十五条 物业管理委员会会议由主任或者受主任委托的副主任召集和主持。经物业管理委员会主任或者三分之一以上成员提议，可以召开物业管理委员会会议。

物业管理委员会会议应当由过半数成员出席，作出决定应当经物业管理委员会全体成员过半数同意并签字确认。决定作出后三日内，物业管理委员会应当将会议决定事项在物业管理区域显著位置公示十五日。

公示期间，业主对物业管理委员会确定的事项有异议的，物业管理委员会应当研究处理并作出答复。

第五章 物业服务

第二十六条 建设单位应当依法通过招投标等方式选聘前期物业服务人，并与前期物业服务人签订前期物业服务合同。前期物业服务合同约定的服务期限不超过两年。

业主以共同表决方式选聘物业服务人的，业主委员会、物业管理委员会应当发布选聘公告，并将符合选聘条件的物业服务人提交业主共同表决。选聘公告发布时间不少于十五日。

选聘物业服务人应当签订物业服务合同，物业服务合同的内容包括服务事项、服务质量、服务等级、服务收费标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人应当在签订物业服务合同之日起十五日内，将物业服务合同向县（区）住房和城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十七条 物业服务人应当向物业管理区域派驻物业服务项目负责人，并按照物业服务合同约定配备工作人员和设施设备。

物业服务人选定或者更换项目负责人的，应当在选定或者更换之日起七日内书面告知业主委员会、物业管理委员会、居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府和县（区）住房和城乡建设部门。

住房和城乡建设部门应当协同物业服务行业协会建立物业项目负责人定期培训制度，组织项目负责人参加物业服务管理法律法规、安全生产、应急处置等业务培训，培训考核结果向业主公示。

第二十八条 建设单位应当通知前期物业服务人参与竣工验收活动。前期物业服务人参与竣工验收，发现共有部分存在问题的，应当书面告知建设单位，建设单位应当及时处理并书面反馈前期物业服务人。

前期物业服务人应当与建设单位签订承接查验协议。承接查验协议应当依法对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当予以整改，或者委托前期物业服务人整改。

物业服务人不得承接未经查验的物业。因物业共有部分缺陷致使损害的，建设单位和擅自承接的物业服务人应当依法承担法律责任。

第二十九条 不同类型住宅的物业费，根据国家、省有关规定实行政府指导价或者市场调节价。

物业费定价应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主和物业服务人依法在物业服务合同中约定。

同一物业管理区域内实施同一物业服务事项、服务等级和服务内容的，对同一类型的住宅执行同一物业服务收费标准。

第三十条 拟调整物业费的，物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当共同制定调整方案，方案应当载明物业服务事项、服务质量、服务等级和收费标准的变动情况。可以委托专业服务机构，根据物业管理区域实际情况与服务内容，评估物业费市场参考价，作为制定调整方案的参考依据。

业主共同决定同意调整方案的，业主委员会或者受业主大会委托的物业管理委员会应当与物业服务人重新签订物业服务合同或者补充合同，载明新的服务事项、服务质量、服务等级和收费标准。

物业服务人应当按照第二十六条第四款的规定进行物业服务合同备案，并将调整物业费的事项和结果及时报告居民委员会，说明调整情况。

第三十一条 物业服务人应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同的约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业管理区域的业主共有部分，落实生活垃圾分类投放管理责任，维护物业管理区域内的基本秩序；

（二）建立来访管理和日常巡查制度，做好安全隐患排查和防范工作，制定安全防范应急预案，采取合理措施预防高空抛物、房屋外立面脱落、电梯故障、消防和防雷设施设备故障等情况发生，保护业主的人身、财产安全；

（三）对物业管理区域内违反公共秩序、环境卫生、消防安全、应急管理、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫、燃气安全、用电安全、绿化管理、装饰装修、改建加建等法律法规规定的行为，及时采取合理措施予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，向有关部门报告并协助处理；

（四）协助业主和相关单位做好供水、排水、供电、供气、通信、有线电视、新能源充电桩等相关设施设备的安装、维修、养护和改造工作；

（五）建立投诉受理制度，听取业主的意见和建议，及时作出答复；

（六）执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合各级政府以及街道办事处、居民委员会等开展应急处置、基层社会治理等工作；

（七）法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第三十二条 物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示下列信息并上传至市智慧物业管理信息系统，以接受业主监督：

（一）物业服务人营业执照，项目负责人基本信息、联系方式和物业服务投诉电话；

（二）物业服务事项、服务质量、服务等级、收费标准和收取办法等有关情况；

（三）电梯、消防、防雷、配电房、二次供水等具有专业技术要求的设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维修养护时间和频率、应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行情况和物业费收支情况；

（五）上一年度业主共有的停车、休闲等场地使用情况；

（六）上一季度公共水电费用分摊情况、住宅专项维修资金使用情况；

（七）法律法规规定和物业服务合同约定的其他信息。

前款第一项至第三项应当长期公示，第四项至第六项应当于规定期限结束后十五个工作日内公示，公示期不得少于十五日。上述信息有变更的，物业服务人应当自信息变更之日起七日内重新公示。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当自收到异议之日起十日内予以书面答复。

第三十三条 物业服务人不得有下列行为：

（一）擅自降低物业服务质量、减少服务事项或者未按照服务等级要求提供服务；

（二）违反规定以保证金、押金等形式变相收费；

（三）擅自处分业主共有财产或者改变业主共有部分用途，擅自利用或者允许他人利用业主共有部分从事广告、宣传、经营等活动；

（四）擅自停止物业服务，撤离物业管理区域；

（五）泄露或者非法提供业主、物业使用人的个人信息，强制将人脸、指纹等生物识别信息作为进入物业管理区域或者使用共有部分的验证方式；

（六）采取停止、限制供应水、电、气、电信网络服务，或者限制业主进出物业管理区域、入户、使用电梯，或者限制车辆进出物业管理区域、车位等方式催交物业费；

（七）将应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；

（八）法律法规和管理规约规定的其他禁止行为。

第三十四条 物业服务合同终止并选聘产生新物业服务人的，原物业服务人应当在合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。退出前应当结清预收付和代收付的有关费用，并向业主委员会、物业管理委员会、决定自行管理的业主指定的人或者新物业服务人移交下列财物和资料：

（一）物业服务用房；

（二）电梯、消防、监控等设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（三）物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；

（四）公共水电分摊费用缴纳记录，利用共有部分经营账目等资料；

（五）建设单位、业主委员会向物业服务人移交的财物和资料；

（六）法律法规规定和物业服务合同约定的其他财物和资料。

原物业服务人应当向业主委员会、物业管理委员会提交交接报告。物业服务事项交接完成后，业主委员会、物业管理委员会应当将交接情况自交接完成之日起三日内在物业管理区域显著位置向全体业主公告。

原物业服务人不得以业主拖欠物业费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成等理由不履行前两款规定。业主不得以原物业服务人已经退出本物业管理区域为由，拒绝支付相应的物业费。

原物业服务人拒不退出物业管理区域或者拒不移交物业服务相关财物和资料的，业主委员会、物业管理委员会或者新物业服务人可以提请县（区）住房和城乡建设部门督促退出和移交。

第三十五条 县（区）住房和城乡建设部门应当按照公开、自愿、择优的原则建立应急物业服务人预选库。

物业管理区域出现失管、弃管状态时，街道办事处、乡镇人民政府可以在应急物业服务人预选库中委托一家物业服务人提供垃圾清运、电梯维护等应急物业服务，维持业主基本生活需求。选取过程应当邀请业主代表参加。

应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域显著位置公示应急物业服务人、服务事项、服务期限、服务费用等内容。应急物业服务费用由全体业主共同承担。应急物业服务期限不超过两年。

应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导业主共同决定选聘新物业服务人。新物业服务人选出后，街道办事处、乡镇人民政府应当协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接，应急物业服务人应当予以配合。

第六章 维修资金和公共收益

第三十六条 物业管理区域内发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情形，需要立即对房屋共有部分进行维修和更新、改造的，物业服务人应当及时采取应急措施。

发生紧急情形的，物业服务人、业主委员会、物业管理委员会应当按照有关应急维修程序的规定向住宅专项维修资金管理机构提出使用住宅专项维修资金的申请。住宅专项维修资金管理机构应当自收到申请之日起三个工作日内依法进行审核。

物业服务人、业主委员会未按照前款规定开展工作的，由街道办事处、乡镇人民政府责令其开展工作。物业管理区域未成立业主委员会且未聘请物业服务人的，由街道办事处、乡镇人民政府按照有关规定组织使用住宅专项维修资金实施应急维修。

紧急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域显著位置和住房和城乡建设部门网站进行公示，公示期不少于十五日。

第三十七条 物业管理区域未建立住宅专项维修资金账户，或者住宅专项维修资金账户余额低于首期缴存额百分之三十的，应当按照规定补建、续筹。

业主委员会、物业管理委员会应当拟定补建、续筹的标准和方案，经业主大会同意后组织实施。未设立业主委员会、物业管理委员会的，街道办事处、乡镇人民政府可以组织业主进行补建、续筹。

业主拒不续交住宅专项维修资金的，业主委员会、物业管理委员会可以通过发函、在物业管理区域显著位置公示等形式进行催缴，督促其限期交纳。逾期不交纳的，发生共有部分维修时，相关业主应当共同承担维修费用。

第三十八条 经业主共同决定，可以使用住宅专项维修资金增值收益或者公共收益购买物业管理区域外墙等共用部位和电梯、消防等共用设施设备损坏维修费用保险。

住房和城乡建设部门可以会同金融监管部门，发布购买维修费用保险操作指引。

第三十九条 物业管理区域内属于业主的公共收益包括以下内容：

（一）利用业主共有的建筑物、停车场地、绿地、道路、通道、楼梯、房屋外墙、电梯、照明设施等共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）因业主的共有部分被侵占、损害或者被依法征收、征用所得的赔偿、补偿费用；

（三）公共收益的孳息；

（四）其他依法属于业主共有的收益。

第四十条 物业管理区域应当开设专门账户存放公共收益，不得以个人名义开立公共收益账户。公共收益账户接入市智慧物业管理信息系统。

公共收益由业主委员会管理的，业主委员会应当持其备案回执向银行等金融机构申请以业主大会名义开立公共收益账户，金融机构应当协助办理；公共收益由物业服务人管理的，物业服务人应当开立单独账户专项存放，不得与物业服务人其他收支账户混用。

公共收益管理人应当每季度在物业管理区域显著位置向业主公示公共收益收支明细，并上传至市智慧物业管理信息系统，接受业主的查询和监督。业主、业主委员会、物业管理委员会、居民委员会对公共收益收支情况提出异议的，公共收益管理人应当自收到异议之日起十五日内书面答复。

业主委员会、物业管理委员会、居民委员会可以组织对公共收益的收支情况进行审核或者审计，公共收益管理人应当予以配合。

第四十一条 公共收益可以用于以下支出：

（一）维修、更新、改造共有部分；

（二）补充住宅专项维修资金；

（三）召开业主大会工作经费、业主委员会工作经费；

（四）第三方审核、审计、检测所需费用；

（五）物业管理区域的文化活动和公益活动；

（六）共用部位和共同设施设备财产保险；

（七）管理规约或者物业服务合同约定的其他事项。

使用公共收益的，由业主共同决定并公示后拨付。

任何单位和个人不得挪用、侵占公共收益。

第七章 物业协同治理

第四十二条 街道办事处、乡镇人民政府可以召集住房和城乡建设、公安、城乡管理和综合执法等部门和居民委员会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人等参加的物业服务管理联席会议，共同协调解决遇到的问题。

县（区）住房和城乡建设、公安、城乡管理和综合执法等部门应当在职责范围内支持街道办事处、乡镇人民政府履行工作职责，与其建立信息共享机制，互相通报信息。

第四十三条 社区网格员在工作中发现物业服务管理存在问题，能够协调解决的，应当及时协调解决；不能协调解决的，应当上报街道办事处、乡镇人民政府或者负有监督管理职责的部门，由街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门按照工作流程及时协调处理。

相关部门应当按照网格化治理规定，指定联络员对接具体网格单元，响应网格处置要求。

物业服务人应当配合社区网格员依法开展网格巡查、信息采集等工作。

第四十四条 业主、业主委员会、物业服务人因物业服务管理发生民事纠纷的，鼓励纠纷当事人先行协商解决；协商不成的，优先通过调解方式处理。调解由社区网格员依托网格化治理机制组织开展，社区网格员组织调解不成的，上报镇街一级综治中心组织调解。纠纷当事人经调解达成调解协议的，可以依法向人民法院申请司法确认。

纠纷当事人不愿调解或者调解不成的，可以向仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院提起诉讼。

第四十五条 发展和改革、住房和城乡建设、市场监督管理等部门按照职责分工，规范物业服务市场价格行为，维护物业服务市场价格秩序。

符合法定情形的，发展和改革部门、市场监督管理部门会同住房和城乡建设部门依法开展成本调查、价格监督检查。

业主对物业费价格问题投诉较多的物业管理区域，住房和城乡建设等部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府，组织业主委员会、业主代表、物业服务人和社区网格员等进行协商，指导有关方面按照本条例第三十条的规定进行物业费调整。

第四十六条 住房和城乡建设部门每年抽取若干小区开展业主满意度测评，并将测评结果告知街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会也可以组织开展本物业管理区域的业主满意度测评。

业主满意度测评低于百分之六十的物业管理区域，物业服务人应当与业主委员会或者物业管理委员会共同拟制物业服务提升方案。物业管理区域未设立业主委员会、物业管理委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在住房和城乡建设部门指导下，组织业主和物业服务人共同拟制物业服务提升方案。

物业服务提升方案应当在物业管理区域显著位置公示并征求业主意见后执行。提升方案内容属于业主共同决定事项的，应当提交业主大会进行表决。

对于满意度测评低或者被投诉较多的物业服务人，住房和城乡建设部门可以会同公安、城乡管理和综合执法、市场监督管理等部门依法开展行政检查，对存在违法行为的物业服务人依法处理。

发生物业服务质量争议的，业主委员会、物业管理委员会、物业服务人或者住房和城乡建设部门、人民法院可以委托专业机构，开展物业服务合同履行情况评估。评估报告合法、真实、有效的，可以作为物业服务合同变更或终止、行政执法、纠纷调解、案件审理的参考。

第四十七条 物业管理区域共用设施设备能够分割、独立使用的，可以依法划分为不同的物业管理区域。

需要分割物业管理区域的，业主委员会或者占业主总人数百分之二十以上的业主可以向县（区）住房和城乡建设部门提出调整方案。县（区）住房和城乡建设部门收到调整方案后应当进行审核，并征求街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会和其他业主意见，于收到调整方案之日起三十日内答复业主。

县（区）住房和城乡建设部门同意调整方案的，业主委员会、物业管理委员会应当组织业主共同决定是否同意调整方案，物业服务人应当予以协助。

第四十八条 物业管理区域实行业主自行管理的，执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等事项应当由业主共同决定。自行管理方案应当提交县（区）住房和城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

为了维护物业管理区域的良好秩序，对于规模较小、业主意见较统一、引入物业服务困难的物业管理区域，居民委员会可以指导业主拟定自行管理方案，依法组织业主共同决定是否实行自行管理。

第八章 法律责任

第四十九条 业主委员会委员违反本条例第二十条第一款规定的，由住房和城乡建设部门依法处理，并通过线上、线下方式向全体业主予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十条 违反本条例第三十二条规定，物业服务人未在物业管理区域显著位置公示、及时更新第一款第三项至第六项信息或者未将相关信息上传至市智慧物业管理信息系统的，由城乡管理和综合执法部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下的罚款。

第五十一条 违反本条例第三十三条第一项规定，物业服务人擅自降低物业服务质量、减少服务事项或者未按照服务等级提供服务，严重影响业主正常生活的，由城乡管理和综合执法部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下的罚款。

第五十二条 违反本条例第三十四条规定，原物业服务人不按规定退出物业管理区域的或者不按规定移交财物和资料的，由城乡管理和综合执法部门按照法律法规的规定处理。原物业服务人行为致使新物业服务人不能正常开展工作的，公安机关应当依法予以处理。

第五十三条 违反本条例第四十条规定，业主委员会作为公共收益管理人未开立专门账户存放公共收益、未按照规定公示公共收益收支明细、未依法配合审核或者审计的，由城乡管理和综合执法部门责令限期改正；逾期不改正的，对直接责任人处一千元以上一万元以下罚款。物业服务人作为公共收益管理人有上述所列行为之一的，由城乡管理和综合执法部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十四条 违反本条例第四十一条规定，未经业主共同决定擅自使用公共收益或者挪用、侵占公共收益的，由城乡管理和综合执法部门责令限期改正；逾期不改正的，对单位处十万元以上三十万元以下罚款，对个人处一万元以上五万元以下罚款。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附则

第五十五条 城乡管理和综合执法部门在其法定权限内，可以书面委托符合法定条件的组织实施本条例规定的行政处罚。

第五十六条 市住房和城乡建设部门应当根据本条例，制定或者完善业主大会、业主委员会、物业管理委员会、业主监事会工作规则，住宅专项维修资金、公共收益管理办法等配套文件。

第五十七条 商业、工业等非住宅区域的物业服务管理活动及其监督管理参照本条例执行。

第五十八条 本条例自 年 月 日起施行。

来 源：惠州人大，转载请注明。

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